Все про перепланировку и ремонт квартир

Современные панельные серии – ПИК-1, ПИК-2, СЭМ, «Евро’па», «ДомРик», «ДомНад», «Доммос», модификации П44Т, П3М, КОПЭ – с малогабаритными прототипами даже смешно сравнивать. Квартиры стали просторнее, появились эркеры, гардеробные, дополнительные санузлы. Прежде варианты расположения комнат можно было пересчитать по пальцам, сейчас планировочных решений много, застройщики стали предлагать студии, квартиры евроформата, в том числе многокомнатные. «В одном из наших проектов мы уже строим индустриальный дом по индивидуальному проекту», – сообщает Павел Брызгалов, директор по развитию продукта ГК ФСК. Монолитная технология дает еще больше возможностей – дом может насчитывать несколько десятков планировочных решений, например в UP-квартале «Римский» их более ста. Концепция «Все по-твоему» от ГК МИЦ предусматривает «готовые планировки от 22 до 110 кв. м, где нет лишних «углов» и грамотно используется каждый метр», – говорит коммерческий директор компании Дмитрий Усманов. В «Маяковском» от Tekta Group клиентам предлагается несколько вариантов планировок для одной квартиры.
Кирилл Игнахин, гендиректор Level Group, считает, что «в целом качество планировочных решений в современных новостройках высокое». Однако, по оценке управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, около 10% покупателей вносят изменения в проект (это без учета тех, кто берет бетонные коробки «со свободной планировкой»). Что же их не устраивает?
Маленькие кухни, бестолковые холлы
На взгляд экспертов, основные недостатки модернизированных панельных серий – небольшой размер кухни и санузлов, нефункциональные коридоры, непродуманное размещение инженерных коммуникаций, из-за чего плохо встают мебель и оборудование. «Квартиры с кухней меньше 9–10 кв. м плохо покупают», – замечает Усманов. Те же, кто купил, стремятся объединить кухню с комнатой. Правда, тут новоселов ждут препятствия: кухню, оборудованную газовой плитой, нельзя объединять не только с комнатой, но и с коридором, предупреждает Литинецкая. Площади санузлов люди стараются увеличить за счет коридора (иногда забывая о гидроизоляции, что является прямым нарушение строительных норм) либо объединяя туалет и ванную комнату.
«Я не люблю дома серий, основанных на П44Т (П-44К, П-44M, И-1731), – рассказывает дизайнер, учредитель Творческого объединения People2People design&pr Екатерина Семихатова. – Например, в трехкомнатной в холл не вписывается ни один шкаф, там относительно низкие потолки (2,65 м), не слишком теплые стены, отсутствуют подсобные помещения, штробы можно делать только вертикальные. Не самая удачная тема для копирования».
Круглые стены, острые углы
В монолитных домах необычных форм свои проблемы: за изогнутыми фасадами – квартиры невозможных конфигураций. «Это еще счастье, когда комната в форме трапеции, а не треугольная», – замечает архитектор, профессор кафедры дизайна КГАСУ Ляйля Кулеева. Семихатова вспоминает круглый дом в Балашихе. Квартира была довольно просторной, 100 кв. м, но «с этими изгибами, выступами и закоулками» в ней непросто было разместиться. Не были учтены элементарные вещи – нет отступа от стены до оконного проема, чтобы поставить нормальный полноразмерный шкаф, не понятно, куда деть кровать, отовсюду дует.
Из-за острых углов Ляйле Кулеевой доводилось менять функциональное зонирование: в кухне устраивать спальную зону, благо плиты были электрические, а не газовые, поэтому получилось.
Среди других недостатков, часто встречающихся в современных квартирах, гендиректор агентства недвижимости «Бон тон» Наталия Кузнецова отмечает большие коридоры, где тем не менее невозможно организовать гардеробную, неудобное размещение функциональных зон: кухня-ниша, зажатая между спальней и гостиной, в то время как остается много «нежилого» пространства, которое еще нужно как-то обыграть, или неуместный балкон в детской.
Семихатовой приходилось работать в квартирах, «где от входной двери шел четырехметровый коридор шириной 1,2 м: «Дверь отнимает еще метр, и не вместишь ни полочек, ни шкафа. И стояк. Что делать, если вы не танцор балета?» Кулеева вспоминает уникальный 13-метровый коридор и «гостиничное» расположение комнат.
Балконы: всё нельзя
Самой распространенной и одновременно незаконной перепланировкой комментаторы считают объединение балкона с комнатой. В панельных домах это запрещено, там балконы – важный элемент противопожарной безопасности (на балконе человек может дождаться спасения). Тем не менее люди пытаются сделать что-то сами, и невозможно проконтролировать, какие материалы использованы, насколько они горючие, какие получаются теплопотери в масштабах большого дома. Некоторые собственники при выполнении таких работ демонтируют часть наружной стены дома или переносят на балконы батареи, что тоже запрещено, дополняет Литинецкая.
Как и в старое советское время, граждане продолжают хранить на балконах свой скарб. «Например, в ЖК «Западное Кунцево» сделаны изящные балконы-эркеры с остеклением от пола до потолка. Но дом выглядит как захламленный аквариум! Хотя на таком балконе хорошо бы поставить два кресла, маленький столик, пальму – и любоваться на красивый двор», – сетует Семихатова. Но когда в квартире появляется кладовка, куда можно сложить вещи, стремление объединить балкон с комнатой становится совсем уж неудержимым. В ответ некоторые застройщики вообще исключают балконы из проекта, но в этом случае они берут на себя обязательства по противопожарной безопасности – например, предусматривают шланги в коридорах, которые дотягиваются до любой квартиры. Правда, таких примеров на рынке немного, дизайнер отмечает некоторые проекты компаний ПИК, «Крост» и MR Group – например, в 44-этажном МФК «Пресня-сити».
Кухня без окон и проходная спальня
Главный недостаток евроквартир – это кухня без окон. «Чаще всего она расположена в дальней, самой темной части помещения», – говорит Брызгалов. «У меня был такой проект в Красногорске – новый дом, большая квартира, 90 кв. м. Папа, мама, двое детей. Мы там долго пытались придать смысл 10-метровой ванной и обыграть кухню, которая оказывалась в глубине и в темноте. Сидеть на темной кухне не слишком приятно. Люди хотели устроить фальшокно с подсветкой, но сговорились на картине. Дизайном здесь особо не поможешь», – вспоминает Семихатова.
Любопытно, что гораздо лучше получается, когда под формат евро переделывается старая типовая советская квартира. «Там можно просто сместить стены – и получится маленькая кухонька с окошком и комната, где все собираются. Два окна и много света», – считает дизайнер.
Следующий спорный «евромомент» – кое-кто из обитателей квартиры, а, как правило, это родители, оказываются в проходной комнате. «Евроформат – это новшество для российского рынка, и значительная часть покупателей не имеет опыта проживания в таких квартирах», – комментирует Игнахин. Поэтому клиенты, которым студийный формат кухонной зоны и гостиной не пришелся по вкусу, возводят перегородку, покупают подъемные кровати-шкафы, кровати-диваны, чтобы все-таки гостиная не походила на спальню.
В студиях жильцы обычно стремятся расширить жилое пространство самыми разными способами – покушаются на те же балконы, выносят кухонную зону в прихожую, устанавливают душевые кабины вместо ванны. «Европланировки предполагают рационализацию пространства, доведенную до абсолюта», – формулирует Кузнецова, так что борьба идет за каждый сантиметр.
Из кладовки – кабинет
Неоднозначная ситуация с кладовыми, гардеробными и дополнительными санузлами. Часть покупателей довольна «подсобками», а часть старается все разломать и построить заново что-то другое. Подсобных помещений, как правило, не хватает покупателям комфорт-класса, и если они есть, то их используют по назначению. Более того, Брызгалов считает, что на эти помещения есть прямой запрос целевой аудитории – от молодых семей с детьми. «Даже в небольших квартирах клиенты обычно не избавляются от этих опций, потому что хорошо обустроенные «технический» уголок или гардеробная не отбирают, а, наоборот, сохраняют жилое пространство и, кстати, деньги, так как большой шкаф по индивидуальному заказу в квартиру может оказаться недешевым удовольствием», – делится наблюдениями Игнахин. Более того, если размеры квартиры позволяют, но планировка изначально не подразумевала подсобных помещений, клиенты стремятся их создать.
Пытаются добавить и санузлы. «Часто люди в домах П44Т и их производных просят запихать унитаз в ванную и затолкать раковину в туалет. Чтобы папа мог утром умыться-побриться и уйти на работу, пока дети занимают ванную», – приводит примеры Семихатова.
Иное дело – жилье классом повыше, где пространства предостаточно, а вот уединиться хозяевам, оказывается, негде. Дизайнер вспоминает клиентку – молодую маму троих детей, которая писала диссертацию. В большой квартире она сделала кабинет из кладовки и санузла, заявив, что ей нужна не постирочная, а уголок, где бы ее никто не трогал. Был клиент, который из гардеробной «кишки» (4 х 1,2 м) тоже устроил себе кабинет. Это была самая темная и дальняя часть без окон, но с вентиляцией. А сама квартира огромная – 150 кв. м с гигантскими остекленными лоджиями. Однако овальные комнаты не позволяли хозяину где-то еще спрятаться от домашних.
Окна как стимул к переделке
К перекраиванию пространства подталкивает увеличенное число окон и панорамный принцип остекления во многих современных проектах. Так, в комнате с панорамными окнами при помощи стеклянных перегородок устраивается нечто наподобие лоджии, замечает Кузнецова. Если в большой кухне-гостиной или спальне два окна, такие помещения спокойно разделяются на два. В угловых квартирах оконных проемов еще больше. «Подобные квартиры мы называем трансформерами – при необходимости можно сделать дополнительную комнату», – комментирует Игнахин.
Многокомнатная мечта
Довольно часто застройщики сообщают о том, что проектом предусматривается объединение соседних квартир. Такая опция действительно востребована у части покупателей, особенно в комфорт-классе. Она годится тем, кто не может подобрать подходящий вариант многокомнатной квартиры – по данным Est-a-Tet, их предлагают всего семь жилых комплексов массового сегмента в Москве, это 0,2% от всего предложения.
Объединяют квартиры покупатели, которые желают жить просторнее. Как объясняет Литинецкая, в массовом сегменте средняя площадь трехкомнатной квартиры составляет 83,7 кв. м, однокомнатной – 39,9 кв. м. Итого – 123,6 кв. м. Средняя площадь четырехкомнатной квартиры – 109,8 кв. м. Разница – почти 14 кв. м, или целая комната, что весьма существенно. К тому же в объединенном варианте уже гарантированно будет несколько санузлов, что не всегда встречается в комфорт-классе. Да и вообще может получиться интересный вариант – с дополнительным кабинетом из кухни, видами на разные стороны. А из соседних торцевых 1–2-комнатных квартир формируется целый блок с общим тамбуром.
Но не все эксперты согласны с тем, что объединение квартир пользуется спросом. Прежде всего, это затратно: две небольшие квартиры вместо одной большой всегда обходятся клиенту дороже и за счет дополнительной площади, и, как уточняет Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group, за счет того, что 1 кв. м в условной однокомнатной квартире на 10–15% дороже, чем в соседней четырехкомнатной.
Брызгалов считает, что объединение квартир было актуально до 2008 г., когда был запрос на большие квартиры, но рынок не мог их предложить. Тем не менее эта опция предлагается в жилых комплексах «Кварталы 21/19», «Румянцево-парк», «Кутузовский 12», ЖК «Маяк», в лофт-проектах Loftec и Kleinhouse. У ГК МИЦ в сегменте масс-маркета такой опции нет, но разработан специальный продукт бизнес-класса, который, по словам Усманова, выйдет на рынок в начале лета.
Все впритык
Среди тех, кто обращается к дизайнерам, довольно много покупателей массового жилья, у которых просто нет другого выхода. У них все впритык – и финансы, и метры. И, как правило, ипотека, двое-трое детей и нужно как-то исправлять довольно маленькое пространство, комментирует Семихатова. Эту категорию покупателей затраты на перепланировку могут остановить, хотя на фоне ремонта, который стоит от 1 млн до 3 млн, она выглядит не так уж дорого. За 20 000–50 000 руб. можно снести стены и вывезти мусор. Построить стены заново – примерно столько же. Оформление перепланировки – 150 000–300 000 руб. Гонорар дизайнеру – от 1000 до 5000 руб. за 1 кв. м.
Чтобы сэкономить деньги, готовиться к перепланировкам нужно заранее; если бы покупатели и девелоперы консультировались у дизайнеров до проектирования и покупки квартиры, то первым было бы легче, а вторые могли бы делать более качественные проекты, считает Семихатова. Кулеева согласна с коллегой: «Мы ломаем за деньги, вновь возводим за деньги, да и часто материал приходится покупать новый». А чтобы посчитать, сколько потребуется того же кирпича для перегородок, стоило бы привлекать владельцев хотя бы на стадии их проектирования – такова, например, европейская практика.
Но на этапе строительства заниматься перепланировками не получается, так как застройщикам придется вносить изменения в рабочую документацию всего дома, менять проектную декларацию и все это заново согласовывать. Такое возможно только в элитном сегменте, а в комфорт-классе на это никто не пойдет, считают эксперты.
Пока же умные застройщики предусмотрительно делают в несущих стенах проемы и изучают пожелания покупателей относительно планировок с помощью опросов.