ЖК Кварталы 21/19, Рязанский проспект, вл. 6а, Векторстройфинанс

вот и следствие оверпрайса

«ВекторСтройФинанс» подводит итоги работы за два года в ЖК «Кварталы 21/19»

В октябре 2015 года компания «ВекторСтройФинанс» приступила к строительству первых корпусов в ЖК «Кварталы 21/19» в ЮВАО. Спустя два года на территории проекта построено 6 домов, три из которых введены в эксплуатацию, выполнено благоустройство, заселились семьи.
«ВекторСтройФинанс» полностью завершила работы по проектированию жилых домов, входящих в состав пяти кварталов жилого комплекса. Проектная площадь 21 корпуса составляет 444 329 кв.м. Девелопер оформил всю необходимую разрешительную документацию – получены разрешения на строительство для 18 корпусов и разрешения на ввод в эксплуатацию для 3 домов.
По состоянию на октябрь 2017 г. в домах первой очереди строительства завершается процесс заселения, многие семьи уже живут в квартирах. Три жилых дома первой очереди (№ 2, 3, 5) строительства включают 660 квартир площадью 51 460 кв.м. Корпуса второй очереди (№ 6, 8 и 9) находятся на высокой стадии строительной готовности. По проекту в них предусмотрено 680 квартир площадью 40 589 кв.м. Дан старт строительству домов третьей очереди, в которых запроектировано 733 квартиры площадью 42 340 кв.м.
ЖК «Кварталы 21/19» входит в десятку самых доступных новостроек Москвы в границах МКАД, средневзвешенная стоимость квадратного метра жилья составляет 144 тыс. руб. Тщательная проработка концепции проекта при участии известного архитектурного бюро «Цимайло Ляшенко & Партнёры», выбор локации, удобная транспортная доступность, высокие темпы строительства и конкурентное ценообразование обеспечили жилому комплексу высокий спрос на столичном рынке недвижимости. По состоянию на октябрь 2017 г. 40% квартир от общего объема предложения в трех очередях строительства распродано.
Читать полностью: https://www.irn.ru/news/118013.html

Тататьяна писал(а) 13 ноя 2017, 00:136,2 минус возврат от застроя за срыв сроков на 2 месяца (у всех по разному, но тыс 60-100 люди в среднем получили). Итого условно 6,1- 6, 15. Очень приятный ценник) за 2-ку 50м в новье внутри МКАД, с перспективой шаговой доступности до метро и работающем МКЖД в 15 минутах пешком.

В Волжском безусловно лучше, но приходится признать, что цены Волжского дальше будут только снижаться. Среда и Кварталы оттягивают спрос.
На старте 2-ку в Волжском можно было поменять на 2 ку (58м)+1 ку в Кварталах, вот тогда и стоило думать, сейчас-то что рассуждать

20-25% годовых проект дал,что сегодня неплохо вполне.
За этот же период времени цены в Волжском упали на 10%, увы

Инвест, который поймала Татьяна вызывает уважение. Но это все в прошлом для этого Комплекса и для инвесторов.
Речь о ценах сегодня на объемы, находящиеся в продаже ПОСЛЕ сдачи дома, и о том что с чем сравнивать.

Падение цен на вторичку (тренд не локального характера, а общегородского масштаба) в Волжском лишь увеличивает возможности для потенциальных покупцов, если они будут курить циан перед походом в офис застроя.

Это ведь форум не только инвесторов, но и продвинутых покупателей. И для последних считаю, что размышления выше являются полезной пищей для размышления перед принятием решения.

Отправлено спустя 5 минут 4 секунды:

Shuran писал(а) 13 ноя 2017, 18:01вот и следствие оверпрайса

«ВекторСтройФинанс» подводит итоги работы за два года в ЖК «Кварталы 21/19»

По состоянию на октябрь 2017 г. 40% квартир от общего объема предложения в трех очередях строительства распродано.
Читать полностью: https://www.irn.ru/news/118013.html

60% нераспроданных квартир - это памятник жадности застроя.

Отправлено спустя 31 минуту 14 секунд:

Yarga писал(а) 13 ноя 2017, 17:17А в Волжском что? Будет только дешевле.
Я понимаю, обидно видеть, как ваша квартира на глазах дешевеет из-за соседнего комплекса,ы"

Нет нужды в подобных предположениях.
Во-первых я живу в Волжском, привязан детьми к очень хорошим местным школам и поэтому не собираюсь менять район
Во-вторых падение цен на вторичку - это явление общемосковское. Не имею ни возможности, ни желания влиять на этот процесс. А зачем беспокоиться о том, но что не можешь повлиять?
В-третьих очень признателен основателям этого форума за концентрированный информационный поток по вопросам покупки/продажи недвижки в МСК и МО. Благодаря им, я нашёл свой первый инвест. И это не2119. Поэтому вношу свой вклад в Наполнение форума ценными деталями.

Отправлено спустя 14 минут 22 секунды:

Yarga писал(а) 13 ноя 2017, 17:17Сейчас конечно инфраструктуры в комплексе нет. Это кстати проблема практически любой квартальной застройки.
Но если смотреть на перспективу, а квартиру покупают в основном не на 2-3 года, где будет лучше?
Инфраструктура 21/19 подтянется и будет на уровне Волжского, дома новее, планировки лучше, действительно пешая доступность до метро.
ы"

Отсутствие инфраструктуры сейчас должно быть компенсировано ценой ниже чем в Волжском. Насколько ниже - решать застрою, а покупцы будут голосовать рублем за адекватность установленных цен.

Относительно перспективы через 2-3 года:
* садик построят. Достаточно ли его емкости для построенного и запланированного не могу судить. В Волжском очередей в садиках нет уже сейчас.
* Поликлиника. В Волжском ее ждали 8 лет те, кто вселился последними. В 2119 я даже в проекте об объектах здравоохранения не слышал
* коммерция. Нет сомнений, обрастёт. Паритет с Волжским
* школы. Рядом (и внутри) с Волжским несколько школ из топ100. Когда единственная школа на территории 2119 получит свой рейтинг? А ее ещё построить надо.

Вот вам и сравнение по инфраструктуре на 2-5 лет.

Про планировки. Чем пиковская панель п3м хуже п44? По мне те же яйца только сбоку

Дома новее... я живу в доме, сданом в 2008 году, то есть 9 лет назад. Могу сказать что подъезды уже прошли через косметический ремонт. Круг жильцов сформирован и стабилен, что позволяет МОПы настроить на свой вкус (цветочки, картины и тд) Новостройке 2119 ещё 3-4 года до такого состояния идти. А сейчас там на повестке дня перфораторы, строительная пыль и ободранные углы и стены в МОПах

Отправлено спустя 18 минут 31 секунду:

Yarga писал(а) 13 ноя 2017, 17:17Нет смысла ориентироваться в цене на квартиры с отделкой. А без отделки указанная однушка получается по 160р./м.
Вторичка, тем более старая вторичка никак не конкурент новострою. В квартире с отделкой от застройщика жить можно, а можно жить во вторичке, в которой ремонт делали 20-30 лет назад? Вы готовы жить в такой квартире? Придётся делать ремонт. А по сути, полностью переделывать всю квартиру. Что выйдет и дороже и дольше, чем в новострое.
Ещё не забываем, что трубы и остальные инженерные сети во вторичке сильно изношены.
ы"

Я не предлагаю сравнивать 2119 с пропуканными хрущевками. Сравните с Волжским, построенным достойным застройщиком 10 лет назад.

Косметический ремонт и ремонт от бетона - это два разных бюджета и по размеру и по срокам проведения работ. Вторичку в Волжском можно и со встроенной кухней купить. А это для некоторых ипотечников огромное подспорье. Надо только не лениться и покурить циан/ походить на просмотры. Сейчас же рынок Покупателя!

Shuran писал(а) 13 ноя 2017, 18:01По состоянию на октябрь 2017 г. 40% квартир от общего объема предложения в трех очередях строительства распродано

По третьей монолитной очереди(в пд 3кв19г) проданы еденицы квартир. По первым двум очередям (1340шт) 60% продано, около 800 квартир.
продажи по дду идут с мая 16г, средняя температура по больнице продажа 45 шт в месяц. Не чемпионы.
тут указато 944 ддушки, видимо с подземным паркингом, и нежилыми https://rating.urbanus.ru/?region_id=1&time_id=4&cid=79

Moxep писал(а) 13 ноя 2017, 23:26По третьей монолитной очереди(в пд 3кв19г) проданы еденицы квартир. По первым двум очередям (1340шт) 60% продано, около 800 квартир.

понятно, что в 3оч единицы, но 1-2-то готовые и тока 60%...

Shuran писал(а) 13 ноя 2017, 23:39о 1-2-то готовые

кста, ключи во 2 очереди лето 18г. Не могу посчитать только первую очередь, которая реально с ключами, нет данных.

Eshka писал(а) 12 ноя 2017, 12:08Продажа Квартир с отделкой - это нормальная практика для многоквартирных домов, которые уже построены

В каком смысле? Вы много знаете таких ЖК, с отделкой от застройщика (кроме частично ПИКа и УГС)?

На сайте у них вроде только одна 1ка во 2корп висит с отделкой. Видимо, нишевое предложение или спрос щупают.

Конечно, трудно им со вторичкой конкурировать, например, типа такой

https://www.cian.ru/sale/flat/161328032/

Нужно учитывать, что ЦА вторички и готовых новостроек даже с отделкой немного разная. На отделку определенная гарантия, ипотека льготная, документы безупречные, по соседям ожидания повыше. Кто-то за все это готов больше платить, кто-то меньше.

Eshka писал(а) 13 ноя 2017, 22:30Отсутствие инфраструктуры сейчас должно быть компенсировано ценой ниже чем в Волжском. Насколько ниже - решать застрою, а покупцы будут голосовать рублем за адекватность установленных цен.

Относительно перспективы через 2-3 года:
* садик построят. Достаточно ли его емкости для построенного и запланированного не могу судить. В Волжском очередей в садиках нет уже сейчас.
* Поликлиника. В Волжском ее ждали 8 лет те, кто вселился последними. В 2119 я даже в проекте об объектах здравоохранения не слышал
* коммерция. Нет сомнений, обрастёт. Паритет с Волжским
* школы. Рядом (и внутри) с Волжским несколько школ из топ100. Когда единственная школа на территории 2119 получит свой рейтинг? А ее ещё построить надо.

Вот вам и сравнение по инфраструктуре на 2-5 лет.

Я не предлагаю сравнивать 2119 с пропуканными хрущевками. Сравните с Волжским, построенным достойным застройщиком 10 лет назад.

Косметический ремонт и ремонт от бетона - это два разных бюджета и по размеру и по срокам проведения работ. Вторичку в Волжском можно и со встроенной кухней купить. А это для некоторых ипотечников огромное подспорье. Надо только не лениться и покурить циан/ походить на просмотры. Сейчас же рынок Покупателя!

Вы изо всех сил ищете негатив 21/19. Упоминаете про огромное количество предложений на РН.
А можете например указать, где можно купить трёшку 80м. за 10млн., в "старой Москве", у метро в шаговой доступности(в обозримом будущем) со сдачей через пол года? А 76м. за 9,7 с выдачей ключей в декабре 2017?

Рынок новостроек и рынок вторички - это разная ЦА. Кто-то боится обмана на вторичке, кто-то хочет квартиру, в которой никто не жил до него.
Много нюансов.
А самое главное преимущество новостройки перед вторичкой, в новостройках, построенных или нет, не важно, дадут ипотеку, в 21/19 например под 7,4%. Какая сейчас ставка на вторичку? Да и дадут ли ипотеку на вторичку - тоже вопрос. А покупают сейчас в основном по ипотеке.
И вот этот аргумент для покупателей будет основным. Сколько бы вы Волжский не рекламировали.

Yarga писал(а) 14 ноя 2017, 13:47А 76м. за 9,7 с выдачей ключей в декабре 2017?

Уточнение, срок поплыл на лето 18г.
Разослали письма о переносе. 9корп 128квартир,продано 53 на октябрь17.

Yarga писал(а) 14 ноя 2017, 13:47Сколько бы вы Волжский не рекламировали.

он тут ваще не в тему в таких количествах

Greko писал(а) 01 окт 2015, 21:18Да строить то наверное можно но кому это продать? Если только совсем уж таежным понаехам

Земля под стройку пригодна, иначе просто не одобрили строительство. Район отстраивается,скоро откроется новая станция метро, планируется расширение грайвороновского проезда, так что Будет много малого бизнеса и это, разумеется, быстро скажется на спросе и цене

Eshka писал(а) 12 ноя 2017, 13:357,1 (хата с отделкой) делим на 39,5 получаем 179,7. Округляем до 180. Где я ошибся?

Продажа Квартир с отделкой - это нормальная практика для многоквартирных домов, которые уже построены (во всех смыслах этого слова). Именно квартиры с отделкой являются правильным продуктом сравнения с вторичкой. Квартира БЕЗ отделки на массовом рынке - это полуфабрикат. Ясно, что любой полуфабрикат дешевле. С другой стороны существует спрос на более дешевые продукты и сообщество инвесторов - активные участники именного этого рынка.

По метро, садикам и школе. Все это в будущем (через года, два, три). Для недвижки этот срок не большой, но вот цена объявлена здесь и сейчас. А сегодня 2119 представляет из себя остров на промышленной территории:
* до метро «на оленях». Общественный транспорт работает очень слабо
* ближайший садик через жд (дойти можно), но окружение у этого садика депрессивное и я бы не хотел, чтобы мои дети оказались в этом окружении
* школы есть в Волжском. Пешком через гастарбайтерский городок и жд. То есть девочку придётся каждые день возить в/ из школы

Итого, квартиры в построенных дома конкурируют с вторичкой мкр. Волжский где текущие цены в объявлениях схожи с запросами застройщика. Однако по совокупности потребительских свойств вторичка выигрывает.

Вывод:
Ждём скидок 15-20%

Отправлено спустя 27 минут 14 секунд:


Стахановская - 900м. Чтобы добраться до центра нужно сделать пересадку через ветку, которая заканчивается в центре. Это означает, что во многие мест придётся делать ДВЕ пересадки.
До Текстильщиков «на оленях», поэтому считаем, что альтернативе Стахановской почти нет.

Сравниваем с мкр Волжский

1.2км до Текстильщиков с большим количеством ОТ, чтобы добраться до метро. Ветка загруженная, но диагональная с достаточным количеством пересадочных станций. Пересадка на МЦК будет после ввода ТПК. Срок - через два года

Стахановская - 1.2 км. Пока не ясно как добираться на ОТ. Есть информация о соединении Саратовской и Стахановской. Дальше ОТ подтянется.

Вывод транспортная доступность (метро) 2119 проигрывает и сегодня и завтра вторичке (Волжский)

У Вас немного однобокий подход в сравнении, безусловно кому то нужно здесь и сейчас, что бы была и школа и садик, и что бы перфораторы над головой не стучали (хотя порой и с покупкой вторички можно попасть на веселого соседа), а кто то будет смотреть на 3-5 летнюю перспективу (метро-5 мин.пешком, мцк-15 мин. пешком, поликлиника-15 мин.пешком, ашан-10 мин п., фитнес клуб-15 мин. пеш., тенисный ледовый- 15 мин. пешком (живя в Волжском приходилось ездить)+ поднаростет инфры+двор без машин, через 3-5 лет 2119 уже будут не хуже Волжского

nebo_113,

Каждый видит то, что ему больше хочется видеть. Однако, уважаю данный форум за приверженность объективной, а не субъективной информации «от застройщика» и тех у кого поза.

Под факту я привёл цифры и объекты инфраструктуры, используя Яндекс-Карты и знание окружающей действительности. А у Вас 5’ пешком до метро.... Для 1 й очереди 900м ну никак не может быть 5’! Остальные цифры то же нуждаются в корректировке.


Через 3-5лет 1-я очередь будет такой же вторичкой как и Волжский. Поэтому и цены тогда будут плюс/минус схожи. А сегодня 2119 - это несколько высоток в окружении промки, что должно быть отражено (дисконтировано) в ценах предложения застройщика.

Я не рекламирую Волжский, а даю потенциальным покупцам объективную информацию для сравнения.

ЦА у построенных/сданных домов и у свежей вторички одинаковая. Согласен, что преимущества типа:
Я хочу жить в квартире, которой никто не жил до меня
Я опасаюсь обмана с документами при покупке вторички

Для нового жилья железобетонны. Однако, здесь психология такая же как при выборе купить новую машину или б/у.

Ч

Eshka писал(а) 18 ноя 2017, 13:19Через 3-5лет 1-я очередь будет такой же вторичкой как и Волжский. Поэтому и цены тогда будут плюс/минус схожи. А сегодня 2119 - это несколько высоток в окружении промки, что должно быть отражено (дисконтировано) в ценах предложения застройщика.

Мне кажется, тут цимес в том, что значительная часть покупателей 21/19 - ипотечники. И ставки тут начинаются от 7,4%. На вторичке таких ставок нет. Застройщик, безусловно, учитывает это в ценообразовании.

Lumi Siili писал(а) 18 ноя 2017, 13:58Мне кажется, тут цимес в том, что значительная часть покупателей 21/19 - ипотечники. И ставки тут начинаются от 7,4%. На вторичке таких ставок нет. Застройщик, безусловно, учитывает это в ценообразовании.

7,4% только при сроке на 7 лет. Посчитайте какой ежемесячный платеж получится!

bayad писал(а) 14 ноя 2017, 09:35В каком смысле? Вы много знаете таких ЖК, с отделкой от застройщика (кроме частично ПИКа и УГС)?

На сайте у них вроде только одна 1ка во 2корп висит с отделкой. Видимо, нишевое предложение или спрос щупают.

Конечно, трудно им со вторичкой конкурировать, например, типа такой

https://www.cian.ru/sale/flat/161328032/

Нужно учитывать, что ЦА вторички и готовых новостроек даже с отделкой немного разная. На отделку определенная гарантия, ипотека льготная, документы безупречные, по соседям ожидания повыше. Кто-то за все это готов больше платить, кто-то меньше.

Продажа новостроек в бетоне - это признак недоразвитого рынка. Ну или по-иному признак опреденной фазы развития рынка. Для примера, в 90-х продукты покупали в ларьках и оптовых рынках. А теперь ходим в гипермаркеты.

Квартиры в массовом сегменте должны сдаваться или готовыми под чистовую отделку или вовсе с отделкой. В бетоне - это для бизнес-класса. Кризис перепроизводства заставит застройщиков поменять подход. Кстати, ПИК как лидер рынка уже во многих комплексах пришёл к тому, чтобы продавать хаты с отделкой.

Отправлено спустя 2 минуты 12 секунд:

Lumi Siili писал(а) 18 ноя 2017, 13:58Мне кажется, тут цимес в том, что значительная часть покупателей 21/19 - ипотечники. И ставки тут начинаются от 7,4%. На вторичке таких ставок нет. Застройщик, безусловно, учитывает это в ценообразовании.

Это большой плюс 2119 против вторички.

Отправлено спустя 2 минуты 52 секунды:

MDY писал(а) 18 ноя 2017, 14:047,4% только при сроке на 7 лет. Посчитайте какой ежемесячный платеж получится!

Для покупателей, кто имеет первоначальный взнос и хату в Подмосковье, хорошее предложение. Ну типа, альтернатива через ипотеку. Думаю, таких не мало...

Для тех, у кого только первоначальный, совсем не интересно.