ЖК Матвеевский парк + Vangarden + Среда на Лобачевского , Очаковское шоссе, 3-5, ПИК + Ферро-Строй

PlanB писал(а) 13 янв 2024, 13:13 Учитывая соотношение 0.2 (!) имхо цена на вторичке после заселения может перевалить за 3 млн спокойно.

не та локация, чтобы м/м по 3млн стоили. Как уже писали ранее, ца этого жк скорее 5-10-15 пешком до своего мерина/бэхи ходить будет, чем платить 25к/3млн за м/м

PlanB писал(а) 13 янв 2024, 12:28 ЖК Vangarden:
Количество квартир: 1056
Количество мест в паркинге: 239
Дефицит м/м в проекте. На 4,4 квартиры приходится 1 м/м
Стоимость м/м ≈ 2,5 млн руб.
Арендная ставка (планируемая) 20-25 тыс.руб.

На большой очаковской после заселения на паркинги очередь под аренду и продажу, у знакомой место есть, не сдает, сама пользуется, так на форуме люди узнают собственников и встают в очередь «лишь бы был шанс», 5 человек ждунов у нее.

Veil писал(а) 14 янв 2024, 16:10 не та локация, чтобы м/м по 3млн стоили. Как уже писали ранее, ца этого жк скорее 5-10-15 пешком до своего мерина/бэхи ходить будет, чем платить 25к/3млн за м/м

С чего такой вывод? Арендуют / покупают задорого и в более дешевых локациях и проектах, если лютый дефицит. Людям деваться некуда. А матвеевский кластер не совсем уж эконом, в перспективе хорошее место будет + конкретно публика Вангарден все же более солидная, чем у типичных ПИК коробок.

Я сам арендую сейчас мм в ЖК лобачевский за 15 тыр, это рыночная цена в этом ЖК, при том, что там еще даже есть свободные места - просто ниже собственники не опускают. И там соотношение куда лучше чем в ВГ, а комплекс более «простой» и устаревший уже морально + там во дворах люди бесплатно ставят. Когда нужен комфорт и безопасность для машины, не думаешь о том как сэкономить, особенно «пройдя 10 мин до советской застройки и поставить бесплатно во дворе» Ну может такие и есть, но это клиника имхо. Особенно если машина за 4+ млн рублей (то есть почти любая норм иномарка, про премиум тачки вообще молчу)

Отправлено спустя 35 секунд:

vividi писал(а) 15 янв 2024, 09:25
На большой очаковской после заселения на паркинги очередь под аренду и продажу, у знакомой место есть, не сдает, сама пользуется, так на форуме люди узнают собственников и встают в очередь «лишь бы был шанс», 5 человек ждунов у нее.

Согласен полностью. Но по факту насчет цимеса буду думать, риск есть, что доха не оправдается все же - тут коллеги правы. Смущает как Шуран написал, что ЖК расродан на 60% - вот это основная проблема на текущий момент.

PlanB писал(а) 15 янв 2024, 10:55Смущает как Шуран написал, что ЖК расродан на 60% - вот это основная проблема на текущий момент.

если у тебя тут поза, то КААК ты за статой продаж не следил? про то, как цены росли в космос писал, а вот на каких объемах...

Shuran писал(а) 15 янв 2024, 15:31 если у тебя тут поза, то КААК ты за статой продаж не следил? про то, как цены росли в космос писал, а вот на каких объемах...

Я слежу за темпами продаж, просто очевидно остальное будет распродаваться на ключах, когда будет понятно что за зверь такой ПИК+, а машиномест удобных и не двойных не так много осталось. Мне не очевидно, что цены на них дальше ниже будут, тк с заселением спрос будет расти с таким соотношением.

Тут у меня евро2 под сдачу, вот и думал раз такое дело еще и мм взять, даже если в ближайшие год-полтора цена не сильно вырастет и аренда будет поменьше, в долгосрок имхо будет ажиотаж и цены скорректируются. Но пожалуй да, пока чуть повременю, посмотрим как дальше пойдут продажи

P.S в Михайловском парке паркинг, который покупался за 1.1 млн, ушел недавно за 2.2. Соотношение тоже убогое, и вокруг ставить особо негде, несмотря на то, что спальный дешевый район

PlanB писал(а) 15 янв 2024, 16:31Я слежу за темпами продаж, просто очевидно остальное будет распродаваться на ключах,

не замечал, чтоб ты стату по вангардену выкладывал, а 60% продаж хат на вводе явно ниже плинтуса, который у пика на 80%, обычно ближе к 90-100%, в михайловском-то оно явно другое, ну не идет по оверпрайсу маркетинговый комфорт+ у застроя экономом №1 и не может с собом в фин модели продаваться 40% жк у мегазастроя, которому обороты важнее маржи) имхо если б следил и видел 60%, не писал бы про покупку мместа, это ж не тайное знание, это рынок такой соотношение ммест к хатам решает, но если хаты не продаются, знач в чем-то затык есть, не?) короче, пишешь про рост цен, пиши и про продажи, все как на бирже)

Отправлено спустя 27 секунд:

PlanB писал(а) 15 янв 2024, 16:31Мне не очевидно, что цены на них дальше ниже будут, тк с заселением спрос будет расти с таким соотношением.

а про цены на хаты, оставшиеся 40%, какие мысли?)

Shuran писал(а) 15 янв 2024, 18:16а про цены на хаты, оставшиеся 40%, какие мысли?)

Очевидно коррекция вниз, но ПИК вряд ли будет сильно и резко снижать, как ты сказал - для застроя такого уровня не продавшиеся 40% хат в вероятно и так оверпрайснутом ЖК - капля в море. Может на 10% цену скинут, а там и продадут - на районе выбора-то для конечников, которым нужен свой ремонт и продукт поинтереснее базового ПИК стандарта - почти нет. Вестердам прямой конкурент. Донстроевские дома по ценам сильно выше. Так что Вангарден золотая середина имхо, просто сейчас цены задраны.

Я брал в 0.1% за 14.7 млн + пик вернет 300 тыр за уменьшение площади на 0.75 метра) На часть мебели хватит, и то хорошо

Сейчас моя же хата даже за нал стоит 16.5 лямов (в открытой продаже таких всего 2 осталось, их в целом 8 штук на весь корпус-то)… ясно что это перегретый ценник, по 15.5 думаю была бы рыночная цена. Хотя как я писал, я увидел цимес и интерес вдолгосрок именно в корпусе 3.8, в котором 9 этажей и 3 квартиры на этаж с 2 лифтами…еще и студий нет И что немаловажно для конечного потребителя / арендатора - комнаты в этой планировке нормальной ширины (~3.1 метр), в более муравейных корпусах ахтунг в виде ширины комнат по 2.5 метра…аналог вагончиков из хрущевок.

Так что в рамках этого ЖК, считаю выбрал оптимальный лот, с другими планировками в других корпусах сравнивать можно, конечно, но спрос на них будет явно хуже, хотя общий тренд на понижение понятен.

PlanB писал(а) 15 янв 2024, 20:18как ты сказал - для застроя такого уровня не продавшиеся 40% хат в вероятно и так оверпрайснутом ЖК - капля в море

я вроде сказал, что 40% не продать к вводу - это нереальный факап для реализации пиковской финмодели и что им проще быстро, за полгода-год макс, это слить, чем морозить неск ярдов, которые в обороте 25+% доху дадут по скидкам имхо 10% это минимум, а вот какой макс самому интересно, на сайте свободно 279 хат, из них 17 студий, от 11, карл, а мин е2 стоит 15, с лимитом льготки для всех на 6, она тут ваще в пролете, т.е. мин минус половина спроса сразу

думаю, что справедливый уровень в принципе везде в мск где-то на 15-20% ниже текущего, но он будет достигнут не ранее чем в конце года, реально в следующем, мож к лету - надо ждать, будут ли изменения 1.07 и если для всех ваще отменят, то общая коррекция очевидна с того уровня, (ну и до него отпадать на 10% должно хотя бы, лучше на 15 - из-за высокого ПВ в 30%), а она дело небыстрое, в итоге рынок должен стать здоровым, без допинга, тогда и цимес покупать появится (но не инвест имхо), семейку по логике оставят, но, возможно, не в этом году, а хз когда, раза в 2 сожмут в объеме кмк, чтобы халявных ставок не более четверти было
но самое интересное будет в след году - допустим, опустят ключ к концу года до 11-12, а дальше он может на нем еще долго постоять, хотя бы полгода, знач коррекция на вторичке продолжится, но об этом надо думать ынвесторам, кто в прошлом году тарил и кого щас хаты (на сайте пика) выросли на 30-40%, пока там еще непонятно, можно тока молиться) 0,1 тема 22г, она от всего спасет)

ПИК запустил рассылку о выдаче ключей в Вангарден. Скоро откроется запись.
Пускают на территорию и в корпуса на экскурсию. На рендеры не везде тянет, мягко говоря, но в целом норм. Двор удивил, прям хорошо сделали и он не маленький, места достаточно. В малоэтажных корпусах в МОПах отделка под дерево (выглядит так себе, если честно), в многоэтажных - белые панели.

Высота потолков 2.73 в вайтбоксе.

Принял квартиру в Vangarden. Корпус 3.8. Вайт бокс ожидаемо так себе, кривые стены (придется переделывать), в сан узле одна стена, которая закрывает коммуникации (со стороны МОПа), вообще продавливается, если на нее нажать. В зоне кухни почему-то снаружи трубы…придется убирать их. Это из основных минусов.

Рамы со сколами и стекла под замену - ну тут все как везде) Потолки 2.73 намерили.

Из позитивного - все таки рад, что выбрал именно этот корпус. 9 этажей, 3 квартиры на этаж (при 2 лифтах) и всего 24 квартиры на корпус - зачот! Окна на внутренний двор, и как я и предполагал, трубы ТЭЦ вообще не видно! Они закрыты соседними копусами справа. Вид на красивый двор и детский сад за ним.

Подъезд хорошо сделан: огромная колясочная + лапомойка (самое забавное, что она в корпусе 3.8 самая большая среди всех корпусов, при том что квартир в этом корпусе в разы меньше, чем в других), хорошо сделан санузел на 1 этаже, играет музыка, лифты MEL (едут тихо, не самая дешевая модель, хотя когда я покупал обещали, кажется, европейскую марку ). Входная дверь в квартиру действительно добротная: приемщик оценил, говорит даже в бизнес классе такие двери не часто встретишь)

Мне ПИК вернет 300 тыс за формальное уменьшение площади (по факту это уменьшение не ощутить, кардинально ничего не поменялось, в отличие от изменений в ЖК iLove, где мне аж на 4 кв метра уменьшили общую площадь, лишили второго сан узла, и спальню урезали аж на 3 кв метра)…

Учитывая, что брал в ипотеку 0.1% на 30 лет с ПВ 2.2 млн рублей…я доволен Учитывая возврат «кэшбека» в размере 300 тыс, получается данная Евро2 обошлась мне в 14.4 млн рублей.

PlanB писал(а) 24 апр 2024, 21:55Принял квартиру в Vangarden. Корпус 3.8. Вайт бокс ожидаемо так себе, кривые стены (придется переделывать), в сан узле одна стена, которая закрывает коммуникации (со стороны МОПа), вообще продавливается, если на нее нажать. В зоне кухни почему-то снаружи трубы…придется убирать их. Это из основных минусов.

Рамы со сколами и стекла под замену - ну тут все как везде) Потолки 2.73 намерили.

Подъезд хорошо сделан: огромная колясочная + лапомойка (самое забавное, что она в корпусе 3.8 самая большая среди всех корпусов, при том что квартир в этом корпусе в разы меньше, чем в других), хорошо сделан санузел на 1 этаже, играет музыка, лифты MEL (едут тихо, не самая дешевая модель, хотя когда я покупал обещали, кажется, европейскую марку ). Входная дверь в квартиру действительно добротная: приемщик оценил, говорит даже в бизнес классе такие двери не часто встретишь)

А ширина комнат какая?
Фото подъезда нет? Интересно насколько от обычного пиковского отличается.
Круглое справа от окна - это задел под бризер?

Arty писал(а) 25 апр 2024, 00:02 А ширина комнат какая?
Фото подъезда нет? Интересно насколько от обычного пиковского отличается.
Круглое справа от окна - это задел под бризер?

Ширина 3.15 метра. Фото подьездов и этажей чуть выше я выкладывал (правда там другой корпус, но стилистика такая же).

Да, круглое устройство рядом с окнами - это клапан инфильтрации. Они в каждой комнате. Бризеры буду ставить (тион).

Скажите, цель покупки- себе, аренда? Ипотеку досрочно гасить не будите? Т е не для продажи?

мара писал(а) 25 апр 2024, 10:59Скажите, цель покупки- себе, аренда? Ипотеку досрочно гасить не будите? Т е не для продажи?

Изначально брал для проживания родственника, вероятно 2-3 года там поживет он, а далее в аренду сдам
Ну и в целом хотелось воспользоваться 0.1% ставкой. Такой халявы уже не будет судя по всему, я тогда это понимал, вот и решил взять. Продавать вообще не планирую, ибо смысл если тут по сути рассрочка на 30 лет…

Платеж 36 тыс в месяц, из них 1000р процентов, остальное в тело долга. Аренда такой евро-2, судя по всему, тысяч 90 должна быть на текущий момент. Через 2-3 года наверное индексируется еще процентов на 10

Вангарден 2 теперь "Среда на Лобачевского"

Оля писал(а) 03 июн 2024, 13:48"Среда на Лобачевского" – проект ПИКа у метро " Аминьевская" в московском районе Очаково-Матвеевское, ранее именовавшийся Vangarden-2. Он предполагает строительство восьми корпусов