Обсуждаем вопросы об аренде квартир и апартаментов

Сейчас есть сильные средства, ремонт делать не придется. НО! Рынок наводнен подделками.
А еще куча фирмешек, которые обрабатывают неизвестно чем, гарантий не дают. Можно про названия средств почитать :
https://www.dezrussia.ru/forum/forum-po- ... mitstart=0

Мы на первом этаже живем.под нами подвал и сырость постоянная.у нас блохи.дэз ну никак не устает их травить.получается травят только нас,вонь жуткая.блохи целы невредимы
Это я к тому,что условия то для них хорошие,трави не трави.
Поэтому уничтожить благопрятные условия вначале надо для клопов,потом уж травить

прошу форумчан поделится мыслями - какие перспективы в сегодняшней ситуации имеются у покупки новостроя с целью дальнейшей сдачи в аренду (жилую)?
какие ЖК посоветуете рассмотреть в этом отношении?
предвосхищая разговор о Новой Москве - не отразятся ли пагубно колоссальные объёмы вводимого жилья в этом направлении на сдачу в найм? другими словами, что принесёт большую доходность и меньшие простои - более дорогие варианты внутри МКАД (Поколение, Пётр 1, ГринПарк, Хорошевский) или объекты у метро за МКАД (Саларьево, Лучи и т.д.)?

Arty другими словами, что принесёт большую доходность и меньшие простои - более дорогие варианты внутри МКАД (Поколение, Пётр 1, ГринПарк, Хорошевский) или объекты у метро за МКАД (Саларьево, Лучи и т.д.)?

я б смарел апарты-студии по 20м у метро аля клевер, березовая аллея, метро важно, а за мкадом или нет пофих, главное доха, т.е. ЦЕНА ВХОДА. менее 10% годовых от цены покупки на стадии стройки смысла не вижу заморачиваться

Shuranя б смарел апарты-студии по 20м у метро аля клевер, березовая аллея, метро важно, а за мкадом или нет пофих, главное доха, т.е. ЦЕНА ВХОДА. менее 10% годовых от цены покупки на стадии стройки смысла не вижу

ещё СавСити рассматривал в этом ключе.
а если всё-таки говорить о квартирах, не апартах? с апартами высоки риски, слишком много неизвестных на долгосроке, и в таких апартах сменяемость жильцов может быть высокая, хотя наверное простои это сильно не увеличит. и самое главное, если поменяют налогообложение/законодательство не в лучшую сторону, то можно будет подвиснуть с этим апартом. квартира у метро в случае чего продастся быстрее, и возможно даже с наваром.
10% годовых это амбициозная доходность по аренде, так бы и 8% устроило, с учётом дальнейшней просадки ставок депозитов. речь о долгосрочном источнике пассивного дохода, пускай на пару процентов менее доходном, но надёжном и предсказуемом.

савсити пилить на 2части 40метровые тока, ибо дороха
я не вижу проблем с рисками для аренды по апартам, по налогам, тем более: нужно регить ИП на упрощенке, тогда по налогу на имущество полная амнистия у них, еслди имущество юзается в предпринимат. деятельности. и, разумеется, не вижу смысла покупке 1шт, штук 3-5, хотя бы - ибо головняка с жильцами не избежать
зы а нужно заранее определяться с целью покупки...как арендный пенсионный фонд вполне тема имхо. а брать квартиры для аренды ради 4-6% дохи, пока если силы крутить бабло - зачем??

Arty а если всё-таки говорить о квартирах, не апартах?

Давайте порассуждаем чуть дальше налога 0,5% и повышенной квартплаты.
Апарты маленькой площади 16-25 м у метро хороши тем, что их можно сдавать как коммерческую ндвижимость. Хоть с коммерческими площадями сейчас просадка, на маленькие площади всегда спрос, цена практически не просела. В апартах возможно зарегестрировать юрадрес (узнавала). Делается обязательно ремонт самим собственником. Мебель не нужна. Фирмешки сажают туда до четырех человек и радуются низкой аренде, а также возможности зарегить юрадрес. Расчет приблизительно как за помещение класса Б- минимально 18000р за метр в год. Например, апарт 24 м: 24*18000р=432000р в год.

Минус налог по упрощенке 6%? Налог на недвижимость? Если ИП, то вроде освобождение от налога, даже если сдаешь юрлицу? Вопрос для меня неясный, пока не разбиралась. Поправьте, кто в теме.

Коммуналку всегда платит арендатор. Вот теперь исходя из цены входа у меня получается не менее 12% годовых. И это я минимально считала. При маленькой площади за квадрат в год можно поднять и побольше. И никакой головной боли, убитой мебели и жалоб со стороны соседей на долгий срок, не в пример сдачи физлицу в качестве квартиры.

Апарт у метро мелкой площади выходит более универсальным по сравнению с квартирой:
- сдача посуточно, если взять несколько. Доха выше, но хлопотно, если не платить управляющей компании. Возможно объединение нескольких собственников, чтобы нанять уборщицу и управляющего. В квартирах по закону посуточная сдача сейчас запрещена.
- сдача на долгосрок физлицу. Доха ниже, но и хлопот меньше. Если в собственности только одна такая студия, а управляющая компания жадная или не предоставляет таких посреднических услуг. Стандартный вариант, аналогично квартире.
- сдача фирме. Доха выше, хлопот меньше. Для квартир невозможно.
- напихайка с двухэтажными кроватями? Этот вариант не рассматривала, стремный контингент

Zinfandel, спасибо за такой обзор по апартам.
сдача конторе заинтересовала - но разве сейчас ввиду кризиса не дефицит этих самых мелких фирм? с юрлицом в случае скажем неуплаты им ренты и прочих неурядиц насколько сложно разбираться/выселять?
коммуналку динамическую платит арендатор, про фиксированную не уверен.
ну и ремонт собственнику делать надо под конкретные нужды, т.е. универсальность падает, ориентир на выбранную стратегию.
интересный момент получается: при сдаче юрлицу по идее чем ниже этаж, тем лучше, в идеале вообще первый, но в большинстве апартов ценообразование классическое "квартирное", т.е. чем выше тем дороже.

Zinfandel Минус налог по упрощенке 6%? Налог на недвижимость? Если ИП, то вроде освобождение от налога, даже если сдаешь юрлицу? Вопрос для меня неясный, пока не разбиралась. Поправьте, кто в теме.

ст. 346.11
3. Применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 2 и 5 статьи 224 настоящего Кодекса), налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности, за исключением объектов налогообложения налогом на имущество физических лиц, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 настоящего Кодекса с учетом особенностей, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378.2 настоящего Кодекса). Индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, не признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость, за исключением налога на добавленную стоимость, подлежащего уплате в соответствии с настоящим Кодексом при ввозе товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией (включая суммы налога, подлежащие уплате при завершении действия таможенной процедуры свободной таможенной зоны на территории Особой экономической зоны в Калининградской области), а также налога на добавленную стоимость, уплачиваемого в соответствии со статьей 174.1 настоящего Кодекса.



(в ред. Федеральных законов от 31.12.2002 N 191-ФЗ, от 07.07.2003 N 117-ФЗ, от 21.07.2005 N 101-ФЗ, от 17.05.2007 N 85-ФЗ, от 22.07.2008 N 155-ФЗ, от 24.07.2009 N 213-ФЗ, от 27.11.2010 N 306-ФЗ, от 24.11.2014 N 366-ФЗ, от 29.11.2014 N 382-ФЗ, от 30.03.2016 N 72-ФЗ) https://www.consultant.ru/document/cons_ ... a53239476/
зы юрадрес можно и в квартире зарегить

Отправлено спустя 8 минут 21 секунду:

Zinfandel Расчет приблизительно как за помещение класса Б- минимально 18000р за метр в год. Например, апарт 24 м: 24*18000р=432000р в год.

про "минимально" оч сомнительно, я не в теме рынка аренды нежилья, но брат ща ищет себе помещение под адвокатский кабинет, в Нордстартауэре на ТТК https://nordstar-tower.ru/ 20м стоят 40тыр в мес, т.е. 24тыр/метр/год, но это класс А т.е. в В- хз где это может и 12 быть имхо

ZinfandelФирмешки сажают туда до четырех человек и радуются низкой аренде, а также возможности зарегить юрадрес. Расчет приблизительно как за помещение класса Б- минимально 18000р за метр в год. Например, апарт 24 м: 24*18000р=432000р в год.

циан указывает среднюю ставку за кв. метр/год как 12-16 тыс., и коммунальные платежи включены (как пример рядом с м. Свиблово, Дмитровская, Водный Стадион).

Shuran Спасибо за статью! Т.е. сдавать физлицу или юрлицу- без разницы.
Arty,
я интересовалась у риелтора, который занимается только коммерческими площадями. Спрос на маленькие площади есть, и активный. Локация важна. И чтобы не за воротами какого-нибудь предприятия, а цивильное здание. Первые этажи для торговли. Но полно фирм, которые нуждаются в минимальных площадях, чтобы за компами работало 2-3-4 человека и нет нужды в бесцельном человекопотоке. Многие для оптимизации расходов уходят с больших площадей в маленькие.
Важна еще возможность официального юрадреса.
Shuran, в том смысле что предприниматель готов к тому, что официальные органы делают визит, а по юрадресу сидят люди и работу работают. Иногда это только в большей степени формальность и предпринимателю хочется небольших расходов на это. Оказывается, как мне объяснили, есть спрос и на такой формат.

Zinfandel я интересовалась у риелтора, который занимается только коммерческими площадями. Спрос на маленькие площади есть, и активный. Локация важна.

и это сейчас спрос такой, в кризисное время?
в РФ ещё нет тенденции на перевод таких мелких офисов с софтом общего пользования на работу из дома? или это как раз тот самый случай - основной штат сидит работает дома, а по офиц. адресу юрлица кабинетик на несколько человек с HR и бухгалтерией.

Еще раз уточнила:
Спрос на маленькие площади есть и сейчас.
Такой формат в 95% случаев - это офис, поэтому ремонт делается с учетом рабочих мест до 4-х, т.е. блоки розеток с таким расчетом раскидываются по стенам. Плюс предусмотреть уголок с розетками для миникухни (для кофебрейка) в формате: минихолодильник, микроволновка, чайник, вывод под мойку. Все без мебели. Остальное стандартно- стены крашеные или стеклообои крашеные, в санузле унитаз и раковина.
Цена - от 15 до 18 тыс за метр в год. Метро, метро, метро, негадский район, современное здание (не совок). Так что мой предыдущий расчет и не выше того.
Эксплуатационные расходы на арендодателе, кроме электричества- в 70% случаев. Конкретно- как договорятся.

Я б тоже не обольщалась насчёт сдачи мелким фирмам, они мрут как мухи, зачастую это компании которые создаются хаотично не видя и не считая своего будущего (недолговечного)

Zinfandel Спрос на маленькие площади есть и сейчас.

подтверждаю.. недавно проехал несколько бизнес-центров, очень мало маленьких кабинетов и они как правило не простаивают.. в основном сдают аэродромы и пытаются из них сделать площади поменьше.