МФК Сокольнический Вал, 1Д, ПИК, апартаменты

[Stetik]

жуть, вроде это не европа а скока стоит гимор со съемщиком не указано)

Ну я считаю реально, учитывая все нюансы и расходы по налогам , ремонту , простоям и прочее. ))
В европе доха 6 на комерцию если повезет , доха по жилой ( опять же по странам и региону зависит сильно ) но средняя 2,5 - 3 проц . и еще у тебя прав особо нет перед анердатором

Вообще жилая недвига для сдачи в аренду - ( как посив ) это не про бизнес и не про доходность ни разу. это про сбережение "тела" денег и спокойный сон в отличие от фонды например на акциях

[Shuran]

Вообще жилая недвига для сдачи в аренду - ( как посив ) это не про бизнес и не про доходность ни разу. это про сбережение "тела" денег и спокойный сон в отличие от фонды например на акциях

дык мск не европа, тут 10+ надо, лучше 12 грязными имхо, инфляция тоже отличается и на уровень менее 5-6% можно не рассчитывать в долгосроке, пусть недвига растет на инфляцию, но это рублевый актив, девальвации никто не отменял, т.е. номинальный рост 5-6% с недвиги и 6% с аренды - в ноль работа получается вдлинную (от 10-20 лет), фонда ведь и пассивная есть, типа, облиг пика с дохой 9-10% - (это щас, а недавно 15 было), про самолет с текущими 13+% молчу даже, ликвидность мгновенная, выйти в кеш можно, если что начинается, и переждать, когда депо и облиги за 20+%, а эти 6% не капают жеж, суетиться надо, смысла не вижу в такой покупке, в 0,1% на 30 лет смысла больше даже, если физическая недвига нужна, но смарю, пик и левел приподняли по 0,1% ценники уже на 7-10%

[Stetik]

дык мск не европа, тут 10+ надо, лучше 12 грязными имхо, инфляция тоже отличается и на уровень менее 5-6% можно не рассчитывать в долгосроке, пусть недвига растет на инфляцию, но это рублевый актив, девальвации никто не отменял, т.е. номинальный рост 5-6% с недвиги и 6% с аренды - в ноль работа получается вдлинную (от 10-20 лет), фонда ведь и пассивная есть, типа, облиг пика с дохой 9-10% - (это щас, а недавно 15 было), про самолет с текущими 13+% молчу даже, ликвидность мгновенная, выйти в кеш можно, если что начинается, и переждать, когда депо и облиги за 20+%, а эти 6% не капают жеж, суетиться надо, смысла не вижу в такой покупке, в 0,1% на 30 лет смысла больше даже, если физическая недвига нужна, но смарю, пик и левел приподняли по 0,1% ценники уже на 7-10%

Все что описали - Владею и разбираюсь) и облиги и фонды пнк с альфой , все есть . Повторюсь - для меня это средство деверса и спокойный сон) в 0.1 залазить были мысли , но тут надо быть уверенным в том что лет 7 хотя бы надо продержать , я в этом не уверен и поэтому передумал. Сейчас вообще куда либо заходить кмк не стоит , лучше посидеть на заборе , я лично жду сентября.

[PlanB]

если открыть ИП , и сдавать по Кассе - то 6 проц. ( на данный момент так и делаю с другим проектом)

Ну если несколько объектов, то норм. А с одним апартом ИП тоже режет доху сильно, там же фиксированные взносы за страховку и пенсионный фонд (около 43 тыс в год, что примерно равно месяцу аренды).

Интересно, какая цена будет на ключах…на самом деле я тоже просчитался: когда проект выходил, думал он будет на слуху и «полетит». Так и не взял тут, но в принципе оно и к лучшему, был опыт с арендой (хаты) - больше не хочется) Пока есть ПНК и др подобные инструменты.

[Stetik]

с одним апартом ИП тоже режет доху сильно, там же фиксированные взносы за страховку и пенсионный фонд (около 43 тыс в год, что примерно равно месяцу аренды).

Они вычитаются из налога, 6% чистыми в итоге платить

[blackvovik]

Пока есть ПНК и др подобные инструменты.

Ну так в ПНК страшно нести больше определенной суммы, как и во вклады. акции, облигации и тд.
тут уже и начинаешь подумывать о бетоне. Хотя апарты выглядят не столь ликвидно, поэтому на них чет особо не смотрю, хотя ряд объектов нравится.

[PlanB]

Ну так в ПНК страшно нести больше определенной суммы, как и во вклады. акции, облигации и тд.
тут уже и начинаешь подумывать о бетоне. Хотя апарты выглядят не столь ликвидно, поэтому на них чет особо не смотрю, хотя ряд объектов нравится.

Ну если во вклады страшно нести, то и в стройку должно быть. Так как деньги дольщиков лежат в тех же банках на эскроу счете. При этом в стройке рисков даже больше, тк она зависит еще и от застройщика / подрядчика.

Апарты в целом по рынку в цене сильно прибавили за счет ожиданий решения по приравниванию к жилью. Интересно будет посмотреть, как они себя будут чувствовать далее. Сокольнический Вал лично для меня будет очень интересен еще через пол года-год, ближе к ключам. Если цена кратно не вырастет.

[blackvovik]

Ну если во вклады страшно нести, то и в стройку должно быть. Так как деньги дольщиков лежат в тех же банках на эскроу счете. При этом в стройке рисков даже больше, тк она зависит еще и от застройщика / подрядчика.

Во вклады страшно не с точки зрения того, что банк обанкротится и АСВ не потянет, а с точки зрения упущенной доходности. В целом-то я за вклады и какая-то сумма там обязательна должна лежать. Но от определенного капитала уже начинаешь задумываться как эффективнее и с приемлемым риском все это распихать.
Ну да ладно, мы уже в оффтоп ушли)

[Progress]

Динамика продаж за июнь по данным наш.дом.рф:
1 корпус: 104 ДДУ, за июнь +8 ДДУ
2 корпус: 100 ДДУ, за июнь +1 ДДУ

Динамика продаж за июль по данным наш.дом.рф:
1 корпус: 107 ДДУ, за июль +3 ДДУ
2 корпус: 108 ДДУ, за июль +8 ДДУ

[Progress]

Динамика продаж за август по данным наш.дом.рф:
1 корпус: 110 ДДУ, за август +3 ДДУ
2 корпус: 111 ДДУ, за август +3 ДДУ

[Stetik]

Когда проект стартовал , студия 21.87 кв - была по стоимости если я не ошибаюсь около 7 млн ( в те времена еще не было разницы в ипотеку или за кэш) , потом ценник чуть откатил , но меньше 6.5 точно не было.
Сейчас же такая студия продается за 5 966 136 за наличку у застроя https://www.pik.ru/sv1/flats/742424?benefitId=114492
Проект и так сдать обещают раньше на 4 месяца чем планировали ) тоесть осталось меньше года до ключей. Складывается ситуация весьма интересная , чем ближе к ключам тем апарт становится дешевле

На самом деле грустно - т.к. сам взял себе студию , тренд по апартам в Москве в целом печальный

п.с на другие лоты тоже цены мониторю . почти везде все за кэш дешевле чем при старте

[dapredator]

Когда проект стартовал , студия 21.87 кв - была по стоимости если я не ошибаюсь около 7 млн ( в те времена еще не было разницы в ипотеку или за кэш) , потом ценник чуть откатил , но меньше 6.5 точно не было.
Сейчас же такая студия продается за 5 966 136 за наличку у застроя https://www.pik.ru/sv1/flats/742424?benefitId=114492
Проект и так сдать обещают раньше на 4 месяца чем планировали ) тоесть осталось меньше года до ключей. Складывается ситуация весьма интересная , чем ближе к ключам тем апарт становится дешевле

На самом деле грустно - т.к. сам взял себе студию , тренд по апартам в Москве в целом печальный

п.с на другие лоты тоже цены мониторю . почти везде все за кэш дешевле чем при старте

Да, на апарты сейчас застройщики дают хорошие скидки, тк видимо совсем спрос иссяк. У ПИК что здесь, что на Волоколамское24 - сейчас можно купить дешевле (за наличные), чем год-полтора назад. Интересно посмотреть что будет дальше с ценами, особенно когда нераспроданные апарты останутся на «шее» у застройщиков уже после сдачи дома…

[7days_anOffside]

Можно сравнивать СокВал с другими проектами у ттк, патерн определяющий кмк. Проектов в плотную к ттк много уже вышло, кто то под премиум пробует косить и имеет хорошие темпы с динамикой цен.
Видится локейшн здесь лучше Метрополии, она близкий ориентир по ценам (минус 10% за статус и 10% за то что Мр по-нарядней)

[Shuran]

7days_anOffside, при чем тут премиум, если это эконом от пика и метрополия, если это жилье? сравнивают сравнимое) весь "патерн" тут - в динамике цен и продажах, они грят=дно в плане покупки было а в плане будет, дно мож и пройдет, как льготку отменят (ставки сравняются), но смысл неясен - ни жить, ни сдавать нормально, ибо треха/метро не в пешей соотв.

[Progress]

Динамика продаж за сентябрь по данным наш.дом.рф:
1 корпус: 114 ДДУ, за сентябрь +4 ДДУ
2 корпус: 112 ДДУ, за сентябрь +1 ДДУ