Доходность инвестиций в недвижимость

M1rra · Сообщение **M1rra** » 29 сен 2023, 12:58

Waveman писал(а) 29 сен 2023, 12:08идея набрать хороших студий перед ключами в ипотеки под 5%

поделитесь, где дают много ипотек под 5%?

Сообщение **Shuran** » 29 сен 2023, 13:04

M1rra писал(а) 29 сен 2023, 12:58поделитесь, где дают много ипотек под 5%?

наверное, речь была про семейную, она щас 6, но недавно и 5.3 было, it под 5 тока 1шт может быть

Waveman · Сообщение **Waveman** » 01 окт 2023, 23:31

M1rra писал(а) 29 сен 2023, 12:58 поделитесь, где дают много ипотек под 5%?

Сбер от 5,3% на переуступку официально дает.... а кол-во ипотек будет зависеть от кредитной нагрузки и величины белой ЗП. С точки зрения программы ограничений нет, есть коллега-инвестор, который 3 семейные ипотеки оформил с дешевым кредитным плечом... Конечно это упущение от государства, что не ограничили кол-во кредитов по программе, но народ пользуется... Сейчас это особенно актуально, когда из-за роста ставки ЦБ дельта с обычной ипотекой сильно выросла. С другой стороны цены скорее всего пойдут вниз или будут долго стагнировать, пока ЦБ снова не снизит ставку, поэтому целесообразность инвестиций в РН в моменте - только как арендный бизнес с прицелом на будущий рост цен.

Сообщение **Shuran** » 02 окт 2023, 12:57

Waveman писал(а) 01 окт 2023, 23:31Сбер от 5,3% на переуступку официально дает

на сайте семейка 6 http://www.sberbank.ru/ru/person/credits/home/family
скидки закончились:

Shuran писал(а) 20 сен 2023, 00:30Сбербанк устанавливает единую ставку на все цели кредитования по льготным ипотечным программам, а также отменяет действие скидок на ставки за приобретение сервиса электронной регистрации, говорится в сообщении кредитной организации, поступившем в РБК. Изменения вступят в силу с 20 сентября.

«Так, по программе «Господдержка» минимальная ставка на любую цель составит — 8%, по программе «Семейная ипотека» — 6%,

Сообщение **Оля** » 02 окт 2023, 15:34

Shuran писал(а) 02 окт 2023, 12:57 на сайте семейка 6 http://www.sberbank.ru/ru/person/credits/home/family
скидки закончились:

По семейке подтверждаю, в начале сентября сбер дал под 6%. Меньше нигде не было. Даже обещанную скидку при выполнении условий, не дали

Tata16 писал(а) 04 сен 2023, 11:52С 1 сентября 2023 года Сбер снижает ставки на 0,5% по программе субсидирования ипотеки при покупке недвижимости у застройщиков и партнёров, участников проектного финансирования банка.
По программе «Господдержка» минимальная процентная ставка на Домклик составит 5,5% годовых. По «Семейной ипотеке» — 3,5%, в рамках «Ипотеки для IT» — 2,5%.
https://blog.domclick.ru/home/post/sber ... ikov-na-05

СергБ · Сообщение **СергБ** » 02 окт 2023, 22:00

Оля писал(а) 02 окт 2023, 15:34 По семейке подтверждаю, в начале сентября сбер дал под 6%. Меньше нигде не было. Даже обещанную скидку при выполнении условий, не дали

ВТБ в августе согласовывал под 5,3%

Сообщение **PlanB** » 18 окт 2023, 22:57

PlanB писал(а) 21 сен 2023, 16:27
Есть покупатель в бетоне за 15.9 млн (вообще знакомый готов взять, на шару предложил и совпало ). Вот сижу голову ломаю насчет ремонта и продажи «купил и заехал»…но что-то у меня сомнения, что через пол года удастся продать за 20-21 млн (ниже уже точка убыточности относительно затрат на ремонт и мебель, учитывая ещё и сколько 16 млн могут принести за это время в облигах).

С другой стороны, Айлав ликвидное место и квартира в целом тоже, на циане аналогов с отделкой не вижу. Все адекватные планировки и не низкие этажи стоят 20+ млн

P.S Брал за 7.9 млн в конце 2019 года. Правда у меня площадь уменьшилась на 2 метра и получается что разницу застройщик вернёт уже новому собственнику (в районе 400 тыс рублей). Это тоже фактор который смущает) Может уже ключи получить, вернуть 400к за уменьшение площади и продать как вторичку?

Есть мнения?)

Для истории - продал за 15.9 млн + попилим пополам возврат 400к от застройщика за уменьшение площади. Итого вход 7.9 млн (конец 2019 года), выход 16.1 млн…налог не должен возникнуть, так как сделали эту квартиру единственным жильем перед продажей, а 3г уже прошло (с момента последнего платежа по рассрочке).

Из-за сроков и того, что покупал за нал (точнее в беспроцентную рассрочку на год, тем не менее без кредитного плеча и всю сумму выплатил летом 2020г) - доходность не лучшая, если считать в годовых, прошло то уже 4 года, Карл

но это изначально и не для спекуляций была покупка, просто за это время хотелки и финансовые возможности поменялись и эта однушка стала неактуальной. Сейчас в целом цены на недвигу выросли и по сути продал просто в рынке, бОльшую площадь или сильно лучше локацию сейчас за эти деньги-то и не купить, так что это тяжело назвать инвестом, просто сохранил капитал.

Заряжу в облигации (планирую 30% длинные ОФЗ, 30% флоатеры и 40% в корпоратах с рейтингом А и дохой 14-15%. Всяко лучше, чем в аренде сидеть с дохой 5-6%….

lecavalier14

PlanB писал(а) 18 окт 2023, 22:57 Для истории - продал за 15.9 млн + попилим пополам возврат 400к от застройщика за уменьшение площади. Итого вход 7.9 млн (конец 2019 года), выход 16.1 млн…налог не должен возникнуть, так как сделали эту квартиру единственным жильем перед продажей, а 3г уже прошло (с момента последнего платежа по рассрочке).

Из-за сроков и того, что покупал за нал (точнее в беспроцентную рассрочку на год, тем не менее без кредитного плеча и всю сумму выплатил летом 2020г) - доходность не лучшая, если считать в годовых, прошло то уже 4 года, Карл но это изначально и не для спекуляций была покупка, просто за это время хотелки и финансовые возможности поменялись и эта однушка стала неактуальной. Сейчас в целом цены на недвигу выросли и по сути продал просто в рынке, бОльшую площадь или сильно лучше локацию сейчас за эти деньги-то и не купить, так что это тяжело назвать инвестом, просто сохранил капитал.

Заряжу в облигации (планирую 30% длинные ОФЗ, 30% флоатеры и 40% в корпоратах с рейтингом А и дохой 14-15%. Всяко лучше, чем в аренде сидеть с дохой 5-6%….

Советую перечитать ещё разок закон про НДФЛ. Сам недавно задавался вопросом, и вот как я понял, квартира должна была быть единственной в момент покупки, а не продажи.
Буду рад ошибаться

Сообщение **PlanB** » 19 окт 2023, 01:28

lecavalier14 писал(а) 18 окт 2023, 23:55 Советую перечитать ещё разок закон про НДФЛ. Сам недавно задавался вопросом, и вот как я понял, квартира должна была быть единственной в момент покупки, а не продажи.
Буду рад ошибаться

Сообщение **PlanB** » 23 окт 2023, 00:21

Shuran писал(а) 22 окт 2023, 20:52инвест на кеш 100%

Имхо в недвиге инвест за кэш уже смысла не имеет, ибо зачем, если есть дешевое плечо + если правильно рассчитывать силы по своим доходам, тут обнулиться нельзя, как например в фонде с плечами - так как волатильность минимальная + всегда есть подстраховка в виде сдачи в аренду ну или в худшем случае продажи в ноль или небольшой убыток.

Это факт - сейчас инвеста стало очень мало, но он есть и периодически проскакивает. Вот даже по кейсам моих товарищей:
1. ЖК WOW, покупка в семейную ипотеку с минимально возможным ПВ - Евро3 без отделки за 20.5 млн (когда у них была просадка по спросу и давали ооочень хорошие скидки, сам хотел там взять, но не решился) - продажа спустя 8 месяцев по переуступке почти за 25 млн (у человека ещё и семейная ипотека была - то есть переплата % по кредиту минимальная).
2. Покупка ЖК Майприорити Басманный Евро3 65 метров за 21.3 млн (в айти ипотеку с минимальным ПВ, а там ещё и размер кредита же увеличенный, до 18 млн)…продажа сейчас в процессе (аванс, но сделки пока не было) - за 25 млн. У застройщика аналог вообще 30+ стоит

Просто другое дело, что это возможно ошибка выжившего…или удачное стечение обстоятельств, что была просадка рынка и сейчас цены резко вздернули. Но факт есть факт, до сих пор удается неплохо зарабатывать (на ПВ) с ипотечным плечом.

Вообще сейчас относительно выгодно заниматься хоть каким-то инвестом в недвигу только людям с семейной ипотекой - пока ещё ее дают в неограниченном количестве - это косяк государства, странно что не сделали ограничение 1 хата на человека и от определенной площади квартиры. Ибо знаю людей которые «заабьюзили» систему и в свое время накупили по 5-6 квартир (студиек и Евро2) в семейку, ну и кстати большинство успешно их продало / может продать сейчас с неплохой прибылью. Особенно те кто покупал на просадках рынка 2022 года или у паникеров. У меня друг умудрился взять евро2 в Левел Мичуринский у паникера на фоне мобилизации за 10.7 млн рублей. Ему недавно предлагали за нее 14.5 млн, но он отказался, говорит такая корова нужна самому))

Сообщение **Shuran** » 23 окт 2023, 00:46

PlanB писал(а) 23 окт 2023, 00:21тут обнулиться нельзя, как например в фонде с плечами - так как волатильность минимальная + всегда есть подстраховка в виде сдачи в аренду ну или в худшем случае продажи в ноль или небольшой убыток.

ну щас 99% стартов у застроев по цене близкой к цене на выходе, поэтому влив своих 20% на 3 года даже под 8%, убыток, скорее всего будет, аля берем нижегородскую щас по прайсу на старте "открытых" продаж - это основной риск жеж, а с котлована до аренды еще дожить надо, в этом году первичка скакнула где-то на 15% по больнице, а вторичка за год около нуля, я бы уже не смарел на прошлые успехи, единственная тема остается тока в переуступах и там скоро как раз за кеш могут быть норм темы из-за космических ставок по ипотеке, ну и посл пару месяцев еще рост курса повлиял, а этот фактор оч ограничен во времени, зато он выжрал спрос будущих периодов, вроде самое очевидное и простое через облиги забирать у застроев эти сверхприбыли

но вот чота они не спешат пока размещаться
зы паникеры уже отыгранная тема, тьфу*3, но в след раз больших дисконтов можно не ждать, ни в недвиге, ни на фр

Сообщение **PlanB** » 23 окт 2023, 01:03

Shuran писал(а) 23 окт 2023, 00:46 ну щас 99% стартов у застроев по цене близкой к цене на выходе, поэтому влив своих 20% на 3 года даже под 8%, убыток, скорее всего будет, аля берем нижегородскую щас по прайсу на старте "открытых" продаж - это основной риск жеж, а с котлована до аренды еще дожить надо, в этом году первичка скакнула где-то на 15% по больнице, а вторичка за год около нуля, я бы уже не смарел на прошлые успехи, единственная тема остается тока в переустапах и там скоро как раз за кеш могут быть норм темы из-за космических ставок по ипотеке, ну и посл пару месяцев еще рост курса повлиял, а этот фактор оч ограничен во времени, зато он выжрал спрос будущих периодов, вроде самое очевидное и простое через облиги забирать у застроев эти сверхприбыли но вот чота они не спешат пока размещаться
зы паникеры уже отыгранная тема, тьфу*3, но в след раз больших дисконтов можно не ждать, ни в недвиге, ни на фр

Согласен. Ну и за исключением на удивление неплохого старта Южнопортовой (недавней очереди), остальные застрои переоценивают проекты на старте и инвеста там нет, но вот как было в 2022 году - в том же WOW и Басманном - вышли дорого, посидели без продаж и в середине строительного цикла давали хорошие скидки. Был момент когда там (в ВАУ) можно было взять Евро2 (правильной планировки, с к-г около 18 метров) с ОТДЕЛКОЙ за 16 млн. Ну и без отделки как писал выше, неплохие евро3 отдавали за 20-22 млн, в целом то было понятно, что это вырастет, локация козырная и проект неплохой, я чет тупанул и не взял, просто айти и семейки нема, блин))) Думаю такие истории будут периодически всплывать, надо мониторить и общаться с застройщиками.

Про облиги согласен, гораздо более удобная тема и менее геморройная как по мне, тоже туда активно перехожу.

P.S хотя вспомнил, вроде даже евро3 с отделкой были в ВАУ по ~23.5 млн. Это уж явный инвест, на ключах имхо они по 30 будут.

Sonne · Сообщение **Sonne** » 23 окт 2023, 15:19

PlanB писал(а) 23 окт 2023, 00:21 У застройщика аналог вообще 30+ стоит

Звучит достаточно прохладно, Гранель весь год продаёт в коридоре 350-360к/метр по 30-50 лотов в месяц, на отдельные уникальные лоты, конечно, может быть наценка, но в 100к поверх - верится с трудом.

PlanB писал(а) 23 окт 2023, 00:21 У меня друг умудрился взять евро2 в Левел Мичуринский у паникера на фоне мобилизации за 10.7 млн рублей

Так здесь скорее паникер выгодную сделку совершил, нежели ваш друг, ~173 тысячи баксов за год превратились в 152 даже с учетом такого бодрого роста актива в рублях

P.S. плюсую за облигации, слишком хорошая доходность при высоком качестве эмитентов, но, как обычно, есть нюанс - март следующего года и какая-никакая а вероятность того, что на курс рубля подзабьют и снова окажется, что выгоднее-то было просто сидеть в зеленом кэше и не рыпаться.

router · Сообщение **router** » 23 окт 2023, 19:15

PlanB писал(а) 23 окт 2023, 01:03 Про облиги согласен, гораздо более удобная тема и менее геморройная как по мне, тоже туда активно перехожу.

Удобная-то да, но даже с доходностью в 13% они не перекрывают инфляцию, то есть это такой приятный способ потери денег с иллюзией их приобретения. Сам в них сижу на некоторую сумму, лучше б акций больше взял. Купил также долларовые облигации страны ближнего зарубежья с доходностью 5% и без налога(надеюсь).

В недвиге, я согласен, уже инвеста нет, но если себе или сильно вдолгую, то отрицательная льготная ставка хороша. В Штатах сейчас ипотечный процент 7%, а у нас 5-6% в рублях. Будет ли еще такое, хз.

Сообщение **PlanB** » 24 окт 2023, 21:06

Sonne писал(а) 23 окт 2023, 15:19Так здесь скорее паникер выгодную сделку совершил, нежели ваш друг, ~173 тысячи баксов за год превратились в 152 даже с учетом такого бодрого роста актива в рублях

Не вижу связи. Бакс / рубль не прогнозируется, ваш пример сродни «лучше бы в биткоин вложили в 2017 - получили бы доходность больше 1000%…и не факт, что продавец именно в бакс перевел) Даже если так, это удача, а не систематическое извлечение прибыли, то есть не канает как аргумент имхо.