Посоветуйте, как действовать в моей ситуации? (кроме выбора для себя)

Сообщение **Shuran** » 26 сен 2015, 00:46

в теме обязательно писать свои мысли о предмете обсуждения, одни вопросы без своих мыслей - снос/отклонение в премодерации для новичков. если обсуждаем инвест, пишем вход и планируемый выход с обоснованием, тут не справочное бюро, а обсуждение мыслей
обсуждение одного жк - в тему этого жк

Viverna · Сообщение **Viverna** » 31 май 2023, 08:29

Shuran писал(а) 30 май 2023, 19:07зы в матв хата совсем говно, к-г мелкий квадрат, у пика с пеналом к-г есть в те же деньги

Спасибо огромное за ваш ответ! В вашей ссылке вид на тэц (за домами), что смущает в тех корпусах. Вплоть до гудит и прочее. Хотя планировка соглашусь что отличная. Есть мысль отложить на полгода покупку до открытия продаж новых корпусов...
Потому и колебаюсь глобально, что есть понимание "бессмысленности". Но к сожалению, стабильности и вашей уверенности в падении цен нет - в стране сейчас не лучшая обстановка и наша валюта в любой момент может сорваться в пропасть. Опять же это вероятности, которых может и не быть.

nightjar · Сообщение **nightjar** » 01 июн 2023, 18:06

Viverna писал(а) 30 май 2023, 12:55Цель - долгосрочное владение и сдача в аренду, для реализации ставки по льготной ИТ ипотеке (4,8%). То есть срок выхода либо через 10 лет, либо внукам)
Сумма квартиры 14-16 млн.

https://www.pik.ru/flat/841548
Отличный вариант для законного деления на 2 площади: большая студия и двушка с кухней без окна в идеальной под аренду локации. Окна, правда, на дорогу, как я понял. Будете рассматривать - посчитайте доходность, отпишитесь, интересно, какой % выйдет.

Сообщение **Shuran** » 01 июн 2023, 21:38

nightjar, а почему кухня без окна-то? кухню пилим пополам же? 2ку на хорду будет непросто и невкусно сдавать, там навес дальше шкалит, но сама идея под распил отличная

nightjar · Сообщение **nightjar** » 01 июн 2023, 21:56

Shuran, я бы все-таки помещение, отделенное у вас красным, поделил на 2 части: верхние 3/5 с окном оставил меньшей квартире (можно эти 9-10 м даже сделать отдельной спальней и будет мелкая однушка ок. 32/10/10), нижние 2/5 - для кухни в двушке. А так у вас получается совсем уж мелкая студия и средних размеров Е3 с окнами на шоссе, что на мой взгляд менее выигрышная комбинация.

Сообщение **Shuran** » 01 июн 2023, 22:03

nightjar писал(а) 01 июн 2023, 21:56А так у вас получается совсем уж мелкая студия и средних размеров Е3 с окнами на шоссе, что на мой взгляд менее выигрышная комбинация.

я про хорду написал, что это ваще не варик, но отдавать 2 окна мелкой хате по горизонтали и делать кухню без окна у большой оч оригинально, такое надо рисовать сразу

Отправлено спустя 55 секунд:

nightjar писал(а) 01 июн 2023, 21:56нижние 2/5 - для кухни в двушке.

тогда эта кухня будет 4-5 квадратов, там даже стол не поставить на 4х
зы вроде пару лет назад тут е4 под распил на е2 и 2 студейки постили, вот такое надо искать

nightjar · Сообщение **nightjar** » 01 июн 2023, 22:09

Shuran писал(а) 01 июн 2023, 22:04тогда эта кухня будет 4-5 квадратов

около 6, стол раздвижной
в долгосрок расчет в двушку на сборный не семейный состав в комнаты, например, 2+1 чел., для посутки так совсем идеально - и место и комбинация форматов, но это надо заниматься.

Arendator · Сообщение **Arendator** » 02 июн 2023, 07:56

nightjar писал(а) 01 июн 2023, 18:06Будете рассматривать - посчитайте доходность, отпишитесь, интересно, какой % выйдет.

Прежде, нужно разобраться - как входную группу в две новые квартиры будете разводить? часть коридора Е3 и гардеробную подарите в фонд общего тамбура на новые две квартиры? есть другие варианты? Ну, и в итоге у студии/однушки входной группы совсем не будет, сразу дверь санузла при входе, мини-шкафчик даже некуда будет поставить, а для бОльшей кв. это вообще то сильно критично. А воду как подведете на кухню новой двушки? Вопросов о целесообразности кратно больше, чем ответов.

Viverna · Сообщение **Viverna** » 02 июн 2023, 08:25

И минус тут что готовая отделка. То есть по сути она будет в хлам убита при возведении стены. А вроде как деньги за неё "уплочены".
С водой на кухню тоже вопрос так как стяжка есть и вариант провести в полу не особо вариант. Делать под потолком тоже та ещё история, возможно, но явно не порадует покупателей. А канализацию точно не вариант так. Только неофициально делать кухней комнату в 11 квадратов...
Но в целом тема интересная, можно посмотреть подобные варианты планировок. Спасибо за наводку.

nightjar · Сообщение **nightjar** » 02 июн 2023, 09:48

Arendator писал(а) 02 июн 2023, 07:56Вопросов о целесообразности кратно больше

Согласен с Shuran, что окна на хорду - вот главный вопрос, остальные решаемы.
В 4.9 м большой шкаф ставится без проблем по стене напротив входа в с.у., можно его чуть утопить в зону кухни двушки, если что.
Аппендикс 2.4 м под ключ и в качестве кладовки отдать арендаторам двушки.
И т.д.

Viverna писал(а) 02 июн 2023, 08:25С водой на кухню тоже вопрос

Обычно делают фальш пол выше уже имеющейся стяжки в коридоре и все коммуникации под него.

Arendator · Сообщение **Arendator** » 02 июн 2023, 12:56

nightjar писал(а) 02 июн 2023, 09:48вот главный вопрос, остальные решаемы.

это понятно, по умолчанию.

первичная идея интересная, но вот когда начинаешь думать про практическую реализацию...много спорных решений копится - фальшпол для канальи и вс, темная кухня, общий тамбур с кладовкой, стоимость нормального воплощения идеи, наличие насмотренности/опыта/исполнителей для толковой реализации проекта. Планировка по точным размерам, а не по планировке застроя, вполне вероятно принесет еще сюрпризы. Высоки риски получить на выходе неликвид, подобные экспериментальные варианты периодически всплывают на вторичке, без хорошего дисконта висят подолгу. Походу, именно эта планировка не подходит для деления.

Сообщение **Shuran** » 02 июн 2023, 15:59

Arendator писал(а) 02 июн 2023, 12:56 Походу, именно эта планировка не подходит для деления.

норм планировка для распила, не вижу проблем, грош цена пиковскому ремонту, чтоб о нем ваще думать на фоне кратного увеличения дохи от сдачи на десятилия, ламинат и обои по дешману, воду и каналью по полу ессно, в стяжке штроба пилится, для канальи насос, дверь в 2 ку вынести вперед - на уровень красной линии на моем скрине ( в упор не понимаю кухню без окна), если на шкаф купе места нет, знач вешалка
ессно будет переделка при распиле, а если цель сдача, то при чем тут ликвидность при продаже

Sonne · Сообщение **Sonne** » 02 июн 2023, 16:53

Мне кажется, так будет более-менее прилично. С/у в студии расширяется за счёт "общего" квадрата в прихожей. Он получается непропорционально большим, но можно там организовать хранение. Если стену расположить так, что двушке отойдет больше места - то кухня все равно будет узкой, при этом в студии действительно не будет места для хранения, если же сделать вагон-вагон, то в студии хоть и небольшое, но место для хранения верхней одежды появляется. Вопрос с канализацией самый сложный, на кухню достаточно трубы в 40мм, ее можно провести в коробе под дверью, дверь придется немного поднять, а точку входа на стояке, наоборот опустить, т.к. нужен уклон, но это в любом случае технически возможно реализовать

nightjar · Сообщение **nightjar** » 02 июн 2023, 20:30

Viverna писал(а) 02 июн 2023, 08:25можно посмотреть подобные варианты планировок

https://www.pik.ru/flat/838282
Вот такая удобнее пилится, но локацию надо подбирать поинтереснее. И кухню в комнату придется ставить.

Сообщение **Shuran** » 02 июн 2023, 21:11

nightjar писал(а) 02 июн 2023, 20:30И кухню в комнату придется ставить.

это уже ненормально, ибо незаконно

Arendator · Сообщение **Arendator** » 02 июн 2023, 21:49

Shuran писал(а) 02 июн 2023, 15:59норм планировка для распила, не вижу проблем.... ессно будет переделка при распиле, а если цель сдача, то при чем тут ликвидность при продаже

аргументов в пользу идеи вагон привели, в том числе со схемами и дельным обоснованием, и я уже не так категоричен:) а дальше вопрос в подходе. кто привык к более простым и прогнозируемым схемам извлечения прибыли - не стоит ввязываться, или найти вариант попроще. с другой стороны, и невозможное, при сильном желании возможно, поэтому кто собаку съел на распиле хат, вперед и с песней (только дождаться скидки на этаж повыше).

ликвидность при продаже при том упомянул, что как показывает практика планы часто меняются, и через год-два после всех переделок, наигравшись в сдачу каждому второму захочется продать ЭТО, и вот тут зависит насколько качественно и продуманно проект реализован. конкретно в этом кейсе, сдача через два года, и до этого времени есть опция "передумать", даже если изначально брал под разделение, и, например просто отстейджить и продать, пусть и со скромной дохой в районе 10-12% годовых.