Посоветуйте, как действовать в моей ситуации? (кроме выбора для себя)

Сообщение **Shuran** » 26 сен 2015, 00:46

в теме обязательно писать свои мысли о предмете обсуждения, одни вопросы без своих мыслей - снос/отклонение в премодерации для новичков. если обсуждаем инвест, пишем вход и планируемый выход с обоснованием, тут не справочное бюро, а обсуждение мыслей
обсуждение одного жк - в тему этого жк

Сообщение **Shuran** » 16 окт 2016, 15:42

Треккид Цель - одна квартира себе и в перспективе несколько квартир под сдачу.Думаем, какие первые шаги в направлении этой цели предпринять.

первый шаг - понять, что эту задачу придется решать до пенсии или всю жизнь. второй - смириться, что она может не быть решена без допвливаний: времена мегадоходностей уже прошли и вряд ли вернутся, будут тока падать в будущем. 3й придется изучать рынок постоянно и без продыху - на рынке инвестпроектов менее 1% по кол-ву, вапрос нужно ли это, если могут быть другие сферы, где Вы можете иметь больший опыт и/или успех. с 4500 о задаче можно забыть сразу, а со всей суммы минус покупка чего-то для ребенка (хоть студии) шансы есть (на выходе лямов 25 в текущих ценах ведь нужно), но тада менять менталитет про съем

XEMYLb · Сообщение **XEMYLb** » 16 окт 2016, 18:26

ТреккидЦель - одна квартира себе и в перспективе несколько квартир под сдачу.

Исходя из этой цели и некоего сумбура в первом посте, делаю вывод, что Вам кажется, что в инвесте в недвигу есть деньги и много. К сожалению, это больше не так. Деньги все еще есть, но сильно меньше и не для всех.

Вариантов для Вас вижу несколько:
а) отказаться от инвеста, купить себе хату 4ку для семьи и жить счастливо здесь и сейчас, и не мотаться с детьми по съемным хатам лет 10.
б) все продать, все инвестировать, жить на съемном (хорошем съемном) всегда. Для отца семейства, с двумя детьми и без опыта инвеста - самоубийственно.
в) компромисс. Выделить под один небольшой инвест проект сумму (3-4 млн), куда-то её вложить и испытывать судьбу на предмет вашей инвестиционной чуйки. На остальные деньги купить максимально доступное жилье и жить как-то в стесненных условиях, но с мечтой об инвесте.

johnyvzhi · Сообщение **johnyvzhi** » 16 окт 2016, 19:22

А почему бы пока не пожить в одной из 2-х квартир, на вторую инвестировать в новострой. Потом когда сдастся жк, пожить в той, которую купили. Первую продать и тоже инвестировать в новострой. Затем уже будет две-, либо три (если область,нов.мск) новых квартиры. В одной жить, а другую(ие) дальше продавать, инвестировать. Может и не оптимально, но зато не будете мотаться по съемным. И смена места будет спокойнее происходить.

Треккид

johnyvzhiА почему бы пока не пожить в одной из 2-х квартир, на вторую инвестировать в новострой. Потом когда сдастся жк, пожить в той, которую купили. Первую продать и тоже инвестировать в новострой. Затем уже будет две-, либо три (если область,нов.мск) новых квартиры. В одной жить, а другую(ие) дальше продавать, инвестировать. Может и не оптимально, но зато не будете мотаться по съемным. И смена места будет спокойнее происходить.

В однушке не умещаемся, а двушку в хруще надо сливать, так как это самое некомфортное и дешевеющее жилье в Москве на сегодня.

Отправлено спустя 1 минуту 12 секунд:

XEMYLbИсходя из этой цели и некоего сумбура в первом посте, делаю вывод, что Вам кажется, что в инвесте в недвигу есть деньги и много. К сожалению, это больше не так. Деньги все еще есть, но сильно меньше и не для всех.

Вариантов для Вас вижу несколько:
а) отказаться от инвеста, купить себе хату 4ку для семьи и жить счастливо здесь и сейчас, и не мотаться с детьми по съемным хатам лет 10.
б) все продать, все инвестировать, жить на съемном (хорошем съемном) всегда. Для отца семейства, с двумя детьми и без опыта инвеста - самоубийственно.
в) компромисс. Выделить под один небольшой инвест проект сумму (3-4 млн), куда-то её вложить и испытывать судьбу на предмет вашей инвестиционной чуйки. На остальные деньги купить максимально доступное жилье и жить как-то в стесненных условиях, но с мечтой об инвесте.

Видимо, пока мой вариант - в)

johnyvzhi · Сообщение **johnyvzhi** » 17 окт 2016, 18:38

ТреккидВ однушке не умещаемся, а двушку в хруще надо сливать, так как это самое некомфортное и дешевеющее жилье в Москве на сегодня.

Ну тогда можно двушку/евродвушку для себя. Оставшееся на инвест, как уже тут посоветовали.

Lumi Siili · Сообщение **Lumi Siili** » 17 окт 2016, 19:14

Треккид "под ребенка покупать" - я имел ввиду, что временно нужно вложить долю ребенка и в дальнейшем эту квартиру продавать и покупать бОльшую.

Имейте в виду, что квартиры, в которых доли принадлежат детям, не очень охотно покупают из-за заморочек с органами опеки. Т.е. ликвидность у такой квартиры будет низкая, а значит, вероятно, придется падать в цене, так что инвест получится не очень. Ну и налог новый подросший будут присылать на всех собственников, включая детей.

СергейРу

Треккид, идея хорошая, начинайте и всё получится.

Реалии рынка недвиги Шуран описал, исходите из этих данных.

По сути: начните с продажи однухи. На 6.3+0.45 желательно купить студию или мелкую однушку (мещ.лес, бун.луга, прима парк, внуково-самолёт) для выделения доли детям.
Эта хатка уходит под аренду.
Оставшаяся часть денег инвестируется в однуху.

Далее, проворачиваете двуху.

Если место жития и школы нравятся, лучше там и снимать, не таская детей по разным местностям.

TuRPG · Сообщение **TuRPG** » 18 окт 2016, 10:41

Нужен разумный совет.
Есть однушка в Куркино (МО) в доле 50 на 50 с родителями; сдается долго и спокойно (не хочется ворошить жильцов) (стоит около 4.6, может уже еще меньше)
есть трешка в Бутово Парк на 1 этаже, в доле 50 на 50 с братом, сдается долго и спокойно (около 6.4)
и есть долг 1 лям за покупку квартиры для своей семьи.
Семья, в принципе, не против продажи.
Вопрос, продавать ли квартиры сейчас, закрывая долг и развязываясь со всеми, или продолжать сдавать и наблюдать как вокруг все дешевеет?

XEMYLb · Сообщение **XEMYLb** » 18 окт 2016, 12:55

TuRPG,
1. платежи по долгу вероятно около 10% годовых, а аренда Вам приносит порядка 5% годовых => хорошо бы продать малый актив, закрыть долг, остатки положить на депо

2. неденежный момент - лучше разобраться с долями и иметь с родственниками независымые активы. Сегодня они не против, а потом когда ситуация поменяется (волна кризиса не дай бог), у вас могут не совпасть взгляды на продажу, и можно внести разлад в семью. Лучше сейчас в спокойной обстановке поделить доли и со всем разобраться. Могут всплыть какие-то старые вопросы.
В таком случае, трешка тоже на продажу, но уже с покупкой чего-то своего для сдачи в аренду.

Тогда у Вас получится только свой и диверсифицированный портфель (часть средств в недвиге с дохой от аренды, часть на депо). Консервативно и спокойно.

ЗЫ: если не хочется ворошить жильцов в Куркино, предложите им её выкупить. Ипотека им в помощь. А если не захотят, то значит они не готовы платить 10% по ипотеке, а хотят платить Вам 5% за аренду, то есть образно говоря, наживаются на Вас. А таких жильцов уже можно и поворишить и не испытывать угрызений совести

Сообщение **Shuran** » 18 окт 2016, 13:10

XEMYLb платежи по долгу вероятно около 10% годовых

вот тока таких ставок никогда не было. и щас тоже. но с ляма эт ниачом, гимора больше, какое-то шило на мыло

XEMYLb · Сообщение **XEMYLb** » 18 окт 2016, 13:17

Shuran,
согласен, деньги небольшие
но разобраться с долями лучше имхо сейчас
это как мина заложенная под актив - не знаешь когда рванет. А точнее рванет в самый неподходящий момент.
ну и только начав продавать можно понять сколько эти квартиры на самом деле стоят
окрыть себе глаза на то, чем ты НА САМОМ ДЕЛЕ владеешь - весьма полезно

Ruslan · Сообщение **Ruslan** » 18 окт 2016, 13:22

Продавать: а) разберитесь с долями - правильно пишут, что это потенциальная мина замедленного действия, б) почитать форум, переложиться в новострой - уж явно будет выше чем аренда, в) погашение долга, наличие подушки фин. безопасности и тд на ваше усмотрение, так как ваших вводных по доходам мы не знаем.
в) платить ставку кредита только если будет не хватать на интересное предложение по новострою.

Риски глобального падения цены недвиги это не уберет, но ситуация значительно улучшится.

kent · Сообщение **kent** » 19 окт 2016, 11:52

Подскажите пожалуйста, ситуация такая:
Есть бюджет 4-4.8 млн( можно увеличить до 5 млн), куда с умом их вложить в плане новостройки? Смотрел: ЖК водный( когда были студии по 3.9 млн сейчас остались от 4.5 смысла не вижу), ЖК Город( дорого), ЖК летний сад(дорого), ЖК Мир Митино( предлагают в 10- корпусе на 8 этаже однушку 40 метров за 4.5 млн) но пугает место и перспективы дальнейшие. Предпочтение Север, Северо-Запад, Москвы но могу рассмотреть и другие направления если есть действительно интересный проект. Может кто знает что скоро должен выйти интересный проект и стоит подождать? Или просто в банк под проценты положить и ждать интересного варианта?

Будулай

kent но пугает место и перспективы дальнейшие.

а чем может пугать это место и тем более перспективы ? )

kent · Сообщение **kent** » 19 окт 2016, 12:22

Будулайа чем может пугать это место и тем более перспективы ? )

Пугает место в овраге, рядом ЛЭП, до метро пешком мне кажется минут 30 идти придется.
Или вы считает за эти деньги хороший вариант?

Отправлено спустя 14 минут 13 секунд:

Будулайа чем может пугать это место и тем более перспективы ? )

Спасибо за советы. Т.е для сдачи или продажи вариант пойдет? Мне в 10 корпусе предлагают 8 этаж 40 метров с балконом за 4.5 млн, нормальный вариант? Просто альтернатив по цене не вижу.
На выходе Шуран думает, что около 5.5 будет, может меньше.