МФК Движение. Говорово, ФСК, апартаменты

Shuran писал(а) 25 апр 2025, 15:20это вы из постановлений собянина/гзк кадастровые номера взяли?

нет, только данные росреестра и экстраполяция, постановления и акты гзк в открытом доступе пока не обнаружил
согласно карте росреестра:
- все лесные участки сейчас в гос. соб., присвоение кадастровых номеров и ври по всем произошло синхронно практически в одни и те же даты янв/фев 2024г., как и у стрелкового клуба (Бытовое обслуживание (3.3). Общественное питание (4.6). Магазины (4.4). Служебные гаражи (4.9). Отдых (рекреация) (5.0). Спортивные базы (5.1.7). Благоустройство территории (12.0.2));
-в частной собственности только участки напротив ДГ у леса, возле дороги, ведущей в лес на хутор и к стрелковому клубу, там присвоение кадастровых номеров 2014г. и ври "размещение многофункционального административно-торгового и складского комплекса"

bussster писал(а) 24 апр 2025, 23:28Очень давно не ввязывался в авантюры с недвижимостью, забронил 2у 50м2, но пока в сомнениях стоит закрывать сделку или нет.

планировку/корпус/этаж/стоимость ф студию! и краткое обоснование выбора. Интересно узнать, что пользуется спросом у инвесторов-авантюристов:)

bussster писал(а) 24 апр 2025, 23:281) там апарты-гостишка 0,5 налог

пропустили, здесь об этом было

bussster писал(а) 24 апр 2025, 23:282) сотрудники автосалонов и аэротрубы туда как-то же попадают

слабый аргумент

bussster писал(а) 24 апр 2025, 23:283) общественным по ходу движения на МКАДе проще добраться до м Румянцево

вы ошибаетесь - в румянцево с этой остановки только такси довезёт, регулярка ходит до других станций;

bussster писал(а) 24 апр 2025, 23:28Shuran, ну вот самый главный вопрос брать или не брать под сдачу на два, три года с перепродажей этак в 28г, когда навес снизится?)

Если вас интересует не только мнение админа, то вот предположим, я вам посоветую брать и нарисую X2 к 28 году, а вы поверите. И вот когда этого не случится, вы сюда на форум придёте жаловаться? Здесь в целом для обсуждения, а вангование должно быть аргументировано шире, чем "просто я так думаю", далее каждый индивидуально принимает ответственность за свой выбор. Для того, чтобы пообсуждать, нужно вначале потрудиться и выложить свои маркеры выбора, собственный прогноз, какая цель и стратегия. А так, получается вы забронировали по хайпу и если откажетесь от покупки, то готовы подарить ФСК 30тыр (со вчерашнего дня повысили)?

Добрый день. Ну прям разложили мое сообщение) Честно уже вышел на сделку и в планах нет откатывать назад принятое решение.
Выбрал корп.2, 50 м2. Привлекла цена 150 тыс./м2. Сравнивал с ЖК «Татьянин парк». При развитии инфры в ближайшие 3 года. Вижу ценник ЖК - 15%-20% от Татьянинного парка на уровне 250-280 тыс.руб/м2.
Ответственность ни на кого не перекладываю. Руководствуюсь только своим опытом.
Интересует мнение не только админа, спасибо за активность в теме.
Честно по мне очень неплохо раскрутили маркетинг, так как много каналов в ТГ непрофильных отреагировало на данный комплекс.

bussster писал(а) 27 апр 2025, 17:11Добрый день. Ну прям разложили мое сообщение) Честно уже вышел на сделку и в планах нет откатывать назад принятое решение.
Выбрал корп.2, 50 м2. Привлекла цена 150 тыс./м2. Сравнивал с ЖК «Татьянин парк». При развитии инфры в ближайшие 3 года. Вижу ценник ЖК - 15%-20% от Татьянинного парка на уровне 250-280 тыс.руб/м2.
Ответственность ни на кого не перекладываю. Руководствуюсь только своим опытом.
Интересует мнение не только админа, спасибо за активность в теме.
Честно по мне очень неплохо раскрутили маркетинг, так как много каналов в ТГ непрофильных отреагировало на данный комплекс.

А не считали альтернативную доходность этой суммы денег? По ценнику - вижу, что выйти по интересной цене будет непросто в ближайший год-два, так как во-первых это апартаменты (пока) без транспортной доступности, во-вторых, застройщик будет сливать остатки и Вы будете конкурировать с ним.

bussster писал(а) 27 апр 2025, 17:11Вижу ценник ЖК - 15%-20% от Татьянинного парка на уровне 250-280 тыс.руб/м2.

как-то оч прямолобо и без флуктуаций от и до, 20% это дисконт тока за статус апартов, а дисконта за метро не в пешей + локейшен на мкаде нету? автобусную остановку могут и через 5 лет построить - жилья тут нет, в стрелковый клуб на авто ЦА ездит

sergus писал(а) 27 апр 2025, 18:17 А не считали альтернативную доходность этой суммы денег? По ценнику - вижу, что выйти по интересной цене будет непросто в ближайший год-два, так как во-первых это апартаменты (пока) без транспортной доступности, во-вторых, застройщик будет сливать остатки и Вы будете конкурировать с ним.

Депо без сдачи в аренду принесет +60%. Риски есть.

Отправлено спустя 7 минут 6 секунд:

Shuran писал(а) 27 апр 2025, 19:21 как-то оч прямолобо и без флуктуаций от и до, 20% это дисконт тока за статус апартов, а дисконта за метро не в пешей + локейшен на мкаде нету? автобусную остановку могут и через 5 лет построить - жилья тут нет, в стрелковый клуб на авто ЦА ездит

20% дисконт с учетом всех вводных, т.е. апарты+транспорт.
Есть еще один пункт, который упускаем. Город сейчас очень плохо принимает апарты и при 100% готовности, может сильно затянуться, а вот получить неустойку с учетом моратория не получится.

bussster писал(а) 27 апр 2025, 19:5820% дисконт с учетом всех вводных, т.е. апарты+транспорт.

тогда это нереально мало, тока статус это 20%, ну пусть еще 10%, но главная проблема не раскрыта - ликвидность, имхо такое можно год продавать. и если прикинуть 2-3г аренды в меганавесе, когда арендаторы "обживут" всю мебель и наполнение и заложить даже полгода на продажу - оно того стоит? не уверен, объективно стремный объект, я за более понятное, риск, он даже на фондовом рынке не айс, а уж в недвиге...
зы про сроки я б особо не беспокоился, оно готово, в этом году всяко сдадут, а вот то, что власти реально невзлюбили апарты и далее могут закручивать гайки налогами/тарифами - лехко. и развитие инфры за 3г до город-сада из медвежьего угла тоже оптимистично имхо

Отправлено спустя 17 минут 6 секунд:

bussster писал(а) 27 апр 2025, 19:58Депо без сдачи в аренду принесет +60%. Риски есть.

считаете, что все 3г ставка по депо будет 20%? тогда выбор очевиден

Отправлено спустя 28 минут 59 секунд:
смарю на ФУ и щас можно открыть на 3г в совке под 21,2 в конце срока + 4-5 говнобанков для диверса по ляму + на жену/родню)

Что такое ФУ?)
Короче не верите вы в Говорово. Но есть еще одно но, если ставка уйдет ниже 15% через 3 г, цены опять полетят в космос + маленький луч надежды на узаконивание апартов со стороны Государства тогда 300+.

Отправлено спустя 1 минуту 7 секунд:

bussster писал(а) 27 апр 2025, 22:57Что такое ФУ?)
Короче не верите вы в Говорово. Но есть еще одно но, если ставка уйдет ниже 15% через 3 г, цены опять полетят в космос + маленький луч надежды на узаконивания апартов со стороны Государства тогда 300+.

bussster писал(а) 27 апр 2025, 22:58 ФУ

Финуслуги

Отправлено спустя 2 минуты 20 секунд:

bussster писал(а) 27 апр 2025, 22:58цены опять полетят в космос + маленький луч надежды на узаконивание апартов со стороны Государства тогда 300+.

и первое и второе слишком оптимистично вы посчитали для этой локации
если ставка пойдет вниз цены пойдут вверх но тут они вырастут не так хорошо как там где хорошая локация .
з.ы. сам инвестирую много в апарты , из- за их статуса их главное преимущество это именно местоположение , а в Говорово - это полный швах

bussster писал(а) 27 апр 2025, 17:11Выбрал корп.2, 50 м2.

Спасибо. Но мне мало данных, чтобы понять вашу модель. Поэтому пара уточняющих - вайтбокс/с отделкой? этаж не первый/второй? планировку, если не секрет? ну или хотя бы - классика или е3(это кухня от 16+)? сколько ждете от аренды или сами будете юзать?

Arendator писал(а) 27 апр 2025, 23:46 Спасибо. Но мне мало данных, чтобы понять вашу модель. Поэтому пара уточняющих - вайтбокс/с отделкой? этаж не первый/второй? планировку, если не секрет? ну или хотя бы - классика или е3(это кухня от 16+)? сколько ждете от аренды или сами будете юзать?

WB. Тип 3Е. Этаж взял то, что в наличие было) аренду рассчитываю от 60.
Как-то в 10-12 г. мне удавалось сдавать квартиру 1ку в МО. Район Видного без отделки финишной, без нормальной транспортной доступности за 30 тыс))) так что я верю в спрос в данном месте.

Обновили ПД, итого за апрель 2025 продано:
1 корпус - 475 из 886 (+111)
2 корпус - 360 из 778 (+100)
итого +211 лотов всего по ЖК или 835 из 1664 или 50,1%
динамика внушительная - пропорциональная скидкам, в среднем ускорились раз в 8:)

походу, не важно, какие ковенанты по кредитной линии в части наполнения эскроу 50% или 75% - в любом случае, программу скидок в мае сворачивать не планируют, и, скорее всего в июне тоже. если динамика сохранится +/- 200 в мес., то как раз 75% к сдаче корпусов будет продано, и оставшиеся 25% можно будет продавать спокойно до погашения КЛ в марте 2026 по ~40шт/мес, но уже по +/- рыночному прайсу.

от стартовых скидок цены уже приподняли от 0,5 до 1млн + распродали как раз самые ликвидные, видовые и дешевые, откатываться назад по ценам вряд ли будут.
по имеющейся инс. информации много берут из регионов, в т.ч. по дист. сделкам - рег. инвесторов склоняет покупка Москвы "на ключах" по цене равной или чуть выше региона.

Arendator писал(а) 09 май 2025, 19:53итого +211 лотов

за полмесяца неслабо, с серед апреля движ пошел вроде

Shuran писал(а) 09 май 2025, 19:58с серед апреля движ пошел вроде

с 10 апреля
внутри фск знали за ~неделю до этого

Arendator писал(а) 09 май 2025, 19:53 от стартовых скидок цены уже приподняли от 0,5 до 1млн + распродали как раз самые ликвидные, видовые и дешевые, откатываться назад по ценам вряд ли будут.
по имеющейся инс. информации много берут из регионов, в т.ч. по дист. сделкам - рег. инвесторов склоняет покупка Москвы "на ключах" по цене равной или чуть выше региона.

Вам не сказали инсайдеры сколько отказов от броней было до 22.04 - когда она 15 000 стоила и 23.04-по н.в. когда она 30 000 стоит?
я так понимаю, что из этих 211 ДДУ большая часть была оплачена по броням, сделанным 10.04-18.04, когда действительно можно было что-то подобрать под дешман-ремонт и последующую сдачу или для себя (с отделкой).
После 18.04 - это оверпрайс. Продажи мая должны это показать.