Доходность инвестиций в недвижимость

PlanB писал(а) 24 окт 2023, 21:06Не вижу связи. Бакс / рубль не прогнозируется, ваш пример сродни «лучше бы в биткоин вложили в 2017 - получили бы доходность больше 1000%…и не факт, что продавец именно в бакс перевел) Даже если так, это удача, а не систематическое извлечение прибыли, то есть не канает как аргумент имхо.

Если исходить из самого простого целеполагания - то единственным резоном продать ниже рынка ликвидный объект может быть только желание завести трактор и вывести капитал из РФ. Оценку делаю ретроспективно, само собой, уже постфактум, зная что произошло.

PlanB писал(а) 24 окт 2023, 21:06Бакс / рубль не прогнозируется

Извиняюсь за оффтоп, но уж это как то совсем ни в какие ворота. Краткосрочно пару спрогнозировать достаточно сложно, а вот средне- и долгосрочно...
Взгляните на вот такую примитивную картинку с индексами рубля и вечнозеленого То, что было с курсом летом-осенью прошлого года было экстраординарной возможностью и не надо обладать мозгом А.Эйнштейна, чтобы понять, как этим воспользоваться.

PlanB писал(а) 24 окт 2023, 21:06 Не вижу связи. Бакс / рубль не прогнозируется, ваш пример сродни «лучше бы в биткоин вложили в 2017 - получили бы доходность больше 1000%…и не факт, что продавец именно в бакс перевел) Даже если так, это удача, а не систематическое извлечение прибыли, то есть не канает как аргумент имхо.

Курс доллара не прогнозируется, но всё-таки в тот момент доллар был объективно недорогим по отношению к рублю, многие прикинув покупали доллар совершенно сознательно как инвестицию, а кто-то и продавал подорожавшую в USD недвижимость. Т е это может быть и не удача, но и не систематическое извлечение прибыли. Последнего вообще может и не быть ни у кого в столь турбулентное время.

Arty писал(а) 25 окт 2023, 12:50 Курс доллара не прогнозируется, но всё-таки в тот момент доллар был объективно недорогим по отношению к рублю

В тот момент и здесь на форуме и из каждого утюга гремела только одна стратегия: бери баксы по курсу до 60 рублей, и он будет осенью 70 после восстановления импорта. А на самом деле в конце года заработал потолок цен на российскую нефть и он стал стоить 70 только в Новый год. И столько же и стоил бы сейчас, если бы с марта не начались массовые выкупы акций у иностранных акционеров и начался уход иностранных компаний, оставшихся после СВО.
После 24.06 уход оставшихся иностранных компаний ускорился, а вывод капитала за рубеж у оставшихся стал максимальным и продолжается до сих пор.
Как, в таких условиях, можно прогнозировать рубль? Легче в спортлото выиграть, чем угадать!

Поддерживаю, в крато- и среднесрочной перспективе курс доллара не прогнозируется. В долгосрочной перспективе (к чему я отношу и срок в 2-3 года, что, в принципе, может соотноситься со сроком инвестпроекта в недвижимости) рубль точно будет проигрывать хотя бы из-за такой базовой макроэкономической вещи как разница в проценте инфляции в США и РФ

zelenchik писал(а) 25 окт 2023, 17:32 в крато- и среднесрочной перспективе курс доллара не прогнозируется

Ну нельзя спрогнозировать, так нельзя – не буду вас разубеждать.
Просто вы в валютном рынке примерно такие же дилетанты, как большинство новичков, приходящих на этот форум, в недвижке. Вы видите шансы на инвест, а они – нет. Здесь ровно также. Разумеется нет стопроцентного прогнозирования курса и быть не может, потому как слишком велик уровень шума, но ставить на черное, когда половину красных полей в рулетке убрали - прекрасная возможность. Обычные для торговых систем шансы кратно хуже, но даже они пригодны для систематического извлечения прибыли.
Всё имхо.

gravicapa писал(а) 26 окт 2023, 05:14 Ну нельзя спрогнозировать, так нельзя – не буду вас разубеждать.
Просто вы в валютном рынке примерно такие же дилетанты, как большинство новичков, приходящих на этот форум, в недвижке. Вы видите шансы на инвест, а они – нет. Здесь ровно также. Разумеется нет стопроцентного прогнозирования курса и быть не может, потому как слишком велик уровень шума, но ставить на черное, когда половину красных полей в рулетке убрали - прекрасная возможность. Обычные для торговых систем шансы кратно хуже, но даже они пригодны для систематического извлечения прибыли.
Всё имхо.

Дк поделитесь алгоритмом, по истории можно будет проверить мат.ожидание.

А чего алгоритмом, это инт. собственность сейчас скажут, за это деньги платят. Давайте сразу скринами сделок по валюте или фьючам из лк брокера, чтоб мы оценили доходность от таких сделок. А то все дилетанты я один умный и богатый.

zelenchik писал(а) 26 окт 2023, 12:50 Давайте сразу скринами сделок по валюте или фьючам из лк брокера

Зачем? Я достаточно редко спекулирую на валютном рынке. Мне куда ближе изменение валютной структуры долгового портфеля. Летом-осенью 2022 на локальном рынке были:
1) Замещайки с дохой 6-8% годовых
2) Панды с дохой ~4%, зато с выплатой непосредственно в валюте, а не по курсу.
3) Золото по цене сильно ниже доСВО.
При этом рублёвая облигационная доходность была уже лишь на уровне ~10%.
При потенциале изменения курса валюты на горизонте 1-2 года 70-100% самое спокойное – это переложиться из рублей в замещайки и сопоставимой доходности в спокойных инструментах, типа недвижки, в это время не наблюдалось.
Я написал пост после того, как появилось утверждение, что некто продал хибару ниже рынка и это глупость. Его автор не потрудился оценить тогдашние, имхо вполне очевидные, возможности на других доступных рынках. Я только про это.
Зацикленность на одном единственном рынке не есть гуд – катать снежок на той полянке, где есть снег, а не там, где светло.

gravicapa писал(а) 27 окт 2023, 06:21Его автор не потрудился оценить тогдашние, имхо вполне очевидные, возможности на других доступных рынках. Я только про это.

Опять же - с чего вы взяли, что продавец переложил в бакс (по какому курсу ещё?) и зафиксировал доходность, выйдя при курсе 100 (например)? Это ваше допущение, не более. Мы живем в рублевой зоне и я считаю, что если человек продал хату ниже рынка в рублях - это проигрыш в рублях. Что он дальше сделал с этими рублями я не знаю и вы не знаете, может он в биткоин переложил и продаст через 3 года по курсу 150 тыс баксов? Тогда на этом фоне и ваш тейк про доллар / рубль будет проигрышным. А может он в бизнес вложился и сделал 500% годовых, что тогда?

Вообще не понял посыл вашего сообщения. Речь шла про информацию, которая у меня есть касательно продажи квартиры за 10.5 млн рублей в рублях, на фоне того что спустя 5-6 месяцев он мог продать ее за 14.5-15 млн. Зачем додумывать и говорить, что якобы он выиграл, а те кто сидят в рублях - сделал ошибку? Где логика?

Это тоже самое, что говорить, что надо было брать фондовый рынок на мобилизации. Так то получилось, что все верно, только вот в тот момент риск-профиль у многих менялся и не было очевидно, что ФР так быстро восстановится. С баксом тоже самое, когда есть нерыночные факторы, делать прогнозы задним числом все могут, а вот в моменте…да фиг знает как было бы.

С недвижкой кстати так же - никто не думал, что после ковида льготная ипотека с нами надолго и что рынок вырастет почти в 2 раза. А теперь то конечно можно говорить, что вот те кто накупил квартир в 2019-20 году красавчики, а те кто в то время держал сбер и не докупал на падении - в проигрыше, например. Так можно продолжать долго…

Призываю анализировать факты, а не домыслы. И тем более использовать домыслы в качестве аргумента - ну такое.

PlanB писал(а) 28 окт 2023, 00:59 делать прогнозы задним числом все могут, а вот в моменте…да фиг знает как было бы.

Безусловно!
Мы не знаем, что именно сделал тот персонаж с деньгами. Но тема о доходности вложений в недвижимость и я не знаю из каких соображений летом-осенью 2022 можно было выбрать её, когда на рынке возникли замещайки.

Я исхожу из очень простой логики.
Есть ряд активов и нам надо выбрать, в какой из них инвестировать. В некоторых случаях мы примерно знаем доходность (fixed income и, отчасти недвижимость), в других – нет.
И в большинстве случаев [т.е. почти всегда] мы не знаем, что будет дальше.
Однако мы можем предположить ряд сценариев и оценить вероятность их исполнения.
Например, осень 2022, USDRUB ~60.
Мой тогдашний прогноз на 2 года:
USDRUB вероятность
50 5%
60 20%
85 50%
120 25%
По существу, я достаточно консервативно закладывался на сохранение доСВОшного курса + поправка на рост транзакционных издержек + минимальный рост USD. Тогда 7% годовых плавно превращаются в немногим менее 30% годовых в рублях. Какую доходность может обеспечить недвижимость – увы, но я не профи и мои оценки были крайне консервативны: только инфляция, так как я также полагал, что льготки уйдут, но спрос на защитный актив в мутные времена сохранится. Поэтому: Мой выбор в этой ситуации был однозначен.
Предложите сейчас сценарии, при которых недвижка была бы тогда не хуже замещаек. Вполне допускаю, что некая разовая сделка могла дать похожую или даже большую доходность, но системно…

Вообще было бы интересно, если бы профи этого форума изредка делились не просто мнением о событии, но и оценивали спектр альтернативных вариантов с соответствующими вероятностями - это было бы реально интересно обсудить.

PlanB писал(а) 28 окт 2023, 00:59Опять же - с чего вы взяли, что продавец переложил в бакс (по какому курсу ещё?) и зафиксировал доходность, выйдя при курсе 100 (например)?

Я вообще изначально говорил о том, что это "паникер" совершил более выгодную сделку, чем ваш товарищ. Он вышел из актива дешевле в рублях, но дороже в баксах. Шансы на то, что деньги остались в рублях в такой ситуации близки к нулю, те, кто хочет жить в РФ, они в этих ситуациях покупают, а не продают за бесценок, не могу придумать реалистичный сценарий при котором продавец продал ликвидный объект с дисконтом к рынку, а затем не вывел эти деньги в валюту. Что он мог сделать, положить под подушку/на депозит/вложить в фонду, больше особо нет вариантов, но зачем продавать в таком случае? Короче, ситуация гипотетическая, с рядом неизвестных переменных, но если дефолтный вариант рассматривать, к которому прибегало тогда большинство - то всё сделано правильно с его стороны.

PlanB писал(а) 28 окт 2023, 00:59Мы живем в рублевой зоне и я считаю, что если человек продал хату ниже рынка в рублях - это проигрыш в рублях.

после того как он за год начал туда-сюда ходить чуть ли не х2, вообще сложно в рублях что-либо оценивать. Объективно, нужно считать не в рублях, ни в баксах, а в конкретных товарах и услугах, ну например в автомобилях, или походах в барбершоп, с баксом просто проще, т.к. нет такой безумной волатильности. И даже если мы хотим зарабатывать и тратить в рублях, мы должны учитывать упущенную выгоду. Тут опять же, нет инфы о структуре капитала вашего товарища, может быть у него была лютая валютная диверсификация и вот эта квартира - лишь небольшая часть вложений в рублевые активы, к нему в таком случае вообще никаких вопросов быть не может. Но если нет - то он в минусах, просто как факт.

Тоже поддержу предыдущих ораторов.
Покупать сейчас на свои у застроя выглядит совсем не интересной идеей. У самого возможность взять семейную ипотеку и регулярно в голове крутятся мысли, что где-то в банке лежат не оприходованные мной дешевые деньги.
Но смотря сейчас на стоимость первички понимаю, что на что-то приличное без приличной первоначалки не хватит предлагаемых 12 млн.
С другой стороны цены и год назад и два и три казались большими.
В общем и хочется и колется.

Сам сижу преимущественно в облигах, перекладываюсь в инвест грейд под 16+ доходность. Но они преимущественно короткие, поэтому праздник может длиться не столь долго.

blackvovik писал(а) 30 окт 2023, 16:44 У самого возможность взять семейную ипотеку и регулярно в голове крутятся мысли, что где-то в банке лежат не оприходованные мной дешевые деньги.
Но смотря сейчас на стоимость первички понимаю, что на что-то приличное без приличной первоначалки не хватит предлагаемых 12 млн.

Я тоже сидел-сидел и купил все-таки на прошлой неделе под 5%. Проблему 12млн решил тем, что есть так называемые комбинированные кредиты. Таким образом, заплатил минимальный 20% ПВ, а чтобы банк дал кредит на недостающие 2.5млн, застрой повысил цену примерно на 100 тыс, то есть меньше чем на полпроцента, я решил, что это ок.

router писал(а) 30 окт 2023, 19:06Я тоже сидел-сидел и купил все-таки на прошлой неделе под 5%. Проблему 12млн решил тем, что есть так называемые комбинированные кредиты. Таким образом, заплатил минимальный 20% ПВ, а чтобы банк дал кредит на недостающие 2.5млн, застрой повысил цену примерно на 100 тыс, то есть меньше чем на полпроцента, я решил, что это ок.

То что мне интересно стоит 20+. В целом есть застройщики которые дают под такой процент на всю сумму повышая цену на 15-20%, но она уже изначально выглядит не адекватной. Решил посидеть пока покурить на заборе до начала года, посмотреть что будет с продажами и перспективами продления семейной ипотеки. Ничего не улучшится - значит не судьба.