ЖК Лучи, ул. Производственная, 6, ЛСР

Гимли писал(а) 16 ноя 2018, 12:17Может быть, опытные форумчане прокомментируют по поводу Лучей такой аспект. После сдачи дома думаю еще сколько-то лет проработать в регионе, сдавая квартиру. Посмотрел в ЦИАНе запрашиваемую стоимость аренды, увидел на однушки разброс (наверное, от качества ремонта и мебели) от 35 до 50 тысяч. Двушек нет.
В этой связи, как думаете, двушка с мебелью от Икеи по аренде на текущую дату сколько может стоить в Лучах?
(или я не туда написал, может?)

45-60, тоже от многого зависит, в том числе от того , кого хотите видеть в качестве арендаторов..

Гимли писал(а) 16 ноя 2018, 12:17двушка с мебелью от Икеи по аренде на текущую дату сколько может стоить в Лучах?

В среднем думаю около 45 (если классическая двушка)за добротный ремонт с новой, средней по стоимости мебелью. Выше уже сдаваться будет тяжело, ну либо нужен типа "дизайнерский ремонт", но не думаю что в лучах на такой будет большой спрос, да и жалко, если убьют такой - я лично сторонник классических ремонтов под сдачу в таких спальных районах.

KDV писал(а) 16 ноя 2018, 16:38
В среднем думаю около 45 (если классическая двушка)за добротный ремонт с новой, средней по стоимости мебелью. Выше уже сдаваться будет тяжело, ну либо нужен типа "дизайнерский ремонт", но не думаю что в лучах на такой будет большой спрос, да и жалко, если убьют такой - я лично сторонник классических ремонтов под сдачу в таких спальных районах.

Тоже сам примерно так по цене и думаю, да и устраивает такая цена, если случится. Собственно вопрос возник потому что, однушку за 50 на ЦИАНе поставил в избранное, чтобы отследить то, насколько долго провисит - нет, смотрю снято объявление, сдали, хотя такой не дизайнерский ремонт. Также и те, что по 35-40 быстро сдались.

Смотрел проект продления улицы Семенова до Производственной, и там нет выезда на выезда во двор 1-й очереди.

Duncan писал(а) 16 ноя 2018, 17:20 Смотрел проект продления улицы Семенова до Производственной, и там нет выезда на выезда во двор 1-й очереди.
[

На с саму улицу выезда не будет, но там дублёр должен идти, выезд на него пока планируют.

Коллеги, доброго дня! Какие мысли по поводу переспектив роста цены в 1й очереди? Есть реальный покупаш на 76м2 за 10150р. Думаю, сливать ли, или подрастет еще тысяч на 500 в ближайшие месяцы по мере прихода инфраструктуры?

temps писал(а) 16 ноя 2018, 23:45 Коллеги, доброго дня! Какие мысли по поводу переспектив роста цены в 1й очереди? Есть реальный покупаш на 76м2 за 10150р. Думаю, сливать ли, или подрастет еще тысяч на 500 в ближайшие месяцы по мере прихода инфраструктуры?
[

В третьей очереди у Инкома осталось несколько мелких трёх на втором и последних этажах почти по 10 млн., но там без малого 2 года ждать. Думаю, до нового года они уйдут. Соответственно у покупателя выбор: либо готовое брать либо ждать четвертую очередь три года (либо уступ второй-третьей от физлиц, что конечник не особо любит). Вот за счёт ухода навеса от застроя и будет прибавка к обозначенной вами квартире. В любом случае выводы делать и определять цену только вам.

temps писал(а) 16 ноя 2018, 23:45Коллеги, доброго дня! Какие мысли по поводу переспектив роста цены в 1й очереди? Есть реальный покупаш на 76м2 за 10150р. Думаю, сливать ли, или подрастет еще тысяч на 500 в ближайшие месяцы по мере прихода инфраструктуры?

Видели, что строительство 2й очередь продлили до апреля. Ключи значит к осени ближе. Что будет делать Ваш покупашка в этом случае? Уйдёт в ПБлижнее? Или в МЛес? Трёшка такая как у Вас с отделкой и мебелью 12,800 есть. 86 метров с отделкой 13,500 и 14,500 соответственно. След цена в бетоне после вас по моему 10,700 а потом за 11,000 . Двушку за 10,7 с отделкой купили смотрю... За 9,7 двушка, там просмотров много, скоро уйдёт. В общем складывайте пазл.

p/s Складывается впечатление, что Ваш покупатель метил на двушку изначально. И еще, примерно 10 месяцев назад я мониторил рынок. Звонки на 86 метров начинались только с 8,500! Но это не было метро и дома были не сданы. Сейчас чтоб купить, это 9,000 + 3 года до ключей! Это чтоб окна двор и середина дома. Есть пару трёшек по 12,000 , в 5 и 6 к. в бетоне но там последний этаж. А он течёт. Я бы держал цену 11 с хвостом. Покупашкам надо привыкнуть к ценам. Еще лучше сделать отделку. Или кто-то купит Вашу трёшку "по халяве" ))) ИМХО ИМХО ИМХО

temps писал(а) 16 ноя 2018, 23:45Коллеги, доброго дня! Какие мысли по поводу переспектив роста цены в 1й очереди? Есть реальный покупаш на 76м2 за 10150р. Думаю, сливать ли, или подрастет еще тысяч на 500 в ближайшие месяцы по мере прихода инфраструктуры?

Покупаш Ваш - проныра и халявщик! См. цены на 4 очередь + 30% - (на 3 года ожидания и риски)- как ориентир - т.к. это и есть рыночные цены...

Иван Иванов писал(а) 17 ноя 2018, 19:12
Видели, что строительство 2й очередь продлили до апреля. Ключи значит к осени ближе. Что будет делать Ваш покупашка в этом случае? Уйдёт в ПБлижнее? Или в МЛес? Трёшка такая как у Вас с отделкой и мебелью 12,800 есть. 86 метров с отделкой 13,500 и 14,500 соответственно. След цена в бетоне после вас по моему 10,700 а потом за 11,000 . Двушку за 10,7 с отделкой купили смотрю... За 9,7 двушка, там просмотров много, скоро уйдёт. В общем складывайте пазл.

p/s Складывается впечатление, что Ваш покупатель метил на двушку изначально. И еще, примерно 10 месяцев назад я мониторил рынок. Звонки на 86 метров начинались только с 8,500! Но это не было метро и дома были не сданы. Сейчас чтоб купить, это 9,000 + 3 года до ключей! Это чтоб окна двор и середина дома. Есть пару трёшек по 12,000 , в 5 и 6 к. в бетоне но там последний этаж. А он течёт. Я бы держал цену 11 с хвостом. Покупашкам надо привыкнуть к ценам. Еще лучше сделать отделку. Или кто-то купит Вашу трёшку "по халяве" ))) ИМХО ИМХО ИМХО

Мои соображения здесь такие:
1) ИМХО большая разница между ценой на авито/циане и реальной ценой сделки.
Все мы видели трешку 76м2 за 12800т.р, Вы думаете она уйдет за эту цену?
Я вот знаю, что трешку 76м2 за 2 недели до метро за 9500тр переуступили, месяц назад еще одна ушла за 10100тр.
2) Я почти уверен, что в мае 2019г будет +500-600тр, но это 10% годовых. Оно надо их ждать?
3) Дальше мая 2019 ждать не стоит: лето тихий сезон, осенью 2019 ключи и СОСы во 2й очереди.

Дико плюсую за мысль о том, что "Покупашкам надо привыкнуть к ценам". Летом 2017г. чуть было не слил за 7850тр. Сейчас сложно поверить, что был такой рынок))

Отправлено спустя 9 минут 1 секунду:

vlad86 писал(а) 17 ноя 2018, 13:46 В третьей очереди у Инкома осталось несколько мелких трёх на втором и последних этажах почти по 10 млн., но там без малого 2 года ждать. Думаю, до нового года они уйдут. Соответственно у покупателя выбор: либо готовое брать либо ждать четвертую очередь три года (либо уступ второй-третьей от физлиц, что конечник не особо любит). Вот за счёт ухода навеса от застроя и будет прибавка к обозначенной вами квартире. В любом случае выводы делать и определять цену только вам.

Я бы однозначно вышел по предлагаемой цене, если бы ясно видел, куда сейчас переложиться, но старты сентября-октября позади а другими инвестами в обозримом будущем не пахнет. Вот и прикидываю, какой профит можно получить, если просидеть еще до лета 2019.

temps

До лета 2019 = депозит. Однозначно выходите в деньги, Вы просто догоните Ваши 600,000 р.
(если Вас не будут гложить ценники в ЦИАНе в 12,000,000 по весне )

Тут вот какая штука - у Вас квартира без отделки.
Цена сделки такой квартиры может отличаться от заявленной,но не на много.
Вопрос в другом. У покупашек нет денег на ремонт. (и мебель и технику.)
Вы можете накинув 500.000 р зависнуть...
У мня друг, инвестор, днями продал трёшку 90 кв.м. в МЛесе за 14,500,000.
С отделкой и мебелью.
Денег у покупателя было всего 2,000,000 р. 12,500,000 он взял в Райфайзене в ипотеку!

ИМХО

Иван Иванов, дело наверно не в привыкании к лучам конкретно, а в привыкании к новым ценам по району Солнцево в целом. Он среди лидеров роста цены по Москве https://www.irn.ru/geo/rayon_solncevo/#trends

Причины понятны, открыто метро, ЗАО, внутри мкад тут совсем другие цены.
Происходит примерно то, что несколько лет назад наблюдалось с митино, когда только открыли там метро.

Norka, цена третьей очереди +30 процентов, это очень грубо, конечник не примет таких доводов. У конечников есть ещё выбор, например, другая вторичка в Солнцево, видел в циан с неплохим ремонтом. То есть пока другая вторичка не вырастет, в лучах за 11+ на потоке брать не будут. Но То, что происходит с ценами в мещ лесе, меня удивляет. Народ под гипнозом что ли от их домов))

Рост цен в Лучах имеет, наверное, более чем одну причину, но может какой-то аспект я попробую раскрыть на примере себя (мне кажется, какая-то часть покупателей пользуется подобной или схожей логикой)
Я живу в одном из регионов. Задача покупки - инвестиция с целью получения дохода до выхода на пенсию и там уже жить самому. Как я выбирал? Совершенно не знаю Москвы с точки зрения смотрит ли окно на ТЭЦ, качество школы и садиков - мне это не важно: в окно я смотрел в крайний раз очень давно, школами и садиками не интересуюсь по причине возраста (дети выросли). Что мне было важно: метро очень близко, московская прописка (поликлиника и прочее важны в старости), новые современные дом и квартира. При этом, так как предполагаю быть на пенсии, то вопроса сколько ехать до работы тоже нету. Я вообще, откровенно говоря в Солнцево вообще ни разу в жизни не был, даже не ездил и после покупки - на ютюбе посмотрел ролики про ЖК и все.
Мне кажется, что такие покупатели как я и есть та категория, что вводит в недоумение москвичей - окна на кочегарку, выезд затруднен, экология не очень и школ нету - а квартиры разлетаются как пирожки (за причиненные интеллектуальные неудобства готов извинится, если надо)

Гимли писал(а) 18 ноя 2018, 20:58окна на кочегарку, выезд затруднен, экология не очень и школ нету - а квартиры разлетаются как пирожки

Ну вы сгущаете краски, не такой уж плохой ЖК, даже с точки зрения людей живущих и знающих Москву. Это ЗАО, старая Москва (хоть и за МКАД), довольно крупный застройщик (хотя и известный ранее по Питеру, а не по Москве), метро 5-7 минут, с экологией тут тоже не так уж плохо - много берёт семейных для жизни. А если учесть какие цены были на старте - это был просто шоколадный инвест.