Обсуждаем вопросы об аренде квартир и апартаментов

PlanB писал(а) 21 авг 2021, 13:23Бумажная недвига для многих «непонятный зверь», как и облигации. Бетон в головах масс это тихая гавань и «в случае чего детям останется»…не думаю что эта парадигма когда-либо изменится

Но это скорее хорошо, больше останется тем, кто в теме)

все так, но я стараюсь форум прицеливать на тех, кто в теме и если там пассивная доха 11,5% грязными, то зачем обсуждать доху в 2 раза ниже, да еще и с гемором) раньше не было таких инструментов, щас есть, рынок дает новые возможности, хоцца обсуждать их, а не прошлый век)

Добрый день

Не смущает в ПНК Рентал что денежные средства перечисляешь посреднику, а посредник размещает их), когда разбирался увидел чистый схематоз что бы если что не отвечать.

KFF, досвидос, тема зпифов уже год, на бирже они с 8 июля, со "схематозом" у ПНК на другие ресурсы, плз

Maya’84 писал(а) 21 авг 2021, 06:04В ваших словах есть смысл. Поэтому позволю себе несогласиться с многоуважаемыми коллегами.

Возможно, я в самом начале неявно отразил момент, что мне вообще не доха нужна, а по сути альтернатива своему жилью. Вместо того чтобы покупать себе квартиру, купить несколько чтобы сдавать и снимать там где удобно. При этом, находясь в рамках одного и того же инструмента (жилая недвижка), я могу обезопасить себя от ситуаций, когда недвижка может стремительно взлететь, как это было после льготки, девальвации рубля в пандемию и т.д.

Да, ок, разложу портфель ~10% годовых, а завтра очередная девальвация или суперльготка и стоимость жилья может взлететь, смогу ли я купить тогда себе жильё того же объема хз. Типа придет жена и проест мне плешь "меня достали твои тупые идеи и съемное жилье с детьми, покупай нормальную квартиру и давай жить как люди" При этом другая часть котлеты как раз и заточена под хороший диверсифицированный портфель бумаг из разных инструментов на долгосрок.

Спасибо за мнения, всем удачи) буду думать

Добрый день, я бы за указанные вами объекты аренды закладывал не более 45 тыс в мес. С учётом возможного простоя, в год скорее 40 тыс за мес.
После оплаты коммуналки 35-38 тыс.
за 2 квартиры никак не получится 90 получать, чтобы арендовать 3ку.
За 22 никак не купить и не обставить две 1 комн квартиры из готового у Пика, по крайней мере сейчас.

max01 писал(а) 21 авг 2021, 15:22 Возможно, я в самом начале неявно отразил момент, что мне вообще не доха нужна, а по сути альтернатива своему жилью. Вместо того чтобы покупать себе квартиру, купить несколько чтобы сдавать и снимать там где удобно. При этом, находясь в рамках одного и того же инструмента (жилая недвижка), я могу обезопасить себя от ситуаций, когда недвижка может стремительно взлететь, как это было после льготки, девальвации рубля в пандемию и т.д.

Да, ок, разложу портфель ~10% годовых, а завтра очередная девальвация или суперльготка и стоимость жилья может взлететь, смогу ли я купить тогда себе жильё того же объема хз. При этом другая часть котлеты как раз и заточена под хороший диверсифицированный портфель бумаг из разных инструментов на долгосрок.

Спасибо за мнения, всем удачи) буду думать

max01 писал(а) 21 авг 2021, 15:22При этом, находясь в рамках одного и того же инструмента (жилая недвижка), я могу обезопасить себя от ситуаций, когда недвижка может стремительно взлететь, как это было после льготки, девальвации рубля в пандемию и т.д.

при девальвации при внешнем шоке жилье дешевеет, в дек 14 скакнуло, а потом весь 15г падало и ушло ниже начального, щас такие уровни цен, что надо думать не про возможные росты, а про возможные падения именно из-за льготки, если жена знать не знает про какие-то там зпифы, это одно, а если вы готовы диверсифицировать в такой дохлый актив, как жилье, да еще переоцененный в моменте, а быстрых просадок тут тоже не будет, да фоне той же комм недвиги, которая щас самый смак, хотя вроде как с ФР дружите и экономику, знач, способны оценивать, это совсем другое

Shuran писал(а) 21 авг 2021, 15:57 при девальвации при внешнем шоке жилье дешевеет, в дек 14 скакнуло, а потом весь 15г падало и ушло ниже начального, щас такие уровни цен, что надо думать не про возможные росты, а про возможные падения именно из-за льготки, если жена знать не знает про какие-то там зпифы, это одно, а если вы готовы диверсифицировать в такой дохлый актив, как жилье, да еще переоцененный в моменте, а быстрых просадок тут тоже не будет, да фоне той же комм недвиги, которая щас самый смак, хотя вроде как с ФР дружите и экономику, знач, способны оценивать, это совсем другое

Да, момент входа сейчас неудачный конечно. Придется посидеть 6-9 мес в депо или офз перед покупкой, если надумаю.

max01 писал(а) 21 авг 2021, 15:22купить несколько чтобы сдавать и снимать там где удобно.

Окей, тут вам уже расписали по поводу бумажных альтернатив аля PNK, если этот вариант совсем не подходит и вы нацелены вложить эту часть средств строго в физическую недвигу, то вопрос: смысл покупать студии / однушки в ЗАО? Вам же все равно арендовать квартиру. Я, конечно, детальный анализ аренды в Мск не проводил, но вроде как в ЗАО цены на недвигу относительно выхлопа с аренды перегреты.

Если уж аренда, я бы посмотрел ЖК в перспективных локациях (на ум приходит тот же Волжский Парк от ПИК или другие конкуренты в этом районе), Текстильщики для жизни конечно не комильфо, но вот под сдачу неплохой вариант. Транспортная доступность шик (близко к ТТК, 3 станция метро от кольцевой, МЦД, скоро еще и БКЛ там пройдет). Единственное, до метро 1.5 км…это в лучшем случае. Минут 16-17 быстрым шагом, но есть автобусы.

Кто как думает, за сколько можно будет сдавать 20м студии в этом ЖК? Тысяч по 30 должны уйти кмк…

PlanB писал(а) 21 авг 2021, 16:33смысл покупать студии / однушки в ЗАО?

Сам живу всю жизнь здесь, управлять удобнее, плюс не знаю как повернётся на горизонте 15 лет, может и детям своим отдам.

Я еще пока думаю, до конца не решил с этим вариантом.

max01 писал(а) 21 авг 2021, 16:36 Сам живу всю жизнь здесь, управлять удобнее, плюс не знаю как повернётся на горизонте 15 лет, может и детям своим отдам.

В ЗАО просто выхлоп от вложенных средств с аренды будет меньше, тк недвига прилично дороже, а аренда +/- такая же (может незначительно выше, и то вопрос, от транспортной доступности все зависит). В ЗАО вам скорее всего не хватит 22млн чтобы купить хотя бы 3 студии и получать с них 80-90 тыс.

В ЮВАО в том же Волжском парке можно взять даже 4 студии Но если локация строго ЗАО, то что поделать.

PlanB писал(а) 21 авг 2021, 16:39В ЗАО вам скорее всего не хватит 22млн чтобы купить хотя бы 3 студии и получать с них 80-90 тыс.

Ну можно же евродвушки по 9.8 в ЖК Мичуринский парк. Чё там еще есть... БО2, Матвеевский Парк. Ну и активно цену снижает ПИК, будем смотреть, будем думать.

tad писал(а) 21 авг 2021, 09:55 это где сейчас 2 однушки по 11 млн. и сдать по 80 тыс.(или 3 студии за 7 млн. сдать по 55)
доход от аренды будет сейчас половина от "в районе 160 тр."

Никто не писал про однушку за 80. Писалось про однушку за 40. Доход тот же имелось ввиду с каждой. Доход в 160 светит если брать 4 штуки студий на котловане. Вот например Nice от Колди в районе 5 стоил. Каждая студия в данный момент сдастся примерно за 40. Что будет когда оно построится, и как будет сдаваться, не имею понятия.

Отправлено спустя 29 минут 10 секунд:

PlanB писал(а) 21 авг 2021, 11:59 У меня при текущих ценах на готовое никак не получается 150-160к дохода при вложениях 22 млн. Как вы считали? Можно конкретные примеры?

Берите любые студии на котловане у метро в районе 5млн. Даже за прошедший пиковый год было много таких вариантов. Были студии в Перово от ПИК. Были студии в Nice от Колди. Был Highway. Много где были студии на котловане в районе 5 млн. Можно брать на перспективу, где сейчас от метро далековато, но будет что то построено, когда достроится.

Shuran писал(а) 21 авг 2021, 13:21 непонятно, почему с 1ки и студии он одинаковый, если 1ки по 11, а студии по 7.3)

Я просто предложила варианты если брать готовое. 2 однушки или 3 студии. Всё на усмотрение самого владельца денег. Аренда студий и однушек на выходе примерно одинаковая, да. Но есть люди которые студии за жилье не считают, принципиально их не покупают, и считают «какой дурак в таком будет жить, снимать и покупать»

Shuran писал(а) 21 авг 2021, 13:21 массовая аренда зло для вложений, даже новостроя в зао, это для тех, кто не считает и рынок не понимает

Вы опять про доходность. А я и топикстартер про консервативное сохранение денег в одном рынке. Я понимаю, что весь форум он про «как выжать максимум доходности» и про рискованых ребят с рисковой стратегией. Я просто ответила автору из того что я знаю про рынок аренды.

Shuran, А какой у Seregin опыт в годах с этой арендой в дорогом сегменте? Потому что даже арендаторы типа блогеров-миллионнников мне лично не внушают доверия, извините. Несколько месяцев поживут, пофоткаются в красивых интерьерах для подписчиков и съедут. Всякие золотые дети и содержанки которым всё оплачивают папики, это тем более ненадежно. Кто там надежные арендаторы с работой? Где они работают? Люди которые могут выкладывать стабильно по 160 кусков за аренду в Москве и хотят жить красиво, и самостоятельно зарабатывают, купят в итоге в этом же доме своё.
Да, есть стратегии сдачи иностранным компаниям и иностранному топменеджменту, которых такие цены при переводе в евро или доллар не пугают, это даже кажется им недорого. Но и таких квартир предлагается тьма. Там всё оформляется в белую, с заключением договора с организацией которая и будет это всё оплачивать, детям делается регистрация для школ, детсадов и тд. Но эта история труднее чем кажется на первый взгляд. Ко всем таким конторам давно присосались свои агенства.

Maya’84 писал(а) 21 авг 2021, 18:15Я просто предложила варианты если брать готовое. 2 однушки или 3 студии. Всё на усмотрение самого владельца денег. Аренда студий и однушек на выходе примерно одинаковая, да

т.е. у готового объекта за 11 и за 7,4 одинаковая сдача по 40 тыр?

Shuran писал(а) 21 авг 2021, 18:25 т.е. у готового объекта за 11 и за 7,4 одинаковая сдача по 40 тыр?

По сути да. Ну может у студии на 5 тысяч дешевле будет. Но тоже не факт. Метраж этот на мелкой аренде размывается удобством локации, интерьером и прочим.
Ничего лучше студий в недорогом сегменте для аренды нет.

Maya’84 писал(а) 21 авг 2021, 18:15Я понимаю, что весь форум он про «как выжать максимум доходности» и про рискованых ребят с рисковой стратегией. Я просто ответила из того что я знаю про рынок аренды.

рынок аренды - это рынок ниже депо по дохе в целом, не вижу смысла скатываться туда, форум про инвест в недвигу, а не про риски, если в вашем понимании пнк рентал - это рискованная стратегия для рисковых ребят, то вы отстаете от жизни, где-то в нулевых остались, даже щас покупать кучу халуп по 5 в ювао, плюс лям-полтора в ремонт и обстановку и сдача по 35, тогда уж десяток и отдельного чела над ними, иначе быть себе злобным буратиной и на других ресурсах описывать свои приключения)

Отправлено спустя 2 минуты 8 секунд:

Maya’84 писал(а) 21 авг 2021, 18:27По сути да. Ну может у студии на 5 тысяч дешевле будет. Но тоже не факт. Метраж этот на мелкой аренде размывается удобством локации, интерьером и прочим.
Ничего лучше студий в недорогом сегменте для аренды нет.

я в курсе, что студии более доходны, просто тут оч большой разрыв по цене, в чем тогда была логика в 1ках по 11, если выхлоп с них 80, а с 3 студий 105?)