ЖК Большая Академическая 85, 3-й Нижнелихоборский пр , 1, ГК ПИК

[Shuran]

Начались продажи квартир в корпусах 3.1–3.4 «Большой Академической 85».
https://www.pik.ru/news/73280

[ЖученкоДмитрий]

старт продаж в новых корпусах 3.5 и 3.6.
https://www.pik.ru/news/73315
апартаменты, как ни странно (все остальные (предыдущие очереди) дома жилые)
цены от 5,4 на студии (с тем же сроком сдачи в жилых домах от 7,2)
наверное, с такой разницей в цене неплохая скидка за статус апартаментов

[Shuran]

наверное, с такой разницей в цене неплохая скидка за статус апартаментов

скорее, это так последние жилые корпуса подросли в цене за 2 мес, а на апарты ща ставка аж 11% и она с субсидией и доплатой до 9%

[Stetik]

Приветствую. Наблюдаю за этим комплексом давно. Вижу что сложилась интересная ситуация , какой то космический разрыв по стоимости апарты-квартиры. Особенно учитывая что они находятся по сути в одном здании. Например https://www.pik.ru/flat/924938 - стоит 9 986 000 руб , ( если промокод на 2 проц сработает , будет еще меньше ) . +- аналогичная квартира напротив https://www.pik.ru/flat/887197?benefitId=165965 - 15 500 000 руб . разница в цене грубо говоря половина . не кажется ли вам тут апарты недооцененными? да , согласен , статус , все дела . но тут риска что с ними что либо будет , 0 . т.к все они идут в одном комплексе.

Был на местности , для жизни треш конечно , окружен со всех сторон магистралями и жд-шкой , НО , локация вплане транспорта , просто Шик! , до центра на метро 15 минут.
Под аренду просто великолепно , на перепродажу кмк тоже. Студии смотрю подвыгребли , они были по 5.5 сейчас все от 6 млн грубо . а вот евро2 евро3 , топучатся на месте уже больше чем полгода.
Если б на них были ипотека 6-8 проц , я б даже не думал конечн о , ну а так

у кого какие мысли?

з.ы. если брать конечно нынешние ставки , и смотреть что мы на 2 года можем закинуть , грубо под 13-14 проц. эти же деньги , то наверное много мы и не выиграем . Но смотрю что все таки комплекс чуть по чуть да выкупают , и предложения все меньше и меньше

[Stetik]

Если б на них были ипотека 6-8 проц , я б даже не думал конечн о , ну а так

у кого какие мысли?

з.ы. если брать конечно нынешние ставки , и смотреть что мы на 2 года можем закинуть , грубо под 13-14 проц. эти же деньги , то наверное много мы и не выиграем . Но смотрю что все таки комплекс чуть по чуть да выкупают , и предложения все меньше и меньше

ну вы ж облигационер, на 2-2,5г в А-грейде можно и 17-18% щас зафиксировать (интерлизинг 06, брусника, сэтл - это сходу, про ульяну с 17 на размесе на 5 лет ваще молчу), сложно поверить в рост на треть к ключам щас, особенно, если падение на 10% заложить, хотя дисконт мощный, факт, но если прям надо для диверса/на пенсию в аренду еще бетона (вроде у вас 2-3 апартов в аренду уже есть), то я бы продолжал пока сидеть за заборе: уже куча прогнозов, что на конец года ключ не 11-12, а 12-14, т.е. продажи апартов будут тухлить, а цены, как минимум, не расти...ну и окна во двор надо, у вас на жд прям, + 300 тыр всего https://www.pik.ru/flat/924823

[Stetik]

ну вы ж облигационер, на 2-2,5г в А-грейде можно и 17-18% щас зафиксировать (интерлизинг 06, брусника, сэтл - это сходу, про ульяну с 17 на размесе на 5 лет ваще молчу), сложно поверить в рост на треть к ключам щас, особенно, если падение на 10% заложить, хотя дисконт мощный, факт, но если прям надо для диверса/на пенсию в аренду еще бетона (вроде у вас 2-3 апартов в аренду уже есть), то я бы продолжал пока сидеть за заборе: уже куча прогнозов, что на конец года ключ не 11-12, 12-14, т.е. продажи апартов будут тухлить, а цены, как минимум, не расти...ну и окна во двор надо, у вас на жд прям, + 300 тыр всего https://www.pik.ru/flat/924823

Благодарю , доху 14 проц я брал из расчета что это уже с учетом вычтенного налога. Да сейчас в облигах можно иметь очень хоршую доходность на длинном горизонте , но бетон для деверса и спокойного сна все же тоже нужен , сильно обжег меня рынок бумаг в эти года.
Насчет забора спс , принял к сведению , так и планировал делать , лето посидеть , посмотреть что к чему , но боюсь как бы предложение не вымылось ликвидное )) , самое интересное что людей даже не тормозит высокая ставка , апарты неплохо продается почти везде , я каждый день мониторю рынок. Некоторые проекты просто цены выросли неадекватно

[Stetik]

Апдейт спустя месяц
Цена на объекты которые отслеживаю , апарты евро3 , выросли от 1 до 2.5 проц , в зависимости от расположения.
Аналогичная хата евро3 , сразу Пик подтянул в цене на 5 процентов .
Видимо хотят до 1 июля выжать максимум.

[Stetik]

на апарты пик увеличил рассрочку , было раньше ПВ 20 проц и 3 месяца рассрочки . теперь еще добавили варик ПВ 30 проц и 6 месяцев рассрочки.
Ценники относительно конца апреля выросли на лоты которые смотрю в среднем на 5-6 проц . было выше, это еще недавно произошел откат по ценам на процента 3 где то. Смотрим дальше)
Потихоньку некоторые объекты что мониторю уходят . в среднем по 1-2 шт в месяц

[Stetik]

апдейт спустя пару месяцев , заметил что на прошлой неделе активно прошло бронирование апартов , которые отслеживаю , е3 - 46 кв.м , и е4 - 83 кв.м .
в корпусе 3.6 - ушли в бронь 5 штук е3 , средней стоимостью 10.2 млн
в корпусе 3.5 - ушли в бронь все 5 штук е4 , они все грубо по 15 млн .

есть ощущение что это все забронил один покупатель , т.к. +- в один день все было , ( если я все правильно помню по отслеживанию )

Предложение потиху все вымывается и вымывается , цена особо не растет , но и не падает последние 5 месяцев.

На днях там неплохую площадку открыли для детей - https://www.m24.ru/videos/gorod/27082024/720399

[Iraborn]

Stetik, добрый день! Вы решились приобрести апарт здесь? Не выходит этот жк у меня из головы. Смотрю на студию-апартамент с момента старта, но держит депозит

[Stetik]

Вы решились приобрести апарт здесь? Не выходит этот жк у меня из головы. Смотрю на студию-апартамент с момента старта, но держит депозит

Пока еще в раздумьях, отслеживаю постоянно , считаю апарты тут е3 и е4 , выглядят по цене привлекательно , но пока сижу на депо + облиги , а предложение плавно вымывается
Студии и однухи - кмк нет смысла тут брать , ценник на них не интересный .

[ЖученкоДмитрий]

В квартале «Большая Академическая 85» появится свой бульвар
Большой пешеходный бульвар станет центром отдыха и встреч для всех жителей квартала.



Тут появятся пространства для досуга разных категорий жителей.

— Для мам, которые выходят на прогулку с коляской, — места для отдыха в приятной тени.

— Для детей — интерактивная среда, поле для мини-футбола, игровые и спортивные площадки.

— Взрослым понравится солнечная лужайка для йоги и места для работы на свежем воздухе.

— А также здесь появятся дорожки для пробежек, площадка для воркаута, бульвар для прогулок и цветущий сад.



Полежать с книгой на траве, погулять с ребёнком, устроить пикник или заняться спортом теперь можно будет рядом с домом
https://www.pik.ru/news/73611

зы ога, полежать на траве, где раньше автокомбинат был, если тока в костюме химзащиты

[goldi]

Уважаемые форумчане, нужен совет.

Есть бронь в проект Большая академическая 85, е4 83 метра, цена 16,4 м, с рассрочкой на 6 мес. Сдача проекта июнь 26.
Цель: сдача в аренду с последующей продажей, когда ключ опустится.

Плюсы:
-Транспортная доступность и близость к центру за такие деньги ( аналогов не нашёл).
-приятная территория к окончанию проекта ( пеший бульвар, площадка локал плей)
-отделка
-налог 0.5%
-маленькое количество е4 в проекте

Минусы:
-2 окна выходят на хорду, как раз на уровень дороги ( кухня гостиная и одна спальня)
-площадь для большой семьи, хотя место самого ЖК, на мой взгляд, совсем не семейное.
-низкая ликвидность из-за вида и статуса аппаратов

На ключах вижу около 20.5 млн, что примерно соответствует дохе депозита по текущим ставкам.

Если сдавать потом, доходность будет примерно на уровне 6.5-7%.

Есть ли смысл входить сейчас в проект? И насколько ожидание цены на ключах реально?

[Arendator]

На ключах вижу около 20.5 млн, что примерно соответствует дохе депозита по текущим ставкам.

Шестнадцать за е4 в доступности к метро и через ~1,5 года выглядит привлекательно, на первый взгляд. Но если присмотреться внимательнее. Доходность (чистая), если по текущим ставкам, к июню 26 поднимет депо близко к 21,5 млн.р, а с ожидаемой вами дохи на ключах еще ндфл не забудьте посчитать, плюс стоимость упаковки квартиры для сдачи в аренду, если решитесь сдавать. С учетом этих вводных, вам станет понятнее, что выгоднее. Плюс это апартаменты.... не клеится с четырешкой и семейной историей в промзоне, как для аренды, так и для быстрой продажи. Мне лично, не нравится, а вам решать. Ну в минус, в любом случае, вроде не должны уйти в этом варианте:)

[ilyako]

Уважаемые форумчане, нужен совет.

Есть бронь в проект Большая академическая 85, е4 83 метра, цена 16,4 м, с рассрочкой на 6 мес. Сдача проекта июнь 26.
Цель: сдача в аренду с последующей продажей, когда ключ опустится.

Плюсы:
-Транспортная доступность и близость к центру за такие деньги ( аналогов не нашёл).
-приятная территория к окончанию проекта ( пеший бульвар, площадка локал плей)
-отделка
-налог 0.5%
-маленькое количество е4 в проекте

Минусы:
-2 окна выходят на хорду, как раз на уровень дороги ( кухня гостиная и одна спальня)
-площадь для большой семьи, хотя место самого ЖК, на мой взгляд, совсем не семейное.
-низкая ликвидность из-за вида и статуса аппаратов

На ключах вижу около 20.5 млн, что примерно соответствует дохе депозита по текущим ставкам.

Если сдавать потом, доходность будет примерно на уровне 6.5-7%.

Есть ли смысл входить сейчас в проект? И насколько ожидание цены на ключах реально?

Кажется, что при наличии такой суммы, проще сидеть в депозите, чем в апартаментах, допустим, налог поднимут на них или выяснится, что апартаменты там не на землях под гостиницы.