Доходность инвестиций в недвижимость

[7days_anOffside]

вводные непонятны:

Да, считал ЗАО и перепутал - цену на студию написал для Ак Павлова. В матвеевском 7,5млн (нал) / 8,8млн (в 0,1%) за 23,5м. С пв 2,7млн платеж ипотечный 210тыр в год / 17,5 в месяц.

левел мичур

надо посчитать, в Лмичур выходит 11,9млн / в Матв 8,8млн
Арендный и ипотчный платеж : в Левеле 50к и 28к (с каким взносом?), плюсом 22к, в Матв 35к (мне кажется в жк низ аренды будет 30-35, если в ремонт 25тыр/м можно выше метить) и 19к, плюсом 16к.
Разница в цене 3,1мл, разница в аренде в +6к. Долго будет перекрывать

По логике самые рентабельные варианты будут дешевые.

5-10 шт это для одного чела, прибыль не позволит нанять помощь на разрулировку. Для фонда шт 100 надо, что объем выручки был.

[Shuran]

Для фонда шт 100 надо, что объем выручки

Фонду никто ипотеку в 0,1 не даст, она на базе льготки

Отправлено спустя 1 минуту 41 секунду:

в Левеле 50к и 28к (с каким взносом?),

Разумеется, с мин 15%

[7days_anOffside]

Фонду никто ипотеку в 0,1 не даст, она на базе льготки

имел ввиду семейный формат, 10 на маму, 20 на папу и т.д.

Разумеется, с мин 15%

через 10-12 лет начнет обыгрывать Матв по доходности

[vlad86]

Хорошевский е2 50 метров, вошёл в июле 19 за 8.8, вышел в мае 21-го за 20, налог 1.57. Ремонт с мебелью и техникой - 2.4, отсудился по просрочке +0.26. Итого 7.4 за 22 месяца или 47%годовых.
Бонусом налоговые деньги год поработали в пнк+0.2

[blackvovik]

Хорошевский е2 50 метров, вошёл в июле 19 за 8.8, вышел в мае 21-го за 20, налог 1.57. Ремонт с мебелью и техникой - 2.4, отсудился по просрочке +0.26. Итого 7.4 за 22 месяца или 47%годовых.
Бонусом налоговые деньги год поработали в пнк+0.2

Похожий кейс по срокам. Заходил в лефортово парк 1кк 40 метров с отделкой в мае 2019 за 8,1 в кеш. Продал после получения ключей в июне 2021 Пик-брокеру за 13.2. + Получил неустойку около 250к, а также за счет уменьшения площади около 400к вернул застрой. Минус налог 660к. 63% за 2 года.

Изначально не планировал продавать. а хотел сдавать. Но потом ушел на фонду, благо потерял в итоге не очень много. И сейчас вот опять задумываюсь о диверсификации в бетон

[Shuran]

Продал после получения ключей в июне 2021 Пик-брокеру за 13.2. + Получил

Зачем было кормить пик-брокер? Там лям разницы

[blackvovik]

Зачем было кормить пик-брокер? Там лям разницы

По факту получилось, что они забрали по цене, за которую у нас от физиков вообще звонков не было. + на сделку вышли быстро и никто не придирался к косякам пиковской отделки.

[blackvovik]

Shuran, почитал тут топик со времен годичной давности и увидел сообщения про ПНК, что это выгоднее и проще, чем покупать квартиру и сдавать под аренду.

За это время многое в экономике поменялось и стало интересно, поменялось ли отношение к ЗПИФн и перспективами покупки квартиры под сдачу в аренду?

Я лично вижу тот же ПНК более интересным с точки зрения доходность\геморрой с арендой, но почему-то чисто психологически не готов в него заходить на много денег.
С другой стороны появилась история с околонулевой ипотекой, и именно почти бесплатное плечо пусть и с наценкой к стоимости заставляет задуматься, а не взять ли для диверсификации себе что-то под аренду, пусть что-то капает.

[denisandr]

За это время многое в экономике поменялось и стало интересно, поменялось ли отношение к ЗПИФн и перспективами покупки квартиры под сдачу в аренду?

у меня не поменялось, но тут нет единого решения - смотря какие вводные и чем готовы жертвовать: по мне аренда - это дно по дохе (5% + рост на инфляцию на периоде от 10-20 лет) и аццкий гимор, снять который может специально обученный чел, который денег стоит (по рынку услуга управления 20%), т.е. нужна куча хат, от 10 студий хотя бы, а на такой объем ипотеку 0,1 дадут при белом доходе от 400-500тыр/мес (аннуитет аля 50% от дохода) - в таком раскладе она уже интересна, вапрос найти такого хорошего чела тока, ну и ликвидности в ней нету - если надо быстро выйти - для меня это пока неприемлемо,

по пасивному фр щас в моменте брал бы облиги самолета, доха выше, чем у пнк (13 vs 11%), ликвидность в стакане - на порядок, рисков его бизнесу не вижу в ближ год - 0,1 решает вопрос с продажами, впереди экспансия на ижс, но на фр надо нос по ветру держать и отчеты компании курить,чтобы выйти в кеш/переложиться, если чо, так что разные инструменты - под разные задачи, когда уже неинтересно наращивать бабло, то и аренда сойдет
зы год назад у облиг девелоперов не было той дохи, что пнк давал, мож через год все вернется на круги своя

[Сосед из Эдема]

Нижегородская, 74, студия 23,4 кв.м. white box от застроя
Вход сентябрь 2020 4,9 млн., выход август 2022 7,3 млн.
Общие затраты по проекту 5,21 млн., включая агентские Метриума, проценты по ипотечному кредиту, госпошлину в Росреестр и нотариусу, ЖКУ и справки ПНД, НД. Также застрой вернул сумму за разницу в площади. Итого гешефт 2,09 за 2 года или 20% годовых.
На фоне альтернативных способов инвеста за этот же период – пакетов акций на Мосбирже, на СПбирже и на американском рынке – это выдающийся результат.
И о текущем состоянии рынка недвиги. Выставил на Циане в конце апреля сего года, цена всегда была ниже нижнего предела на аналогичные хаты. Затем еженедельно скидывал по сотке. За 3 месяца 3 звонка, 0 просмотров. На 4 звонке просмотр и сделка со скидкой 5% от актуальной на тот момент цены объявления.

[Сандро79]

Сосед из Эдема, непонятно, зачем скидывали, если и так ниже всех висели, все равно первый купец ваш был бы. Еженедельно никто не скидывает цену, купцы же видят динамику

[Сосед из Эдема]

непонятно, зачем скидывали

С целью быстрее деньги обернуть, для более доходного инвеста

[Shuran]

Сосед из Эдема, ремонт надо было делать просто, это ж студия, делов на 3нед с вайтбоксом и плюс лям чистой прибыли, в марте жор закончился, смысл выставляться на май в конце апреля? у вас пример как не надо делать при продаже)

[Сосед из Эдема]

Сосед из Эдема, ремонт надо было делать просто

При входе именно так и планировал. Однако перед выходом наступили лихие времена, и время, деньги, силы на ремонт решил не тратить. Плюс морально устал от ежегодных ремонтов с 2010 года.
Одновременно наблюдал за парой похожих однух в этом же доме одна с ремонтом, другая без. По обеим с апреля регулярно вижу снижение цены и ни одна до сих пор не продана.

[dex]

Одновременно наблюдал за парой похожих однух в этом же доме одна с ремонтом, другая без. По обеим с апреля регулярно вижу снижение цены и ни одна до сих пор не продана.

вижу 2, обе с вайтбоксом https://www.cian.ru/sale/flat/271976007/ и https://www.cian.ru/sale/flat/276685018/
на этом фоне продажа за 7,3 выглядит жестким демпингом и такая оценка "текущего рынка" выглядит оценкой "слить любой ценой")
зы от чего можно устать в студии?) да и чем в мае заниматься еще?)) если разводка есть, то приладить сантехнику с розетками, покрасить стены, кинуть ламинат на пол, потолки натяжные 1 день, кухню готовую + диван купить, тут же не надо фантазию и мозг включать, а если и накосячат таджики, но переделать быстро можно, но на выходе продукт, а не полуфабрикат