Всё о технологиях современного строительства

Кто виноват
«Чем сложнее система, тем чаще она будет давать сбой, – напоминает директор департамента продажи квартир Penny Lane Realty Виктория Зорина. – Например, в «Доме на Мосфильмовской» телефон не ловит ни в паркинге, ни на лестничных клетках. А от форс-мажоров в виде отключения воды и света во всем районе никто не застрахован». В управляющей «Домом на Мосфильмовской» компании Smart Service сообщили, что ведут работу «совместно с одним из ведущих операторов на рынке сотовой связи по установке дополнительного оборудования, которое позволит усиливать и принимать сигнал».
Большинство опрошенных «Ведомостями» экспертов подтвердили, что сбои в работе систем происходят во многих московских новостройках, в том числе и высокотехнологичных. «Проблема с сотовой связью в лифте и паркинге системная, я не знаю ни одного даже элитного ЖК, где она полностью решена. В некоторых жилых и коммерческих комплексах и на первых этажах в зоне лобби нет должного покрытия», – делится Алексей Аверьянов, гендиректор Vesco Group.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриума», считает, что дело в некачественной работе подрядчиков. Интеллектуальную начинку достаточно сложно интегрировать. Чтобы все корректно функционировало, нужно, чтобы и эксплуатацией занимались специалисты, добавляет Петр Исаев, коммерческий директор Capital Group.
Система умного дома закладывается на этапе проектирования и внедряется этапами. Часть этих стадий приходится на то время, когда жильцы уже заехали в свои квартиры, рассказывает он. Когда дом оживает, внедряют систему контроля над ресурсами, устанавливают программы, которые позволяют собственникам отслеживать расходы на электроэнергию, воду, отопление. Эксперт подчеркивает, что сложные системы требуют времени на обкатку, поэтому полностью оценить все преимущества умного дома можно будет не раньше чем через полгода-год после получения ключей.
Аверьянов склонен объяснять проблемы со связью невниманием застройщиков к деталям. А также тем, что покупатели попросту не требуют в этом смысле ничего от девелопера. А раз нет запроса, то зачем беспокоиться? «Для многих пользователей подземных паркингов само собой разумеется, что там нет связи. Они даже не задумываются о том, что это некомфортно. А комфортно – когда можно не прерывать деловой разговор, заехав в паркинг или войдя в лифт. И это момент, на котором могли бы сделать акцент наиболее прозорливые застройщики», – предлагает Аверьянов. В «Донстрое» сообщили, что в последние годы усиление GSM-сигнала в подземных паркингах закладывается в проекты уже на этапе техзадания на проектирование слаботочных систем.
Павел Матвеенко, вице-президент, директор департамента по эффективности «Лидер-инвеста» (на момент подготовки статьи), обратил внимание на то, что умный дом – целостная система, установка отдельных не связанных с ней опций или элементов (например, домофона) может привести к проблемам с функционированием этих элементов: «Такое происходит, когда закупается оборудование от разных производителей или отсутствует открытый программный интерфейс». Или если изначально система настроена криво – хорошим, качественным оборудованием этого не исправить, объясняет Матвеенко. «Лидер-инвест» на первых этапах разработки проектов создает базу в виде соответствующего программного обеспечения, а затем на его основе приступает к интеграции оборудования.
С поправкой на затраты
По словам Андрея Соловьева, директора департамента городской недвижимости Knight Frank, полную комплектацию девелоперы сейчас в проектах не предусматривают, это дорогое удовольствие. Внедряют отдельные элементы: домофон, управление светом, энергосберегающие функции, технологии, которые могут обеспечить комфорт с точки зрения подачи воздуха, теплообмена, снижения шумовых эффектов.
«Продавать умный дом – это маркетинговый ход, который использовался несколько лет назад. Все затраты на установку, настройку и обслуживание в итоге ложатся на плечи жильцов. Сейчас большинство покупателей предпочитают платить за безопасность и умные функции исключительно своей квартиры в нужном объеме, а не за весь ЖК», – объясняет Соловьев. По словам Зориной, в первом случае под этим подразумевается система управления жилищем с единого устройства или через интернет. «Знаю несколько владельцев дорогих домов и квартир, которые с удовольствием такой функцией пользуются», – говорит она.
Аверьянов вспоминает ЖК «Коперник», в рекламной кампании которого был акцент на умные решения: «Там сам застройщик заводил в каждую квартиру систему «умный дом», но не все индивидуальные запросы были в полной мере удовлетворены, а обслуживание стоило дорого. Более чем за 15 лет на рынке элитной недвижимости я вряд ли вспомню больше пяти по-настоящему умных квартир».
Напротив, Зорина считает, что умные элементы сегодня можно найти практически во всех новых домах премиального сегмента. Но это именно элементы – и преимущественно в местах общего пользования, подчеркивает Литинецкая. Квартиры покупателей превращают в умный дом в основном на стадии отделки уже по инициативе собственников, и застройщики к этому не имеют отношения. В квартире, по словам Литинецкой, «обязательна телеметрия и управление коммунальными услугами, в том числе и в удаленном режиме». Все это позволяет контролировать расходы и предохраняет от домашних катастроф. Реже внедряется система управления бытовой техникой.
«Массово внедрять и использовать комплексную систему – дорогостоящую и сложную в эксплуатации инженерию, которая в конечном итоге скажется на цене квадратного метра, не выгодно ни застройщику, ни покупателю», – резюмирует Леонид Капров, старший вице-президент «Галс-девелопмента». «Но динамичное развитие рынка технологий может в корне изменить ситуацию через несколько лет», – добавляет он.
Исаев считает само понятие «умный дом» пережитком и архаизмом: «Сегодня в премиальном и бизнес-сегментах так называют интегрированную единую систему управления зданием, которая может включать в себя в том числе и управление квартирой через интернет вещей». Просто покупатели подразумевают одно (кофеварка включается в семь, свет выключается в десять, на экране мобильного можно посмотреть счета и кто там за дверью), а девелоперы – другое, они обеспечивают программное обеспечение, которое позволяет управлять влажностью воздуха, температурой в доме, лифтами, автоматически посылать в УК сведения о потреблении электричества и воды, объясняет Исаев, а вот все остальное жильцы получат уже за дополнительные деньги. Новые технологии все активнее выводят эту систему за пределы квартиры или дома – в город, захватывая транспортную систему, рекреационную и социальную инфраструктуру. «Именно через интеграцию системы «умный дом» с окружающим пространством можно создать единую экосистему, которая ляжет в основу концепции умного города», – прогнозирует спикер.
В проектах «Лидер-инвеста» умный дом понимается как единая экосистема, одна из главных функций которой – эффективный и удобный канал коммуникации. Когда у жильцов возникает необходимость связаться с локальным сообществом, управляющей компанией, городскими сервисами, они могут сделать это через интерфейс умного дома. Кроме того, он позволяет управлять оборудованием и коммунальными сетями как в отдельной квартире, так и в масштабах всего здания или группы зданий, описывают в компании. Собственник может узнать, что случилась протечка и система отключила подачу воды, через приложение в телефоне.
Что можно предусмотреть
«Любая застройка, в том числе и точечная, ведет к изменению телекоммуникационной городской инфраструктуры. Новые высотные сооружения изменяют облик города и влияют на радиосеть операторов. Этим зачастую и объясняются сбои в работе мобильных сетей и, соответственно, различных приложений и систем», – напоминает Георгий Чумбуридзе, совладелец оператора телекоммуникационной инфраструктуры «Вертикаль», преисполненным благими намерениями девелоперам.
Хорошая новость в том, что результаты такого влияния вполне можно предусмотреть. «Телекоммуникационные компании должны заранее знать о планах застройки, в том числе точечной. Во-первых, чтобы не нести дополнительные расходы при появлении новых объектов. Во-вторых, они должны быть готовы предоставить жильцам новых домов качественную связь и интернет. В противном случае понадобится, например, экстренно ввести в эксплуатацию несколько опор для базовых станций сотовой связи, а в бюджет оператора связи эта позиция не была заложена», – говорит Чумбуридзе. «Не все застройщики думают о том, что качественная связь должна планироваться вместе с остальными коммуникациями», – сокрушается спикер.
Что делать застройщикам, чтобы не получить в ЖК сбои со связью в подземных паркингах после того, как в районе появились новые объекты? Аверьянов считает, что и это можно предусмотреть еще на этапе проектирования. «Например, заложить в проект установку ретранслятора в паркинге, а в зоне лобби обеспечить посетителей хотя бы WiFi. Если проблема известна и прогнозируема – почему бы не решить ее заблаговременно?» – удивляется эксперт. Девелоперу нужно понять, какой функционал он собирается заложить в архитектуру умного дома, и найти квалифицированного подрядчика, который уже сделал несколько работающих проектов, рекомендует Исаев.
А покупателям квартир на верхних этажах Чумбуридзе советует уточнять у застройщика, как будет обеспечиваться связь. «В высотных объектах хороший прием не обеспечат панельные антенны на крыше, это возможно, когда indoor-антенны размещены внутри дома», – объясняет он.
«Чтобы новостройка была обеспечена надежной связью, надо, чтобы операторы имели беспрепятственный и недискриминационный доступ (НДД) к инфраструктуре многоквартирных домов, а также к сетевой инфраструктуре энергетиков для организации «последней мили». То есть застройщикам надо предусматривать техническую возможность прокладки линий связи и установки распределительного оборудования операторов связи в домах», – рекомендует представитель «Ростелекома» Валерий Костарев. Вопросы регулирования НДД, по его словам, обсуждаются уже достаточно давно, в Госдуму внесен проект закона по этим вопросам.