Посоветуйте, как действовать в моей ситуации? (кроме выбора для себя)

[Jere]

в теме обязательно писать свои мысли о предмете обсуждения, одни вопросы без своих мыслей - снос/отклонение в премодерации для новичков. если обсуждаем инвест, пишем вход и планируемый выход с обоснованием, тут не справочное бюро, а обсуждение мыслей
обсуждение одного жк - в тему этого жк

[Arendator]

разумеется, это не для широких масс, которые тока попроще могут, это нишевый вариант реализации льготки с большим лимитом, чтобы она себя окупала и чуток еще оставалось сверху, тут компетенции нужны для принятия решения без соскока с темы по-быстрому)

[Риса]

Всем доброго дня.
Посоветуйте, пожалуйста.
Апартаменты Город Daily или Измайловский парк.
Студия. Цена около 6 млн.
Выбор обусловлен сдачей в этом году. Будет ипотека, нужно будет ее отдавать арендой, чем скорее заселение тем легче. И в целом нет уверенности ждать сдачи в 2025, когда сдаются большинство ЖК. Ощущаю слишком большие риски для стройки (в такое неспокойное время живем). Для сдачи и ипотеки тоже, но тут хотя бы апарты будут готовые.

Склоняюсь к Измайловскому парку.
Плюсы:
лучше транспортная доступность. МЦК + метро. Дэйли подальше от центра.
чистовая отделка. У Дэйли предчистовая.
выглядит приятнее, пишут бизнес-класс.
Минусы тоже есть.
Измайловский среди каких-то гаражей-складов. Дэйли посреди жилой застройки, рядом парк.
В Измайловском меньше площадь апартов за ту же цену.
В Измайловском можно сдавать через их управляющую, за комиссию. В целом для меня непонятный формат. Есть ли какие то подводные камни. Например, буду сдавать сама, не будут ли ставить палки в колеса или ограничивать по цене.

Есть еще третий вариант. Тринити-2. Тоже сдается в 2023. Большой минус - без отделки. Район плотно застраивается сейчас, да и в самом ЖК очень плотно понатыканы высоченные корпуса.
Или сидеть ровно и ждать (снижения цен? нет уверенности в этом).

[Риса]

Выбор обусловлен сдачей в этом году. Будет ипотека, нужно будет ее отдавать арендой, чем скорее заселение тем легче.

а в чем цимес покупки хоть? скока по ипотеке платить и пачом сдавать планируете? по апартам конская ипотека и формат сам по себе неликвид

Отправлено спустя 5 минут 3 секунды:

И в целом нет уверенности ждать сдачи в 2025, когда сдаются большинство ЖК. Ощущаю слишком большие риски для стройки (в такое неспокойное время живем).

а в чем уверенность есть тогда? что апарты будут расти в цене и доха этой затеи выше депо будет? где расчет?

[Риса]

а в чем цимес покупки хоть? скока по ипотеке платить и пачом сдавать планируете? по апартам конская ипотека и формат сам по себе неликвид

По Измайловскому парку УК обещает 53 тыс. аренду (помесячно), более реально думаю от 45.
Ипотечный платеж в немного меньшую сумму.
Расчет что % по ипотеке будет меньше чем процент реальной инфляции. В целом цель больше сохранить - свой первоначальный платеж. Даже если не так, останусь при своих.
Если взять стоимость апартов, то я думаю Измайловский на уровне Yes- Ботаническая, она в продаже от 10 млн. сейчас (Циан оценивает в 9).
У Город Дэйли экономика похуже будет, думаю.

[Риса]

Если взять стоимость апартов, то я думаю Измайловский на уровне Yes- Ботаническая, она в продаже от 10 млн. сейчас (Циан оценивает в 9).

жесть, с таким пониманием форум курить надо еще полгода, мож тогда станет понятно, что сравнивают сравнимое, на нашдомрф продано меньше половина изм парка, а ввод в конце года, ни о чем не грит? город дейли тож еле продается. расчет дохи не увидел, о чем тогда речь, лень щитать? если уж вы верите, что недвига всегда растет или в ней, типа, спокойнее сидеть, то недавно обсуждали студии в кузьминском лесу, но там ввод 25г, если настока не шарите в рынке и боитесь, что не построят, то депо под 9% лучше, чем эта ахинея с апартами в ипотеку 11% и нулевым ростом в ближ пару лет

[Риса]

если настока не шарите в рынке и боитесь, что не построят, то депо под 9% лучше, чем эта ахинея с апартами в ипотеку 11% и нулевым ростом в ближ пару лет

В эскроу верю, но верю и в девальвацию тоже, на периоде пары лет. Как говорится, в кризисы лучше иметь инвалюту на руках и кредиты в рублях (собственно поэтому и смотрю на ипотеку).

По поводу несравнимости проектов - спасибо за отрезвляющий взгляд, буду думать.

[Риса]

Риса, ну вот щас ключевую ставку будут поднимать, на 1% в этом году - минимум имхо, знач и ставки по нельготной ипотеке на апарты тоже вырастут, а вялый спрос еще упадет, а на жилье есть льготка+ семейка, поэтому там со спросом до лета след года все хорошо и ценам падать тоже нет причин, тот же куз лес за 1,5 мес вырос с 4.4 до 4.8, но даже так он на порядок интереснее апартов. смарю по истории, у вас нездоровая тяга к апартам, а к юго-востоку "предубеждение", но тут надо считать, а не "думать". и разбираться самой хоть немного, для этого надо читать аналитику, как минимум
зы но совсем по уму, в недвигу смысла лезть нету уже - вы ж не заниматесь флиппингом/отделкой недооценки в циане, но если кроме недвиги, всего другого боитесь, то девацца некуда

[Риса]

Риса, ну вот щас ключевую ставку будут поднимать, на 1% в этом году - минимум имхо, знач и ставки по нельготной ипотеке на апарты тоже вырастут, а вялый спрос еще упадет, а на жилье есть льготка+ семейка, поэтому там со спросом до лета след года все хорошо и ценам падать тоже нет причин, тот же куз лес за 1,5 мес вырос с 4.4 до 4.8, но даже так он на порядок интереснее апартов.

Еще же отменить освобождение по НДС на продажу апартов хотят отменить. Тоже повлияет на спрос отрицательно. Хотя вроде бы это только новых проектов коснется, а не начатых до принятия закона.

смарю по истории, у вас нездоровая тяга к апартам, а к юго-востоку "предубеждение", но тут надо считать, а не "думать". и разбираться самой хоть немного, для этого надо читать аналитику, как минимум

Ну если бы была цель - перепродажа, то Кузьминский лес для меня без предубеждений совсем, согласна что удачный.
В аренде другое дело. Небольшой опыт имею, качество арендатора решает. А тяга к апартам- потому что цена ниже жилой.

зы но совсем по уму, в недвигу смысла лезть нету уже - вы ж не заниматесь флиппингом/отделкой недооценки в циане, но если кроме недвиги, всего другого боитесь, то девацца некуда

Совершенно согласна. Но вот видите по количеству ипотек в 2023, как люди в недвигу лезут, потому что больше некуда. Вы скажете, что в льготную, и будете правы, конечно.

[Риса]

В аренде другое дело. Небольшой опыт имею, качество арендатора решает.

ну про сигнальный,16 вы тоже видели, но чот в апарты тянет, не вижу рисков для сдачи студии, если неск раз летом пованивать мусоросортировкой будет

[Ishly]

Риса, выбор студий в апартах за 6 сейчас гораздо больше, хайвей например...

[Риса]

Риса, выбор студий в апартах за 6 сейчас гораздо больше, хайвей например...

Да, я про него знаю, и про Nice Loft рядом с ним видела. Крупные проекты, большая конкуренция, из-за этого не рассматривала тогда.
Ну вот Shuran считает, что апарты - это неликвид, и я начинаю убеждаться. Это второй сорт, в принципе. Если какой недострой-долгострой у застройщика случится, Собянин не будет спасать тех, кто их купил. Это жилье могут за счет бюджета вытащить.

[Shuran]

Собянин не будет спасать тех, кто их купил

какая жуть проблема апартов - тока в дорогой ипотеке, после сво новострой берут на 85% в ипотеку и 97% из нее - льготка, поэтому апарты в пролете по спросу. Если относиться к новострою с такими страхами, зачем ваще на него смареть

[Риса]

ну про сигнальный,16 вы тоже видели, но чот в апарты тянет, не вижу рисков для сдачи студии, если неск раз летом пованивать мусоросортировкой будет

Сигнальный сейчас не рассматриваю из-за той же причины - сдача в 2025.
По поводу апартов и ипотеки - ну я на долгую планирую покупку, и если меня ставка устроит, то какая разница по спросу. Ведь после сдачи все равно уже льготная ставка на первичку не будет действовать. А на вторичку еще непонятно, какие программы будут и будут ли. Вон уже заговорили что госбюджет надо резать на 10%.
Если первоначальная цена апратов меньше на миллион, чем квартиры, то уже разница льготной ставки и обычной практически нивелируется в платежах при сроке, на который я рассчитываю ее взять.
В любом случае апарты это второй сорт, и еще по другим причинам.

Посмотрела еще Пиковские стройки со скорыми сроками ввода. Более-менее подходит Волжский парк - ключи 1 кв 2024.
Студия 20м. с чистовой отделкой- 6,6 млн. + затраты на мебель, пусть 500 тыс.
аренда от 32-35 тыс.
Доходность 5,4-6%. Плюс среднее удорожание 4,5%, всего от 9%.
По удорожанию - сейчас готовые продаются в Волжском парке от 7.5 млн.

[Риса]

Волжский парк

Метро в пешей нету, ваще хз как туда добираться, как там про аренду можно думать, тем более, у вас по ювао предубеждение и контингент от кузлеса мало чем отличается. рано вам пока в недвигу лезть, ничего личного, читайте форум, куда спешить-то, понимания ноль пока и страхи неактуальные ток мешают. а кроме дохи вас еще ликвидность должна волновать не меньше. какой у вас ПВ по апартам вы упорно не пишете, если менее половины, то фиксить 11% на годы - это мрак

[bestann]

Подскажите, как действовать? Есть квартира в Котельниках, метро 8 минут пешком, почти все окна на лес, большая трехкомнатная, из которой можно сделать 4-комнатную (в одной комнате 2 окна) с совмещенной комнатой (некоторые делают не совмещенную, но тогда комнаты меньше становятся). Лоджии остеклила, утепляю, объединять с кухней и комнатой их не буду.
1. вариант. Ремонтировать её, продавать (много ли выиграю с ремонтом?), менять на жильё в другом районе внутри МКАД, но тут непонятно, сколько надо будет доплачивать.
2 вариант. Разделить на 2 квартиры (большая однокомнатная и двухкомнатная с одной проходной комнатой и кухней-гостиной) и сдавать. В первой квартире часть что справа. Большая кухня, большая комната, санузел с душем. Во второй квартире длинный коридор (правая часть наполовину будет в эту коридор выходить, наполовину в комнату 1 квартиры). Вообще кто-то снимает такое "искусственно разделенное" жильё? Я просто в этой теме видела, где хотели купить жильё, чтобы потом разделить на 2 квартиры и сдавать. Или такое актуально только для хороших районов?
3. вариант. Сдавать как одну большую квартиру, но наверно финансово нет смысла?

Есть также машиноместо. Снимают ли жильё с машиноместом в этом районе?

Какие вообще перспективы сдавать в этом районе не таждикам и узбеками, а русским? Снимут ли? Или выгоднее будет менять на другой район и сдавать площадь явно меньше?
Нужно ли ставить кондиционер? Окна выходят на лес. Я лично живу без кондиционера (если жарко, на даче включаю вентилятор, это пара недель в году), а вот при аренде и продаже это меняет стоимость?