Доходность инвестиций в недвижимость

Tatam писал(а) 19 сен 2023, 15:49Продавать сейчас не готова пока

тема не раскрыта

PlanB писал(а) 13 сен 2023, 15:19Коллеги, вопрос: есть однушка в ЖК Айлав (кухня 15.6м, спальня 12м, общая площадь 38м), вот думаю: для продажи стоит делать ремонт (уровня бизнес класса) и выставлять, или ремонт + меблировку под ключ? В бетоне понимаю не интересно, так что отделку надо делать, но вот с текущими ценами на норм мебель - окупится ли затея? Отделку считаю по 50-55к / метр. На меблировку судя по всему еще почти столько же. Стоит ли игра свеч?

У меня похожая проблема выбора) Есть в собст-ти 3Е 58 кв.м. в Кронштадском-9, вайт-бокс. Варианта вижу 3, но какой из них выбрать никак не могу решить:

1. Пытаться успеть продать до ноября как есть, налог будет ~1 млн. В этом варианте придется дисконтировать, ставя цену ниже самой низкой.

2. Делать ремонт+обстановку и продавать уже весной-летом, налог будет уже ближе к 2 млн, т.к. с вайт-боксом снизить его вряд-ли получится. Но, скорее всего, к след. весне на вторичке еще не будет нормальной тяги.

3. Делать ремонт+обстановку, потом сдавать 1,5 года и в дальнейшем продажа без налога (5 лет после оплаты ДДУ), параллельно мониторя ситуацию на вторичке.

Пока склоняюсь к 3-му варианту, т.к. мне не горит, да и куда вкладывать пока все равно не вижу, на первичке цены невменяемые из-за льготки, ГАБы продают уже с окупаемостью 12-14 лет, сейчас весь свободный кэш лежит в LQDT (облиги слил до просадки).

Tatam писал(а) 19 сен 2023, 15:49 Я доделываю ремонт при таких же вводных, у нас с вами разные корпуса Айлав как я помню, но квартиры одинаковые. Продавать сейчас не готова пока

После ремонта в аренду уйдете? На какой период?

jeanmishel писал(а) 20 сен 2023, 22:16 У меня похожая проблема выбора) Есть в собст-ти 3Е 58 кв.м. в Кронштадском-9, вайт-бокс. Варианта вижу 3, но какой из них выбрать никак не могу решить:

1. Пытаться успеть продать до ноября как есть, налог будет ~1 млн. В этом варианте придется дисконтировать, ставя цену ниже самой низкой.

2. Делать ремонт+обстановку и продавать уже весной-летом, налог будет уже ближе к 2 млн, т.к. с вайт-боксом снизить его вряд-ли получится. Но, скорее всего, к след. весне на вторичке еще не будет нормальной тяги.

3. Делать ремонт+обстановку, потом сдавать 1,5 года и в дальнейшем продажа без налога (5 лет после оплаты ДДУ), параллельно мониторя ситуацию на вторичке.

Пока склоняюсь к 3-му варианту, т.к. мне не горит, да и куда вкладывать пока все равно не вижу, на первичке цены невменяемые из-за льготки, ГАБы продают уже с окупаемостью 12-14 лет, сейчас весь свободный кэш лежит в LQDT (облиги слил до просадки).



После ремонта в аренду уйдете? На какой период?
[

Практически аналогичная ситуация: есть в т.ч. в собственности студия в ЖК "Академика Павлова".
Отделка по формальному признаку есть, но это "отделка" от ПИКа (ее качество - отдельная тема)).
1) Если продавать в ближайшие пару месяцев, рассчитывая на ЦА из покупателей, у которых одобрена ипотека до повышения ключевой ставки - возникает налог около 650 тысяч (реальный купец находился).
2) Обставлять мебелью, сдавать 2 года и в дальнейшем продажа без налога и также параллельно мониторя ситуацию на вторичном рынке.

Тоже склоняюсь ко второму варианту. Основная причина - не вижу пока подходящих вариантов куда "переложиться".

jeanmishel писал(а) 20 сен 2023, 22:163. Делать ремонт+обстановку, потом сдавать 1,5 года и в дальнейшем продажа без налога (5 лет после оплаты ДДУ), параллельно мониторя ситуацию на вторичке.

Пока склоняюсь к 3-му варианту, т.к. мне не горит, да и куда вкладывать пока все равно не вижу, на первичке цены невменяемые из-за льготки, ГАБы продают уже с окупаемостью 12-14 лет, сейчас весь свободный кэш лежит в LQDT (облиги слил до просадки).

а чо тут думать, если вы рубите в облигах, то выйти в кеш надо, далее ликвидность+ новые размесы под 16-20%, даже если цб начнет понижать ставку ниже 12 не через год, а после нг, в любом раскладе вторичка это тухлый актив, а аренда под 5-6% благотворительность, аренда - это для тех, кто даже депо не может осилить по макс ставкам в моменте, кивая на инфляцию и проч скрепы

PlanB писал(а) 13 сен 2023, 15:19Коллеги, вопрос: есть однушка в ЖК Айлав (кухня 15.6м, спальня 12м, общая площадь 38м), вот думаю: для продажи стоит делать ремонт (уровня бизнес класса) и выставлять, или ремонт + меблировку под ключ? В бетоне понимаю не интересно, так что отделку надо делать, но вот с текущими ценами на норм мебель - окупится ли затея? Отделку считаю по 50-55к / метр. На меблировку судя по всему еще почти столько же. Стоит ли игра свеч?

Есть покупатель в бетоне за 15.9 млн (вообще знакомый готов взять, на шару предложил и совпало ). Вот сижу голову ломаю насчет ремонта и продажи «купил и заехал»…но что-то у меня сомнения, что через пол года удастся продать за 20-21 млн (ниже уже точка убыточности относительно затрат на ремонт и мебель, учитывая ещё и сколько 16 млн могут принести за это время в облигах).

С другой стороны, Айлав ликвидное место и квартира в целом тоже, на циане аналогов с отделкой не вижу. Все адекватные планировки и не низкие этажи стоят 20+ млн

P.S Брал за 7.9 млн в конце 2019 года. Правда у меня площадь уменьшилась на 2 метра и получается что разницу застройщик вернёт уже новому собственнику (в районе 400 тыс рублей). Это тоже фактор который смущает) Может уже ключи получить, вернуть 400к за уменьшение площади и продать как вторичку?

Есть мнения?)

PlanB, целуй знакомого в попу)

Shuran писал(а) 21 сен 2023, 16:33PlanB, целуй знакомого в попу)

Думаешь плюнуть на то, что не получу 400к за уменьшение площади и продать как переуступку? Ключи получать смысла нет в данном случае?

PlanB писал(а) 21 сен 2023, 16:35Думаешь плюнуть на то, что не получу 400к за уменьшение площади и продать как переуступку? Ключи получать смысла нет в данном случае?

ну тут уже со знакомым перетереть можно, он же не в курсах про возврат 400, наверное, но со знакомым-то и интимный вапрос можно порешать) глянул циан, где там по 20+, в готовом 1 ком с собом по 17, у тебя цена в рынке, тем более, переуступ, есть даже за 14,9 со сдачей в конце года https://www.cian.ru/sale/flat/291147148/, твоя кухня 15,6 шлак для е2, не думай, что высокие этажи прыям всем нужны, народ берет серединку по жизни, экстремалов мало

Отправлено спустя 9 минут 18 секунд:

PlanB писал(а) 21 сен 2023, 16:27Может уже ключи получить, вернуть 400к за уменьшение площади и продать как вторичку?

и давно на опе ровно сидишь-то? сразу соб что мешало оформить?

Shuran писал(а) 21 сен 2023, 17:00 ну тут уже со знакомым перетереть можно, он же не в курсах про возврат 400, наверное, но со знакомым-то и интимный вапрос можно порешать) глянул циан, где там по 20+, в готовом 1 ком с собом по 17, у тебя цена в рынке, тем более, переуступ, есть даже за 14,9 со сдачей в конце года https://www.cian.ru/sale/flat/291147148/, твоя кухня 15,6 шлак для е2, не думай, что высокие этажи прыям всем нужны, народ берет серединку по жизни, экстремалов мало

Отправлено спустя 9 минут 18 секунд: и давно на опе ровно сидишь-то? сразу соб что мешало оформить?

Не, меня еще приглашали на ключи) Уже вовсю выдают в этой секции, манагеры ориентируют на конец сентября по выдаче для моего этажа.

PlanB писал(а) 21 сен 2023, 17:05на конец сентября

ну тогда лучше не ждать

Добрый день!

Хотелось бы снова поднять тему инвестиций в первичку с задействованием кредитного плеча с низкой процентной ставкой (семейная ипотека), обсуждали в этой ветке в 2020-м году).

Наткунулся на пару обьявлений на ЦИАНЕ, в которых квартиры продаются по переуступке ,при этом указано что возможна семейная ипотека. Риэлторы в разговорах также подтверждают, что некоторые банки пропускают такие сделки.. Вот также новость от июня2023 от Сбера ,подтверждающая это. https://tass.ru/nedvizhimost/18147481

Таким образом дисконт за переуступку относительно цены застройщика должен упасть ,но при анализе пары обьектов не вижу этого.. Хочется спросить профессиональных инвесторов ,работает ли сейчас реально этот механизм в Москве? Пользовался ли кто-то этим? Я так понимаю у банков с точки зрения условия госпрограммы есть легализованная возможность одобрять квартиры от физлица только на Дальнем Востоке, с чего вдруг банки стали давать эти послабления в этом году?

Waveman писал(а) 26 сен 2023, 13:40Таким образом дисконт за переуступку относительно цены застройщика должен упасть ,но при анализе пары обьектов не вижу этого..

Такая возможность появилась не вчера и не месяц назад даже. Рынок уже отразил этот нюанс в ценах, переуступки неплохо так выросли в цене за последнее время. Я бы даже сказал, что они выросли настолько, что порой выгоднее(если можно вообще на текущих уровнях о выгоде говорить) приобрести жильё у застройщика.

Waveman писал(а) 26 сен 2023, 13:40Хочется спросить профессиональных инвесторов ,работает ли сейчас реально этот механизм в Москве? Пользовался ли кто-то этим? Я так понимаю у банков с точки зрения условия госпрограммы есть легализованная возможность одобрять квартиры от физлица только на Дальнем Востоке, с чего вдруг банки стали давать эти послабления в этом году?

на сайтах банков не пробовали искать инфу?

Отправлено спустя 1 минуту 35 секунд:

Waveman писал(а) 26 сен 2023, 13:40Таким образом дисконт за переуступку относительно цены застройщика должен упасть ,но при анализе пары обьектов не вижу этого..

найдите статистику по рынку переуступа, увидите, что там единичные сделки, и предложения, и спроса мало, так что про снижение дисконта это вряд ли, на малых объемах трудно найти желамое и продать тоже, это неликвидный рынок. если жк не в топ-30 по продажам в прошлом, (не в моменте), там жизни нет в переуступе + стадия ближе к концу нужна, не на котловане. вы даже не написали чо за пара жк, там везде свой рынок

Shuran писал(а) 26 сен 2023, 14:37 на сайтах банков не пробовали искать инфу?

Отправлено спустя 1 минуту 35 секунд:

найдите статистику по рынку переуступа, увидите, что там единичные сделки, и предложения, и спроса мало, так что про снижение дисконта это вряд ли, на малых объемах трудно найти желамое и продать тоже, это неликвидный рынок. если жк не в топ-30 по продажам в прошлом, (не в моменте), там жизни нет в переуступе + стадия ближе к концу нужна, не на котловане. вы даже не написали чо за пара жк, там везде свой рынок

Да, согласен, посмотрел более детально ЖК Лучи-2 - цены переуступа стали ближе к ценам застройщикма, дельта снизилась.... Просто давно не был в рынке с 2020 года, поэтому сорри за поверхностность суждений А вот в Новые Ватутинки.Десна видимо многие перед ключами (и налогами) выходят и есть предложения на студии вполне дисконтные за 5,6 млн. за студию с отделкой, смотрю в эту сторону сейчас... Тут вполне последующая аренда может окупить ипотечный платеж, соотв. кейс с самоокупаемостью может сойтись.. , плюс бонусом традиционный кэшбэк от застройщика по суду за качество отделки. Есть такая инвест. идея набрать хороших студий перед ключами в ипотеки под 5% (есть хорошая белая ЗП и кредитный скоринг балл >950). И переждать в аренде до нового цикла роста рынка. Если есть у кого-то аналитика по ЖК, насколько ипотечный платеж покрывает аренду с ремонтом от застроя плюс мин. компектация кухни (вложений в ремонт не планирую) - буду признателен если поделитесь.

Waveman писал(а) 29 сен 2023, 12:08А вот в Новые Ватутинки.Десна видимо многие перед ключами (и налогами)

мда, ну если у вас переуступ с налогами связан, то сначала все -таки матчасть надо покурить а так идея с поиском переуступа по дешману рабочая, если про ставки по ипотеке в курсе, знач не щас, а попозже надо брать + смареть много разных жк-10-20, но дешево много не будет, хотя пока непонятно как надолго высокий ключ