Выбираю новостройку ДЛЯ СЕБЯ в Москве (вкл. Новую Москву). Прошу совета.

Сообщение **Shuran** » 27 сен 2015, 11:37

Для того, чтобы получить максимально подробные и развернутые ответы в теме ОБЯЗАТЕЛЬНО указывать:
-локацию: ОСНОВНОЙ РАЙОН (не округ!), по умолчанию сюда относятся и ВСЕ соседние районы вокруг основного (должны иметь общие границы с основным), вы можете дополнительно указать какие соседние (относительного основного) районы вас интересуют, а какие нет, карта районов https://www.mos.ru/map/

если вы не определились с локацией, на этом форуме спрашивать БЕССМЫСЛЕННО: недвижимость - это локейшен, локейшен, локейшен(с), локация ПЕРВИЧНА в выборе жилья, а бюджет ВТОРИЧЕН и ограничивает выбор В РАМКАХ выбранной локации, а не наоборот!
обсуждение районов Москвы там rajony-moskvy-v-cifrah-i-grafikah-t106

-кол-во комнат и желаемую площадь, нужна ли отделка
-БЮДЖЕТ, если часть в ипотеку, указать сколько % 1взнос
-срок получения ключей
-минимум 2 жк, которые Вы уже рассматривали и свое краткое мнение о них в виде плюсов/минусов

зы ЛУЧШЕ ВСЕГО для выбора комплекса можно взять карту объектов map и покурить что есть в устраивающем Вас месте, вплоть до улиц. а потом приходить сюда и спрашивать про плюсы/минусы конкретного ЖК
последние и ближайшие старты см. тут novostrojki-na-starte-prodazh-t1101
зы2 отсутствие в вопросе любого из вышеперечисленных пунктов - снос для зарегистрированных участников/отклонение поста в премодерации для новичков

Елена Львовна

Shuran писал(а) 16 ноя 2023, 12:15 жесть - переплатить за мелкие метражи 20%, в студиях до 35-40

Да, за метр квадратный цена в маленьких квартирах выше. Но по сравнению со ставкой 16,5% по добору ипотеки - ежемесячный платеж - будет ниже. Нужно считать, что выгодней

zloymudvin · Сообщение **zloymudvin** » 16 ноя 2023, 16:22

LaVida писал(а) 15 ноя 2023, 23:38Здравствуйте!
Нужен совет. Ищу для себя:
Квартира евро-3 (в идеале) или 3к или 2к с большой кухней для семьи 2 взрослых + 1 ребенок (3 года на данный момент), площадь желательно 65-75 кв.м.
Район Раменки (и прилегающие / неподалеку Ломоносовский, Гагаринский, Академический)

Стоимость около 28-30 млн, можно незначительно расширить (вопрос ежемесячного платежа). На ПВ на данный момент есть около 5,5 млн рублей, но можно до 6,5 млн добрать.
Из ипотечных программ доступна ИТ ипотека (по 1 супругу) и семейная (конечно по 2 супругам). Лимит ИТ 18 млн более интересный конечно, а вот расширение лимита всегда и только по рыночной ставке (около 16,5%)? Или какие-то банки в коллаборации с определенным застройщиком могут снижать? (или только за увеличение стоимости квартиры?)
Исходя из 18 млн по 5% по ИТ + остаток ипотеки под 16,5% выходит платеж около 200 тысяч в месяц на квартиру за 31 млн, что, пожалуй, комфортный максимум.

Если для вас платеж 200к комфортный, может подкопить чутка и не лезть в расширение под 16,5%
если у вас есть 6,5м + платеж 200к то вклад с пополнением вам через 9 мес. даст где-то 8,8млн
18млн по ИТ + 8,8 уже 26,8 а там глядишь и ставку может быть опустят.

LaVida · Сообщение **LaVida** » 16 ноя 2023, 22:24

Shuran писал(а) 16 ноя 2023, 10:03 Ждите летом новостей про судьбу льготки, тогда и станет понятно дальнейшее движение рынка, щас можно смареть тока переуступ, с текущими ставками он и вся вторичка могут тока падать

С января ПВ вроде уже 30% (но как раз можно в 2024 подкопить), но опасаюсь, что уже после марта 2024 ставка по ИТ будет не 5%, а выше (сколько еще этот аттракцион щедрости содержать), а летом могут и отменить. Тогда останется только вариант ждать снижения ключевой ставки, копить еще бОльший ПВ и брать (более дешевую) вторичку в районе

Отправлено спустя 6 минут 24 секунды:

Sonne писал(а) 16 ноя 2023, 12:15 А вы уверены в том, что вам ипотеку-то одобрят на всю сумму? ПВ 20, а для увеличения шансов надо бы 30 иметь, в следующем году так точно.

ПВ есть 20% (от 30-32 млн точно), доход по 2-НДФЛ достаточный для такой кредитной нагрузки, кредитная история очень высокие баллы, идеально погашенная прошлая ипотека, в паре крупных банков зарплатные клиенты и еще несколько параметров - довольно высокие шансы на одобрение. Конечно надо подать заявку и получить конкретную цифру, но хочется понять для какого именно варианта

Сообщение **Shuran** » 16 ноя 2023, 23:44

LaVida писал(а) 16 ноя 2023, 22:30но опасаюсь, что уже после марта 2024 ставка по ИТ будет не 5%, а выше (сколько еще этот аттракцион щедрости содержать), а летом могут и отменить. Тогда останется только вариант ждать снижения ключевой ставки, копить еще бОльший ПВ и брать (более дешевую) вторичку в районе

ну если льготку, допустим, отменят, то и цены на новострой, очевидно, (потихоньку) просядут, разрыв со вторичкой уже за гранью разума (посл полгода котлован на уровне или дороже вторички в этом же жк) энтот пузырь рано или поздно сдуется, не факт, что за 2г, конечно, но и повышение ПВ до 30% и возможное увеличение ставок по льготкам тоже играет против роста цен, я просто не понимаю куда торопиться в таком раскладе, если вы пару лет готовы ждать, в ключ в моменте на хаях или около них аля на ближ полгода и вся вторичка вынуждена перейти на первичку. ит ипотеки меньше 2% в выдаче, ее (и семейку) вряд ли трогать будут имхо, у нас госкапитализм)

а щас вы конкурируете с толпой, у которой ставка 8%, представьте, что через год-два ее не будет, т.е., грубо, половина льготки уйдет из спроса (вторая половина - это семейка), который заменится обычной ипотекой аля под 9-12%, допустим, на 70% (а сначала и на 50), в итоге 15% спроса долой (сначала на 25), для застроев и цен это много, для объемов стр-ва в рф, за которые топит минстрой - ничо страшного, там уже ижс решает и перекроет выпадение в мкд, + вернемся когда-нить к ключу 6-7%.. ну и седня прочитал, набиуллина дело грит, льготку оставить тока там, где стройки мало. + надо помнить, что город в 25-30гг начнет миллионы метров в год на месте реновации в рынок выводить, на продажу больше, чем бесплатно раздадут, в 1,5-2 раза, пик подвинут с 1го места. поэтому не вдупляю, зачем брать актив в стройке по конечной (в лучшем случае) цене и ждать пару лет, пусть даже с дешевым плечом

Сообщение **PlanB** » 17 ноя 2023, 00:00

Shuran писал(а) 16 ноя 2023, 23:44 ну если льготку, допустим, отменят, то и цены на новострой, очевидно, (потихоньку) просядут, разрыв со вторичкой уже за гранью разума (посл полгода котлован на уровне или дороже вторички в этом же жк) энтот пузырь рано или поздно сдуется, не факт, что за 2г, конечно, но и повышение ПВ до 30% и возможное увеличение ставок по льготкам тоже играет против роста цен, я просто не понимаю куда торопиться в таком раскладе, если вы пару лет готовы ждать, в ключ в моменте на хаях или около них аля на ближ полгода и вся вторичка вынуждена перейти на первичку. ит ипотеки меньше 2% в выдаче, ее (и семейку) вряд ли трогать будут имхо, у нас госкапитализм)

а щас вы конкурируете с толпой, у которой ставка 8%, представьте, что через год-два ее не будет, т.е., грубо, половина льготки уйдет из спроса (вторая половина - это семейка), который заменится обычной ипотекой аля под 9-12%, допустим, на 70% (а сначала и на 50), в итоге 15% спроса долой (сначала на 25), для застроев и цен это много, для объемов стр-ва в рф, за которые топит минстрой - ничо страшного, там уже ижс решает, + вернемся когда-нить к ключу 6-7%.. ну и седня прочитал, набиуллина дело грит, льготку оставить тока там, где стройки мало. + надо помнить, что город в 25-30гг начнет миллионы метров в год на месте реновации в рынок выводить, на продажу больше, чем бесплатно раздадут в 1,5+ раза, пик подвинут с 1го места. поэтому не вдупляю, зачем брать актив по конечной (в лучшем случае) цене, пусть даже с дешевым плечом

По логике все так, но в реальности нужно в голове держать вариант развития событий, при котором цены не откатятся (в общем-то даже если они будут стоять на месте - учитывая инфляцию и обесценение рубля, которое вероятно будет рано или поздно после выборов) - это по сути и так будет удешевление недвиги, просто в реальном выражении. Я лично склоняюсь к такому варианту. На фоне, когда у нас все товары дорожают на 10-15% в год, в том числе стройматериалы и себестоимость ремонта, не вижу ситуации, чтобы рублевые цены на недвигу снизились на 15-20%…резко льготку (гос поддержку) не отменят, скорее постепенно, семейку и айти оставят. А там и цены частично скорректируются на уровень инфляции и в рублях имхо останутся на уровне, который будет до отмены льготки (допускаю, что с текущих цен они еще выше поднимутся, будет же попытка толпы запрыгнуть в последний вагон, которая еще запампит цены хз на сколько

).

Если квартира нужна для себя и есть ипотека под 5% - я бы брал не раздумывая, и желательно то, что поближе к сдаче. Вечно откладывать покупку нет смысла, ибо а когда жить-то?

Если бы был вопрос про инвест - тогда да, не самый лучший момент, наверное…хотя многие думали так же в 2021-22 годах, а оно вон как вышло, цены бьют рекорды…это про то, что в России здравый смысл не всегда работает

Сообщение **Shuran** » 17 ноя 2023, 00:08

PlanB писал(а) 17 ноя 2023, 00:00допускаю что с текущих цен они еще выше поднимутся, будет же попытка толпы запрыгнуть в последний вагон, которая еще запампит цены хз на сколько

да, но памп обычно потом дамп на любом рынке, вопрос тока в тайминге, жизнь вроде так учит) есть логика в твоей модели, но тут все завязано на макроэкономике=в итоге на концовке сво, в моей модели ей макс год-полтора, а твоя, типа, надолго, тут уж ванговать сложнее

. ну и у топикстартера срок 1-2г - маловат для того, чтобы текущую нездоровую канитель вылечить, вот 3-4 уже лучше-понятнее (убираем из уравнения сво и добавляем объемы города, о которых ща знает от силы 1%), но она, по ходу, переуступ не смотрит, а тока он и имеет смысл в ближ время по ит-семейке, если хата нужна побыстрее
Отправлено спустя 5 минут 44 секунды:

PlanB писал(а) 17 ноя 2023, 00:00Если бы был вопрос про инвест - тогда да, не самый лучший момент, наверное…хотя многие думали так же в 2021-22 годах, а оно вон как вышло, цены бьют рекорды…это про то, что в России здравый смысл не всегда работает

вернемся к этому через полгода

Sonne · Сообщение **Sonne** » 17 ноя 2023, 03:16

LaVida писал(а) 16 ноя 2023, 22:30ПВ есть 20% (от 30-32 млн точно), доход по 2-НДФЛ достаточный для такой кредитной нагрузки, кредитная история очень высокие баллы, идеально погашенная прошлая ипотека, в паре крупных банков зарплатные клиенты и еще несколько параметров - довольно высокие шансы на одобрение. Конечно надо подать заявку и получить конкретную цифру, но хочется понять для какого именно варианта

Таки что вам мешает податься в декабре и посмотреть что предложат? Вы в любом случае если не покупаете сейчас - то с таким пв пролетаете в начале следующего года до тех пор пока 30% не набьете, а там уже и повторно податься можно будет. Тут главная опасность в том, что банки под давлением ЦБ пересмотрят механику оценки кредитоспособности заёмщика и хз что из этого в итоге получится, будет ли условной зарплаты в 400к хватать на ипотеку в 200 в соответствии с пересмотренной политикой по рискам. Пока это только угрозы ЦБ, но в ипотечных портфелях у банков куча говна всякого, придется оздоровлять, а для этого надо ужесточать стандарты по выдаче.

PlanB писал(а) 17 ноя 2023, 00:00По логике все так, но в реальности нужно в голове держать вариант развития событий, при котором цены не откатятся

У недвиги чет волатильность стала больно большая в последнее время, если мы приросли за год на 30 - почему не можем за год на те же 30 припасть? Тут же чисто на спросе ажиотажном всё прёт, а спрос исключительно с ипотеки, т.е. пустой внутри. Даже чисто по макро смотреть, люди весь 2023 год сберегают бабло, прирост по вкладам за 12.2022-10.2023 с 33.7 трлн до 41.1 трлн, при том что за всё время льготки до этого 05.2020-11.2022 у нас 31.3 -> 33.4. Т.е. на рынке глобальном за последний год 2 группы сложились - гастролеры без денег, которые тарят ипотеки так, будто в последний раз живут и люди осторожные, которые собирают кэш под высокие проценты с целью, вероятно, пересидеть и подобрать то, что подешевеет. Ну а насчет себестоимости - зачем апать цены и для кого, если можно как в старые добрые заняться оптимизацией? Это работает лучше и позволяет больше продавать, эластичность спроса-то высокая, в сделки с первичной недвижимостью вовлечена не такая большая часть населения и вот значительная часть этой части, вероятно, отвалится, потому что а) нет нужных доходов чтобы пробить кэфы б) спекулятивная доха на вложенный капитал при 30% пв относительно 15%, которые были до сентября, выглядит значительно хуже. А без продаж едут ковенанты, ухудшается отчетность, в долг хуже дают)

blackvovik · Сообщение **blackvovik** » 17 ноя 2023, 09:38

LaVida писал(а) 15 ноя 2023, 23:38Еще вариант:
Подкопить ПВ (к маю 2024 +1,5 млн, к концу 2024 +3 млн), но тогда и цены могут вырасти значительно, и ИТ ипотеки может уже не быть.

А вы же где-то заложили еще будущий ремонт и мебель в квартиру? Это еще наверное пять-десять миллионов.
Или планируете продавать свою квартиру и на эти деньги делать ремонт? Тогда придется пол года снимать.

А судя из расчетов выше 200-220 это все, что можете отложить в месяц. Т.е. ипотека в 200 будет съедать весь ГЭП между доходами и расходами.

LaVida · Сообщение **LaVida** » 17 ноя 2023, 14:17

Shuran писал(а) 16 ноя 2023, 23:44 ну если льготку, допустим, отменят, то и цены на новострой, очевидно, (потихоньку) просядут, разрыв со вторичкой уже за гранью разума (посл полгода котлован на уровне или дороже вторички в этом же жк)

Просадка в ценах конечно будет, но это будет касаться того, где меньше спрос / больше предложения и ввода аналогичного жилья в объёме. По планируемым (помимо тех, что уже есть в продажах) проектам не вижу планов на средний бизнес класс в районах Раменок / Гагаринского. Земли свободной там не так уж много, фасадные ведомственные сталинки на улице Фотиевой и окрестностях не снесут для нужд реновации. Есть часть аудитории, которая ориентируется на эти районы (для жизни) и там не так уж много удачных мест для себя. Поэтому не вижу предпосылок для падежа цен на квартиры в нормальных домах этих районов.

Shuran писал(а) 16 ноя 2023, 23:44 ит ипотеки меньше 2% в выдаче, ее (и семейку) вряд ли трогать будут имхо, у нас госкапитализм)

По ИТ ипотеке: на нее бюджет зависит от МинЦифры, который госкапитализмом может перестать страдать, когда обеспеченность (сотрудниками) вакансий в крупных ИТ компаниях будет на высоком уровне. Поправьте меня, если ошибаюсь

Отправлено спустя 17 минут 13 секунд:

Shuran писал(а) 17 ноя 2023, 00:14 убираем из уравнения сво и добавляем объемы города, о которых ща знает от силы 1%

Если про объемы по реновации, то это скорее повлияет на снижение цен пик / самолет и т.д., но вряд ли на Событие-3 и что-то подобное

Shuran писал(а) 17 ноя 2023, 00:14 но она, по ходу, переуступ не смотрит, а тока он и имеет смысл в ближ время по ит-семейке, если хата нужна побыстрее

Отчего же, смотрела. В Событие-3 нашла одну евро-3 за 39 млн и одну евро-3 за 35 млн, предположим торг позволит снизить на 1 млн, но это все равно выше бюджета, тем более с любой цены Донстроя (первички) есть 5%. В Событие-5 (которое менее интересно из-за более позднего срока сдачи и из-за отсутствия двора) есть евро-3 за 36 млн (вне бюджета) и евро-3 за 30 млн (но на 2 этаже = наслаждаться всеми беседами прохожих под окном).
Как-то не густо. Есть ли смысл дальше ждать появления новых переуступок? Именно в этих домах многие, предполагаю, брали для себя, а не для перепродажи

Отправлено спустя 3 минуты 41 секунду:

Sonne писал(а) 17 ноя 2023, 03:16 Таки что вам мешает податься в декабре и посмотреть что предложат? Вы в любом случае если не покупаете сейчас - то с таким пв пролетаете в начале следующего года до тех пор пока 30% не набьете, а там уже и повторно податься можно будет.

Да, конечно податься попробуем, чтобы уж конкретику посчитать. Но обратилась на форум за советом, чтобы посмотреть на ситуацию с учетом вводных с другой точки зрения, вдруг что-то упускаю / не обратила внимание

Отправлено спустя 2 минуты 2 секунды:

blackvovik писал(а) 17 ноя 2023, 09:38 А вы же где-то заложили еще будущий ремонт и мебель в квартиру? Это еще наверное пять-десять миллионов.

Есть опция ожидаемого повышения доходов и возможность беспроцентного займа заботливого работодателя)

Сообщение **Shuran** » 17 ноя 2023, 19:36

LaVida писал(а) 17 ноя 2023, 14:40Отчего же, смотрела. В Событие-3 нашла одну евро-3 за 39 млн и одну евро-3 за 35 млн, предположим торг позволит снизить на 1 млн, но это все равно выше бюджета, тем более с любой цены Донстроя (первички) есть 5%. В Событие-5 (которое менее интересно из-за более позднего срока сдачи и из-за отсутствия двора) есть евро-3 за 36 млн (вне бюджета) и евро-3 за 30 млн (но на 2 этаже = наслаждаться всеми беседами прохожих под окном).
Как-то не густо. Есть ли смысл дальше ждать появления новых переуступок? Именно в этих домах многие, предполагаю, брали для себя, а не для перепродажи

я бы ждал, без сомнений, то, что щас в переуступе - оно даже дороже застроя, ставить в "вашем" стояке 39 на 13э, када у застроя 33,5 в прайсе на 26 - это ж климакс мозга, а он еще и скидос 10% дал, пусть и на соседние корпуса. и если у вас доход семьи 500+/мес, то за 4-6 мес дорасти до ПВ 30% не проблема, а вот в бюджете 30 лямов продать переуступ с текущими ставками на вторичку будет анрил, семейка с 12ю погоды не делает, она актуальна до 15 и местами до 20,

завтра заканчиваются одобрения у сбера по старым ставкам, у втб они уже закончились, по 15-17% ипотеку брать дураков мало, ит, в принципе, крохи и если не зацикливаться на событии-3, а еще и на 4-5 смареть, ибо ПВ мелковат, а цены в распроданных корпусах еще и с премией, (т.к. осталось мало и вся тяга идет в нераспроданных со скидкой) то ваша выборка увеличивается в 3 раза, (ну и других муравейников-то на раёне хватает), а до ключей там еще 1,5+ г, высокий ключ надолго, полгода - это оптимистично, а мож и год...и тогда хотелки в 30+ в переуступе могут не на 10 (мин стандарт в экономе), а и на 20% от цен застроя просесть, у донстроя спекули и не берут - за бренд переплата сразу 20% + танцы по согласию, а ЦА лучше у застроя задорого возьмет, чем впариваться будет ради "незначительной" экономии, ибо бабло не особо считает, но всегда есть расклады, что бабки нужны внезапно или просто захотелось в другом месте, а тут в ипотеке глубокая опа наступила, оказывается, пока пусть без звонков посидят-примут неизбежное)

Отправлено спустя 19 минут 4 секунды:

LaVida писал(а) 17 ноя 2023, 14:40По ИТ ипотеке: на нее бюджет зависит от МинЦифры, который госкапитализмом может перестать страдать, когда обеспеченность (сотрудниками) вакансий в крупных ИТ компаниях будет на высоком уровне. Поправьте меня, если ошибаюсь

а с чего она станет высокой, пока сво идет и работнеги массово свалили, а оставшихся стало настока мало, что уже начали брать неучей после 3 мес платных лохокурсов с соотв. ротацией как в макдаке, а профи залупили хотелки в 2 раза, иначе досвидос?

и я пока не уверен, что по ит и семейке с 1 янв 24 ПВ 30% будет)

Mmmouse · Сообщение **Mmmouse** » 21 ноя 2023, 10:22

LaVida писал(а) 17 ноя 2023, 14:40 Есть ли смысл дальше ждать появления новых переуступок? Именно в этих домах многие, предполагаю, брали для себя, а не для перепродажи

А вы прозванивали те варианты переуступки, что есть? Их готовы продать ипотечникам? Насколько мне известно, донстрой дает в особых случаях согласие на переуступку. По закону оно не требуется, но вроде бы банк может его запросить, и продавец его не получит. Информация от менеджеров ДС.

Favorite-13 · Сообщение **Favorite-13** » 11 фев 2024, 00:38

Форумчане, приветствую!

Хотел с вами посоветоваться - цель купить для себя аля премиум квартиру с бюджетом до 100 млн руб. Но выбирать как будто не из чего!
Толи время сейчас совсем неудачное, толи мои хотелки неадекватные, толи у меня неготовность решиться на компромиссы и недостатки, которые есть у любого ЖК. Судите сами...
Буду рад услышать любую критику и предложения.

Хотим:
- объект для себя (семья 2 чел + 1) для жизни, а не в качестве инвестиций. Долгосрочная доходность от покупки квартиры оставляем за скобками, только как дешевле купить в краткосрочной перспективе
- 100-120 метров, Евро-4 (большая кухня-гостиная + 3 комнаты). В целом готовы и на Евро-3
- бюджет до 100 млн руб (70% нал, 30% ипотека) в идеале вкл. ремонт
- аля премиум (архитектура, парковка, общественные пространства, панорамные окна, лобби и др.)
- в идеале уже сданные (не старше 5 лет) или со сдачей в ближайшие 1-1,5 года. Своей квартиры нет, уже пора бы куда-нибудь заехать
- в идеале с ремонтом, но можно и в бетоне
- районы (в порядке приоритета): хамовники, замоскворечье, гагариский, раменки, дорогомилово, басманный
а) НЕ супер-шумное место (под окнами нет больших дорог и ЖД)
б) Приятный район, без резкого контраста (нет промки, ТЭЦ, страшных строений и др.)
в) В пешей доступности есть парк, где погулять
г) Инфраструктура для детей (в планах) - сад, школа

Много хочу? Да, но за 1 млн за метр то можно планку повысить?

Проблема: не могу подобрать НИЧЕГО под данные критерии в уже готовых ЖК ну или которые вот-вот сдадутся - либо неликвид (вид в стену, рядом ЖД и др.), либо площадь намного больше, чем нужно (ну и бюджет), либо цена за метр сильно выше бюджета

Я конечно понимаю, что сейчас время не самое удачное для покупки. Цены на пике и с учетом всех событий (дорогая ипотека, конец льготке, спад спроса) и есть надежда, как минимум на небольшую коррекцию по цене объектов бизнес и премиум и главное роста ко-ва ликвидных предложений.

Отсюда, вижу 3 стратегии:

А - (базовый) Ждем коррекции и монитором пристально появления ликвидных объектов в топовых сданных ЖК ближе к 2 половине года.
Все деньги размещаем под 15-17% годовых, часть в валюту, копим это время еще. Серьезно хэджируемся от падения рубля после выборов
Мечтаю и пристально наблюдаю:
Воробьев дом (MR), Собрание клубных домов на Ордынке (Imsigma), Малая Ордынка (Sminex), White Khamovniki (Capital), Реноме (Sminex), ЖК «Дом NV/9» (Imsigma), Садовые кварталы (Интеко), Снегири, Вишневый сад, Литератор и др.

Однако цены там под нашу площадь на не самые плохие объекты даже без ремонта млн на 20-40 выше бюджета (не только актуальные объявление но и за последние 6-12 мес). Даже в ЖК попроще (не нравятся) и более массовых цены тоже выше бюджета, например - RedSide, Lucky.

Б - Если готовые ЖК премиум класса не по карману - ищем скидку/выгодные переуступки и морозим деньги в стройку. Получаем почти тот же ценник (10-20% экономия максимум к текущим ценам готового (без учета процентов), но больше выбор и лучше инфраструктура дома). Однако риски, доп. расходы или упущенная выгода на процентах и еще годы без своего угла

Серьезно рассматривал:
- Виктори Парк Резиденсез (ANT) - смущает ЖД, шум от кутузы, норм Евро-3 за рамками бюджета
- Life Time (Sminex) - нравится проект и застройщик. Норм лоты с трудом, но в бюджете, но ждать 3+ года
- Лужники колекшен - долго ждать, дешевая архитектура, над головой треха, дорогой метр за хоть какие-то виды
- Шифт (Пионер) - в целом более мене все нравится, кроме цены и сроков (4+ года)
- ЖК Река - можно взять строящияся лоты (с видом в упор в соседнюю стену) или вторичку в бетоне почти в бюджете. Но выглядит как-то не премиум, находится в низине, многочасовые пробки после сдачи по соседству всех Событий, Левел-ов, Пиков и др.

В целом все проекты кажутся с минусами, переоценены (с учетом ипотеки или дохода по депозитам и заморозки денег на 3 года и рисков) ну и морозить деньги на 1-3 года с учетом надвигающего спада кажется неразумным. + дисконт минимальный.

Только Life Time наверное нравится и о чем еще думаю, но время до заезда (3 года) все убивает

В - Перестаем мечтать о красивой лухари лайф, мы слишком бедны для этого, и берем объект попроще (бизнес-класс) по соотношению цена-качество или вообще странный фонд за 50-60% от бюджета, экономим часть средств

Смотрел и все объекты на Павелецкой от Левела и МР (промка, нет парка, муравейники,) и дальние Раменки от Донстроя и Левела (уровень ниже, чем хотелось бы, муравейник, в будущем сильные пробки), Hide (треха, ЖД, отрезанность от инфраструктуры). Ничего не нравится. Везде какие-то адские компромиссы. НИЧЕГО не нравится. Все жуткие компромиссы, а по цене не то чтобы прям очень сильно дешевле премиума.

Итак,
Стоит ли ожидать снижение цены на премиум в перспективе 12 мес у надеяться ухватить интересный объект у уже сданном ЖК?
Или нужно быть скромнее и брать то, на что хватает сейчас?
Есть ли серьезные риски остаться у разбитого корыта (цены пойдут вверх более 15% в год в рублях)?
Может я упустил интересные по цена/качество премиум ЖК?

Сообщение **PlanB** » 11 фев 2024, 11:10

Favorite-13 писал(а) 11 фев 2024, 00:38Форумчане, приветствую!

Хотел с вами посоветоваться - цель купить для себя аля премиум квартиру с бюджетом до 100 млн руб. Но выбирать как будто не из чего!
Толи время сейчас совсем неудачное, толи мои хотелки неадекватные, толи у меня неготовность решиться на компромиссы и недостатки, которые есть у любого ЖК. Судите сами...
Буду рад услышать любую критику и предложения.

Хотим:
- объект для себя (семья 2 чел + 1) для жизни, а не в качестве инвестиций. Долгосрочная доходность от покупки квартиры оставляем за скобками, только как дешевле купить в краткосрочной перспективе
- 100-120 метров, Евро-4 (большая кухня-гостиная + 3 комнаты). В целом готовы и на Евро-3
- бюджет до 100 млн руб (70% нал, 30% ипотека) в идеале вкл. ремонт
- аля премиум (архитектура, парковка, общественные пространства, панорамные окна, лобби и др.)
- в идеале уже сданные (не старше 5 лет) или со сдачей в ближайшие 1-1,5 года. Своей квартиры нет, уже пора бы куда-нибудь заехать
- в идеале с ремонтом, но можно и в бетоне
- районы (в порядке приоритета): хамовники, замоскворечье, гагариский, раменки, дорогомилово, басманный
а) НЕ супер-шумное место (под окнами нет больших дорог и ЖД)
б) Приятный район, без резкого контраста (нет промки, ТЭЦ, страшных строений и др.)
в) В пешей доступности есть парк, где погулять
г) Инфраструктура для детей (в планах) - сад, школа

Много хочу? Да, но за 1 млн за метр то можно планку повысить?

Проблема: не могу подобрать НИЧЕГО под данные критерии в уже готовых ЖК ну или которые вот-вот сдадутся - либо неликвид (вид в стену, рядом ЖД и др.), либо площадь намного больше, чем нужно (ну и бюджет), либо цена за метр сильно выше бюджета

Я конечно понимаю, что сейчас время не самое удачное для покупки. Цены на пике и с учетом всех событий (дорогая ипотека, конец льготке, спад спроса) и есть надежда, как минимум на небольшую коррекцию по цене объектов бизнес и премиум и главное роста ко-ва ликвидных предложений.

Отсюда, вижу 3 стратегии:

А - (базовый) Ждем коррекции и монитором пристально появления ликвидных объектов в топовых сданных ЖК ближе к 2 половине года.
Все деньги размещаем под 15-17% годовых, часть в валюту, копим это время еще. Серьезно хэджируемся от падения рубля после выборов
Мечтаю и пристально наблюдаю:
Воробьев дом (MR), Собрание клубных домов на Ордынке (Imsigma), Малая Ордынка (Sminex), White Khamovniki (Capital), Реноме (Sminex), ЖК «Дом NV/9» (Imsigma), Садовые кварталы (Интеко), Снегири, Вишневый сад, Литератор и др.

Однако цены там под нашу площадь на не самые плохие объекты даже без ремонта млн на 20-40 выше бюджета (не только актуальные объявление но и за последние 6-12 мес). Даже в ЖК попроще (не нравятся) и более массовых цены тоже выше бюджета, например - RedSide, Lucky.

Б - Если готовые ЖК премиум класса не по карману - ищем скидку/выгодные переуступки и морозим деньги в стройку. Получаем почти тот же ценник (10-20% экономия максимум к текущим ценам готового (без учета процентов), но больше выбор и лучше инфраструктура дома). Однако риски, доп. расходы или упущенная выгода на процентах и еще годы без своего угла
Серьезно рассматривал:
- Виктори Парк Резиденсез (ANT) - смущает ЖД, шум от кутузы, норм Евро-3 за рамками бюджета
- Life Time (Sminex) - нравится проект и застройщик. Норм лоты с трудом, но в бюджете, но ждать 3+ года
- Лужники колекшен - долго ждать, дешевая архитектура, над головой треха, дорогой метр за хоть какие-то виды
- Шифт (Пионер) - в целом более мене все нравится, кроме цены и сроков (4+ года)
- ЖК Река - можно взять строящияся лоты (с видом в упор в соседнюю стену) или вторичку в бетоне почти в бюджете. Но выглядит как-то не премиум, находится в низине, многочасовые пробки после сдачи по соседству всех Событий, Левел-ов, Пиков и др.

В целом все проекты кажутся с минусами, переоценены (с учетом ипотеки или дохода по депозитам и заморозки денег на 3 года и рисков) ну и морозить деньги на 1-3 года с учетом надвигающего спада кажется неразумным. + дисконт минимальный.

Только Life Time наверное нравится и о чем еще думаю, но время до заезда (3 года) все убивает

В - Перестаем мечтать о красивой лухари лайф, мы слишком бедны для этого, и берем объект попроще (бизнес-класс) по соотношению цена-качество или вообще странный фонд за 50-60% от бюджета, экономим часть средств

Смотрел и все объекты на Павелецкой от Левела и МР (промка, нет парка, муравейники,) и дальние Раменки от Донстроя и Левела (уровень ниже, чем хотелось бы, муравейник, в будущем сильные пробки), Hide (треха, ЖД, отрезанность от инфраструктуры). Ничего не нравится. Везде какие-то адские компромиссы. НИЧЕГО не нравится. Все жуткие компромиссы, а по цене не то чтобы прям очень сильно дешевле премиума.

Итак,
Стоит ли ожидать снижение цены на премиум в перспективе 12 мес у надеяться ухватить интересный объект у уже сданном ЖК?
Или нужно быть скромнее и брать то, на что хватает сейчас?
Есть ли серьезные риски остаться у разбитого корыта (цены пойдут вверх более 15% в год в рублях)?
Может я упустил интересные по цена/качество премиум ЖК?

1. Начать надо с решения, в какой локации (хотя бы округе / направлении) вам бы хотелось жить. А то судя по написанному вам не особо важно место, главное чтоб дом был пафосный)

2. Если нет в вашем бюджете подходящего - значит пока рано смотреть премиум. Премиум это когда понравилось и купил) Если смотрите на бюджет, значит рациональное превалирует: тогда пока что лучше арендовать или брать нормальный бизнес-класс (нормальный - имею в виду норм локация и не муравейник, чтобы не в ущерб комфорту проживания).

3. Цены должны скорректироваться в ближайший год по логике. В премиалке это не так явно будет, как в массовом сегменте, так как там нет зависимости от льготной ипотеки, но если рынок в целом будет охлаждаться, это в той или иной степени отразится на всех сегментах, просто в разной пропорции.

Arendator · Сообщение **Arendator** » 11 фев 2024, 12:30

Favorite-13 писал(а) 11 фев 2024, 00:38- районы (в порядке приоритета): хамовники, замоскворечье, гагариский, раменки, дорогомилово, басманный

Favorite-13 писал(а) 11 фев 2024, 00:38Может я упустил интересные по цена/качество премиум ЖК?

Внимательно вас прочитал. Много текста, вероятно, вы еще не глубоко копали, иначе в теме предложили бы несколько предметных вариантов с их плюсами и минусами. По поводу цены, удивления и времени, все правильно рассуждаете - за 1млн уе сейчас, да и вчера, что-то прям вау в искомом вами сегменте сложно найти.

Воробьев дом, Вишневый Сад?:) зачем вам эта скучища на отшибе...

Возможно, вам в ОПУС (OPUS) от Пионера, вы кстати о нем не обмолвились, а там прям самое что ни на есть аля премиум как вы описываете и даже лучше - "клубный дом", замоскворечье, набережная, малоэтажный проект, волна вместо прямоугольников, балконы, все дела, еще есть варианты, по скидкам узнавайте. Навскидку под ваши запросы:
1) https://opus-home.ru/flats/5?floor=4&flat=3 - кухни гостинной там на схеме ~22-23квм, если вполне достаточно, то свободную площадь ~12-14квм под третью спальню/кабинет, и получится хорошая Е4.
2) https://opus-home.ru/flats/5?floor=6&flat=1 - чуть подороже (в расчете на скидки), но и площадь побольше, и планировка интереснее, и виды возможно чуть лучше будут.

п.с. отпишитесь, как вам этот вариант, и есть ли там скидки сейчас от цены на сайте, интересно даже стало

Отправлено спустя 20 минут 13 секунд:

Favorite-13 писал(а) 11 фев 2024, 00:38В целом готовы и на Евро-3

Кстати, вдогонку, если Е3 норм, то там вроде остались просторные варианты 91квм, да не сто, зато за 66млн (725тыс/м), и кредит вам не нужно будет брать под конский процент.

Сообщение **Shuran** » 11 фев 2024, 15:38

Favorite-13 писал(а) 11 фев 2024, 00:38- районы (в порядке приоритета): хамовники, замоскворечье, гагариский, раменки, дорогомилово, басманный

по какой логике районы и почему именно они? в шапке темы выбор специально сужен до базового района + смежных по кругу, это сделано потому, что (правильный) выбор идет от локации и чтобы отсечь тех, кто по верхам рекламы насмотрелся, а мск либо не знает, либо еще не определился со "своим" районом, который посоветовать невозможно, ибо это субъектив и личные эмоции как выбор жены, а цена ошибки - либо много лет потом обламываться, либо через пару лет опять в поиске, ну если и раменки, и басманный сойдут, о чем тут грить, это как измайлово и тропарево по смыслу людей со средним бюджетом, у вас просто "москва" меньше в диаметре, чем у них, если вы в мск недавно, то снимайте пока и определяйтесь с главным - "где мое" хоть 5 лет

допустим, хамовники в приоритете, в садовых кварталах в циане есть выбор е3, для жизни 3 челов больше и не надо, но если будет еще ребенок - это мало, а е4 до 100 не купить и знач (по логике выбора айфона) надо снижать планку дальше, допустим, до замоскворечья, в котором полно новостроя (хотя оно разное, у павелецкой попроще, чем на ордынке жеж). на циане по вашим фильтрам сотни хат на карте ващето, либо помня, что недвига не айфон и в ней локация первична, ибо определяет жизнь на много лет вперед, да и просто в моменте- по кайфу место или нет, не привыкать же по факту, а вам нужны тока хамовники , знач бюджет надо до 120-130 увеличить - там есть варианты, а не обламываться потом, как-то так, но хамовники ли у вас любимые по такому списку - непонятно, видно, что ведетесь на "премиум", т.е. на шашечки (топ жк или нет, а не пох ли? или вам делегации принимать, чтоб другие оценили? зачем смареть на шлак у жд или трехи, типа, тоже круто, раз район топ ? это про виктори и лужники коллекшен), а не ехать (где жить семьей), но жить-то вам, а тут интересны люди, которые недвигу для себя не как айфон покупают)

в любом случае, всегда правильно пожертвовать площадью, а не локацией, (а е3 80м даже по 1,5ляма это 120, но уже в настоящей элите )как выше отметили, тут цены более инертны, ибо льготка ничо не решает, поэтому резкого падения в теч года ждать оснований нет, за 3-5 лет - тут шансы есть, но покупка для себя - это когда надо щас, а не потом, подождать 1-2г до ключей не в счет, вы уже знаете где будете жить и готовитесь к этому, так что попросту надо в циане определить нужные дома и поставить уведомления о новых хатах в них, я про вторичку, в новострое застроям деньги нужнее, чем физикам, которые в 80% случаев такие хаты не в ипотеку покупают, поэтому коррекция цен побыстрее, но политика продажи первички тут настроена на "ближе к концу" и после ввода, на котлованах больших дисконтов и раньше не давали, поэтому 80% вашей искомой выборки - это готовое. но если звезды так сойдутся, что увидите жк мечты в районе мечты и надо ждать 4г - что ж, это судьба - на карте проектов видно много перспективного в хамовниках, да и в целом в цао) или вторичку, которой не 5 лет, а 10-15, в тех же хамовниках такой дофига