Обсуждаем вопросы об аренде квартир и апартаментов

max01 писал(а) 20 авг 2021, 18:18Я тут выше чуть написал подробнее на эту тему, что здесь не гонюсь за дохой, а рассматриваю как игру в рамках одного и того же рынка. То есть аренда просела - ОК, арендаторы платят меньше, но и я снимаю дешевле. Рынок недвижки попёр - однухи выросли в цене. Рынок недвижки упал - однухи упали, но и все другие тоже упали

я выше написал про пнк рентал, где дохи в 2 раза выше на еще более надежном рынке)

Shuran писал(а) 20 авг 2021, 18:21 я выше написал про пнк рентал, где дохи в 2 раза выше на еще более надежном рынке)

Для вложения в бпифы, зпифы, фонды, етфы, акции, облигации и тд у меня другая часть котлеты.

Пнк рентал - вещь интересная, но они их даже на бирже не купить, по мне так стрёмно взять и вложить туда консервативную часть кэша. Цель другая как бы.

max01 писал(а) 20 авг 2021, 18:23 Для вложения в бпифы, зпифы, фонды, етфы, акции, облигации и тд у меня другая часть котлеты.

Так если вы настроены на аренду квартир, и судя по всему вас не переубедить - тогда надо делать то, что хочется, потом напишите о результатах на форуме Свое мнение о перспективах аренды хат в Мск по текущим ценам мы высказали…решение за вами)

max01 писал(а) 20 авг 2021, 18:23Для вложения в бпифы, зпифы, фонды, етфы, акции, облигации и тд у меня другая часть котлеты.

ну дык пнк рентал - это про склады, а не про волатильность и риски, как на ФР акций и облиг, пай - доля в складе, а не доля в компании=акция

Да возможно и правда дрочево и головная боль. Ну а все-таки, если вдруг решусь на такой вариант - то что лучше посоветуете брать, студии, однухи, евродвухи, еврочетверки?

max01 писал(а) 20 авг 2021, 18:33Да возможно и правда дрочево и головная боль. Ну а все-таки, если вдруг решусь на такой вариант - то что лучше посоветуете брать, студии, однухи, евродвухи, еврочетверки?

Да нет тут универсальной стратегии. Зависит от многих факторов: локации, формата комплекса (семейный / для карьеристов), нарезки квартир (как правило чем меньше конкретных лотов в ЖК - тем лучше, тк конкуренции от таких же как вы рантье будет меньше), стоимости квартиры…а вы хотите прям готовое решение) Так не бывает ведь.

max01 писал(а) 20 авг 2021, 18:33Ну а все-таки, если вдруг решусь на такой вариант - то что лучше посоветуете брать, студии, однухи, евродвухи, еврочетверки?

от объекта и цен зависит, если в проекте оч мелкая нарезка - это плохо. много конкурентов. забудьте про классику, либо студия, либо евро2. не в жк на пару-тройку тыщ хат. и для норм аренды по уму нужна своя отделка, а не от пика, т.е. самому делать, чтобы людям нравилось (см фотки Серегина), иначе у вас другая ЦА будет, которым цена на 1м месте, вася-сосед дал на 2тыщи деш в мес и они завтра съехали. в самом массовом сегменте аренда - это кровавый океан и сдача за еду, этот рынок держат наследственные и прочие лишние в семье хаты в клоповниках, а вам нужен сегмент выше, но он для профи, главное отличие - что там предложения на порядки меньше и оно в разы меньше, чем спрос

Отправлено спустя 10 минут 28 секунд:

max01 писал(а) 20 авг 2021, 18:23Пнк рентал - вещь интересная, но они их даже на бирже не купить

кроме тинька есть и другие брокеры

Отправлено спустя 1 минуту 22 секунды:

max01 писал(а) 20 авг 2021, 18:23по мне так стрёмно взять и вложить туда консервативную часть кэша. Цель другая как бы.

ну из 22 хотя бы половину вроде нестремно, если активная часть портфеля больше консервативной

А, да сорян, нашел их у БКС есть.

Отправлено спустя 1 час 8 минут 1 секунду:

Shuran писал(а) 20 авг 2021, 18:50 иначе у вас другая ЦА будет, которым цена на 1м месте, вася-сосед дал на 2тыщи деш в мес и они завтра съехали. в самом массовом сегменте аренда - это кровавый океан и сдача за еду, этот рынок держат наследственные и прочие лишние в семье хаты в клоповниках, а вам нужен сегмент выше, но он для профи.

Я сдавал хату на Молодеге однушку, сам делал ремонт, но он не был лучше ПИКовского. Попал в сегмент - выше клоповника, но без претензии на дизайн. Чисто, современно, всё новое. Обставил Икеей, но со вкусом. Хата сдавалась влёт во все времена, свои 6-7% несла, ЦА была норм, без колхозников, продал её вместе с арендаторами (никто не метался особо на 2 тыщи дешевле к Уасе). Сейчас как раз и мечу в этот же сегмент. Думается мне что у метро в ЗАО ПИК-отделка + кухня с встроенной техникой посудомойкой, кондики, современная мебель со вкусом (Икеей тоже можно по разному обставить) будет пользоваться спросом у ЦА не бичей.

А дрочево - это вот холодильник сломался, поменяйте, пожалуйста. Ну это не так часто. Хз есть и плюсы все-таки на мой взгляд.

Хорошего вечера)

max01 писал(а) 20 авг 2021, 20:03Думается мне что у метро в ЗАО ПИК-отделка + кухня с встроенной техникой посудомойкой, кондики, современная мебель со вкусом (Икеей тоже можно по разному обставить) будет пользоваться спросом у ЦА не бичей.

будет, но в зао у пика такие цены, что доха 4%, не надо вапще на застроя и отделку от застроя для аренды вестись, где вышло чота интересное, то и брать. и не готовое, а с котлована или (у пика) щас "новые цены" курить, в саларьево евро2 по 6,7 седня видел 33м, навесище, но дешево. по мне идея оч бредовая на фоне пнк рентал, даже депо уже 8% предлагают, а тут 6,5-7

max01 писал(а) 20 авг 2021, 18:18 не гонюсь за дохой, а рассматриваю как игру в рамках одного и того же рынка. То есть аренда просела - ОК, арендаторы платят меньше, но и я снимаю дешевле. То есть всегда когда надоест такой образ жизни, я могу продать эти хаты и купить себе одну то что нравится без риска.

В ваших словах есть смысл. Поэтому позволю себе несогласиться с многоуважаемыми коллегами.

max01 писал(а) 20 авг 2021, 18:33 что лучше посоветуете брать, студии, однухи, евродвухи, еврочетверки?

Имею некоторый полезный опыт.
Если решитесь, то только студии или однухи. Остальное в топку.
Только в пешей доступности от метро до 10 минут. Чтобы никаких оленей и перекладных. Желательно чтобы метро не конечка притом. Это самые ликвидные варианты. Если у вас 22млн, то за эти деньги можно купить 2 студии на котловане плюс пару студий-апартов в каком нибудь редевелопменте. Каждый вариант на сегодняшний день будет давать в районе 40тр. Итого за всё в районе 160тр. Но вопрос тут ещё КОГДА. Когда сдадут, когда сделаете ремонт... А снимать трешку для семьи вы планируете уже сейчас? Если же брать готовое, то по хорошему, с локацией как я описала выше, ваших 22 миллионов хватит сейчас на 2 однушки или три мелких студии. Доход с каждой примерно тот же, но он уже сейчас.

Для всякого сегмента люкс и дизайнерского ремонта про который пишет Seregin нужен другой бюджет. Там выше обсуждался Red7 и Сохо+Нохо. Это варианты в районе Садового кольца. Но я лично в сегмент дорогой аренды в Москве вообще не верю. Это точечная история и простой может быть большой. Но в общем то есть варианты как это можно реализовать. Вопрос надолго ли. Такие вложения как выше, на Садовом кольце, приятно греют душу и консервативно надежны по своей сути. Даже если в стране начнется очередная перестройка или 3-я мировая, жизнь внутри Садового, как и цены, рухнут в последнюю очередь. Насчет чисто ROI и стоимость vs прибыль от аренды таких проектов, не думаю что всё очень радужно.

Просмотрела цены в ЗАО, рядом с метро - никак не получается на 22млн 2 студии и 2 апарта. Если только ловить старты. Но на это надо время и опыт.

Maya’84 писал(а) 21 авг 2021, 06:04Итого за всё в районе 160тр. Если же брать готовое, то по хорошему, с локацией как я описала выше, ваших 22 миллионов хватит сейчас на 2 однушки или три мелких студии. Доход с каждой примерно тот же, но он уже сейчас.

это где сейчас 2 однушки по 11 млн. и сдать по 80 тыс.(или 3 студии за 7 млн. сдать по 55)

доход от аренды будет сейчас половина от "в районе 160 тр."

Maya’84 писал(а) 21 авг 2021, 06:04Доход с каждой примерно тот же, но он уже сейчас.

У меня при текущих ценах на готовое никак не получается 150-160к дохода при вложениях 22 млн. Как вы считали? Можно конкретные примеры?

При покупке проектов на стадии строительства все еще сложнее - во-первых на данных ценовых уровнях не факт, что будет нормальный прирост строимости (а если его не будет, или будет коррекция цен о которой все грезят - это вообще убыток на временном промежутке, пока ЖК строятся), + надо еще в ремонт вложить перед тем как сдавать.

Было бы все так просто Чтобы можно было из 22 млн вытащить 160к дохода в месяц ничего не делая, просто купив хаты и сдав их потом - думаю никто бы и не заморачивался другими видами вложений.

Maya’84 писал(а) 21 авг 2021, 06:04то только студии или однухи. Остальное в топку.

не понял, 1ки знач лучше евро2?

Отправлено спустя 8 минут 20 секунд:

PlanB писал(а) 21 авг 2021, 11:59У меня при текущих ценах на готовое никак не получается 150-160к дохода при вложениях 22 млн. Как вы считали? Можно конкретные примеры?

я так понял, тут речь про доход 40 тыр с каждой, хотя непонятно, почему с 1ки и студии он одинаковый, если 1ки по 11, а студии по 7.3) в теории пример хайвей на старте, но общага лютая, это не пассивный доход, а конкретный гемор на практике):

Maya’84 писал(а) 01 июн 2021, 13:5221,9м на нижних этажах за 4,7млн. 25,9м и этаж повыше за 5,6млн. Цены без отделки.

Отправлено спустя 2 минуты 23 секунды:

PlanB писал(а) 21 авг 2021, 11:59Было бы все так просто Чтобы можно было из 22 млн вытащить 160к дохода в месяц ничего не делая, просто купив хаты и сдав их потом - думаю никто бы и не заморачивался другими видами вложений.

это 8,7%, всех не может устраивать такая доха)) смарю, народ пока не вдупляет про складские зпифы, наверное, лет через 5, когда там доха просядет, все и побегут))

Отправлено спустя 6 минут 22 секунды:

Maya’84 писал(а) 21 авг 2021, 06:04Для всякого сегмента люкс и дизайнерского ремонта про который пишет Seregin нужен другой бюджет. Там выше обсуждался Red7 и Сохо+Нохо. Это варианты в районе Садового кольца. Но я лично в сегмент дорогой аренды в Москве вообще не верю. Это точечная история и простой может быть большой

да не тока эти, у него и пресненский вал,14 был, у нас с вами просто нет опыта в такой аренде, я тоже раньше считал, что там одни простои, но его опыт грит, что доха там аля 10% и простоев нет, потому что ремонт цепляет, а доху дает маленькая площ, так что вера тут во вред, массовая аренда зло для вложений, даже новостроя в зао, это для тех, кто не считает и рынок не понимает

Shuran писал(а) 21 авг 2021, 13:15смарю, народ пока не вдупляет про складские зпифы, наверное, лет через 5, когда там доха просядет, все и побегут))

Бумажная недвига для многих «непонятный зверь», как и облигации. Бетон в головах масс это тихая гавань и «в случае чего детям останется»…не думаю что эта парадигма когда-либо изменится

Но это скорее хорошо, больше останется тем, кто в теме)