Инвестирование в новостройки РФ, кроме Москвы и Санкт-Петербурга

В Сочи было хорошо отдыхать сразу после олимпиады в 2014. Сошлось одновременно несколько факторов: появилась новая инфраструктура и сервис стал лучше (правда не надолго), отдыхающих относительно мало (статус совкового курорта отпугивал), цены на недвижимость были на самом дне (перед олимпиадой росли, а потом обвалились), местные были сговорчивее и доброжелательнее (пару летних сезонов посидели без отдыхающих из-за полномаштабной стройки). Потом с каждым годом становилось чуть хуже, местный менталитет начал брать свое в части ухудшения сервиса, а с другой стороны положительные отзывы первых отдыхающих привели к увеличению турпотока. Этакая финансовая пирамида получилась) Поток отдыхающих рос, аренда и стоимость недвиги росли, сервис падал. Ну а после закрытия границ местным совсем башню сорвало... Искренне сочувствую тем, кто на нынешнем ажиотаже решил там зайти в недвигу.

Рынок Сочи как бы не писали многие более подвержен снижению чем рынок недвижимости Москвы или маленького города и все просто из за того что 50 процентов отдыхающих не приедет в Сочи и цены будут прежние на аренду и спокойно упадут минимум на 30-50 процентов на продажу из за открытия границ.
Москва-приток денег и тут всегда так будет пока столицу не перенесут (как вариант), а Сочи завязан только на отдыхе и если главное пропадёт(или значительно упадёт) то и цены сразу упадут, это то что формирует цену и у каждого города это свой фактор, где то завод или столица или отдых.

Второе что отдых в Сочи на троечку, много народу, плохая инфраструктура и минусов больше чем даже в Турции(а Турция как мы знаем считается эконом отдых), в Сочи при всех минусах неплохо только в зимней период когда нет туристов и цена аренды дешевле чем в Московской области.

SaleN писал(а) 17 июн 2021, 18:57Для части Сочи (точнее, даже для части Адлера) есть ещё один фактор, никак не связанный с вирусом и никуда не собирающийся пропадать - зона Сириус, где, по моим дилетантским наблюдениям, самый аховый рост (посмотрите ЖК Фрукты, к примеру, вот там реально шокирует). До сих пор не пойму, что там будет этакого, но что-то с образованием точно. Один мой приятель из Красноярска всерьез рассматривает вариант отправить туда своих детей учиться, а он человек крайне обстоятельный, так скажем

Жили 2 года в Сочи. Снимали квартиру в Адлере, на улице П.Морозова. Платили 35 тыс.руб./мес. за 60 кв.м. Была мысль купить студию или однушку на 30-35 кв. Но для 3 чел. метраж был маленький. Смотрели в Имеретинке. Цены были 90-150 тыс. за квадрат.
В Сочи мягко говоря не очень хорошо с образованием и медициной. Если медицина есть очень хорошая, то за очень хорошие деньги. А хорошего образования по сравнению с Москвой и Питером нет даже платного. Образовательный центр Сириус только для талантов со всей страны, это не школа с обычной точки зрения. Курсы в Сириусе временные. Если бы там была постоянная школа, точно бы купили. https://sochisirius.ru/obuchenie/nauka
У местных жителей своеобразный менталитет, их можно понять, 4-5 месяцев кормит весь год. Пример, в частном магазине зубная щетка стоила 250 руб, а в Магните за 50-70 метров дальше, абсолютно такая же - 50 руб.Хотя взрослым это проблем не доставляет, но для детей - это не очень хорошо с точки зрения воспитания, слишком жадным тоже не очень хорошо быть.
Из плюсов - климат действительно хороший. В одном месте можно и летом, и зимой хорошо отдохнуть.

Отправлено спустя 22 минуты 7 секунд:
Не имел в виду "хорошо отдохнуть" в сранении с Турцией и др. курортами. По соотношению цена-качество Сочи пригрывает. Имел в виду простой отдых: покупаться, позагорать, подышать чистым и полезным для здоровья морским воздухом, зимой - активный зимний отдых.

Ценник по ходу набрал максимум и уже некоторые сползают вниз. Изучив застройщиков на предмет акций и вторичку, в тч уступки - многие торгуются либо не повышают долгое время.

Вера555 писал(а) 17 июн 2021, 02:20Вриэлтор, а откуда инфа - "Прекратится ковид-истерия рано или поздно , откроются границы и пузырь в Сочи с треском и вонью взорвется
Потому как там хаты не должны стоить ТАКИХ денег при наличии многих более приятных мест на планете для отдыха и жизни" - Это ваше ИМХО?

Такого рода информации нет и быть не может
Это мое личное мнение , основанное на 26-ти летнем опыте работы на рынке недвижимости
Время покажет был я прав или нет
Мотивировочную часть к моему мнению расписал Шуран , добавить что-либо уже к написанному им уже не могу
(разве что продолжить мысль про то какие бывают "сорта говна")

После трех мес наблюдений рынка в сочи после пика(апрель) вижу что потихоньку плывут цены. Те кто поумнее делает 15-20% дисконт к цене и видимо продаёт ( исчезают предложения из форумов чатов и баз), те кто стоит на цене пытается придумывать новые манипуляции - вверх резко , потом «срочно_слетелзадаток», и чуть вниз. Но это не приводит к результату. У застройщиков ОП пустые, даже у ЖК кислород вышедшему по эскроу. Амбиции зашкаливают … но увы и ах при открытой даже чуть чуть загранице спрос в сочи резко упал. В квартире где Я арендую и выставленной на продажу - за июнь июль ни одного интересанты, ни одного показа, хотя в ЖК актёр это считается рыночная цена 26млн за студию.

Seregin писал(а) 25 июл 2021, 07:35 при открытой даже чуть чуть загранице спрос в сочи резко упал.

Мне в принципе непонятно кто был готов выбрасывать по 20+ млн за студии в Сочи, ведь понятно же что ситуация с закрытыми границами не навсегда. То есть вот чем эти люди руководствовались? Куплю за 25мл студию, чтобы отдохнуть там пару сезонов, просто потому что границы сейчас закрыты?! А зачем?

Shuran писал(а) 17 июн 2021, 12:24кроме чиновников, полковников/генералов и откатчиков

Да, видела… но ведь и у них должна же быть какая то логика в голове. Я просто её не вижу. Те, кто невыездные, они и раньше были невыездными. Чего раньше не покупалось? А те, кто может выезжать заграницу, зачем они покупают это на год-два? Ведь понятно же что пандемия закончится, границы откроют, можно будет поехать в Биарритц, Ниццу, Монте Карло, в Сорренто и на Капри. Конечно, если это прямо какие нибудь безумные деньги полковника Захарченко… но сколько таких, кто совсем не думает.

Shuran писал(а) 17 июн 2021, 12:24 чиновников, полковников/генералов и откатчиков

Предполагаю, что некоторая часть спроса Сочи из этой категории, переметнется в Мск, так как здесь рынок более понятный и потенциала больше. За границу ведь кэш тяжело перевести. А что в стройках мск такая категория среди покупцов есть, это 100%. Как правило этим просто нужно пристроить деньги, лишь бы не было кэша на руках.

Seregin писал(а) 25 июл 2021, 07:35После трех мес наблюдений рынка в сочи после пика(апрель) вижу что потихоньку плывут цены. Те кто поумнее делает 15-20% дисконт к цене и видимо продаёт ( исчезают предложения из форумов чатов и баз), те кто стоит на цене пытается придумывать новые манипуляции - вверх резко , потом «срочно_слетелзадаток», и чуть вниз. Но это не приводит к результату. У застройщиков ОП пустые, даже у ЖК кислород вышедшему по эскроу. Амбиции зашкаливают … но увы и ах при открытой даже чуть чуть загранице спрос в сочи резко упал. В квартире где Я арендую и выставленной на продажу - за июнь июль ни одного интересанты, ни одного показа, хотя в ЖК актёр это считается рыночная цена 26млн за студию.

Добрый день!
https://www.cian.ru/sale/flat/245461640/
Откуда такие цены? На циане от 7 млн. Или не тот ЖК?

Maya’84 писал(а) 25 июл 2021, 18:02Мне в принципе непонятно кто был готов выбрасывать по 20+ млн за студии в Сочи, ведь понятно же что ситуация с закрытыми границами не навсегда. То есть вот чем эти люди руководствовались? Куплю за 25мл студию, чтобы отдохнуть там пару сезонов, просто потому что границы сейчас закрыты?! А зачем?

Начиная с января в Сочи была «битва инвесторов». Конечников были единицы и они закончились где-то при 200 за метр жилья в самом топовом месте - районе Светлана. Местные блогеры разгоняли в сети тему, что Сочи это русский Майами, а Сириус будет российским аналогом Стэнфорда. Типа деньги к ним рекой сейчас потекут. На этом фоне массировано внедрялась мысль, что такого уникального места в России больше нет и в ближайшее время ценник будет от 500 за метр. Очень много инвесторов вошло в проекты при цене 250—300 за метр. Хватали не глядя все что оставалось на тот момент у застроев. Теперь сидят и ждут, когда найдётся покупатель на студию 18 квадратов по 500 за метр где-нибудь в районе села Веселое. Но продавщице из Пятёрочки и билетёру из парка Ривьера такую сумму не потянуть. А условному москвичу такая конура не нужна.
Местные риелторы уже понимают что скоро придётся возвращаться в таксисты, так как рынок сдох. Сделок на первичном рынке нет, а вторичкой там никто заниматься не хочет. Некоторые пытаются продавать дома в пригороде, но спроса тоже особо нет, так как там ценник от 15—20 за курятник.
У них теперь новая тема. Активно продают Краснодар. Типа, отличный город для инвесторов. Там сейчас по 80—90 за метр новостройку найти можно. Ну и разгоняют тему по немногу.
Вообще в Сочи до всего этого бума в основном покупались комнаты 18—20 метров в так называемых ЖПешках, домах построенных на огородах и узаконенных по суду. Метр там был до 90 тыс. Квартиры где ценник был от 120 долго продавались. На котловане единицы заходили.

Nikolay1 писал(а) 25 июл 2021, 23:42Откуда такие цены? На циане от 7 млн. Или не тот ЖК?

Seregin писал(а) 09 июн 2021, 20:29 Не обращайте внимание на циан и авито. В сочи они не работают. Там 99% утки для привлечения. Рынок в этом плане не цивилизован нисколько. До последнего будут говорить что реал- лишь бы затащить на встречу. 2 )фрукты да сильно выросли. У застроя под 500 за метр. Уступки на 20-25% дешевле. 3) в сочи застрои риелторам платят нехилый откат за клиента. Риелторы и помогалы впаривают то, где больше платят. В среднем от 10 до 20 тыс за метр откат. 4) это хотелки. Реальные сделки не знаю. Общаюсь с некоторыми агентами. От них инфу получаю.