ЖК High Life, Летниковская, 11, ГК Пионер

PlanB писал(а) 26 ноя 2024, 21:47тоже считаю эту локацию и тем более такой ценник в проекте - недооцененными…пока что.

Ну не может в долгосроке премиалка в пол км от садового кольца стоить столько.

P.S там же через дорогу уже ЦАО и район замоскворечье. Стоял бы проект на 100 метров ближе к садовому - цена была бы на 20% выше (условно).

Так на районе куча новостроя уже и ещё привалит, карту глянь, долгосрок когда ещё будет, а у застроя 2оч с ключами в 28г, эскроу надо пополнять, пока это ловля падающих ножей, согласись)

Shuran писал(а) 26 ноя 2024, 21:58 Так на районе куча новостроя уже и ещё привалит, карту глянь, долгосрок когда ещё будет, а у застроя 2оч с ключами в 28г, пока это ловля падающих ножей, согласись)

Там прямой конкурент voxhall и Opus от Эталона, по уровню проекта и по локации. Павелецкая сити и ERA дальше от садового, и до метро там прям по границе с пешей доступностью.

Не знаю, если бы меня интересовал дорогой сегмент, я бы именно Хай Лайф и смотрел бы. И для себя и как вложение в долгосрок (если кто фанат таких «инвестиций»). Просто, как правило, это люди с такими капиталами, когда покупка хаты за 60 лямов это аллокация а-ля на 1/5 портфеля и именно на недвижку как актив) Ясно, что весь капитал вбухивать в такую хату - крайне странно

У меня схожая ситуация с Символом, как ты знаешь. Тоже верю в локацию и брал свою Евро-3 по 260к за метр 2 года назад. На хай лайф просто денег не хватало

PlanB писал(а) 26 ноя 2024, 22:03Не знаю, если бы меня интересовал дорогой сегмент, я бы именно Хай Лайф и смотрел бы

ну я вот смарю на 2оч с 900 хатами и распроданностью 18% на 1 ноя https://xn--80az8a.xn--d1aqf.xn--p1ai/% ... 1%82/55198, а ПФ стоит ключ +4-5, пока застрой не наполнит эскроу до 60-65%, как щас в 1оч, а это мин пару лет, если не до ввода в конца 27 - (сладкого 21г тут нету), про норм апсайд можно не думать имхо, у 1оч ключи конец 25, короче, рано

Shuran писал(а) 26 ноя 2024, 21:30 Ну 1.5г продавать, так се перспектива. Прям честные 25 дали?, у самолёта, например, 8-9 по факту. на что закладываетесь непонятно, на 800 когда-нибудь?

Так на районе куча новостроя уже и ещё привалит, карту глянь, долгосрок когда ещё будет, а у застроя 2оч с ключами в 28г, эскроу надо пополнять, пока это ловля падающих ножей, согласись)

ну я вот смарю на 2оч с 900 хатами и распроданностью 18% на 1 ноя

Прям честные 25 давали (еще раз,- через месяц напишу результаты этой распродажи). И тем самым по ценам приблизились к ценам тех, кто продавал по уступке. Их, кстати в 1 очереди единицы остались, я следил в динамике.

На районе куча новостроя еще привалит,- верно. Все текущие проекты знаю, даже сравнивать не буду. Большинство: дороже, ждать дольше, хуже (ИМХО).
Справедливости ради добавлю,- ни в один проект с ожиданием 3+ года я сейчас не полезу ни за каким профитом. Слишком все быстро меняется последние годы.

да, вторая очередь на 18% распродана, но с ней разница 3 года в ключах и она Шанхай по сравнению с первой очередью. Я бы даже не рассматривал ее для себя.

PS Я вижу скептицизм по отношению к недвижкие у вас последнее время, совет держать в облигах и депозите в каждом посте и ждать обвала цен на недвижимость.
Рынок недвижки остался, сделки идут, выборочно рыба на нем есть. У меня за последний месяц две продажи (обе с частично рыночной ипотекой, хотя все в голос утверждают, что никто ее не берет).

Отправлено спустя 15 минут 41 секунду:

PlanB писал(а) 26 ноя 2024, 21:47 Если он берет евро3 по 530 тыр за метр в Хай Лайф, это оч годная цена имхо. Уж не знаю стоит ли сравнивать такое вложение с облигациями или депозитами, конечно в текущий момент облиги дадут больше, учитывая потенциальное повышение КС до 24-25%. Но глобально если смотреть чисто на недвижку как актив, такая цена в этой локации - подарок. Еще бы планировку увидеть и какой этаж / площадь. Ну и надеюсь это не весь капитал у человека, если весь, то да, покупка странная. А если это, к примеру, только средства, которые предполагают аллокацию именно на недвигу в портфеле, то почему нет? Я тоже считаю эту локацию и тем более такой ценник в проекте - недооцененными…пока что.

Ну не может в долгосроке премиалка в пол км от садового кольца стоить столько.

P.S там же через дорогу уже ЦАО и район замоскворечье. Стоял бы проект на 100 метров ближе к садовому - цена была бы на 20% выше (условно).

Все ваши мысли я поддерживаю. Такой же логики придерживаюсь.
Оформил по уступке Е3 83 м за 44 м, 12 этаж. Продавец покупал ее в феврале 22 года за 48, брал рыночную ипотеку 11%, на сегодняшний день эта продажа для него -16 м вышла.
У застроя по акции -25% можно было за 46 взять 23 этаж. Покупал не на последние, так же использую текущую ставку.
планировка тут на ключах с ремонтом 750-800 вижу цену, но как будет покажет время. Не расстроюсь, если ошибусь.
Кроме продажи рассматриваю сдачу в аренду или собственное проживание,- все по обстоятельствам к тому времени.

unqium писал(а) 29 ноя 2024, 17:01PS Я вижу скептицизм по отношению к недвижкие у вас последнее время, совет держать в облигах и депозите в каждом посте и ждать обвала цен на недвижимость.

найдете хоть 1 пост, где я жду обвал? а в чем сидеть и зарабатывать - это кто на что учился, про "каждый пост" вы чот погорячились, если привычные активы больше не дают зарабатывать, знач надо переключаться имхо, а не жрать кактус и заниматься продажами по 1,5г, я бы после такого опыта задумался, а туда ли ваще смотрел, самый ценный опыт получаешь на своих ошибках, у меня слом парадигмы "мск недвига всегда в цене" случился в 09г, дальше уже проще...вы стату продаж и выдач ипотеки смотрите и куда она идет, сильно спасает рыночная ипотека, много ли ее, чтобы на нее закладываться, на какую часть проданных вами хат ее брали-то? если депо дает 20+% то какой смысл вливаться в апиори неликвидную недвигу, тем более, премиалку, в расчете на ту же доху, да еще потратив время и силы на ремонт? инвест это хотя бы 2 депо, не?
зы а в плане МРН и моего видения рыбы в нем - см тему загородки, но с такими ставками глупо туда лезть пока, с хатами фсё, рыба эволюционировала в аквариумных мальков

Отправлено спустя 12 минут 34 секунды:

unqium писал(а) 29 ноя 2024, 17:01на ключах с ремонтом 750-800 вижу цену, но как будет покажет время

взяли по 530, 100-120 в ремонт + обстановку, 800 в конце 26 = 27% за 2г в лучшем случае, все верно? а в худшем срок никому не известен. отсюда и смысл покупки даже для себя в данный момент, а если еще и ипотеку по рынку брать, ну это уже а если так нра жк и ключи в конце 25, что мешало посидеть год на депо? ведь акции застроя и дкп ЦБ убили переуступ надолго, в 1оч продано 60%+, явно будет из чего выбрать, богатая же ЦА не берет переуступ в бетоне

Shuran писал(а) 29 ноя 2024, 17:45 найдете хоть 1 пост, где я жду обвал? а в чем сидеть и зарабатывать - это кто на что учился, про "каждый пост" вы чот погорячились, если привычные активы больше не дают зарабатывать, знач надо переключаться имхо, а не жрать кактус и заниматься продажами по 1,5г, я бы после такого опыта задумался, а туда ли ваще смотрел, самый ценный опыт получаешь на своих ошибках, у меня слом парадигмы "мск недвига всегда в цене" случился в 09г, дальше уже проще...вы стату продаж и выдач ипотеки смотрите и куда она идет, сильно спасает рыночная ипотека, много ли ее, чтобы на нее закладываться, на какую часть проданных вами хат ее брали-то? если депо дает 20+% то какой смысл вливаться в апиори неликвидную недвигу, тем более, премиалку, в расчете на ту же доху, да еще потратив время и силы на ремонт? инвест это хотя бы 2 депо, не?
зы а в плане МРН и моего видения рыбы в нем - см тему загородки, но с такими ставками глупо туда лезть пока, с хатами фсё, рыба эволюционировала в аквариумных мальков

Отправлено спустя 12 минут 34 секунды:

взяли по 530, 100-120 в ремонт + обстановку, 800 в конце 26 = 27% за 2г в лучшем случае, все верно? а в худшем срок никому не известен. отсюда и смысл покупки даже для себя в данный момент, а если еще и ипотеку по рынку брать, ну это уже а если так нра жк и ключи в конце 25, что мешало посидеть год на депо? ведь акции застроя и дкп ЦБ убили переуступ надолго, в 1оч продано 60%+, явно будет из чего выбрать, богатая же ЦА не берет переуступ в бетоне

Инвест в 2 депо при ставке 21 при минимальных рисках это что-то из влажных фантазий.
Я не писал, что рыночная ипотека на взлете и бьет рекорды, но в моей статистке 2 из 2 х были с ней за последний месяц (на пике ставки). Это просто факт, которым поделился, не из статистики.
Спасибо, что посчитали мои будущие вложения в ремонт (и уже даже посчитали будущую доходность), но я делаю дешевле, при хорошем качестве.
Не знаю, что вас так подрывает,- время покажет.
Я просто поделился кейсом своим.
При этом не просил советов, а мне уже напихали их.
Давайте закончим и оставим в покое этот проект, до его сдачи как минимум.
PS можно на год переименовать форум в депозиты и облигации и разойтись.

unqium писал(а) 30 ноя 2024, 11:27 Инвест в 2 депо при ставке 21 при минимальных рисках это что-то из влажных фантазий.
Я не писал, что рыночная ипотека на взлете и бьет рекорды, но в моей статистке 2 из 2 х были с ней за последний месяц (на пике ставки). Это просто факт, которым поделился, не из статистики.
Спасибо, что посчитали мои будущие вложения в ремонт (и уже даже посчитали будущую доходность), но я делаю дешевле, при хорошем качестве.
Не знаю, что вас так подрывает,- время покажет.
Я просто поделился кейсом своим.
При этом не просил советов, а мне уже напихали их.
Давайте закончим и оставим в покое этот проект, до его сдачи как минимум.
PS можно на год переименовать форум в депозиты и облигации и разойтись.

Можно сказать что "спокойнее" в недвижимости? Мне кажется это тоже фактором может быть.
Чисто по цифрам если то тренд глобально смотрит вниз, плюс риски задержки сроков и снижения качества продукта имеются. Но локация/цена покупки у вас приятная.

Тут скорее про сохранить, а не про заработать… про прочих равных конечно депозиты или облиги принесут больше в ближ 2-3 года, но я бы не рискнул сейчас все активы держать в рублевых фин. инструментах… диверсификация нужна, а тут объект с хорошим входом…

unqium писал(а) 29 ноя 2024, 17:01 Прям честные 25 давали (еще раз,- через месяц напишу результаты этой распродажи).

Пионер устраивал распродажу, давал -25% от цены сайта с 20-27 ноября 2024 г.
и повторил акцию 06-12 декабря 2024 уже анонсируя 20-25% на 50 квартир, но уже во всех своих премиум комплексах HIGH LIFE, OPUS, SHIFT и PRIDE

В январе Пионер отчитался:
Согласно итогам 2024 года, PIONEER реализовал 106 тыс. кв.м жилой и коммерческой недвижимости в своих проектах на 53,4 млрд рублей, что на 22% в денежном эквиваленте превысило результаты 2023 года.
Портфель реализованной жилой недвижимости составил 75,2 тыс. кв.м: компания продала квартиры на сумму 42,8 млрд рублей. Доля продаж в премиальных проектах выросла с 33% в 2023 году до 74% в 2024-м, в том числе за счет старта продаж премиального квартала SHIFT и новой очереди небоскребов HIGH LIFE на Павелецкой.
HIGH LIFE стал лидером продаж: в двух очередях небоскребов реализовали 26,3 тыс. кв.м.

Из проектной от 08.11.2024 г. и от 30.01.2025 г. по первой очереди:

К1
квартиры:
было 154 стало 173 продано 19
площадью 2191,3 м2, средний метр 519 065 руб
машиноместа:
было 69 стало 84, продано 15, средняя цена 6 837 017 руб

Количество жилых помещений: 239
В том числе машино-мест: 162
В том числе иных нежилых помещений: 55 (20 коммерция, 35 кладовых)

К2
квартиры:
было 110 стало 115 продано 5
площадью 547,1 м2, средний метр 563 416 руб
машиноместа:
было 20 стало 24, продано 4, средняя цена 8 194 839,75 руб

Количество жилых помещений: 146
В том числе машино-мест: 55
В том числе иных нежилых помещений: 25 (3 коммерция, 22 кладовых)

К3
квартиры:
было 156 стало 187 продано 31
площадью 2502,8 м2, средний метр 660 691 руб
машиноместа:
было 37 стало 47, продано 10, средняя цена 8 194 839,75 руб

Количество жилых помещений: 244
В том числе машино-мест: 80
В том числе иных нежилых помещений: 35 (2 коммерция, 33 кладовых)

Итого продажи по 1 очереди после двух акций (ноябрь-декабрь) застройщика:
55 квартир из 629 (8,7%), площадью 5 241,2 м2 на общую сумму 3 099 252 674,69 руб
29 машиномест из 229 на общую сумму 216 877 502 руб
итого 3,3 млрд руб

вторая очередь
проектная от 08.11.2024 г. и проектная от 10.01.2025 г.

К4-К6 общая статистика:
квартиры:
было 161 стало 204 продано 43
площадью 3154,2 м2, средний метр 563 191 руб
машиноместа:
было 27 стало 52, продано 25, средняя цена 5 704 602 руб

Количество жилых помещений: 882
В том числе машино-мест: 453
В том числе иных нежилых помещений: 74 (17 коммерция, 57 кладовки)

Итого продажи по 2 очереди после двух акций (ноябрь-декабрь) застройщика:
43 квартиры из 882 (5%), площадью 3 154,2 м2 на общую сумму 1 776 417 640,03 руб
25 машиномест на общую сумму 142 615 061,94 руб
итого 1,919 млрд руб

Общий итог по двум очередям продаж с середины ноября (без учета коммерции,- там не значительно) на 5,219 млрд руб., в квадратных метрах это почти 1\5 продаж от всего объема за год.
И это премиум, льготки тут нет.

Пионер 30.05.2025 получил (уложился в срок по ДДУ) https://наш.дом.рф/api/ext/file/6C6B7A3 ... DDED2C29A6 разрешение на ввод в эксплуатацию (РнВ) жилого комплекса HIGH LIFE, очередь I.
Дому присвоен почтовый адрес: г. Москва, ул. Летниковская, дом 11, корпус 1.

Готовят жилые и коммерческие помещения к передаче, ориентируют на сроки, указанные в договоре (до 31.12.2025), предварительно сентябрь.
Скорее всего будут игры с обмерами.