ЖК Мичуринский парк, Озерная, 44, ГК ПИК

Сообщение **Shuran** » 24 авг 2021, 20:28

ar2r писал(а) 24 авг 2021, 19:56на сколько правильно я рассуждаю ?

а вы доху с ипотекой от цены хаты или ПВ считаете? надо от ПВ, с плечом дохи больше обычно, если кредит дешевле роста цены

GoldenKnight

ar2r писал(а) 24 авг 2021, 19:56Добрый день, подскажите по ситуации
забронировал квартиру в мичуринском парке 80.9м - по 16.8 мл высокий этаж в сторону мкада+двор, изначально планировалась льготная ипотека 3 мл, за 2 года переплата терпима.
по итогу думаю 21.500 - 22.000 вижу цену через 2 года. получаем 16.800мл + 500т переплата ипотеки =17.300 , 21.500 - 17.300= 4.2, минус налог, получаем в итоге 3.700-3.800. +- 14-17% годовых, но пока кажется, что квартира через 2 года будет стоить 22+
но к сожалению сейчас вышло так, что только 11.5 мл на руках. и при таком раскладе ипотека 5.3мл переплата за первые 2 года 950т.
16.800мл +950т переплата = 17750, 21.500 - 17.750= 3.750 минус налог 3.150-3.250 что дает +- 12-14% в год

в итоге теперь уже и не знаю, была перспектива 17% годовых, теперь 14% и то если рынок не упадет )

либо взять за 12.1 двушку - средний этаж и через 2 года вижу цену 14+ у них. что даст 14-16% годовых.

на сколько правильно я рассуждаю ?
и как вообще с продажами трешек, на сколько тяжелей они продаются, чем однушки или двушки.
студии считаю сильно переоцененными, и их количество пугает, поэтому не рассматриваю покупку нескольких студий.

Неправильно считаете. Если своих 11,5 и ипотечных 5,3, то доходность на ваш капитал будет:
(21,5-16,8-0,95)/11,5=32,5% до налогов за 2 года
А если бы без ипотеки, то:
(21,5-16,8)/16,8=28% за 2 года
То есть кредитное плечо по ставке 9(?)% дает вам немного большую доходность, но это "работает" только если потенциал прироста стоимости квартиры опережает процент по кредиту

ar2r · Сообщение **ar2r** » 24 авг 2021, 22:53

GoldenKnight писал(а) 24 авг 2021, 22:05Неправильно считаете. Если своих 11,5 и ипотечных 5,3, то доходность на ваш капитал будет:
(21,5-16,8-0,95)/11,5=32,5% до налогов за 2 года
А если бы без ипотеки, то:
(21,5-16,8)/16,8=28% за 2 года
То есть кредитное плечо по ставке 9(?)% дает вам немного большую доходность, но это "работает" только если потенциал прироста стоимости квартиры опережает процент по кредиту

расчеты примерно верны и совпадают с моими, я сразу вычитал налог, просто через 2 года я смогу закрыть ипотеку и % капать не будут, если вдруг не удастся продать сразу по нужной цене, что даст возможность для небольшого ожидания продажи.

GoldenKnight писал(а) 24 авг 2021, 22:05но это "работает" только если потенциал прироста стоимости квартиры опережает процент по кредиту

этого просчитать почти невозможно, сейчас вообще не ясно, что будет через 2 года с рынком, я исхожу из расчета что ничего не поменяется и никакого бурного роста цен дальнейшего не будет, главное чтоб сильного падения не было ) а то переплата в 950т за 2 года все съест )

отсюда и мысли брать ли такую большую ипотеку с такой переплатой.
я прикинул если взять льготную ипотеку и обычную то за 2 года разница будет 280к. тут теперь встает вопрос взять 2 льготки и студию + однушку, или евро4ешку.

dex · Сообщение **dex** » 24 авг 2021, 23:07

от 23.08.2021

Сообщение **Shuran** » 25 авг 2021, 00:23

ar2r писал(а) 24 авг 2021, 22:53тут теперь встает вопрос взять 2 льготки и студию + однушку,

ну терь осталось тока найти инвест в студии и 1ке

Cadavre · Сообщение **Cadavre** » 25 авг 2021, 07:08

ar2r писал(а) 24 авг 2021, 19:56 либо взять за 12.1 двушку - средний этаж и через 2 года вижу цену 14+ у них. что даст 14-16% годовых.
на сколько правильно я рассуждаю ?

Если я правильно понимаю, то купить за 12, а через 2 года продать за 14 - это будет ВСЕГО 16-17% прибыли, а не годовых.

bus77 · Сообщение **bus77** » 25 авг 2021, 17:29

Дома для переселения будут сдаваться отдельно или вместе со всем жк ?

Momax · Сообщение **Momax** » 29 авг 2021, 22:17

bus77 писал(а) 25 авг 2021, 17:29Дома для переселения будут сдаваться отдельно или вместе со всем жк ?

Согласно ПД передача жильцам запланирована:
- для коммерческих корпусов 1.3, 1.4, 1.5, 1.6 до 31.08.2023
- для реновационных корпусов 1.1, 1.2, 2.1, 2.2 до 15.03.2024

Тем временем, на 29.08.2021 (т.е. ровно за два года до передачи) имеем (визуально) следующее:
- корпуса 1.3 и 1.5 - монолитные работы завершены, фасады завершены на 90%;
- корпус 1.4 - монолитные работы завершены, фасады завершены на 65%;
- корпус 1.6 - идет заливка этажа 31 из 33, фасады завершены на 35%.

Сообщение **Shuran** » 11 сен 2021, 21:11

53 хаты в августе https://xn--80az8a.xn--d1aqf.xn--p1ai/% ... 1%82/38646

Сообщение **Shuran** » 18 сен 2021, 15:39

Неск инвест евро4 вывели, одну забрал

acher · Сообщение **acher** » 18 сен 2021, 21:29

Shuran писал(а) 18 сен 2021, 15:39Неск инвест евро4 вывели, одну забрал

40-45% за 2 года?

Сообщение **Shuran** » 18 сен 2021, 22:39

acher писал(а) 18 сен 2021, 21:2940-45% за 2 года?

имхо меньше аля 30%, поэтому переобулся на матвеевский парк) но там тока 1 годная была, уже потом увидел

denimman · Сообщение **denimman** » 18 сен 2021, 23:21

Shuran писал(а) 18 сен 2021, 15:39Неск инвест евро4 вывели, одну забрал

https:*/3040

вывели е4 из списка с сегодняшним снижением или они висели уже с инвест ценой? Просто в списке была всего одна е4

Сообщение **Shuran** » 18 сен 2021, 23:28

denimman писал(а) 18 сен 2021, 23:21Просто в списке была всего одна е4

в списке по ссылке выше 3 евро4, но снижают часто и по-разному, поэтому инвест может быть и не в посл списке, по тэгу конкретного жк в "подешевело мск" видны все изменения хронологически

denimman · Сообщение **denimman** » 18 сен 2021, 23:33

Shuran писал(а) 18 сен 2021, 23:28 в списке по ссылке выше 3 евро4, но снижают часто и по-разному, поэтому инвест может быть и не в посл списке, по тэгу конкретного жк в "подешевело мск" видны все изменения хронологически

ага, понятно. Тогда "вывели" имелось ввиду, что кто-то выкупил или ПИК снял?

ЖК Мичуринский парк, Озерная, 44, ГК ПИК

Новостройки поблизости:

Другие новостройки округа: