Вопросы про налоги и налоговый вычет

Сообщение **Shuran** » 16 сен 2015, 13:13

ВНИМАНИЕ! Прежде чем задавать вопрос о налоговом вычете (как при покупке, так и при продаже жилья), НЕОБХОДИМО ознакомиться со статьями 217.1 и 220 НК РФ.
зы все вопросы про неполную сумму в договоре идут на снос

norka · Сообщение **norka** » 09 дек 2015, 20:47

Shuranдык я про первую хату грю
у Вас уже поезд ушел, квартира на жену, она вычетом воспользовалась, хата продана, муж не при делах.

Вычетом пользовалась жена по другому объекту, раньше, поэтому и не может искомые 200 000 пустить на взаимозачет, а муж этим правом не пользовался, и, поскольку , продаваемая сейчас квартира покупалась в браке, а значит и в совместной собственности, хотелось бы именно по ней, использовать вычет мужа, вот только не понятно как .

Сообщение **Shuran** » 09 дек 2015, 21:57

повторяю: в доках (при покупке) на проданную хату мужа нет, все, не получит он по ней никакого вычета. был бы вписан - получил

фишка · Сообщение **фишка** » 14 дек 2015, 10:46

Попробовала вникнуть в НК с изменениями..

В общем, если обобщить, налог на квартиры, приобретенные с 01.01.2016 года будет исчисляться по схеме: кадастровая стоимость×0,7% - произведенные расходы×13% ИЛИ кадастровая стоимость×0,7-1млн.руб×13%.
В таком случае для инвесторов он особой нагрузки пока не несёт, поскольку доходность редко превышает 30%.

Sanchess · Сообщение **Sanchess** » 14 дек 2015, 11:57

фишкаПопробовала вникнуть в НК с изменениями..
В общем, если обобщить, налог на квартиры, приобретенные с 01.01.2016 года будет исчисляться по схеме: кадастровая стоимость×0,7% - произведенные расходы×13% ИЛИ кадастровая стоимость×0,7-1млн.руб×13%.
В таком случае для инвесторов он особой нагрузки пока не несёт, поскольку доходность редко превышает 30%.

Налог составит [кадастровая стоимость *0,7-произведенные расходы]*13% ИЛИ [кадастровая стоимость *0,7-1млн]*13%
Зы. Многое будет зависеть от кадастровой стоимости.

фишка · Сообщение **фишка** » 14 дек 2015, 13:30

Да, но вроде не сильно завышают пока.
Вот по Самолёту у меня 2550 по кадастровой, на однокомнатную, по состоянию на 1 октября 2015 года.
Вопрос как часто переоценку кадастрой стоимости делают...

Вроде в НК указано, что стоимость берётся та, что была 1 января того года, когда недвижимость была продана.

Сообщение **Shuran** » 14 дек 2015, 13:41

фишка Вопрос как часто переоценку кадастрой стоимости делают...

емнип, раз в 2 года по закону, на практике, наверное, может отличаться

фишка · Сообщение **фишка** » 14 дек 2015, 14:00

Тогда суперо!

Если не примут какой-нить новый закон про ежемесячную переоценку...!))

Sanchess · Сообщение **Sanchess** » 14 дек 2015, 14:31

Тут палка о двух концах: в данной ситуации может быть и хорошо, а если вам впаяют по "завышенной", тогда боюсь только прямая дорога в суд через независимую оценку.

Golden fleece

фишка Попробовала вникнуть в НК с изменениями..
В общем, если обобщить, налог на квартиры, приобретенные с 01.01.2016 года будет исчисляться по схеме: кадастровая стоимость×0,7% - произведенные расходы×13% ИЛИ кадастровая стоимость×0,7-1млн.руб×13%.
В таком случае для инвесторов он особой нагрузки пока не несёт, поскольку доходность редко превышает 30%.

Не спешим ли с выводами?

Имхо, не всё так просто и тем более спорен посыл про доходность в 30%, как о какой-то отправной точке для начисления НДФЛ.
По моим беглым прикидкам, при условии цена продажи=цене по кадастру (как будет по факту опускаем покамест), то вся часть дохи, которая будет выше 42,85% попадает под НДФЛ. Понятно, что 42,85% на инвесте, к примеру до 1,5 лет (какая нить мега резвая панель с СОСом через 1,5 года) -– это в нынешних условиях счастливый и редкий случай, а если выход из инвеста с СОС ожидается, через 2,5-3 года, как чаще всего в текущих раскладах? Получается доха в 42,85/2,5-3 = 17,14%-14,28% годовых… не так уж и много, правда?
Т.о. покупая хатку на котле за 10млн (ровное число для наглядности) и продав её на СОСе через три года за 16 млн.(+60% за три года – условно желаемая доха), уплатим налог в 156 000р.
Допустим, кадастровая равна цене продажи, 16млн*70% = 11,2 млн – вычет произведенных 10 млн. расходов = 1,2 млн.рублей налогооблагаемая база *13%НДФЛ = 156 000 рублей налога подлежащего уплате.
И другой пример, покупаем хатку за 5 лямов, продаем через 1,5 года с СОСом за 7 млн. Доха в 26,67% годовых. 7 млн.*70% =4,9млн-5 млн = налогооблагаемой базы нет, НДФЛ = 0.
Из этого, прихожу к выводу, что инвест необходимо будет выбирать ещё тщательнее (хотя куда уж тщательнее

), а самое главное, рулить для инвеста с точки зрения потенциального налогообложения будут именно проекты (если ориентируемся на выход с СОС и ожидаемой годовой дохи не менее 20%) со сроком от котлована до продажи с СОС не более 25-26 мес, всё что будет выше этого срока с сохранением дохи в 20% годовых, так или иначе попадает под обложение НДФЛ. Жмут истощавшего инвестора со всех сторон

З.ы. надо понимать, что описанные сценарии выше подходят онли для случаев с СОСом, т.к. при переуступе ДДУ кадастровая стоимость отсутствует, как таковая и тут всё по старинке.
З.ы2. если где-то намудрил с расчётом, то поправьте плиз, ибо писал-считал быстро

Сообщение **Shuran** » 15 дек 2015, 21:27

расчеты верны вроде, есть один прикол, из текста закона я вижу, что продавать оч желательно будет в том же году, когда хата на кадастр встала, (обычно сос в этом же году), ибо:
5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются. https://base.consultant.ru/cons/cgi/onli ... W;n=171490
зы у мну ща в инвестобъекте кадастровая стоимость в эконом-сегменте ближнего пдмск 32% от рынка, ангелово где-то 50% от рынка, а вот кадастр по вторичке у родителей - панель в митино превышает рынок на 10%...

зы любопытно, ща пробил еще раз ангелово, 2 нед назад кад. стоимость увеличилась на 4,7%, бдят потихоньку:)

фишка · Сообщение **фишка** » 15 дек 2015, 21:49

Golden fleece т.к. при переуступе ДДУ кадастровая стоимость отсутствует

Почему отсутствует?
На момент переуступки квартира может стоять на кадастровом учёте..
Пример-тот же Самолёт, квартиры на кадаст.учёте уже с октября.

Сообщение **Shuran** » 15 дек 2015, 21:57

фишка, и что? статью в моем посте выше не прочитали?

фишка · Сообщение **фишка** » 15 дек 2015, 22:07

Да, прочитала, но а если переуступка в январе зарегистрируется?

Отправлено спустя 5 минут 2 секунды:
Кажется, мне начинают нравиться ЖСК и Преды...

Golden fleece

Shuran есть один прикол, из текста закона я вижу, что продавать оч желательно будет в том же году, когда хата на кадастр встала, (обычно сос в этом же году), ибо:
5. В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются.
зы у мну ща в инвестобъекте кадастровая стоимость в эконом-сегменте ближнего пдмск 32% от рынка, ангелово где-то 50% от рынка, а вот кадастр по вторичке у родителей - панель в митино превышает рынок на 10%...
зы любопытно, ща пробил еще раз ангелово, 2 нед назад кад. стоимость увеличилась на 4,7%, бдят потихоньку:)

А если хата на кадастр встала в декабре одного года, а СОС уже в январе-феврале следующего, то получается, если читать в лоб - не применяется, да и чисто физически продать не успеешь в тот же год. Тут какой-то казус возникает… ибо получается, что здесь теряется принцип равного права, имхо.
з.ы. ты и митино пробей, вдруг и там уже другие цифири Юберу на радость

32% от рынка… это от хотелок или от реальных сделок, мож они так рынок в полях оценивают, в 32% от хотелок циана

, сам же гришь, что бдят

фишка · Сообщение **фишка** » 15 дек 2015, 23:30

Тогда получается, что кадастровый паспорт с печатью надо заказывать каждый январь?
В течение года и к моменту подачи декларации кад.стоимость может измениться.
Они будут смотреть, какая была стоимость в прошлом январе?