Доходность инвестиций в недвижимость

Эксперт рассказал, как начать инвестировать в недвижимость
Инвестдиректор "Тринфико" Цогоев рассказал, как начать инвестировать в недвижимость
<<... >>
"В настоящее время рентная доходность от инвестирования в коммерческую недвижимость Москвы (в любых формах) в среднем варьируется от 6 до 12% годовых", - подытожил он.
https://realty.ria.ru/20210915/investit ... 27531.html

Зы. Всё инфляция сожрет

Оля писал(а) 15 сен 2021, 15:20В настоящее время рентная доходность от инвестирования в коммерческую недвижимость Москвы (в любых формах) в среднем варьируется от 6 до 12% годовых", - подытожил он.

частнику с улицы в коммерцию? там знаний больше чем в жилье надо и эти знания гораздо более узкоспециализированные, этим жить надо или самому работать в этой сфере, как он, да и вся коммерция, кроме складов, ща в опе, тут тока складской зпиф норм, он, наверное, хочет, чтобы к нему как к консультанту-риэлтору обращались, любит пиариться от помоечных тг-каналов до форбса )) а пнк рентал он хейтит, в общем, фсё понятно

Shuran писал(а) 15 сен 2021, 15:29 он, наверное, хочет, чтобы к нему как к консультанту-риэлтору обращались))

И чтоб он смог помочь начинающим инвестором 6проц годовых заработать

вышла из евро2 саларьево с собом у филатов луга. чистая доходность за 27 мес составила 96%. навес не чувствуется, смотрят хорошо

калина некрасная писал(а) 05 ноя 2021, 12:14вышла из евро2 саларьево с собом у филатов луга. чистая доходность за 27 мес составила 96%. навес не чувствуется, смотрят хорошо

Если не секрет, за какую цену вышли?
Смотрел в августе, было несколько предложений в только что сданных корпусах у метро. Разброс был 8700-9500, емнип

калина некрасная писал(а) 05 ноя 2021, 12:14вышла из евро2 саларьево с собом у филатов луга. чистая доходность за 27 мес составила 96%. навес не чувствуется, смотрят хорошо

С квартирой делали что-то или продали как есть, с отделкой от ПИКа?

jeanmishel писал(а) 05 ноя 2021, 14:39 С квартирой делали что-то или продали как есть, с отделкой от ПИКа?

Ничего не делала. Получила ключи, оформила соб, 3 недели экспозиции и продажа

Отправлено спустя 5 минут 58 секунд:

GoldenKnight писал(а) 05 ноя 2021, 14:36 Если не секрет, за какую цену вышли?
Смотрел в августе, было несколько предложений в только что сданных корпусах у метро. Разброс был 8700-9500, емнип

В сентябре был покупатель найден, за 10.

калина некрасная писал(а) 05 ноя 2021, 21:53 Ничего не делала. Получила ключи, оформила соб, 3 недели экспозиции и продажа

Отправлено спустя 5 минут 58 секунд: В сентябре был покупатель найден, за 10.

А сколько квадратов была квартира.

Оставлю для истории, только сейчас нашлось время все посчитать, да и то приблизительно.
Дано: 1-комнатная квартира в ЖК "Скандинавия" в Новой Москве. Покупалась за 3,5 млн в 2018 году у застройщика, дом был сдан в 2020 году, был сделан ремонт в стиле "современный бело-серый минимализм", продажа в конце 2021 года за 8,6 млн.
Расходы: 500 тысяч первоначальный взнос по ипотеке, 1 млн платежи банку за три года, 480 тысяч стоимость ремонта (большую часть работ делали с мужем своими руками), 25 тысяч страховки по ипотеке за три года, 30 тысяч коммунальные платежи за время ремонта.
Продажа была из-под ипотеки, остаток долга банку 2,5 млн. Предполагаемые налоги с продажи еще около 500 тысяч.
Итого 8,6 млн - 2,5 млн остаток долга - 500 тыр налоги - 2,035 млн расходы = 3565000 чистой прибыли за три года.
При покупке рассчитывали по этой схеме на продажу за 5,5-6 млн, но рынок показал даже больший рост, чем мы ожидали. С нынешними ценами на недвижимость и стройматериалы, а также с конскими ставками по ипотеке такой вариант уже нереален.

Российские девелоперы начали предлагать квартиры в новостройках в продажу, а через год готовы выкупить ее по цене выше изначальной на 8%, а в некоторых случаях до 25%. Об этом «Известиям» рассказал руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев. Такая акция сейчас действует, например, у ГК «Самолет» (занимает второе место в рейтинге крупнейших застройщиков в России после ПИК), добавил он.

По словам директора по продажам ГК «Самолет» Кирилла Храпова, компания предлагает в каждом своем проекте покупателям на выбор две акции. Гарантированный выкуп квартиры самим девелопером по окончании строительства дома по стоимости выше изначальной из расчета 8% в год либо продажа третьему лицу застройщиком, но уже по действующим на тот момент ценам. В некоторых случаях тогда доходность может составить 25–30%, пояснил он. «Известия» направили запрос в ПИК.
По сути, это еще один инструмент привлечения финансов для наполнения эскроу-счетов, что в итоге позволяет получать проектное финансирование по более низкой ставке, — чем больше средств на счете, тем меньше для застройщика стоимость кредита, сказал заместитель исполнительного директора — руководитель отдела продаж Est-a-Tet Роман Соколов. Девелоперу могут понадобиться средства на покупку новых площадок и развитие проектов — поток финансов от граждан обойдется ему дешевле, чем деньги от банков, пояснил он.

https://iz.ru/1353836/mariia-perevoshch ... olshchikov

Альтернатива депозитам

denisandr писал(а) 24 июн 2022, 14:00Российские девелоперы начали предлагать квартиры в новостройках в продажу, а через год готовы выкупить ее по цене выше изначальной на 8%, а в некоторых случаях до 25%. Об этом «Известиям» рассказал руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев. Такая акция сейчас действует, например, у ГК «Самолет» (занимает второе место в рейтинге крупнейших застройщиков в России после ПИК), добавил он.

По словам директора по продажам ГК «Самолет» Кирилла Храпова, компания предлагает в каждом своем проекте покупателям на выбор две акции. Гарантированный выкуп квартиры самим девелопером по окончании строительства дома по стоимости выше изначальной из расчета 8% в год либо продажа третьему лицу застройщиком, но уже по действующим на тот момент ценам. В некоторых случаях тогда доходность может составить 25–30%, пояснил он. «Известия» направили запрос в ПИК.
По сути, это еще один инструмент привлечения финансов для наполнения эскроу-счетов, что в итоге позволяет получать проектное финансирование по более низкой ставке, — чем больше средств на счете, тем меньше для застройщика стоимость кредита, сказал заместитель исполнительного директора — руководитель отдела продаж Est-a-Tet Роман Соколов. Девелоперу могут понадобиться средства на покупку новых площадок и развитие проектов — поток финансов от граждан обойдется ему дешевле, чем деньги от банков, пояснил он.

https://iz.ru/1353836/mariia-perevoshch ... olshchikov

Альтернатива депозитам

Интересно,насколько знаю Самолет субсидирует ставку(правда не знаю,на каких условиях сейчас,у них надбавка то есть,то ее нет),можно ли будет в их льготную ипотеку взять с таким вариантом обратного выкупа потом)

Роза Робот писал(а) 24 июн 2022, 20:01Интересно,насколько знаю Самолет субсидирует ставку(правда не знаю,на каких условиях сейчас,у них надбавка то есть,то ее нет),можно ли будет в их льготную ипотеку взять с таким вариантом обратного выкупа потом)

Если с ипотекой под 0,1 можно такое провернуть, то очень кучеряво будет. Там доходность от ПВ почти 25% выйдет))
так что скорее всего врятли
Но лучше позвонить узнать))

denisandr писал(а) 24 июн 2022, 21:08 Если с ипотекой под 0,1 можно такое провернуть, то очень кучеряво будет. Там доходность от ПВ почти 25% выйдет))
так что скорее всего врятли
Но лучше позвонить узнать))

Надбавка была 8% помню,если так и осталось,то да,то на то и выйдет примерно)

Shuran писал(а) 25 июл 2022, 15:44зы репченко жжот, что ипотека под нулевую ставку не может восстановить спрос и приводит сравнение с июнем 21 - посл мес, когда льготка 12 лямов была=жара и фев 22 - пиковый мес по жилью в этом году по ходу, не любит застроев, что они не вписываются в его видение рынка, простого и сбалансированного, без ипотек 0,1) тут дальше динамику восстановления по сент-окт надо смареть, чтобы вывод про обязательное снижение цен писать, ипотека 0,1 - это скидос под 30%...это на вторичке 9-10% не взорвут рынок и ставка ниже нужна, чтобы рост сделок был, а в новострое субсидированные ставки решают, какое там падение цен имхо, падение в объемах на 20% некритично, все на ПФ

с поледним абзацем не поспоришь, все логично, но он забывает или не учитывает, что за дисконт дает 0,1, а восстановление после такого форс-мажора (по сделкам) не за 1 мес происходит, а за полгода хотя бы, ключевую уже снижают прилично:

Вообще ситуация похожа на идеальный шторм для того чтобы стать раньте.
Для ст 23,5 в Матв парке цифры получаются - за нал 8.9млн, с ипотекой 0,1% и взносом 3 млн цена становится 10,7млн, если разложить по-другому = ст за 8,9млн с взносом 3млн и ипотекой на остаток 1,9% (лучше чем в европе!)) В год платежей банку 260к+20 за страховку. Аренду начнёт через 2 года расход приносить, грубо 480 в год. Расход на момент старта аренды еще + 1млн (платежи+ремонт).
Общий расход 4млн за 2 года, потом +200к в год.
Если на 5 умножить 20млн за 2 года и потом +1млн в год.

Долгая история, железобетонная и рублевая стабильность)

Если посчитать поплотней, цифры выйдут лучше (пв, планировка, аренда, налоги), капитализацию еще рассчитать и т.д. Модель масштабированная до мини фонда тоже норм смотрится

7days_anOffside писал(а) 31 июл 2022, 20:04Для ст 23,5 в Матв парке цифры получаются - за нал 8.9млн, с ипотекой 0,1% и взносом 3 млн цена становится 10,7млн, если разложить по-другому = ст за 8,9млн с взносом 3млн и ипотекой на остаток 1,9% (лучше чем в европе!))

вводные непонятны: за кеш там 7,2 стоят 20м с норм видом и ключами конец 24, в 0,1 это 8,9, и если у тебя в примере за кеш 8,9, то с ипотекой 1,9 цена будет явно выше, на сайте пика за 8,9 кешем аж 27м), но экономика вкусная, факт, 21тыр мес +1,5 страховка, по сдаче я б 35 заложил для надежности и минимизации простоев - навес мелкоты шкалит, мелкие е2 будут поддавливать
хата с ремонтом, в обстановку тыщ 500 хватит имхо

Отправлено спустя 7 минут 11 секунд:

7days_anOffside писал(а) 31 июл 2022, 20:04Модель масштабированная до мини фонда тоже норм смотрится

это самая тема, для 5-10 шт, нужно доход 200-400тыр мес банку показать
глянул студии в левел мичур, за мес подросло на 10%, но даже щас в 4 корп за кеш с норм видом 9,8, в 0,1 11,9 - 28тыр в мес, пусть 2 на страх, выхлоп 50/мес мин, но ремонт делать и на полгода позже, плюс первый год дисконт за некомфортность аля треть цены, но на 30г будет немного выгоднее, разница с аннуитетом больше, но и сегмент труднее