Выбираю новостройку ДЛЯ СЕБЯ в Москве (вкл. Новую Москву). Прошу совета.

[RedSquirrel]

Для того, чтобы получить максимально подробные и развернутые ответы в теме ОБЯЗАТЕЛЬНО указывать:
-локацию: ОСНОВНОЙ РАЙОН (не округ!), по умолчанию сюда относятся и ВСЕ соседние районы вокруг основного (должны иметь общие границы с основным), вы можете дополнительно указать какие соседние (относительного основного) районы вас интересуют, а какие нет, карта районов https://www.mos.ru/map/

если вы не определились с локацией, на этом форуме спрашивать БЕССМЫСЛЕННО: недвижимость - это локейшен, локейшен, локейшен(с), локация ПЕРВИЧНА в выборе жилья, а бюджет ВТОРИЧЕН и ограничивает выбор В РАМКАХ выбранной локации, а не наоборот!
обсуждение районов Москвы там rajony-moskvy-v-cifrah-i-grafikah-t106

-кол-во комнат и желаемую площадь, нужна ли отделка
-БЮДЖЕТ, если часть в ипотеку, указать сколько % 1взнос
-срок получения ключей
-минимум 2 жк, которые Вы уже рассматривали и свое краткое мнение о них в виде плюсов/минусов

зы ЛУЧШЕ ВСЕГО для выбора комплекса можно взять карту объектов map и покурить что есть в устраивающем Вас месте, вплоть до улиц. а потом приходить сюда и спрашивать про плюсы/минусы конкретного ЖК
последние и ближайшие старты см. тут novostrojki-na-starte-prodazh-t1101
зы2 отсутствие в вопросе любого из вышеперечисленных пунктов - снос для зарегистрированных участников/отклонение поста в премодерации для новичков

[Хамон]

Прошу помощи в поиске 3-4К в ЗАО/СЗАО для собственного проживания.
Требования:
1. Бюджет: до 22-23 млн без отделки, до 26-27 с отделкой.
2. Площадь: от 85-90м
3. Район: максимально немаргинальный
4. Метро: пешая доступность, не более 12-15 мин ходьбы (1.2-1.4 км)
5. Дороги: отсутствие тяжелого транспортного коллапса (пробки есть везде)
6. Экология: отсутствие крупных магистралей под окнами и серьезных экологических загрязнителей неподалеку (ТЭЦ, МСЗ, нефтехим.заводы).
7. Технология: монолит/кирпич
8. Срок сдачи: до 2021-22.
9. Желательно: относительная ликвидность в перспективе, если возникнет желание продать и переехать.
10. Принципиально: последний этаж без соседей над головой, минимум граничащих с соседями комнат. Обладаю удивительной способностью просыпаться от каждого шороха за стеной.

После просмотра имеющихся на текущий момент вариантов остановился на новостройке Павлова 40 (ПИК). Свои рассуждения о плюсах и минусах ЖК прячу под спойлер (кнопка "показать"), чтобы не засорять ветку.

Плюсы Павлова 40:

► Показать

1. Цена.
Относительно недорого. Протыкал соседние дома на циане: в любом монолитном ЖК хорошая трешка с ремонтом легко вылезает за 30млн.
2. Район по отзывам в интернете оценивается как хороший и престижный, рядом много недешевых ЖК (Достояние, Вандерпарк, O2XYGEN, ЖК Солнце).
3. Транспорт:
Метро в 7 мин, бессветофорные Рублевка и Кутуза в центр. Из центра (м.Киевская) на машине умудрился доехать за 15 мин при 7 баллах пробок.
4. Экология:
Дом не выходит на крупные шоссе, район с севера и запада окружен лесопарковой зоной (Крылатские холмы, Москворецкий парк). Ближайшая промка в 1.2км, но серьезных загрязнителей я там не нашел.
5. Дом:
Монолит с подземной парковкой. Хотя ПИКу и его УК регулярно передают привет "довольные" клиенты, есть уверенность, что дом достроят.
6. Планировки:
Много боковых квартир, где как минимум 2 комнаты не граничат с соседями. Достаточно звукоизолировать только пол.

Минусы Павлова 40:

► Показать

1. Безопасность:
И без того небольшая территория ЖК не будет огорожена, консьержа на входе в дом не предусмотрено. Хотя формально декларируется пост охраны дома и камеры, не совсем уверен, что этого будет достаточно для сегрегации от маргиналов.
Придется собирать инициативную группу, при условии что попадутся вменяемые соседи, которые тоже не хотят кататься с обоссанном лифте ради экономии 300р/мес.
2. Дом:
Облицовка панелями, потолки всего 2.85, нет балконов, лифты ЩЛЗ. Вообщем-то, далеко не бизнес класс. Хорошо, если внутренний утеплитель со временем не будет вонять
3. Облик квартала:
Местным пятиэтажкам только предстоит снос. Когда сюда заедет ГАЛС (по словам менеджеров ПИКа) или другой застройщик, это еще стройка на пару лет. Сам квартал, конечно, не такой чистый и ухоженный как Ломоносовский р-н, где я живу сейчас.

Сравнил с конкурентами:

► Показать

1. Кутузовград 2 (Инград)/Life Кутузовская (Пионер) - Можайский район.
Хотя дома позиционируются как честный бизнес и репутация застройщиков хорошая, считаю крайне неудачным расположение самих домов: район вообще без метро, даже в перспективе (м.Давыдково БКЛ будет более чем в 2км), рядом гиганская промзона "Очаково".
2. ВандерПарк - район Кунцево
Район хороший, но плохая экология, т.к. стоит на пересечении СЗХ и Рублевки. Хотя в остальном комплекс неплох, цена для меня неподъемная: 98кв на последних этажах от 29млн.
3. ЖК Крылья/ЖК Лобачевский - район Раменки
Будет хорошая транспортная доступность в перспективе (м.Аминьевское шоссе), но само место расположения ЖК абсолютно дикое, несмотря на формальную причастность к Раменкам. Роза ветров от крупнейшей ТЭЦ-25 и промзоны "Очаково" ровно на ЖК, под окнами ЖД и Аминьевка. По сообщениям жильцов в километре продолжают периодически сжигать мусор.
4. ЖК "Родной Город" Октябрьское поле (РГ) - Хорошево-Мневники
Хорошие цены и симпатичные дома, но стоит в 800м от ядерного реактора Курчатовского института. Не уверен, что готов играть в такую рулетку со своим здоровьем.
5. ЖК "Хорошевский" (Монарх) - Хорошево-Мневники
Отличные цены и планировки, но дом стоит вплотную к промзоне: ТЭЦ, кирпичный завод. При просмотре видео с квадрокоптера был поражен, что пар из трубы ТЭЦ чуть ли не стелится по двору...
6. ЖК Маяковский/Невский(Крост) - Водный стадион.
Рядом туб.диспансер, колония, кладбище, но в целом адекватные варианты. Кладбище даже плюс - местные обитатели соблюдают тишину. В принципе, можно рассмотреть как вариант.
7. Родной Город Воронцово (Черемушки), Onyx Deluxe (Калужская), ВавиLove (Лен.проспект) - хорошие варианты, но сильно выбиваются из моего бюджета.

Итого:
Получается какой-то парадокс. С одной стороны ПИК регулярно ругают на чем свет стоит, да и сам не могу сказать, что в Павлова 40 влюбился. С другой стороны - выбора с моим весьма немаленьким бюджетом особо то и нет, если хочу относительно престижный район с хорошей экологией и транспортом.

Что прошу от вас:
Возможно, я какой-то объект упустил? Буду благодарен, если накидаете еще вариантов или за конструктивную критику моих рассуждений. Возможно, где-то неправильно расставил акценты.
Спасибо.

Под ваши критерии идеально подошел бы ЖК "Небо" (там есть варианты в вашем бюджете), если бы не требование к последнему этажу, в продаже последних этажей там я не видел. Шумоизоляцию поставить не вариант?

Также вам подошел бы ЖК "Западный Порт", но опять же вопросы к последнему этажу. Вывели они в продажу последние этажи или нет - это вопрос. И это ПИК, который к бизнесу отношения не имеет. Панели и есть панели, архитектура ни о чем, но у вас в водных не было требований к интересной архитектуре.

ЖК Хорошевский. Там есть корпуса на расстоянии метров 500 от ТЭЦ. Этого, на мой взгляд, достаточно. Но после того как вы сказали, что видели видео с квадракоптером как дым от ТЭЦ стелится по двору то я задумался серьезно. Можете ссылку выложить? Было бы интересно и полезно посмотреть. А то может я сам вычеркну этот ЖК после такого видео.

ЖК Родной Город. Окт. Поле - симпатичные дома эти первой очереди, а вот по архитектуре следующие очереди будут совсем другими. Это надо учесть. С реактором считаю что вреда там нет, но интуитивно рисковать конечно не хочется, тем более в стране имеющий опыт Чернобольской АЭС

ЖК Маяковский и ЖК Невский - внешность эконом-комфорт класса. Не солидно выглядят. Но у вас в требованиях и не было никаких условий к архитектуре и стилю.

[frolov]

Прошу помощи в поиске 3-4К в ЗАО/СЗАО для собственного проживания.
Требования:
1. Бюджет: до 22-23 млн без отделки, до 26-27 с отделкой.
2. Площадь: от 85-90м
3. Район: максимально немаргинальный

С таким бюджетов лучше готовую (в том числе с отделкой) - например https://www.cian.ru/sale/flat/204445161/ квартиры с похожими ценниками колом стоят на циане - возможен хороший торг
Стройка по вашим параметрам интересна по цене максимум 15-16 млн. с учетом 5 летнего срока до нормальной жизни в построенной квартире

[Shuran]

С таким бюджетов лучше готовую (в том числе с отделкой) - например

вопрос был про зао/сзао, с какой стати тут черемушки?

[Хамон]

dec0de, а как вам "Город на Реке Тушино"? Он конечно выглдядит примитивно, бизнес-классом там даже не пахнет, но если вы даже ПИК рассматриваете, то Тушино тоже можно посмотреть. По всем требованиям он вам подойдет, кроме разве что серьезных пробок на Волоколамке. Но есть шанс что построят мост Тушино-Строгино и дорогу от Волоколамки через жилой квартал к мосту, тогда пробки уменьшатся.

[frolov]

frolov писал(а) 09 май 2019, 11:38
С таким бюджетов лучше готовую (в том числе с отделкой) - например
вопрос был про зао/сзао, с какой стати тут черемушки?

пример готовой в зао - https://www.cian.ru/sale/flat/204992292

[Irina-msc]

пример готовой в зао

какая жуткий планировочный неликвид с облезлыми фасадами, кондерами на фасаде и муниципалами в соседях ковер на кухне грит о вкусе выбранных материалов-"стиля"

[Хамон]

не знаю про буйства, но просто толпы шумных людей, шеренги из сотрудников полиции в касках, ряды автобусов, запрет на продажу алкоголя в магазинах комфорту никак не прибавляют.

В каждый вагон по полицейскому не поставишь. Весь этот траффик с лозунгами-кричалками и мягко скажем нелюбовью к командам-противникам прямехонько пойдет в метро и будет там ехать и кричать вместе с жителями Тушино

касаемо контингента на ЗиЛе - собственно жители однородны и состоятельны, но ведь туда ежедневно будут приезжать в большом количестве работники офисов, сферы услуг, посетители парка развлечений и просто большой объём транзита. насколько комфортна будет атмосфера за пределами огороженных дворов ещё неясно.

Офисы там будут дорогими, поэтому контингент должен быть приличным. Аренда торговых помещений тоже не низкая, поэтому в теории магазины должны открываться приличные. Но пока можно только предполагать

проект ПИКа довольно колодезный, что будет просторно это наверное преувеличение, в сравнении с ЗилАртом разве что.
дороги конечно будут, может быть даже эстакады.

У ПИКа на сайте информации не видел про Тушино. Вижу в Тушино уже четырехполосную дорогу посредине жилого квартала. Возможно, это задел под будущий мост Строгино-Тушино

[Imaginazer]

пример готовой в зао - https://www.cian.ru/sale/flat/204992292

Классный двор какой у этого дома. Заплатить 26 млн за вид на колючую проволку под окнами https://yandex.ru/maps/-/CCbFAZyG

[dec0de]

на каком этаже в П40 вы смотрите - на 11 или на 26,

Рассматриваю 26 эт. исключительно из-за хорошей планировки.

► Показать

102м2

11 эт. дом мне нравятся больше, но там аналогичная планировка смотрит окна в окна. Либо уже другая планировка больших 3К, которую считаю не очень удачной из-за слишком большого коридора, маленьких комнат и несущей между кухней и остальной квартирой (поправьте, если не так):

► Показать

102м2

175 хат в подъезде должны раздражать больше, чем сосед сверху, да и 3лифта маловато на 175хат

Про лифты верное замечание. Если остановлюсь на П40 придется терпеть в угоду лучшей планировке.

Под ваши критерии идеально подошел бы ЖК "Небо" (там есть варианты в вашем бюджете), если бы не требование к последнему этажу, в продаже последних этажей там я не видел. Шумоизоляцию поставить не вариант?

Последние этажи обычно можно вывести в продажу после бесед с манагером. Шумку теоретически можно сделать, но на потолке она менее всего эффективна и будет проигрывать отсутствию соседей.
Другое дело, что в "Небе" я все равно не пролажу по бюджету, если не брать вид "окна в окна", на ТЭЦ-25 или Мичуринский просп. Пример цен прицепил под спойлер.
Разница в 6 мультов при меньшей на 15 квадратов площади... Даже несмотря на более высокий статус Раменок относительно Кунцы получается совсем круто.

► Показать

ЖК Хорошевский. Там есть корпуса на расстоянии метров 500 от ТЭЦ.

Видео постараюсь еще раз глянуть на досуге, надеюсь не преувеличил. Вроде "Квартирный контроль" или кто-то зимой снимал с квадрика. + ЖД рядом (650м) и пишут про кирпичный завод (сам на яндекс-картах его не нашел).
Теоретически можно взять квартиру с видом в другую сторону от ТЭЦ и ЖД, но посмотрев на такие картинки у меня желание пропало:

► Показать

С таким бюджетов лучше готовую (в том числе с отделкой) - например https://www.cian.ru/sale/flat/204445161/ квартиры с похожими ценниками колом стоят на циане - возможен хороший торг

Приведенный вами ЮЗАО мне тоже интересен, но не стал его указывать по правилам форума (только 2 округа).
Вы привели хороший вариант, но это не последний этаж. На вторичке почти ничего путного на последних этажах не продается, либо стоит 28-29 млн и люди нормально не торгуются: "Квартира ищет своего покупателя" (второй год, ага ).

dec0de, а как вам "Город на Реке Тушино"? Он конечно выглдядит примитивно, бизнес-классом там даже не пахнет, но если вы даже ПИК рассматриваете, то Тушино тоже можно посмотреть.

Данный ЖК не нравится тем, что это резервация посреди чистого поля и футбольные фанаты, которые будут по выходным накачиваться пифком и орать "Спартак чемпион!". Поскольку у самого под боком Лужники, хорошо знаю, что это такое.

[Shuran]

но не стал его указывать по правилам форума (только 2 округа).

правило 2 смежных округа не просто так - оно отсекает тех, кто еще с локацией не определился и не понимает свой самый важный критерий - где брать, если вас бросает от черемушек до хорошевского с маяковским, рано еще в этой теме спрашивать, сравнивают сравнимое, посоветовать где кому жить анрил, ибо субъектив, а флуд тут сносится, есть другие ресурсы для выбора по всей карте

[Arty]

Видео постараюсь еще раз глянуть на досуге, надеюсь не преувеличил. Вроде "Квартирный контроль" или кто-то зимой снимал с квадрика. + ЖД рядом (650м) и пишут про кирпичный завод (сам на яндекс-картах его не нашел).
Теоретически можно взять квартиру с видом в другую сторону от ТЭЦ и ЖД, но посмотрев на такие картинки у меня желание пропало:

картинка старая, уже одна из градирен демонтирована. на картинке поднимается водяной пар, в самые холодные месяцы он белый и его хорошо видно в зимнем воздухе.
ж/д рядом - это МЦК, оно не шумит, настоящие поезда редки. кирпичных заводов в округе нет.
видео зимнее от мскгуру, там пар градирен который сдувается в сторону от ЖК, на северо-восток.

[dec0de]

правило 2 смежных округа не просто так - оно отсекает тех, кто еще с локацией не определился и не понимает свой самый важный критерий - где брать, если вас бросает от черемушек до хорошевского с маяковским, рано еще в этой теме спрашивать, сравнивают сравнимое, посоветовать где кому жить анрил, ибо субъектив, а флуд тут сносится, есть другие ресурсы для выбора по всей карте

Ок. В таком случае я все правильно указал в запросе: ЗАО и СЗАО. ЮЗАО за 1,5 года активных поисков и 19 лет проживания отсмотрел тщательно и перспектив взять здесь для себя современный дом адекватного уровня не вижу. В САО ездил больше из праздного интереса и от безысходности.

[Veil]

Рядом с Хорошевским нет никаких кирпичных заводов. Его минусы начинаются и заканчиваются на ТЭЦ и неудачных очень больших трешках

[Vladi]

пример готовой в зао - https://www.cian.ru/sale/flat/204992292

Самое приличное на этих фото- это МОП.

[Захар]

Прошу помощи в поиске 3-4К в ЗАО/СЗАО для собственного проживания.

А почему Кастанаевскую не рассматриваете ?
Там трешки 97 метров вроде планируют выводить . ИМХО должны в Ваш бюджет вписаться .