ЖК City Bay, Волоколамское ш., 93-97, MR Group

Winner писал(а) 21 июн 2020, 20:58 Цены уступок не всегда показательны, ни для кого не секрет, что реальный спрос на уступки сейчас может составлять дисконт до 30% от цен застроев

у застроя по 6400 на средних этажах https://www.cian.ru/sale/flat/234951092/
динамика роста цены не такая высокая как хотелось бы, при сдаче в 2021

Shuran писал(а) 21 июн 2020, 21:05не пойму, чего ты так топишь за этот дорогой и долгий проект в настока трэшовом месте,

Ты меня хоть и послал флудить на другие ресурсы, но выскажусь.
Зашел сам ибо:
1) Ничего из приличного, искал 2е, мониторю с апреля, бюджет 7 мио, не видел.
2) Это МР с отделкой white box
3) И самое интересное, в пятницу понизили ставку до 4,5%, а это значит, что депозиты из банков начнут изымать, ну не интересно под 4% годовых держать, а куда пойдут деньги? На фондовый рынок и в недвижку. В недвижку в первую очередь, под сдачу в аренду, там доха выше, ну и 10% годовых на новострое тоже весьма приличная доха по нынешним временам.
4) Ипотека будет еще дешевле
5) Будет ли что-то интереснее, как ты говоришь, вот тут хз, а ведь скоро середина лета..

ЗЫ в июле походу до 4% снизят

vega писал(а) 21 июн 2020, 21:43 у застроя по 6400 на средних этажах https://www.cian.ru/sale/flat/234951092/
динамика роста цены не такая высокая как хотелось бы, при сдаче в 2021

Таких предложений реально в Алие от застроя нет. Звонила им в среду, странная вещь, минимальная цена в наличии на 30.52кв м как на сайте почти 7.5млн, но только эта квартира на 5кв м больше. Якобы они по ходу стройки изменили проект, увеличив площади но цены не поднимали. Говорят, касается это только 30метровых+, 26метровые студии так такими и остались.

Shuran писал(а) 21 июн 2020, 21:05для меня секрет, мы же про массовый сегмент, не пойму, чего ты так топишь за этот дорогой и долгий проект в настока трэшовом месте
https://joxi.ru/8AnobkKHzVOK3r.jpg

https://joxi.ru/KAxoJl1HZQaw72.jpg

Не топлю, наоборот пару страниц назад и минусы/опасения описала. Но вижу то, что вижу, пытаюсь найти объяснение. Студий в ЖК меньше 10% (как таковой их навес имхо не пугает) , вопрос заходить или нет пока окончательно не закрыла
По уступкам в разных ЖК такой дисконт встречала, при дисконте в 10% вообще даже не звонят.. Вообще как-то только до самых первых по цене в циане доходят звонки

Shuran писал(а) 21 июн 2020, 21:05 для меня секрет, мы же про массовый сегмент, не пойму, чего ты так топишь за этот дорогой и долгий проект в настока трэшовом месте, ну реально более чем треть за 3г в низких корпусах по студиям тут не получить, а народ при бабле на мкад не поедет, самый крупный проект мр, объемы на 8-10 лет, чтобы продавать много, нужна низкая цена - 160 на воду/двор и 130 на волоколамку на метражи 45-70м имхо, метро даже в пешей нет, тока мцд, в которое еще суметь влезть надо) муравейность шкалит, пик отдыхает, оверпрайс в холланде и алии тож до поры до времени, они ж без продаж сидят, глянь стату
зы а если в 3 мегабашнях у мкада еще и апарты будут вместо офисов, дык хана тада и студиям в жилье

https://joxi.ru/8AnobkKHzVOK3r.jpg

https://joxi.ru/KAxoJl1HZQaw72.jpg
[

В Alia пока продажи закрыты до 30 июня. Бронировать можно. Продажи закрыты в связи с изменениями площадей квартир после корректировки.

Shuran писал(а) 21 июн 2020, 21:05 зы а если в 3 мегабашнях у мкада еще и апарты будут вместо офисов, дык хана тада и студиям в жилье

Если разрешат регистрироваться в апартах на постоянке, то возможно да.. Хотя налог и повышенная коммуналка никуда не денутся, как и ещё бОльшая близость МКАДа.
Вспоминаю Самолётовский Спутник, никто ж в инвест в него тоже особо не верил.
Ps идея не сидеть до ключей

Как здесь говорят, есть поза в Alia, как конечник. Поэтому слежу за продажами. Где-то в конце мая-начале июня застройщик выложил окооо 130 квартир. На позавчерашний день оставалось в продаже 33 квартиры. Вчера на сайте Alia выставили уже в общем 66 квартир. Поэтому, возможно, данные на сайте Новостой-М не совсем соответствуют реальным сделкам.

Winner писал(а) 21 июн 2020, 23:35 Таких предложений реально в Алие от застроя нет. Звонила им в среду, странная вещь, минимальная цена в наличии на 30.52кв м как на сайте почти 7.5млн, но только эта квартира на 5кв м больше. Якобы они по ходу стройки изменили проект, увеличив площади но цены не поднимали. Говорят, касается это только 30метровых+, 26метровые студии так такими и остались.

Чёт как-то не похоже на Алию. Прямо аттракцион невиданной щедрости) Помню как они по одной студии на старте доставали, прямо смешно было)

beIIissima писал(а) 22 июн 2020, 00:05 Чёт как-то не похоже на Алию. Прямо аттракцион невиданной щедрости) Помню как они по одной студии на старте доставали, прямо смешно было)

Так и сейчас мелких-то нет. 7.5 не такой уж и аттракцион. Вот если б мелкие по 214тыс за квадрат

Всё строго имхо.

Winner писал(а) 21 июн 2020, 20:58 Объективно старт Алии был интересным, но многие его по разным причинам пропустили.

Смело, очень смело, вот только не слишком объективно.
Алию можно выдвигать в двух номинациях 2019 года:
1. Самый ожидаемый старт.
2. Самый обсуждаемый старт.
В профильной ветке всё это легко отслеживается. А судя по общей тональности постов после старта и третья номинация вполне уместна - разочарование года. По сути, в Алии был предстартовый ажиотаж и многие, по ряду причин (первый объект застроя, высокая конкуренция по локации и т.д.), расчитывали на инвестиционные цены, чего не случилось, а были игры от застроя с пересмотром (повышением) изначальных цен, узким пулом стартового выбора и провальной попыткой нагнетания дальнейшего ажиотажа. Ветка быстро и предсказуемо затихла. Поэтому говорить, что многие старт пропустили, как минимум не есть так - инвесторы (в массе) не сочли его инвест привлекательным.
Но согласен, в сегодняшних ценах старт Алии, на фоне текущего, смотрелся интереснее, что невольно намекает на не дешевость Сити Бэя (за минусом общего роста рынка с учетом временного лага между стартами).

Alex76 писал(а) 21 июн 2020, 22:17 3) И самое интересное, в пятницу понизили ставку до 4,5%, а это значит, что депозиты из банков начнут изымать, ну не интересно под 4% годовых держать, а куда пойдут деньги? На фондовый рынок и в недвижку. В недвижку в первую очередь, под сдачу в аренду, там доха выше, ну и 10% годовых на новострое тоже весьма приличная доха по нынешним временам.
4) Ипотека будет еще дешевле
5) Будет ли что-то...

3). С депозитами всё не просто. На деле, депозиты у нас не растут последние годы - весь рост, который наблюдаем (2018, 2019), по факту есть капитализация процентов, цифры прироста бьются со ставками депо тех лет. Депозиты по текущим ставкам, а ещё НДФЛ с НГ будут откусывать, конечно, не представляют интереса именно для инвестиционного дохода (и не всем это нужно, есть кому важно гарантированно условно сохранить, что есть), но покупать котлованы многие до сих пор боятся (опросы подтверждают, а все кто до сих пор остался на депозитах - очевидно, самая консервативная часть), арендой подавно не каждый будет заниматься - гемор, да и далеко не у всех на депо скопленно хотя бы на студию в Москве (зачастую либо последние деньги, аля на чёрный день, либо другая крайность - крупные суммы больших людей, которые квартирами уже обеспечены чуть больше, чем полностью, средняя прослойка/класс - вымирающий вид). А вот фонда (облиги, див.истории) вполне может получить свежий приток, + в пользу этой линии денежного перетока (если утвердят) - планы повышения налоговых льгот по ИИС с текущих 400 тыс. сразу до 3 млн в год.
4). % отказов банков уже существенно вырос (качественных и не окученных заёмщиков всё меньше), все помнят с чего начался кризис 2008 в США, кратного роста ждать не стоит. Рынку недвиги от стагнации может помочь падение объемов строительства, имхо, сейчас этот фактор выходит на первый план (но этот тезис не очень вяжется с планами правительства по увеличению объемов и повышением доступности жилья).
5). Вопрос риторический, но что будут варианты интереснее - верю.

Winner писал(а) 21 июн 2020, 20:58 на уступки сейчас может составлять дисконт до 30% от цен застроев

30% дисконт - это на неликвид, либо на то, что у застроя идёт с явным оверпрайсом к рынку, что сегодня встречается всё чаще и даёт почву для дальнейших размышлений.

Winner писал(а) 21 июн 2020, 23:45 Вспоминаю Самолётовский Спутник, никто ж в инвест в него тоже особо не верил.
Ps идея не сидеть до ключей

Для меня до сих пор остается большой загадкой, почему многие проекты выстрелевшие тупо на общем росте рынка, нынче относятся к категории инвеста. На деле, при ровном рынке, никакого инвеста там не было бы, поэтому, имхо, это лишь удачные стечения обстоятельств. Путать просчитанный грамотный инвест и общий, во многом удачный рост рынка, ну, так себе занятие - рано или поздно удачные тенденции закончатся и тогда можно застрять в подобных "инвест" проектах (предсказать макро и микро на 3-4 года вперёд - близко к угадайке, потому инвест и прогнозят на дату старта в "сегодняшних ценах").

З.Ы. у меня в голове не вяжется в одну цепочку идея не сидеть до ключей и озвученная Вами же логика с дисконтами до 30% за уступку (на какую доху тогда расчитываете, на 50% рост у застроя за 2 года?). Тем более, проект не дешев в сегодняшнем рынке и не имеет нормальной транспортной доступности (МЦД, всё-таки для внутри МКАДа - это лучше, чем ничего, но не более, особой ликвидности, имхо не добавит, т.к. пешая до метро в приоритете), МКАД и пробочная Волоколамка под окнами, муравейность адовая, из плюсов - хорошие виды из ряда лотов, но за них и заплатить придется ощутимо больше. Аэрополе в тех краях будет первично у конечников по всем пунктам, пусть и несколько дороже, но не столь ощутимо, чтобы жить у МКАДа без метро.

Golden fleece писал(а) 22 июн 2020, 06:43 многие старт пропустили, как минимум не есть так - инвесторы (в массе) не сочли его инвест привлекательным.

как минимум двое в этой ветке писали, что именно пропустили, иногда это может по личными причинам быть, но не суть

Golden fleece писал(а) 22 июн 2020, 06:43предстартовый ажиотаж и многие, по ряду причин (первый объект застроя, высокая конкуренция по локации и т.д.), расчитывали на инвестиционные цены, чего не случилось, а были игры от застроя с пересмотром (повышением) изначальных цен, узким пулом стартового выбора и провальной попыткой нагнетания дальнейшего ажиотажа.

А вот это бич современности, уже в нескольких подряд проектах так было

Golden fleece писал(а) 22 июн 2020, 06:4330% дисконт - это на неликвид, либо на то, что у застроя идёт с явным оверпрайсом к рынку, что сегодня встречается всё чаще и даёт почву для дальнейших размышлений.

возможно, это связано со спецификой эскроу, когда на старте маленький пул квартир со вкусными ценами на самые ликвидные квартиры, а потом застройщик за 2-3 повышения цены разгоняет цену на +50%. Чтобы не голословно, откуда взяла цифры - один из примеров - Вестердам (студии у застроя от стартовых выросли на более 50% и не через 2 года, а через пару месяцев со старта), и это ни разу не неликвид! реальный уступочный спрос на +20%. Возможно, со стороны Интеко это своего рода заградительный оверпрайс - кому надо "пристроить" ипотеку 6.5%, пусть сразу переплачивают 30% за это.
Факт, что большинство людей в нашей стране плохо умеют считать

Golden fleece писал(а) 22 июн 2020, 06:43На деле, при ровном рынке, никакого инвеста там не было бы, поэтому, имхо, это лишь удачные стечения обстоятельств

Если бы не знала лично двоих жителей Строгино, которые сознательно брали за красивость ближних пляжей, для СЕБЯ , для гостей, для аренды когда гостей нет, МКАД их не напугал совершенно. И еще одного инвестора для аренды . И таких как они в Спутнике оказалось много....парадокс

На мой взгляд, проект интересный, в совсем не интересном месте, его хотя бы местами с левелом поменять, а лучше с ТУ, и ценник ушел бы в космос и его бы брали и по нему, а тут тяга только на застрое
Нельзя такие проекты в таких местах делать...

Shuran писал(а) 21 июн 2020, 16:32 1й инвест в жизни?

не считаю, но за последний год первый, потому-что не припомню студий (не конуру 20кв.м от пик) 26кв.м от 4.5млн. до мкад хоть и условно.

vega писал(а) 21 июн 2020, 18:37Ценник студий в Алие на циане посмотрите

смотрел, емнип старт был от 5.2млн, у одной уступки на циане 5.4млн. в дду.
с учетом всех минусов и мнения Alex76 которое я разделяю, в короткую не плохой проект.

Golden fleece писал(а) 22 июн 2020, 06:43покупать котлованы многие до сих пор боятся (опросы подтверждают, а все кто до сих пор остался на депозитах - очевидно самая консервативная часть)

Golden fleece писал(а) 22 июн 2020, 06:43А вот фонда (облиги, див.истории) вполне может получить свежий приток, + в пользу этой линии денежного перетока (если утвердят) - планы повышения налоговых льгот по ИИС с текущих 400 тыс. сразу до 3 млн в год.

т.е. в котлованы по эскроу они боятся нести депозиты, где в случае банкротства застройщика получать свои средства, а на фонду нет , где счет может просесть на 50% и более, а дивы отменить/срезать. я сходил на фонду, понял что не мое.

Может быть, уже было выше, не читала тему.
Буклет

Планировки

Проектные решения

MR действительно не пишут в ДДУ про необходимость согласия на уступку, это удобно