Всё строго имхо.
Смело, очень смело, вот только не слишком объективно.
Алию можно выдвигать в двух номинациях 2019 года:
1. Самый ожидаемый старт.
2. Самый обсуждаемый старт.
В профильной ветке всё это легко отслеживается. А судя по общей тональности постов после старта и третья номинация вполне уместна - разочарование года. По сути, в Алии был предстартовый ажиотаж и многие, по ряду причин (первый объект застроя, высокая конкуренция по локации и т.д.), расчитывали на инвестиционные цены, чего не случилось, а были игры от застроя с пересмотром (повышением) изначальных цен, узким пулом стартового выбора и провальной попыткой нагнетания дальнейшего ажиотажа. Ветка быстро и предсказуемо затихла. Поэтому говорить, что многие старт пропустили, как минимум не есть так - инвесторы (в массе) не сочли его инвест привлекательным.
Но согласен, в сегодняшних ценах старт Алии, на фоне текущего, смотрелся интереснее, что невольно намекает на не дешевость Сити Бэя (за минусом общего роста рынка с учетом временного лага между стартами).
Alex76 писал(а) 21 июн 2020, 22:17
3) И самое интересное, в пятницу понизили ставку до 4,5%, а это значит, что депозиты из банков начнут изымать, ну не интересно под 4% годовых держать, а куда пойдут деньги? На фондовый рынок и в недвижку. В недвижку в первую очередь, под сдачу в аренду, там доха выше, ну и 10% годовых на новострое тоже весьма приличная доха по нынешним временам.
4) Ипотека будет еще дешевле
5) Будет ли что-то...
3). С депозитами всё не просто. На деле, депозиты у нас не растут последние годы - весь рост, который наблюдаем (2018, 2019), по факту есть капитализация процентов, цифры прироста бьются со ставками депо тех лет. Депозиты по текущим ставкам, а ещё НДФЛ с НГ будут откусывать, конечно, не представляют интереса именно для инвестиционного дохода (и не всем это нужно, есть кому важно гарантированно условно сохранить, что есть), но покупать котлованы многие до сих пор боятся (опросы подтверждают, а все кто до сих пор остался на депозитах - очевидно, самая консервативная часть), арендой подавно не каждый будет заниматься - гемор, да и далеко не у всех на депо скопленно хотя бы на студию в Москве (зачастую либо последние деньги, аля на чёрный день, либо другая крайность - крупные суммы больших людей, которые квартирами уже обеспечены чуть больше, чем полностью, средняя прослойка/класс - вымирающий вид). А вот фонда (облиги, див.истории) вполне может получить свежий приток, + в пользу этой линии денежного перетока (если утвердят) - планы повышения налоговых льгот по ИИС с текущих 400 тыс. сразу до 3 млн в год.
4). % отказов банков уже существенно вырос (качественных и не окученных заёмщиков всё меньше), все помнят с чего начался кризис 2008 в США, кратного роста ждать не стоит. Рынку недвиги от стагнации может помочь падение объемов строительства, имхо, сейчас этот фактор выходит на первый план (но этот тезис не очень вяжется с планами правительства по увеличению объемов и повышением доступности жилья).
5). Вопрос риторический, но что будут варианты интереснее - верю.
30% дисконт - это на неликвид, либо на то, что у застроя идёт с явным оверпрайсом к рынку, что сегодня встречается всё чаще и даёт почву для дальнейших размышлений.
Для меня до сих пор остается большой загадкой, почему многие проекты выстрелевшие тупо на общем росте рынка, нынче относятся к категории инвеста. На деле, при ровном рынке, никакого инвеста там не было бы, поэтому, имхо, это лишь удачные стечения обстоятельств. Путать просчитанный грамотный инвест и общий, во многом удачный рост рынка, ну, так себе занятие - рано или поздно удачные тенденции закончатся и тогда можно застрять в подобных "инвест" проектах (предсказать макро и микро на 3-4 года вперёд - близко к угадайке, потому инвест и прогнозят на дату старта в "сегодняшних ценах").
З.Ы. у меня в голове не вяжется в одну цепочку идея не сидеть до ключей и озвученная Вами же логика с дисконтами до 30% за уступку (на какую доху тогда расчитываете, на 50% рост у застроя за 2 года?). Тем более, проект не дешев в сегодняшнем рынке и не имеет нормальной транспортной доступности (МЦД, всё-таки для внутри МКАДа - это лучше, чем ничего, но не более, особой ликвидности, имхо не добавит, т.к. пешая до метро в приоритете), МКАД и пробочная Волоколамка под окнами, муравейность адовая, из плюсов - хорошие виды из ряда лотов, но за них и заплатить придется ощутимо больше. Аэрополе в тех краях будет первично у конечников по всем пунктам, пусть и несколько дороже, но не столь ощутимо, чтобы жить у МКАДа без метро.