Новости рынка недвижимости Москвы и Подмосковья (без обсуждений!)

Не понравилась аудиторам и инвестиционная стратегия «Респекта». В 2017 г. она принесла страховщику убыток (1,7 млрд руб., по данным из отчетности компании): он инвестировал собственные средства в производные финансовые инструменты, говорится в заключении.
Аудиторы рекомендуют компании инвестировать средства в более доходные финансовые инструменты. «Респект» до сих пор инвестирует их в производные финансовые инструменты, это долгосрочная стратегия, сообщает представитель страховщика, уже в начале этого года она принесла компании прибыли более чем на 1 млрд руб. Несмотря на провал в инвестиционной деятельности, «Респект» за 2017 г. получил прибыль в 583,9 млн руб., указывает он.

В «Респекте» прошла проверка ЦБ, рассказали «Ведомостям» два человека, близких к страховщику. Проверка ЦБ завершилась 27 апреля, подтверждает представитель «Респекта», и нарушений платежеспособности или финансовой устойчивости не выявила: «По нашей информации, у регулятора к деятельности нашей компании нет претензий». По данным представителя «Респекта», ЦБ регулярно проверяет всех основных страховщиков застройщиков. У крупных страховщиков ГОЗ (ВСК, «Проминстрах») проверок ЦБ в этом году не было, сказали их представители.
ЦБ действующие компании не комментирует, говорит его представитель, но постоянно проводит мониторинг страховщиков застройщиков.
Сам ЦБ и утверждает список страховщиков застройщиков, этот список сокращается, сейчас в нем 14 страховщиков и одно общество взаимного страхования, а прежде было более 60. Некоторые компании, входящие в список ЦБ, на практике застройщиков не страхуют. Невозможно оценить реальное финансовое положение застройщика, такие риски отказываются принимать в перестрахование западные компании, а в случае кризиса строительной отрасли проблемы возникнут сразу у нескольких застройщиков, уверен Дмитрий Шишкин, начальник управления страхования ответственности «Ингосстраха». Поэтому ни «Ингосстрах», ни другие крупные финансово устойчивые страховщики этим бизнесом не занимаются, объясняет Шишкин.
Сейчас премии по ГОЗ собирают 10 страховщиков, и они работают только с теми объектами, где договор долевого участия заключен до 20 октября 2017 г. «Таким образом, через некоторое время количество застрахованных начнет снижаться, – констатирует представитель ЦБ, – страхование ГОЗ новых объектов прекращено». С осени 2017 г. этот вид страхования заменен Фондом защиты прав дольщиков, куда застройщики обязаны перечислять взносы в размере 1,2% от каждого договора.

Страховщики ГОЗ теперь вынуждены искать новые источники поступлений. ЦБ обещает продолжить мониторинг их работы, так как есть негативные факторы: сильная концентрация в сфере страхования ГОЗ и возрастающие риски на стройках. При необходимости ЦБ готов принимать меры надзорного реагирования в отношении этих страховщиков.

Банковский надзор
Самое существенное изменение, которое ожидает застройщиков уже с 1 июля 2018 г., – необходимость банковского сопровождения. Застройщики не смогут получать деньги напрямую от покупателей: деньги должны перечисляться на расчетный счет застройщика в уполномоченном банке. Перечень этих банков утверждает Центробанк, сейчас их 25. Это требование будет касаться и тех домов, которые уже находятся в стадии строительства. Напрямую продавать квартиры можно будет только в тех домах, которые приняты госкомиссией и введены в эксплуатацию.
Если застройщик не откроет такой счет, он не сможет продавать квартиры: договоры долевого участия не будут зарегистрированы. Деньгами, поступившими от продажи строящихся квартир, нельзя будет распоряжаться по своему усмотрению. Перечень операций, на которые можно потратить поступившие на счет средства покупателей, будет определен специальным актом правительства о порядке банковского сопровождения. Это покупка земельного участка, строительные работы, выплата зарплаты и т. д. Такой акт сейчас готовится Минстроем и Фондом защиты дольщиков, говорит федеральный чиновник. Представитель Минстроя на вопросы «Ведомостей» не ответил.
По сути, это проектное финансирование, когда все деньги от продажи квартир лежат на счете в банке, говорит директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Цвет. Банк при этом будет контролировать темпы строительства объекта и расходы застройщика. Банк выступит в роли дополнительного контролирующего органа и сможет на раннем этапе увидеть нецелевое использование средств, объясняет Цвет. При этом забрать остатки на счетах застройщик сможет только по окончании строительства.

На дольщиков введение этого института не окажет никакого влияния, зато все финансовые средства девелоперской отрасли будут сосредоточены в немногочисленной группе банков, считает финансовый директор ГК «МИЦ» Марина Заболотнева. Большинство банков пока не готово работать по новым правилам, опасается чиновник, участвующий в обсуждении поправок. В ВТБ с ним не согласны. «Банк полностью готов к работе с застройщиками в части банковского сопровождения в соответствии с требованиями закона 214-ФЗ, в том числе при реализации практики эскроу-счетов», – сообщила пресс-служба банка. Представители Сбербанка и Газпромбанка на вопросы «Ведомостей» не ответили. Но в апреле Сбербанк сообщал, что провел первую кредитную сделку со счетами эскроу для девелоперской компании «Брусника».
Как смягчат закон
На некоторые уступки власти все же пошли. Отменяется обязательство иметь на счете 10% средств – их можно заменить привлеченным финансированием, т. е. кредитами. Расходы на административную деятельность увеличат с 10 до 25% при условии, что застройщик отчитывается по стандартам МСФО. Средства покупателей можно будет потратить на приобретение новых участков под застройку. Также законодатели предлагают разрешать использовать средства на эскроу-счетах по мере строительства: 30% при завершении нулевого цикла, 30% по завершении монтажных работ, 30% после подключения сетей и 10% после ввода дома в эксплуатацию.
Кроме того, предполагается отменить норму «одно разрешение – один дом». Застройщики смогут привлекать деньги по нескольким разрешениям на строительство, если речь идет о комплексной застройке. Девелоперам, реализующим крупные проекты, не придется создавать несколько юрлиц на каждый дом, говорит гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко. До 65% проектов приходится как раз на проекты комплексного освоения, указывает он.
Еще одно послабление – 20% от стоимости строительства застройщик сможет взять в долг у материнской компании. Такой возможности в нынешнем варианте закона нет. Эти поправки дадут возможность застройщикам работать в приемлемых для них условиях, говорят вице-президент «Инграда» Федор Сапронов и директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. Но некоторые предложения не учтены, указывает Брызгалов: к примеру, без изменений остается пункт об опыте работы в качестве застройщика, техподрядчика или генподрядчика от трех лет. Это означает, что новым игрокам пробиться на рынок будет крайне сложно.

Участники рынка также обращают внимание на то, что деньги дольщиков нельзя будет тратить на строительство социальной и дорожной инфраструктуры, например детских садов, дорог и т. д. Депутаты считают, что эти объекты должны строить местные власти, указывает один из разработчиков закона.
Девелоперы будут вынуждены корректировать стратегию своего дальнейшего развития, говорит представитель «Интеко» Юлия Деева. Она прогнозирует, что до 20–30% мелких и средних застройщиков покинут рынок. Рынок продолжит консолидироваться в руках крупных игроков, соглашается гендиректор Tekta Group Роман Сычев.