ЖК Черняховского, 19, ГК ПИК

Входные группы ЧХ 19, дамы и господа! Не ругайте за качество)

tomato Вы знаете что такое time value of money? Посчитайте стоимость чх через 2.5-3 года по средней например 8-10%. Аэробус даже дешевле получается...

Разумеется
С этим учётом и говорил, давайте посчитаем, только посчитаем не один Чх (как Вы считаете), а в купе с Аэробусом для наглядности, так будет справедливее
Вы же выше сами спрашивали, что лучше купить сейчас: строящийся Чх или Аэробус, но уже готовый.
Если сравнивать относительно депозитов 8-10% на горизонте трех лет, то Чх чуть проиграет депозиту, но будет ощутимо выгоднее Аэробуса.
Аэробус – это пассив в чистом виде (в котором, как понимаю, Вы планируете жить, а не сдавать) и его стоимость на текущем рынке не изменится в большую сторону, соответственно, через три года с учётом дисконтирования на 8-10% в год (+ежегодно капитализируем проценты), упущенная прибыль от 22 млн за 100 метров, составит 5,7 - 7,3 млн. рублей, Вы же сами просили принцип TVM. Даже, если теоретически допустить, что Вы сейчас снимаете, то на аренду у Вас явно не 158-202 тыс в месяц уходит (5,7-7,3 млн/36).
Чх – есть ещё некоторый потенциал роста, с учетом роста строительной готовности, итого, допустим через три года тут метр будет стоить около 250 тыс, платим сейчас 16 млн за 80 метров, через три года получаем 20 млн. Депозит от 16 млн под 8-10% (с ежегодной капой), через три года даст 20,1-21,3 млн руб., т.е. чистый минус в сравнении с депо, будет около 0,1-1,3 млн. рублей.
И ещё важный момент, даже под 10% уже сейчас трудно разместить такую котлету в хорошем банке, а дробить по 1,4 млн – откровенно замумукаетесь, к тому же риски тетрадок шкалят (про бонды промолчу, т.к. это не безрисковый инструмент), и как финальный аккорд, цикл снижения ставок ещё не окончен.
В чистом остатке, получается, что ЧХ, в нынешних реалиях, будет +- равен доходности по депо (из расчета 3 года, цена входа 200 за метр, цена выхода 250 за метр).

Golden fleece допустим 250

Мне ничего лично из этих 2х не нравиться, но Цифры рулят, ПИК зажрался имхо, по ряду обьектов котлован почти по цене вторички 5-10 лет

Аэробус это как любовь. Она необ'ективна. Покупали потому что что то нравилось (локация), не было других тут новостроек, просто дизайн коробки, ...
А если об'ективно то до бизнеса недотягивает практически всё. Мопы, муравейник, пол на парковке разваливается, ук просто неадекват, площади на комнатность неадекватные.... ну и много чего еще неоднозначного.
Чх об'ективно лучше практически всем и квадрат не может быть дешевле аэробуса. Просто пока еще психологически кажется странным пик воспринимать как ровню придуманных статусов капиталовским проектам. Правильно замечено - из надуманных маркетологами жирных нулевых все осталось.

По рендерам так просто даже сравнивать нечего. Аэробус мопы эконом, а чх полноценный бизнес. Мне нравится. Аэробус этим всегда убивал

Golden fleece, Я принимаю ваши аргументы, но лишь частично. Вы немного забыли про такую штуку как кредитный риск компании ПИК и ее долговая нагрузка. Их cds явно не нулевой, компания только вчера разместила 5летние облигации со ставкой 11.25 (доходность 11.60% годовых) на минуточку. Долговая нагрузка у компании существенная, сроки ввода могут быть продлены на год+.
Дальше, я честно не разделяю оптимизма в плане 250к рубль за метр. Навес будет мощный, сами дома скажем так интеллектом не обделены. Пик еще не построил ни один бизнес класс (в новейшей истории), которым можно гордиться и демонстрировать в пример. МОПы и планировки это дело вкуса - кому то и 60м2 много, а комуто и 110м2 поджимает.

На самом деле мой вопрос был скорее в том почему аэробус такой дешевый (оффера в 220к). Реальную стоимость будущего ЧХ19 я обсуждать не готов. Слишком много необходимо принимать во внимание, а у нас в России, как мы знаем, 3 года порой равносильны 10летнему горизонту...

tomatoGolden fleece, Я принимаю ваши аргументы, но лишь частично. Вы немного забыли про такую штуку как кредитный риск компании ПИК и ее долговая нагрузка. Их cds явно не нулевой, компания только вчера разместила 5летние облигации со ставкой 11.25 (доходность 11.60% годовых) на минуточку. Долговая нагрузка у компании существенная, сроки ввода могут быть продлены на год+.
Дальше, я честно не разделяю оптимизма в плане 250к рубль за метр. Навес будет мощный, сами дома скажем так интеллектом не обделены. Пик еще не построил ни один бизнес класс (в новейшей истории), которым можно гордиться и демонстрировать в пример. МОПы и планировки это дело вкуса - кому то и 60м2 много, а комуто и 110м2 поджимает.

На самом деле мой вопрос был скорее в том почему аэробус такой дешевый (оффера в 220к). Реальную стоимость будущего ЧХ19 я обсуждать не готов. Слишком много необходимо принимать во внимание, а у нас в России, как мы знаем, 3 года порой равносильны 10летнему горизонту...

только аэробус это оффтоп. А так у квартир там уже есть история по сделкам, мало ли что там такого с документами. Как вообще можно вторичку с первичкой сравнивать на уровне жк?

Согласен что оффтоп, но я вот реально выбираю между этими двумя комплексами, поэтому и написал. И если я конечник, так почему же не сравнить?

tomatoGolden fleece почему аэробус такой дешевый (оффера в 220к)

На самом деле

Не все так уж шоколадно с дешевизной, с одной стороны
1. Это цена на метраж от 100. Чаще под150
2. Без ремонта
3. На квартиры с ремонтом ценник гнут конский -350к. И такого большинство в продаже


В другую сторону. Квадрат тоже странно себя ведет тут.
Многие квартиры висят годами, при этом дешевея.
Я за одной смотрел 2 или 3 года. Ради любопытства. Так вот цена действительно снижалась. В итоге эта квартира исчезла недавно, но не факт что купили. За это время она подешевела на 12-15%. И до исчезновения в цене была не так далеко от схожего на чх после всех подорожаний по метражу. Но проблема ее видимо,как и всех м2 аэробуса, - люди больше не хотят, читай не могут, покупать жир (хочется, думаю, всем жить лучше чем есть. Но это мечты). В реальности. Ну зачем большинству людей 1ка под 70м2? Двушку из нее тоже можно слелать, но тоже не особо нужно столько квадратов. Норма сейчас для двушки 50-60, и бизнес не станет исключением, да и окон должно быть не 2.
Поэтому, видимо, и висят теперь такие жк в продаже годами. Аэробус не одинок в этом

tomatoСогласен что оффтоп, но я вот реально выбираю между этими двумя комплексами, поэтому и написал. И если я конечник, так почему же не сравнить?

Почему именно между этими двумя?-))

tomato Вы немного забыли про такую штуку как кредитный риск компании ПИК и ее долговая нагрузка. Их cds явно не нулевой, компания только вчера разместила 5летние облигации со ставкой 11.25 (доходность 11.60% годовых) на минуточку.

Ничего не забывал
Для сравнения, к примеру, посмотрите какая доха у бумаг Пионера или Эталона В их котлованы тогда вообще ни ногой никогда и никому?
Касаемо СиДиЭСок и дохи по бондам - вообще, сектор недвижки считается рискованным, поэтому, в бондах и премия к рынку существенная, опасаются у нас кредиторы строительного сегмента, вот и приходиться застроям маржой делиться, давая повышенную доху. Не, я всё понимаю, что Вы сейчас скажите, мол риски-риски-риски, но тут опять возвращаемся к тому, от чего уже уходили в параллельной ветке: https://domkad.ru/viewtopic.php?p=70537#p70537
https://domkad.ru/viewtopic.php?p=85064#p85064
Лично для меня PD ПИКа на горизонте двух лет, с текущим финансовым профилем, близок к 7-8%.
Если видите в ПИКе шкалящие и чрезмерные риски для себя, то имхо котлованы, в принципе не для Вас и покупать Вам либо вторичку, либо уже готовую коробку близко к сдаче, по другой цене.

tomato Дальше, я честно не разделяю оптимизма в плане 250к рубль за метр. Навес будет мощный, сами дома скажем так интеллектом не обделены. МОПы и планировки это дело вкуса

250 - это скорее не оптимизм, а справедливые ожидания от текущего рынка, оптимизм был бы 300
Не понятно о каком мощщщщном навесе речь
это не Саларьево с мегапроектом, тут всего три дома (планы по сносу - пока только планы и перспективы когда/что/где очень туманны, с кирпичных пятиэтажек точно не начнут имхо, в остальном вопрос реновации - не одномоментен, а растянется на годы). Если видите тут мощный навес , то обратите ваши взоры на Усиевича, там точечная застройка, но уже по совсем другому прайсу
И ещё не очень понятно, если берёте для себя, то Вас, в целом, мифический навес пугать не должен от слова совсем
Касаемо "интеллекта" дома - клинкерный кирпич, имхо будет очень приятно для глаза смотреться, ну путайте этот проект с больницами/школами ПИКа (ВШ141, к примеру), во всяком случае, говорю онли за себя, всегда глазу было приятно смотреть именно на кирпичные дома.
МОПы - дело вкуса, но объективно, Вам уже отписал уважаемый Carlson78, (как понимаю, живущий сейчас в Аэробусе), какие МОПы в Аэробусе.
А мелкие метражи сейчас в ликвиде, люди начали считать деньги, тучные годы остались позади

tomato На самом деле мой вопрос был скорее в том почему аэробус такой дешевый (оффера в 220к).

На этот вопрос Вам уже ответили, потому что это НЕЛИКВИД.
Учитывая оверметражи, то общая сумма бюджета для покупки в Аэробусе уже не кажется такой дешевой, более того, в этом бюджете можно смотреть и другие локации, не менее привлекательные.
Рынок регулирует цену и никаких дешевых прайсов тут нет.

tomato сроки ввода могут быть продлены на год+.

опять Ваши фантазии пошли, мы же тут за объективность.
Раз Ваши сомнения столь сильны и в них уверены, то давайте поспорим на бутылку хорошего коньяка или вискаря, что сроки ввода будут выдержаны и переноса тут не будет?

з.ы. заодно, спасибо Вам, как оживили эту тему

Это я условно написал, я просто ищу адекватную первичку и набрел на аэробус. Сравнил и очень удивился что разницы никакой практически нет, искал подвох и написал сюда. В целом, я считаю ценовую политику пика неоправданно дорогой и не разделяю мнение, что они смогут построить достойный неЭконом. Визуально дома тоже выглядят прямо скажем неэстетично.

Carlson78, спасибо за пост, полностью разделяю ваши мысли. На вторичке сейчас невероятно трудно продать 100+м2. Даже с ремонтом (обычным) там есть доступные варианты, другое дело что такой ремонт в таком доме это уму непостижимо иметь
В целом есть еще люди, которые хотят (и могут позволить так или иначе) большую квартиру. Да, их стало сильно меньше, но такой спрос тоже есть.
И имхо 4 окна на 120м2 это вполне достаточно, тем более такие огромные. Я предпочел бы скорее трешку, чем 4 комнаты на такую квардратуру. Три окна на 100м2 это конечно маловато для двушка. 1к за 70м2 и двумя окнами, это конечно совсем неликвид, но это совсем не моя история, к счастью.

Golden fleeceсроки ввода будут выдержаны и переноса тут не будет

Судя по текущим темпам - они как минимум в графике.
Другие проекты тоже сдают норм по срокам.
Учитывая что чх не особо большой по об'ему квадратов, проект в целом отточен (грин парк, например), то все говорит о том, что сдадут, как минимум, в срок
Больше рисков со сроками я бы видел у них по нетипичному вандерпарку. Да и там вроде все ок

Carlson78Аэробус это как любовь. Она необ'ективна. Покупали потому что что то нравилось (локация), не было других тут новостроек, просто дизайн коробки, ...
А если об'ективно то до бизнеса недотягивает практически всё. Мопы, муравейник, пол на парковке разваливается, ук просто неадекват, площади на комнатность неадекватные.... ну и много чего еще неоднозначного.
Чх об'ективно лучше практически всем и квадрат не может быть дешевле аэробуса. Просто пока еще психологически кажется странным пик воспринимать как ровню придуманных статусов капиталовским проектам. Правильно замечено - из надуманных маркетологами жирных нулевых все осталось.

По рендерам так просто даже сравнивать нечего. Аэробус мопы эконом, а чх полноценный бизнес. Мне нравится. Аэробус этим всегда убивал

Вы сравниваете картинку с реальностью имхо

Про БМВ и Аэропус поржал, спасибо Вы вообще там были внутри? Отделка МОПов в Л 2015 и то лучше на порядок ( без шуток). Сейчас когда заходишь в любой Капиталовский объект тех времён ( Аэробус, триколор, Авеню)- вообще не понимаешь, как ЭТО продавалось как бизнес... Плюсы на мой взгляд на то время- это метражи ( нет малобюджетных квартир типа по 20 квадратов) и классная архитектура для 10-три летней давности. Учитывая нынешний изменённый рынок и запросы покупателей, ценник ЧХ явно не будет ниже Аэробуса.

Вроде таких рендер-фото не было на сайте Пика. Взял с ЦИАНА. Виден спорткомплекс.