ЖК Level Мичуринский, Озерная, 7, Level Group

PlanB писал(а) 03 июл 2025, 16:1274 метра (та, которая частью окон в угол соседнего корпуса, средний этаж). Брал летом 2023 года за 18.8 млн рублей в семейную ипотеку.

Летом 2023 года была цена 254 за метр? Что то сомнительно

в миллионный раз убеждаюсь, когда в наше время слышу кейсы про сенсационные дохи, и не только в недвижимости, что всегда в такой истории есть один маааленький нюансик и вот здесь - ошибка в одной цифре года, а такие разные результаты с ног на голову.

на самом деле, вчера когда прочитал пост - сразу сомнение закралось по цифрам, но не стал спорить/выяснять, отнимать у человека радость находки, поэтому, отдельное спасибо ПРОактивным участникам форума, которые в отличие от меня не прошли мимо, задали вопросы и раскопали архивы а я еще раз проверил свою интуицию.

Shuran писал(а) 04 июл 2025, 09:27за 3г на 68% цена выросла

здесь если совсем по чесноку (в рамках кейса), нужно еще уплаченные % по льготке за три года вычесть - тогда чуть больше 50% получится.
при этом, в примере у главного героя было упомянуто что продажа по переуступке, и льготный период в 3г для "единственного" жилья здесь не действует, правда уплата ндфл через год только, но тем не менее. в итоге - чп в примере становится всё ниже. Но, ради справедливости, если человек из примера не в теме недвижки, то для обывателя, в абсолютном выражении рез-т может впечатлить, и для таких же не в теме у него "инвест".

Shuran писал(а) 04 июл 2025, 12:59ипотечнику на ПВ считать правильнее, эти %% же к ПВ плюсуем, а не к цене хаты (которую он не платил), там иксы все равно

по сути вашего ответа спорить не о чем.

но есть еще нематериальные факторы, влияющие на правильность модели расчета - такие как стоимость риска, где риск недостроя/задержки или потери платежеспособности заемщиком кратно выше, чем заморозка вклада, а эскроу покрывает только десятку.

по цифрам - там даже одного икса не выходит при усредненных прогнозных параметрах.
можно прикинуть. цена лота 18,8млн. максималка в 2022 по льготке была 12млн, реальные ставки были 10-12%+ (подняли весной с 7-9%), мелочи в виде страховки и т.п. даже опускаем. для примера - берем пв 10млн, тело кредита 8,8 (*не все прям ровно 12 брали по максимуму). % за три года ~2,6млн ( посчитал даже минимум под 10%годовых), а ндфл ~1,4млн. валовая прибыль 31,6-18,8=12,8млн. чистая 12,8 - 4 = 8,8млн
итого доха 8,8 / 14 (пв10 + затраты по проекту4) =~63% за три года. иксов в упор не вижу

не математик и не для спора привел расчеты , просто интересно было накинуть в предложенный кейс реальной жизни, и смоделировать какой там реальный выхлоп получился при средних вводных

самое интересное, что теперь делать спустя три года инвестору с 18,8 млн на руках? - а) снова льготка 18,8 +12млн под 6% искать потенциально успешный кейс за 31млн б) депо, еще год-два в) облигации

Shuran писал(а) 04 июл 2025, 09:27в годе очепятка?

Да, прошу прощения, то было лето 2022 года

Про инвест - говорил конечно с учетом вводных данных (семейная ипотека). Это ж дешевое плечо. Понятное дело, что не масштабируемо - но сливки с рынка успел собрать товарищ. На бирже ж тоже кто-то с маржиналкой торгует и показывает результаты