Ипотека: Новости рынка, нюансы

silentcthulhu Сидеть на деньгах, вклад на 9% при инфляции 12% (и то это очень позитивный процент инфляции)?

Посмотрите динамику стоимости недвижимости за этот же период

silentcthulhu Поэтому если сейчас вложить то, что ты имеешь - ты как минимум не теряешь. Это моё имхо.

Если вы считаете, что 1.5 млн первоначальный взнос и 5.5 млн кредита - это вложение, (переплата банку за 30 лет - 15 млн), то я даже не знаю, что вам еще посоветовать, кроме как покупать на все, потом (когда чуть получше посчитаете финансовую сторону), такой возможности скорее всего не будет

PS Понятно, что жить в своем приятнее, только при ваших данных не нужно называть это "вложением". Это прекрасно, жить в собственной квартире, только вот "выгода" здесь не финансовая, а моральная. С финансовой точки зрения это чистые убытки. А с моральной - может это Вас так вдохновит, что заработаете в разы больше

ЧитательПосмотрите динамику стоимости недвижимости за этот же период


Если вы считаете, что 1.5 млн первоначальный взнос и 5.5 млн кредита - это вложение, (переплата банку за 30 лет - 15 млн), то я даже не знаю, что вам еще посоветовать, кроме как покупать на все, потом (когда чуть получше посчитаете финансовую сторону), такой возможности скорее всего не будет

PS Понятно, что жить в своем приятнее, только при ваших данных не нужно называть это "вложением". Это прекрасно, жить в собственной квартире, только вот "выгода" здесь не финансовая, а моральная. С финансовой точки зрения это чистые убытки. А с моральной - может это Вас так вдохновит, что заработаете в разы больше

Ладно, не вложение, а способ сохранить имеющиеся 1,5млн. Я это имел ввиду.

Просто советников копить очень много, но я приводил реальный расклад накоплений с учётом текущего съёма: это 25тр в месяц. Так за три года даже не накопить 1 млн, итого получается около 40% от 6500тр при условии, что кв не дорожает и рубль не дефолтится, съём не дорожает и ещё плачу за прописку жены, чтобы ребёнок попал в садик, но да я буду получать % с вклада.

Динамику стоимости недвижимости за этот же период обязательно посмотрю!
но в нашей стране завтра начнётся "что угодно" и динамика и любые статистики будут в прошлом.
Прогнозы дело неблагодарное.

Отправлено спустя 6 минут 17 секунд:
Читатель, вы считатете переплату за n лет. А вы считаете, что рубль тоже дешевеет.
Все кричат про кабалу и про переплату 15 млн, я согласен. Но если условно нет другой стратегии, то что делать? Вы ответите - копить. Но я привёл свои аргументы, что иногда копить не совсем выгодно при учёте съёма.

Я как для себя вижу - я просто буду "снимать" квартиру за 50тр, делать её под себя,
и когда-нибудь она будет моя.
Если я продожаю жить в съёме и копить, это "когда-нибудь" никак не приближается вообще,
но я уопрно коплю, но каждый день боюсь, что деньги в банке обесценятся, тогда вообще занавес.

Отправлено спустя 3 минуты 28 секунд:
Тогда надо также учесть, что 30тр я каждый месяц отдаю вообще в никуда.
Не на проценты банку, а вообще в пустоту..

silentcthulhu,
в любом случае надо стремиться к минимальному кредитному плечу.
я тоже рассуждал, что рубль обесценивается и вот вот я свою ипотеку отдам.
но рубль обесценился, а попасть в число тех, у кого з/п отросла вслед за инфляцией у меня не получилось .
и вот год я уже не могу досрочно погашать платеж, т.к. реальная з/п упала, хотя кредита осталось в размере цены форд фокуса.
ИМХО, при таком первом взносе надо брать или вторичку в МО или новострой МО/заМКАД/Новая Москва.
есть вполне приличные города в МО - Мытищи, Реутов, Одинцово, Видное.
а инфру московских спальников тоже не стоит преувеличивать. бывает что место дадут в таком саду, что лучше и не надо.

silentcthulhu, Вы все правильно считаете.

Если взять в качестве предположений стоимость квартиры 7кк, первоначальный взнос 1,5кк, ставку депо 9%, кредита 11,5%, срок 20 лет, и предположить темпы роста аренды и недвиги по 6% в год (на 20-летнем временном горизонте с нашим рублем это скромненько), при таких вводных выгоднее брать сейчас, чем ту же самую сумму минус съем героически ежемесячно откладывать на депо (к слову, через 10 лет откладывать-то будет нечего при таких предположениях, условно говоря, снимать с депо начнете ).
Если недвига будет падать (или расти меньше 6%) - тогда да, потеряете в сравнении со стратегией "копить", если, конечно, ставки по депо будут 9% (одновременное стечение этих обстоятельств - наврядли). Предположения о том, каким будет будущее, стройте сами.
Возможно, с точки зрения краткосрочных перспектив (ближайшие года 2) - вход и не самый удачный. Но это опять же предположение.


Смотрите Амурскую, как Вам выше советовали. Если базовая отделка от УГС устроит для въезда и Гольяново не коробит. Потолки потом натянете и обои на свой вкус поклеете. Даже если не привяжитесь к району - метро рядом. Подумайте, так ли уж Вам неугодно Солнцево, или все-таки готовы рассмотреть, отбросив стереотипы, или прикиньте свои возможности по другим объектам УГС.


Некрасовку и Новую Москву предлагать человеку, которому нужен детский сад - имхо садизм Дадут совсем не под окнами (т.к. в очереди не с рождения), и проклянете все на свете до школы возить в другой район. Сад в МО - это черный ящик, как повезет... если в новостроечном МО - скорее всего не повезет попасть в ближайший, да и правила в МО другие по садам. Поликлиника ближайшая в МО может быть вообще в часе езды, а детям она нужна, и регулярно.

silentcthulhu Динамику стоимости недвижимости за этот же период обязательно посмотрю!
но в нашей стране завтра начнётся "что угодно" и динамика и любые статистики будут в прошлом.
Прогнозы дело неблагодарное.

Прогнозы цен на жилье дело неблагодарное, но ваш заработок тоже нельзя прогнозировать. Работа сегодня есть, завтра нет. Нельзя брать ипотеку в разы больше первоначального взноса.
У меня знакомая вторичку за 5,7 продала двушку небольшую 44 кв.м. в Москве, пришлось дисконт делать. Вот такие варианты искать. Чтоб сразу заехать, сразу подать документы на налоговый вычет, ничего не тратить на ремонт (максимум кровать и стиралку купить).
В ЖК Солнцево на Авиаторов например было некоторое снижение цен на аукционе, правда особо на четырешки.
При запросах, когда не имея практически ничего хочется сразу всего и сразу, обычно человек остается ни с чем (часто вижу, что люди, у которых жигулей нет, сразу хотят бэху). Нужно чем-то жертвовать. Снизить требования, оптимизировать расходы (учиться копить, не протрачивать на ерунду) и найти более оплачиваемую работу. Если искать котлован, то штудируя форум и брать на самом старте (рост стоимости за первые месяцы продаж для вас очень существенен).

mmk,
я в первую очередь советую первый взнос по ипотеке в размере 40-50% от цены квартиры + рассчитывать так, чтобы была возможность ежемесячно платить двойную сумму ежемесячного платежа на старте по ипотеке + выплата ипотеки в течение 5-7 лет.
исходя их этого смотреть варианты. получится купить внутримкад 60 метров с видом на лес и школой из топ-300 во дворе - круто.
не хватает, я в таком случае и гор Железнодорожный не побрезгую посмотреть

mmk и предположить темпы роста аренды и недвиги по 6% в год (на 20-летнем временном горизонте с нашим рублем это скромненько),

на 20годах это фантастика

mmksilentcthulhu, Вы все правильно считаете.

Если взять в качестве предположений стоимость квартиры 7кк, первоначальный взнос 1,5кк, ставку депо 9%, кредита 11,5%, срок 20 лет, и предположить темпы роста аренды и недвиги по 6% в год (на 20-летнем временном горизонте с нашим рублем это скромненько), при таких вводных выгоднее брать сейчас, чем ту же самую сумму минус съем героически ежемесячно откладывать на депо

А вот и не правда ваша. С математикой не поспоришь.
Если предположить, что человек платит в месяц 35 за съем, и берет в кредит 5.5млн, то он будет еще 75 за ипотеку платить, итого 110тыс в месяц только за недвигу (пусть ему не нужно больше ничего, ни есть, ни одеваться...). Так вот за 20 лет при этих вводных он заплатит 17 млн всего, чтобы рассчитаться за ипотеку (и за съем в первый год). А накопит за эти же 20 лет, только снимая, 71млн. При этом, с учетом роста стоимости квартиры, он сможет ее купить уже на шестой год. Вы думаете, банки просто так зарабатывают!
Они не зря хорошо себя чувствуют, и очень не плохо зарабатывают на таких вот "гляди как могу". Люди переплачивают несколько цен в итоге. Но менталитет тяжело победить - мое мне ближе, не убедите.

ПЛТ дает размер платежа в месяц 58 653 рубля
=ПЛТ(11,5%/12;240;5500000)
Таким образом ипотека будет стоить 14 млн рублей+1,5 млн вложенных средств =15,5 млн. И съем 15,5 млн рублей. При условии первоначальной базы дохода ипотека+съем.
Единственное, из ипотеки нужно вычесть стоимость квартиры (TV) через 20 лет. Пусть TV будет без изменений.
Таким образом за ипотеку заплатили 7,3млн рублей, а за съем 15,5 млн рублей.
Все потоки правильнее приводить к текущему периоду, т. е. будущие потоки дисконтировать. Т. е. хата остается прежней по цене. А вот платежи по ипотеке уменьшаются на величину роста з/п. З/п остается прежней, как и съем.
Поскольку Вы в расчетах учитывали возможность съэкономить за счет меньшей аренды,чем ипотеки с последующим вложением денег в банк под 9% годовых, то Вас придется огорчить. Ипотека постоянна во времени, а аренда по модели растет и дельта между ипотекой и арендой станет отрицательна к 10 му году. Общий результат даст 1,2 млн убытка.
Заранее извиняюсь за чистую математику. При росте аренды и инфляции действительно выгоднее брать квартиру в ипотеку.
Данная модель не учитывает факторы риска в виде потери работы.

shveddvПЛТ дает размер платежа в месяц 58 653 рубля
=ПЛТ(11,5%/12;240;5500000)
Таким образом ипотека будет стоить 14 млн рублей+1,5 млн вложенных средств =15,5 млн. И съем 15,5 млн рублей. При условии первоначальной базы дохода ипотека+съем....

Пусть ежемесячный платеж будет меньше, указал его как абсолютное число в G3. Хотя сумму ежемесячного платежа нужно перепроверить, слишком мала.
Тогда квартиру сможем при накоплении купить через 15 лет, тогда как при ипотеке мы выкупил ее только через 20лет (сравняются C20 и G20). И вариант съема обойдется в 10млн рублей (сумма B6 - B20, умноженное на 12)

В моих расчетах первоначальная зп в 35+59=94 тысяч рублей.
И я учитываю возможность точно так же класть деньги в банк разницу между з/п и ипотекой, как и в случае с арендой
Съем нарастающим неправильно подсчитан.
Я еще подсчитал приведя к текущему моменту времени (IRR=6).
Если при зарплате в 94 тысячи рублей считать по NPV, где NPV1 чистая приведенная стоимость на текущую дату жизни в съемной квартире и накоплений, а NPV2 - чистая приведенная стоимость ипотеки то мы получим
NPV1= 19.2 млн рублей (доход от разницы между зп и арендой в банк)
NPV2 = 16.4 млн рублей (доход от разницы между зп и ипотекой в банк) - первоначальные инвестиции (1,5 млн рублей) + TV (остаточная стоимость - квартира)=14,9 млн рублей + 7 млн (стоимость квартиры)=21,9 млн руб.
В реальности доход от вклада редко обгоняет инфляцию, поэтому выкладки все теоретические.

mmksilentcthulhu, Вы все правильно считаете.

Поддержу, по многим факторам:
- Рынок аренды в РФ "дикий", многое зависит от самого собственника - может продать квартиру, повысить стоимость после истечения срока договора, ну и прочие неприятные нюансы возможны.
- Не забывайте, что можно получить налоговый вычет 13% с 2млн + 2 млн (на супругу) + 13% с выплаченных %% банку.
- Многое привязано к постоянной прописке, как правильно заметили с временной регистрацией в ДОУ Мск - не попасть. Даже если купите прописку, собственник в одностороннем порядке выписывает Вас через какое-то время. В Ближнем Подмосковье мы все еще стоим в очереди с рождения (2г 8мес), хотя губернатор МО лично обещал место в саду)))
- Разница между поликлиниками Мск и МО, не в пользу последнего. В Мск удобно записываться через ЕМИАС, не заметил очередей и лучше обслуживание, особенно это заметно с детьми.

Ипотечные ставки в 2017 году могут снизиться до 10%, сообщил генеральный директор Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) Александр Плутник.
«Я считаю, что в этом году мы 10% увидим», - сказал Плутник, слова которого приводит «Российская газета».
Правда, отметил Плутник, средняя ставка по ипотеке в 2017 году составит 11%. Также он уточнил, что на стыке 2017-2018 годов ставки по отдельным предложениям могут снизиться до 9% и даже 8%.
По последним данным Центрального Банка РФ, средневзвешенная процентная ставка по кредитам в рублях, предоставленным в декабре, была рекордно низкой за последние пять лет и составила 11,45% против 12,92% в декабре 2015 года. 

Читать полностью: https://www.irn.ru/news/113229.html

hotpanА вот и не правда ваша. С математикой не поспоришь.
Если предположить, что человек платит в месяц 35 за съем, и берет в кредит 5.5млн, то он будет еще 75 за ипотеку платить, итого 110тыс в месяц только за недвигу (пусть ему не нужно больше ничего, ни есть, ни одеваться...). Так вот за 20 лет при этих вводных он заплатит 17 млн всего, чтобы рассчитаться за ипотеку (и за съем в первый год). А накопит за эти же 20 лет, только снимая, 71млн. При этом, с учетом роста стоимости квартиры, он сможет ее купить уже на шестой год.

Ипотека-НеИпотека.xlsx

Вы думаете, банки просто так зарабатывают!
Они не зря хорошо себя чувствуют, и очень не плохо зарабатывают на таких вот "гляди как могу". Люди переплачивают несколько цен в итоге. Но менталитет тяжело победить - мое мне ближе, не убедите.

я не защищаю идею ипотеки с 20% первоначальным взносом, в силу рисков потери зп. файл у вас неверный
1. у вас там вообще ипотечный платеж неправильно рассчитан, он для аннуитета будет 59 тысяч примерно а не 75. потому что процент начисляется на остаток тела, и у вас дюрация = 20 лет, на самом деле раза в полтора меньше
2. накопления в месяц рассчитываются как (зп - аренда), что неверно (в таком случае и при ипотеке можно откладывать прямо с нулевого года по 20к еще или ее досрочно гасить..). у вас на 15 года например накопления = (зп - аренда) = 138к, что даже при неверном ипотечном платеже в 75 тысяч позволяет копить эти деньги имея ипотеку, ну или досрочно ее гасить
3. столбец "нарастающий итог за съем" неверная формула, или столбец неправильно назван.
4. не уверен что квартиру за 7млн можно снять за 35к, скорее ближе к 40..
ну, и по банкам
1. банки не очень хорошо себя чувствуют мягко говоря, кроме сбера и причин тому много (посмотрите статистику, за 2015 год убыток, 2016 небольшая прибыль по сектору за вычетом сбера).
2. 99% банков не держит ипотеку у себя на балансе, а секьютизирует большую часть её и перепродает (АИЖК, пенсионщики, фонды главные биды там). потому что фондировать для типичного банка большой процент ипотеки в активах - кромешный ад.

Этим спорам столько лет сколько есть ипотека.
Гадать что там будет через 10 лет это неблагодарно. Я в свое время, находясь в точно такой же ситуации как и автор, купил вторичку в ипотеку с 35% первоначальным взносом, поступившись районом и площадью, хотя мне бы дали и больше. Но жить с нанесенным над тобой кредитным мечом я был не готов, учитывая еще наличие семьи. Недавно же, находясь в ситуации, брать ипотеку и покупать квартиру или подкопить еще, я выбрал последний, потому что переплата по процентам в первые годы нивелировала все выгоды от приобретения квартиры сейчас в принципе