ЖК City Bay, Волоколамское ш., 93-97, MR Group

vega писал(а) 15 июл 2020, 08:57 не стала брать?

Не стала из-за перспективы других проектов.
И все же по стартовой цене думаю был инвест, хотя бы просто из-за отсутствия в Москве(да и в П. Пойме) ценовой альтернативы.
Про школы-поликлиники - да, согласна что не близко. В проекте речь только о детском саде, но и этого считаю (особенно для студий) более чем достаточно.
В Вестердаме, например, тоже поликлиники рядом нет и школа только начальная - и это не повлияло на инвест.
Но да, там плюс в БКЛ а не МЦД (а минус тоже есть в ТЭЦ вместо МКАДа у City Bay)

Winner писал(а) 16 июл 2020, 15:59Про школы-поликлиники - да, согласна что не близко. В проекте речь только о детском саде шла, но и этого (особенно для студий) более чем достаточно

mr_myxin писал(а) 06 авг 2019, 20:54Суммарная поэтажная площадь застройки в габаритах наружных стен – 572 665 кв.м, в том числе:
- жилая часть – 466 532 кв.м;
- нежилая часть - 106 133 кв.м, в том числе:
- ДОО на 650 мест,
- школа на 1 500 мест.

с инфрой проблем не будет, а вот мкад и волоколамка - это навсегда, для семейных хат гиблое место, для студий и 1шек пофиг, но их ЦА не особо вид нужен, главное - цена

Shuran писал(а) 16 июл 2020, 16:02школа на 1 500 мест

О, пропустила это

Отправлено спустя 1 минуту 19 секунд:

Shuran писал(а) 16 июл 2020, 16:02мкад и волоколамка - это навсегда

есть такое

Winner писал(а) 16 июл 2020, 16:05О, пропустила это

в брошюре школу урезали малек)

Winner писал(а) 16 июл 2020, 15:59 И все же по стартовой цене думаю был инвест

на стартовую не успела, выше 5 уже не интересно
студиям социалка меньше важна, согласна
А вот транспортная доступность в приоритете

Место не очень хорошее: вплотную к Волоколамке, МКАД под боком. Инфраструктура хромает. Метро рядом нет. Инвест сейчас вряд ли есть, может на уровне чуть выше депозита максимум.

Думаю основную часть квартир раскупят постепенно, если будет на 15-20% ниже, чем в Тушино2018 и Алии. Главное чтобы цену MR Group не поднимала сильно.

Maestronius писал(а) 19 июл 2020, 17:34Место не очень хорошее: вплотную к Волоколамке, МКАД под боком. Инфраструктура хромает. Метро рядом нет. Инвест сейчас вряд ли есть, может на уровне чуть выше депозита максимум.

Думаю основную часть квартир раскупят постепенно, если будет на 15-20% ниже, чем в Тушино2018 и Алии. Главное чтобы цену MR Group не поднимала сильно.

Уже поднимают

Golden fleece писал(а) 22 июн 2020, 06:4330% дисконт - это на неликвид, либо на то, что у застроя идёт с явным оверпрайсом к рынку, что сегодня встречается всё чаще и даёт почву для дальнейших размышлений.

Вот как раз сейчас с дисконтом 30% от застройщика и есть уступки на циане, и как раз они и могут удовлетвориться платежеспособным спросом.
Это уже как минимум второй проект с такой динамикой. Поразмышляем?

Winner писал(а) 22 июн 2020, 10:59 как минимум двое в этой ветке писали, что именно пропустили, иногда это может по личными причинам быть, но не суть

ну, справедливости ради, двое – это не многие, когда ветка бурлила от обсуждения до старта и пропустить старт, вовсе не означает, что они были инвесторами готовыми вложиться, на форуме и конечников не мало, благо форум информативен и по существу.

Winner писал(а) 22 июн 2020, 10:59 А вот это бич современности, уже в нескольких подряд проектах так было

Данную проблематику вижу так - этот бич, имхо, во многом породили сами покупцы и этого откровенно не понимаю. Психология толпы, подогреваемая азартом делает своё коварное дело. Все эти предстартовые ажиотажи, записи в очереди списков желающих не зная цены, записи в липовые предброни, участие в маркетинговых исследованиях застроев, активные звонки застроям с вопросами: «ну, когда же, наконец, старт?», списки… списки… списки… очереди… очереди… очереди… больше 1 квартиры в руки не отпускать, нет, могу понять конечников, которые ждут тот или иной проект в определенной узкой локации без широты выбора, но вот спекулей понять, у которых априори не должно быть привязки к локации, зачем они поддерживают и нагнетают этот ажиотаж, при этом пиля себе сук на котором сидят – понять не суждено. Есть старт, есть цена – ок, принимаем решение. Все хотят быть первыми при хороших ценах (что понятно), но обратная сторона, что при таком подходе, имхо, вкусных цен не будет. Застрои это видят, понимают и чувствуют, поэтому и своевольничают на стартах, каждый в рамках своей порядочности, а некоторые инвесторы, которых сейчас на рынке не мало (относительно стартовых лотов) и есть среди них приличная конкуренция (на форуме часто можно встретить фразу: «инвестом не делимся, ибо самим не хватает»), готовы частично поступиться своей маржой и приобретают не дёшево, аргументируя – доха чуть выше депо и хорошо. Но в моём понимании это не инвест в недвигу. Мнение не навязываю, изложил не более, чем свой взгляд на данный «бич». Если допустить сослагательное наклонение, то строили бы больше или даже просто выставляли больше лотов на старте (а не условно 10 студий на 50 желающих), логично, что предложения было бы больше и конкуренция ниже. Но это застроям не выгодно и сейчас на стартах продаж – рынок продавца, по перечисленным причинам выше, застрой обладает всей необходимой информацией для понимания своей ценовой политики с самого старта (многие жадничают и теряют голову, увидя, что первичный спрос превышает количество отвалившихся из списка желающих), при этом уже на следующем этапе продаж после старта, он переходит в руки покупателя, т.к. инвестору материально и психологически интересна только стартовая цена.

Golden fleece писал(а) 22 июн 2020, 06:43 На деле, при ровном рынке, никакого инвеста там не было бы, поэтому, имхо, это лишь удачные стечения обстоятельств

Winner писал(а) 22 июн 2020, 10:59 Если бы не знала лично двоих жителей Строгино, которые сознательно брали за красивость ближних пляжей, для СЕБЯ , для гостей, для аренды когда гостей нет, МКАД их не напугал совершенно. И еще одного инвестора для аренды . И таких как они в Спутнике оказалось много....парадокс

Вы меня, конечно, великодушно извините, но какая-то каша - всё в кучу, только совсем непонятно - каким, вдруг боком, перечисленное относится к инвесту (местные кулики со Строгино, для себя, для гостей, для аренды). Аренда и просчитанная спекуляция на недвиге (инвест), тоже не равнозначные понятия.

Winner писал(а) 03 авг 2020, 19:36 Вот как раз сейчас с дисконтом 30% от застройщика и есть уступки на циане, и как раз они и могут удовлетвориться платежеспособным спросом.
Это уже как минимум второй проект с такой динамикой. Поразмышляем?

Winner, о чём именно размышлять?
Какие именно уступкИ? Уступки уже есть/состоялись или просто висят на ЦИАНе?
Может, слепой, но рынка/выборки не вижу (на что можно хоть, как-то опираться), из всех уступок нашёл только одну в корпусе 4.2 на 13 этаже - 26,6м за 5 350 тыс. (по факту за минусом налога будет 5 275 тыс., на самом старте она стоила с учётом скидки 4 774 тыс. + к доп.расходам стоимость оформления, нотариат), окна во двор и косой вид на реку, объява висит с 16.07, т.е. с руками не отрывают.
https://www.cian.ru/sale/flat/236822293/
Где и как увидели дисконт в 30% от застройщика? Аналогичных студий на ЦИАНе у застроя не обнаружил, есть студии 27м в 6 корпусе, сдача +9 мес. к корпусу 4.2, но зато действительно видовые этажи: 39 и выше, цена 6 300+ тыс.
https://www.cian.ru/cat.php?deal_type=s ... at&room9=1
С учётом +9 мес. к 4.2, но за счёт чуть большей площади и настоящей "видовости", допустим, будем считать, что сейчас видовые студии в 6 корпусе равноценны студиям в корпусе 4.2. На основе этого 30% дисконта по единственной уступке не вижу, а вижу 15%.

Golden fleece, уступки и дальше будут висеть в циане, пока дду с реги не придут.

Golden fleece писал(а) 04 авг 2020, 02:04Вы меня, конечно, великодушно извините, но какая-то каша - всё в кучу, только совсем непонятно - каким, вдруг боком, перечисленное относится к инвесту (местные кулики со Строгино, для себя, для гостей, для аренды). Аренда и просчитанная спекуляция на недвиге (инвест), тоже не равнозначные понятия.

сейчас я Спутник обсуждать не предлагала....но раз хотите Вообще я больше месяца назад приводила его как пример проекта в сомнительной с т.з.большинства локации, но в котором по итогу люди заработали

Golden fleece писал(а) 04 авг 2020, 02:04Аренда и просчитанная спекуляция на недвиге (инвест), тоже не равнозначные понятия.

Может открою секрет, но покупатели уступочнных квартир часто и есть будущие арендодетелями (и на долгосрок и на посутку). Первый зарабатывает и уступает второму: один другому не мешает, а помогает, у них просто стратегии разные. Ок, по-прежнему будем считать что просто повезло "местным куликам" заработать.

Отправлено спустя 1 минуту 30 секунд:

Dod писал(а) 04 авг 2020, 02:14Golden fleece, уступки и дальше будут висеть в циане, пока дду с реги не придут.

именно, другого не дано

Отправлено спустя 13 минут 13 секунд:

Golden fleece писал(а) 04 авг 2020, 02:04у застроя не обнаружил, есть студии 27м в 6 корпусе, сдача +9 мес. к корпусу 4.2, но зато действительно видовые этажи: 39 и выше, цена 6 300+ тыс.

На объявления в циане от застройщиков лучше не опираться, они почти всегда врут. И лучше сравнивать одинаковый срок сдач (разница в корпусах не 9мес, а ровго год).
Знакомые пытались купить у застройщика, в воскресенье ничего дешевле 6.5 не было даже на низких этажах.
Доверка не нужна в случае с электронной регой, ЭЦП бесплатная, аккредитив или бесплатный(Открытие) или максимум 2тыс рублей (Райф, Сбер), расходы составляют стоимости Заявления что не в браке или копия Брачного договора или Согласия супруга - электронное заверение нотариусом, самый дорогой тариф за Согласие супруга, это вроде не более 2тыс рублей по самым конским тарифам. Такими расходами можно пренебречь в расчете.
Были варианты до 4.7 млн на старте, даже 4.65 (этажи как раз типа 9го, 13ый не сильно дороже, ок пусть будет 4.7млн). Если будет уступка за 5.35 (в чем я не сомневаюсь, есть знакомые, которые пожалели что не купили на старте и высокоо вероятно будут готовы купить за такую цену по уступке).
Если ориентироваться на эту инфу и считать грубо, между 6.5 и 4.7 разница более 38%, до налогов реально зафиксировать за 5.35 доху в 13.8%. Если так, то разница между потеницальной ценой продажи и ценой застроя составляет почти 21.5%. Это сейчас, имхо после реги ДДУ как раз до 30% все шансы этой разнице дорасти.

А вот ЧТО это - маркетинговый ход застроя, чтобы лучше оплачивали ДДУшки, глобальная финансовая неграмотность/недружба с калькулятором/жадность пристроить льготную ипотеку переплатив застрою больше, чем выгадав - это и предлагала обсудить

Winner писал(а) 04 авг 2020, 12:01А вот ЧТО это

Добавлю к вышесказанному, что проект на старте был относительно дешев, я не видел альтернатив в этом ценовом диапазоне. Второе, резкое снижение ставки Банком России простимулировал переток вкладов в новострой и тд.

Кстати, они сказали, что даже заявление о том, что не в браке им не нужно. Аккредитив бесплатный.
Правда, девушка в дом рф умудрилась подсунуть мужу под платежки о переводе денег поручение на перевод за страховку к квартире, где муж прописан, но не имеет к ней никакого иного отношения. И прикрепила их в ворох документов. Заявление на расторжение уже подали, но осадочек от этих наперсточников остался. Претензия исключительно к дом рф.

Отправлено спустя 1 минуту 48 секунд:
еще раньше на циане появился переуступ 26 этажа 1 корпуса за 6,7. сейчас вроде нет

Winner писал(а) 04 авг 2020, 12:01сейчас я Спутник обсуждать не предлагала....но раз хотите Вообще я больше месяца назад приводила его как пример проекта в сомнительной с т.з.большинства локации, но в котором по итогу люди заработали

Люди за последние годы заработали практически на любом проекте, но в большинстве случаев это не их заслуга, а удачная рыночная конъюнктура, о чём выше уже пояснял.
И да, спасибо, что разрешили мне обсуждать то, что Вы не предлагали)

Winner писал(а) 04 авг 2020, 12:01Может открою секрет, но покупатели уступочнных квартир часто и есть будущие арендодетелями (и на долгосрок и на посутку). Первый зарабатывает и уступает второму: один другому не мешает, а помогает, у них просто стратегии разные. Ок, по-прежнему будем считать что просто повезло "местным куликам" заработать.

Спасибо во второй раз, теперь за то, что делитесь своими сокровенными секретами. Складывается ощущение, судя по тональности Ваших постов, что Вы сама около местная и Вам банально неприятно читать чужое мнение, которое вполне может отличаться от Вашего, о Вашем +- любимом/родном районе, уж больно эмоционально и навязчиво подходите к вопросу.
У Вас своё понимание инвеста, у меня оно иное (повторяться не вижу смысла, всё изложил выше), можно Вам сказать спасибо в третий раз, если разрешите мне остаться при своём мнении?

Winner писал(а) 03 авг 2020, 19:36Вот как раз сейчас с дисконтом 30% от застройщика и есть уступки на циане

Winner писал(а) 04 авг 2020, 12:01именно, другого не дано

Вы, пожалуйста, определитесь, есть уступки или нет.

Winner писал(а) 04 авг 2020, 12:01на объявления в циане от застройщиков лучше не опираться, они почти всегда врут. И лучше сравнивать одинаковый срок сдач (разница в корпусах не 9мес, а ровго год).

Не поленился, потратил своё личное время, позвонил в Метриум.
Информация от менеджера, мол сдача всех корпусов планируется единовременно в 4 кв. 22 года, сроки передачи в ДДУ будут прописаны следующие:
Корпус 4.2 (28 этажей) - не позднее 2 кв. 23 года
Корпус 6 (52 этажа) - не позднее 4 кв. 23 года
Т.е. информация о разнице в год не подтверждается и по факту, разница даже не 9 мес, а всего 6.

Winner писал(а) 04 авг 2020, 12:01Были варианты до 4.7 млн на старте, даже 4.65 (этажи как раз типа 9го, 13ый не сильно дороже, ок пусть будет 4.7млн). Если будет раельная уступка за 5.35 (в чем я не сомневаюсь, есть знаемые, которые пожалели что не купили на старте и будут готовы купить за такую цену по уступке).

Как-то странно подсчитывая доходность студии на 13 этаже, опираться не на её стартовую стоимость, а на аналогичную на 9 этаже, не считаете?
Что значит это Ваше: "пусть будет"? В цифрах старта опирался на Вами же выложенный файл, вновь спасибо, там чёрным по белому, с учётом скидки 13 этаж стоил 4 774 тыс.
Как много у Вас интересных знакомых, почему интересных? Да, просто в моём кругу нет знакомых, которые могли бы купить на старте, а потом, когда цена вдруг улетела, резко начали кусать локти и побежали запрыгивать в уходящий поезд, но это опять-таки, без допущения, что Ваши знакомые кулики из Строгино и прочие фанаты места.
В общем, как Вы сами ранее отмечали, выходит, что действительно мало кто у нас в стране умеет считать деньги.

Winner писал(а) 04 авг 2020, 12:01 Мой калькулятор показывает разницу между 6.5 и 4.7 более 38%, до налогов реально зафиксировать за 5.35 доходность 13.8%. Ели так, то разница между потеницально реальной ценой продажи и ценой застроя составляет почти 21.5%. Это сейчас, имхо после реги ДДУ как разз до 30% и дорастет.

Опять-таки, в Метриуме утверждают, что студия 27,1 м в 6 корпусе на видовом 47 этаже стоит сейчас 6 451 тыс. Но даже не это главное, мой ключевой посыл был:

Golden fleece писал(а) 22 июн 2020, 06:43 30% дисконт - это на неликвид, либо на то, что у застроя идёт с явным оверпрайсом к рынку

не вижу никаких противоречий в этих словах, то что у застроя студии в явном оверпрайсе вполне очевидно, во всяком случае, очевидно, у кого тут нет позы.

Dod писал(а) 04 авг 2020, 02:14А вот ЧТО это - маркетинговый ход застроя, чтобы лучше оплачивали ДДУшки, глобальная финансовая неграмотность/недружба с калькулятором/жадность пристроить льготную ипотеку переплатив застрою больше, чем выгадав - это и предлагала обсудить

Ну, так ход, вроде, не нов, не первый день живём – это не какая-то эксклюзивная придумка.

Alex76 писал(а) 04 авг 2020, 12:47Добавлю к вышесказанному, что проект на старте был относительно дешев, я не видел альтернатив в этом ценовом диапазоне.

Дешев относительно Алии или Ту18, ну, так и разница в локациях на мое имхо пропасть (только давайте не будем об этом спорить). Странная логика, если надо было срочно припарковать рублевый кэш, тогда понятно, если не срочно, то зачем торопиться, выбор спорный в плане инвеста, на моё имхо студии во двор в Н74 интереснее (позы там нет).

Alex76 писал(а) 04 авг 2020, 12:47Второе, резкое снижение ставки Банком России простимулировал переток вкладов в новострой и тд.

Опять имхо, Вы переоцениваете этот переток, ибо денег особо нет и ипотека правит балом, при
этом эффекта низкой базы уже нет
https://realty.rbc.ru/news/5f27f47f9a7947afaa3a0a34
https://cbr.ru/statistics/pdko/Mortgage/ML/

Golden fleece писал(а) 04 авг 2020, 14:27Вы переоцениваете этот переток

Это дополнительные факторы, к тем что были перечислены.
Плюс есть еще один, достаточно серьезный фактор, который не позволит ценам на недвижимость в том числе новострой сильно упасть, это обьемы закладных. При таких рекордных темпах выдачи, и власти и банки будут делать все, чтобы цена на недвижимость как минимум не падала, иначе будет 2008 год..