Вопросы про налоги и налоговый вычет

Сообщение **Shuran** » 16 сен 2015, 13:13

ВНИМАНИЕ! Прежде чем задавать вопрос о налоговом вычете (как при покупке, так и при продаже жилья), НЕОБХОДИМО ознакомиться со статьями 217.1 и 220 НК РФ.
зы все вопросы про неполную сумму в договоре идут на снос

Snelius2015 · Сообщение **Snelius2015** » 11 ноя 2015, 15:52

Всем, привет. Посоветуйте плиз, правильно ли я понимаю следующую ситуацию с налогами в ЖСК.
Предположим:
В 01.11.2012 г ФЛ купило квартиру через ЖСК (например у СУ-155) за 2.000.000 и получило справку о полностью выплаченном пае.
В 01.11.2014 г. дом ввели в эксплуатацию
В 02.11.2015 г. (через 3 года после покупки) ФЛ продало свою квартиру за 3.000.000 через «соглашение о смене пайщика», при этом собственность не оформлялась.

Далее, согласно ГК РФ Статья 218 пункт 4 :
4. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

И согласно НК РФ статья 217 пункт 17.1:
17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Получается то, что имущество находилось в собственности более 3 лет, обязанности в уплате налога с разницы стоимости в 1.000.000 не возникает и подавать 3-НДФЛ не требуется. Так ли это?

Бо_ · Сообщение **Бо_** » 11 ноя 2015, 16:08

Snelius2015В 02.11.2015 г. ФЛ продало свою квартиру через «соглашение о смене пайщика»

после того как

Snelius2015 В 01.11.2014 г. дом ввели в эксплуатацию

Snelius2015собственность не оформлялась.

, однако

Snelius2015имущество находилось в собственности более 3 лет

Как это, Snelius2015?!

Snelius2015 · Сообщение **Snelius2015** » 11 ноя 2015, 16:30

При ЖСК, после введения дома в эксплуатацию есть возможность делать переуступку.
Тут имеется ввиду то, что собственность не регистрировалась, но право собственности возникло в момент выплаты пая.

test · Сообщение **test** » 11 ноя 2015, 16:38

Snelius2015Тут имеется ввиду то, что собственность не регистрировалась, но право собственности возникло в момент выплаты пая.

Регистрация права собственности - в ФРС. Если нет регистрации - нет и собственности.

Snelius2015 · Сообщение **Snelius2015** » 11 ноя 2015, 17:31

test Регистрация права собственности - в ФРС. Если нет регистрации - нет и собственности.

Я как бы это не отрицаю и уверен что налоговая с вероятностью 99.99% тоже это скажет. Но тогда в чем смысл ГК РФ Статья 218 пункт 4? В инете встречал комментарии, что это пункт работает для настоящих ЖСК, которые существовали еще до 2000г, а вот по «современными» никакой информации нет.

Сосед из Эдема

Snelius2015 вот по «современными» никакой информации нет.

Есть.
3. Статья 8.1 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Едином государственном реестре юридических лиц и т.д.
Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ). При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.
Иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на указанное имущество может быть установлен только законом. Например, вне зависимости от осуществления соответствующей государственной регистрации право переходит в случаях универсального правопреемства (статьи 58, 1110 ГК РФ), в случае полного внесения членом соответствующего кооператива его паевого взноса за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное кооперативом этому лицу (пункт 4 статьи 218 ГК РФ).
Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25.
Это касается любых указанных кооперативов, как "новых", так и "старых". Налоговая может пытаться утверждать, что под видом организации ЖСК имело место долевое строительство, но это не так просто доказать.
Ситуация вообще новая, потому малопредсказуемая. Возникновение права собственности на объект до физического возникновения самого объекта тоже вопрос сильно дискуссионный. Не подавать 3-НДФЛ рискованно, т.к. сделка может всплыть потом, а может и не всплыть, если не было регистрации в ФРС. В качестве альтернативы можно подать 3-НДФЛ и заявить вычет 100% доходы по основаниям нахождения в собственности более 3 лет. Или сначала заявить доход без вычета, заплатить налог, а потом заявить вычет и налог к возврату. Оценивайте свои риски и и принимайте решение.

Александр Васильевич

https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request
Тут можно посмотреть кадастровую стоимость квартиры

Vasya · Сообщение **Vasya** » 26 ноя 2015, 12:12

Друзья, подскажите! При покупке по ЖСК я внес 1,8 млн, как паевой взнос и 0.2, как вступительный. Оба платежа прописаны в Договоре.
Какова стоимость квартиры для налоговой?
Продавая её, например за 3.0 - мой навар для 13% налога составит 1.0 или 1.2 млн?

test · Сообщение **test** » 26 ноя 2015, 13:57

VasyaДрузья, подскажите! При покупке по ЖСК я внес 1,8 млн, как паевой взнос и 0.2, как вступительный. Оба платежа прописаны в Договоре.
Какова стоимость квартиры для налоговой?

Зависит от Вашей налоговой. Обычно 1,8.

vitaly · Сообщение **vitaly** » 26 ноя 2015, 15:46

testЗависит от Вашей налоговой. Обычно 1,8.

Что значит "зависит от налоговой" и "обычно"?
Гражданин признается членом ЖСК с момента уплаты вступительного взноса. Член ЖСК уплачивет паевые взносы. Сумму доходов можно уменьшить на сумму подтвержденных документально расходов, связанных с приобретение недвижимости. Т.е. если есть все документы об оплате, то Доход для налогообл.=Сумма от продажи - (вступительный взнос + паевой взнос).

test · Сообщение **test** » 26 ноя 2015, 18:10

vitaly (вступительный взнос + паевой взнос).

В ФНС какое то "своё" понимание НК.

leontina · Сообщение **leontina** » 08 дек 2015, 08:19

Что-то я туплю - при продаже квартиры, бывшей в собственности более 3х лет, ндфл3 можно вообще не подавать? Или же всё равно подавать, с нулевым исчисленным налогом?
По аналогии с машиной, подавать вроде не надо, но всё же?

Gena · Сообщение **Gena** » 08 дек 2015, 11:57

leontinaЧто-то я туплю - при продаже квартиры, бывшей в собственности более 3х лет, ндфл3 можно вообще не подавать? Или же всё равно подавать, с нулевым исчисленным налогом?
По аналогии с машиной, подавать вроде не надо, но всё же?

Можно не подавать.

Сообщение **Shuran** » 08 дек 2015, 14:16

После Нового года кадастр сделает беднее не только тех, кто владеет квартирами, но и тех, кто решит их продать. Если разница между суммами покупки и продажи жилья окажется маленькой, налог будут считать от его кадастровой стоимости. А чтобы продать недвижимость без уплаты налога, придется ждать пять лет.
Подробнее: https://kommersant.ru/doc/2861418
зы разжеваны изменения налогообложения с НГ

Gena · Сообщение **Gena** » 08 дек 2015, 14:51

"Системный инвестор" из вышеприведенной статьи - большой профессионал, ему вычет в 1 млн предоставляется раз в жизни.

А вообще мне даже после этой статьи не понятно, при продаже ранее 3 лет квартиры, оформленной в собственность до 1.01.16, ведь тоже действует правило, что налогооблагаемая база не может быть менее 70% кадастровой стоимости?
Запутала в этой связи фраза: "То есть при сделках, где право собственности будет оформляться после 1 января 2016 года, при последующей перепродаже уже будет учитываться 70% кадастровой стоимости".