Выбираю новостройку ДЛЯ СЕБЯ в Москве (вкл. Новую Москву). Прошу совета.

[RedSquirrel]

Для того, чтобы получить максимально подробные и развернутые ответы в теме ОБЯЗАТЕЛЬНО указывать:
-локацию: ОСНОВНОЙ РАЙОН (не округ!), по умолчанию сюда относятся и ВСЕ соседние районы вокруг основного (должны иметь общие границы с основным), вы можете дополнительно указать какие соседние (относительного основного) районы вас интересуют, а какие нет, карта районов https://www.mos.ru/map/

если вы не определились с локацией, на этом форуме спрашивать БЕССМЫСЛЕННО: недвижимость - это локейшен, локейшен, локейшен(с), локация ПЕРВИЧНА в выборе жилья, а бюджет ВТОРИЧЕН и ограничивает выбор В РАМКАХ выбранной локации, а не наоборот!
обсуждение районов Москвы там rajony-moskvy-v-cifrah-i-grafikah-t106

-кол-во комнат и желаемую площадь, нужна ли отделка
-БЮДЖЕТ, если часть в ипотеку, указать сколько % 1взнос
-срок получения ключей
-минимум 2 жк, которые Вы уже рассматривали и свое краткое мнение о них в виде плюсов/минусов

зы ЛУЧШЕ ВСЕГО для выбора комплекса можно взять карту объектов map и покурить что есть в устраивающем Вас месте, вплоть до улиц. а потом приходить сюда и спрашивать про плюсы/минусы конкретного ЖК
последние и ближайшие старты см. тут novostrojki-na-starte-prodazh-t1101
зы2 отсутствие в вопросе любого из вышеперечисленных пунктов - снос для зарегистрированных участников/отклонение поста в премодерации для новичков

[Arty]

Спасибо за мнение. Как вы оцениваете ЖК Город на реке Тушино в сравнении с ЖК Хорошевский и ЖК РГ. Октябрьское поле? Экология там хорошая, площади большие, цены невысокие.

ЖК Тушино-2018 относительно перечисленных - дальше от центра, нет МЦК, стадион рядом (по мне так серьёзный минус), проблема уехать на авто т.к. волоколамское шоссе загружено, вокруг всё плотно и высотно застроит ПИК, эта стройка надолго, на года. наверное поэтому и цена там относительно невысокая. если верите что всю эту огромную территорию застроят красиво, продуманно, с парками, набережными и прочим, то перспективы у ЖК есть.
район Тушино это сильно другая история нежели Щукино, Октябрьское Поле, Сокол, которые были в основном сформированы в сталинское время заселением сотрудников НИИ, КБ и высокопоставленных военных. сам район Тушино более поздней советской застройки, маргинальнее, с большим транзитным трафиком (рижское направление ж/д едет в Москву пересаживаясь с электрички на метро Тушинская), плюс заторы автотранспорта на Волоколамском шоссе. Если к Богородскому у Вас вопросы боюсь Тушино тоже не понравится.

[vkastro]

сам район Тушино

https://gorod-moskva.ru/rayon/ тут и не тушино, и аборигенов рядом нет

[Arty]

район Тушино это сильно другая история нежели Щукино, Октябрьское Поле, Сокол...

поправлюсь - формально ЖК Тушино-2018 это район Покровское-Стрешнево, но он граничит с Тушино (правильнее будет "район около метро Тушинская"), и инфраструктурно привязан к нему, по крайней мере пока весь бывший аэродром не застроится и не разовьётся. Окрестности м.Тушинская это тоже де-юре Покровское-Стрешнево, но для местных это Тушино.

[Alik]

район Тушино это сильно другая история нежели Щукино, Октябрьское Поле, Сокол,

Тушино 2018, уникальный проект, но на перспективу. С приходом ПИК, несмотря на существенное уплотнение, должна вырасти скорость реализации проекта в целом, и это, с моей точки зрения, благо. Спартак уж больно не спеша все делает. К сожалению, но сейчас там нет практически ничего (школ, детсадов, прогулочных зон и т.д.). Только построенные дома. Но когда (вопрос) всё достроят, то здесь будет значительно комфортней жить, чем в Щукино, Октябрьском поле и даже на Соколе. ИМХО.
зы. Сейчас Волоколамка по утрам в центр стоит до Канала, дальше более-менее. Вечером в область пробка начинается как раз от Тушино.

[Arty]

Тушино 2018, уникальный проект, но на перспективу. С приходом ПИК, несмотря на существенное уплотнение, должна вырасти скорость реализации проекта в целом, и это, с моей точки зрения, благо. Спартак уж больно не спеша все делает. К сожалению, но сейчас там нет практически ничего (школ, детсадов, прогулочных зон и т.д.). Только построенные дома. Но когда (вопрос) всё достроят, то здесь будет значительно комфортней жить, чем в Щукино, Октябрьском поле и даже на Соколе. ИМХО.
зы. Сейчас Волоколамка по утрам в центр стоит до Канала, дальше более-менее. Вечером в область пробка начинается как раз от Тушино.

не могу согласиться. большое достоинство перечисленных районов - зелень, тишина, низкая плотность населения, сталинская и донстроевская архитектура, хорошая транспортная доступность. стадион Спартак, высокая плотность застройки, расположение на полуострове и большая удалённость от центра уже не позволят Ту2018 и Покровскому стать "значительно комфортнее" Окт Поля и Сокола. приход ПИКа в Тушино сигнал что из территории будет выжиматься максимум, но согласен что ПИК достроит и закончит быстрее, но всё равно проект огромный.
да уже сейчас например можно прикинуть насколько комфортно будет в ЗИЛАрте, а там куда амбициозней всё было, дороже и ближе к центру.

[Alik]

не могу согласиться. большое достоинство перечисленных районов - зелень, тишина, низкая плотность населения, сталинская и донстроевская архитектура, хорошая транспортная доступность. стадион Спартак, высокая плотность застройки, расположение на полуострове и большая удалённость от центра уже не позволят Ту2018 и Покровскому стать "значительно комфортнее" Окт Поля и Сокола. приход ПИКа в Тушино сигнал что из территории будет выжиматься максимум, но согласен что ПИК достроит и закончит быстрее, но всё равно проект огромный.
да уже сейчас например можно прикинуть насколько комфортно будет в ЗИЛАрте, а там куда амбициозней всё было, дороже и ближе к центру.

Тушино-2018 привлекает (в перспективе) тем, что это совершенно новый район с коммерческой застройкой, без "хрущей", переселенцев (надеюсь) и т.д. И жить там, когда всё построится, будет комфортней. Пусть и дальше от центра. Но это в будущем.
ПИКу до ЛСР с его плотность застройки ещё далеко, ЗилАрт, не смотря на амбициозность и близость к центру, ИМХО, очень НЕ комфортный проект. Часто там бываю, но ... Не "цепляет".
Если что, сам "фанат" Ленинградки от Динамо до Сокола

[Arty]

Тушино-2018 привлекает (в перспективе) тем, что это совершенно новый район с коммерческой застройкой, без "хрущей", переселенцев (надеюсь) и т.д. И жить там, когда всё построится, будет комфортней. Пусть и дальше от центра. Но это в будущем.

т.е. критерий комфортности это совершенно новый район, коммерческая застройка, без "хрущей"? так уже есть масса готового такого - вся Новая Москва например, но вот уровень цен и комфортности там пока далёк от хороших старомосковских районов.

ПИКу до ЛСР с его плотность застройки ещё далеко, ЗилАрт, не смотря на амбициозность и близость к центру, ИМХО, очень НЕ комфортный проект. Часто там бываю, но ... Не "цепляет".
Если что, сам "фанат" Ленинградки от Динамо до Сокола

вот именно что ЗиЛ получился не очень, и это ещё "образцовая-показательная" реновация промзоны, есть сомнения что тушинский аэродром будет сильно лучше. хорошо получилось на Ходынке, но то было другое время и местные жители были очень активны.

[Хамон]

ЖК Тушино-2018 относительно перечисленных - дальше от центра, нет МЦК, стадион рядом (по мне так серьёзный минус), проблема уехать на авто т.к. волоколамское шоссе загружено, вокруг всё плотно и высотно застроит ПИК, эта стройка надолго, на года. наверное поэтому и цена там относительно невысокая. если верите что всю эту огромную территорию застроят красиво, продуманно, с парками, набережными и прочим, то перспективы у ЖК есть.
район Тушино это сильно другая история нежели Щукино, Октябрьское Поле, Сокол, которые были в основном сформированы в сталинское время заселением сотрудников НИИ, КБ и высокопоставленных военных. сам район Тушино более поздней советской застройки, маргинальнее, с большим транзитным трафиком (рижское направление ж/д едет в Москву пересаживаясь с электрички на метро Тушинская), плюс заторы автотранспорта на Волоколамском шоссе. Если к Богородскому у Вас вопросы боюсь Тушино тоже не понравится.

У метро Тушино не помню чтобы когда-то был. Посмотрел сейчас на Яндекс картах панорамы. Действительно место унылое. Ж/д дорога, палаточного типа магазины, архитектура домов никакая. Если сравнить с Октябрьским полем, то земля и небо. Но ТУ2018 все таки в стороне от м.Тушино. Там покупатели со своими деньгами (про переселенцев не в курсе, но не похоже, что там они будут).

Про стадион согласен. Когда футбольные фанаты начнут буйствовать в вагоне метро у тебя под боком, кричать, то хорошая экология в ТУ2018 даром будет не нужна. Мысли будут не об экологи, а том, как бы по голове не надавали. Я не верю что всю ту территорию застроят красиво. Этого никогда не будет. Застроят все, но уныло. Будет обычный безликий спальник с хорошим чистым воздухом. Построенные дома уже выглядят безлико. Да и они никогда не позиционировали себя, как нечто креативное и солидное. Чтобы застроить красиво, нужно вкладывать совсем другие деньги в архитекторов и дизайнеров.

Отправлено спустя 10 минут 53 секунды:

т.е. критерий комфортности это совершенно новый район, коммерческая застройка, без "хрущей"? так уже есть масса готового такого - вся Новая Москва например, но вот уровень цен и комфортности там пока далёк от хороших старомосковских районов.

вот именно что ЗиЛ получился не очень, и это ещё "образцовая-показательная" реновация промзоны, есть сомнения что тушинский аэродром будет сильно лучше. хорошо получилось на Ходынке, но то было другое время и местные жители были очень активны.

ИМХО, у Зила и Тушино совсем разного рода проблемы. В Зиле будет отличная инфраструктура, уже кое-что из нее построили, контингент будет выше среднего в плане доходов, атмосфера приличная, все стильно и аккуратно, но мало зеленых пространств и много дорог. У ТУ2018, напротив, места навалом, дома стоят просторно, дорог пока никаких нет, кроме Волоколамского шоссе, но инфраструктуру строить не спешат, все как-то аляписто и неаккуратно в архитектурном плане, а континтент жителей будет средненький с доходами меньше, чем у жителей Зиларта.

Отправлено спустя 5 минут 21 секунду:

.
ПИКу до ЛСР с его плотность застройки ещё далеко, ЗилАрт, не смотря на амбициозность и близость к центру, ИМХО, очень НЕ комфортный проект. Часто там бываю, но ... Не "цепляет".
Если что, сам "фанат" Ленинградки от Динамо до Сокола

Все зависит от того кто что вкладывает в слово комфорт. В плане чистоты воздуха и отсутствия шума комфортней всего жить глубоко за МКАДом где-нибудь рядом с лесом. В плане транспортной доступности работы, бизнес-центров, школ и других благ цивилизации, то чем ближе к центру тем, как правило, комфортней. Нафига жить за МКАДом в лесу, если ты в пробках дышишь выхлопами два часа в день, пока до этого леса доезжаешь

[Alik]

У метро Тушино не помню чтобы когда-то был. 

Не был, но осуждаю
Выбор района - это всё очень индивидуально. Для каждого он свой. Единого для всех, чтобы нравился, всё равно не будет. Я высказал свое мнение. Спорить не хочу.

[Arty]

Про стадион согласен. Когда футбольные фанаты начнут буйствовать в вагоне метро у тебя под боком, кричать, то хорошая экология в ТУ2018 даром будет не нужна. Мысли будут не об экологи, а том, как бы по голове не надавали.

не знаю про буйства, но просто толпы шумных людей, шеренги из сотрудников полиции в касках, ряды автобусов, запрет на продажу алкоголя в магазинах комфорту никак не прибавляют.

ИМХО, у Зила и Тушино совсем разного рода проблемы. В Зиле будет отличная инфраструктура, уже кое-что из нее построили, контингент будет выше среднего в плане доходов, атмосфера приличная, все стильно и аккуратно, но мало зеленых пространств и много дорог.

касаемо контингента на ЗиЛе - собственно жители однородны и состоятельны, но ведь туда ежедневно будут приезжать в большом количестве работники офисов, сферы услуг, посетители парка развлечений и просто большой объём транзита. насколько комфортна будет атмосфера за пределами огороженных дворов ещё неясно.

У ТУ2018, напротив, места навалом, дома стоят просторно, дорог пока никаких нет, кроме Волоколамского шоссе, ...

проект ПИКа довольно колодезный, что будет просторно это наверное преувеличение, в сравнении с ЗилАртом разве что.
дороги конечно будут, может быть даже эстакады.

[dec0de]

Прошу помощи в поиске 3-4К в ЗАО/СЗАО для собственного проживания.
Требования:
1. Бюджет: до 22-23 млн без отделки, до 26-27 с отделкой.
2. Площадь: от 85-90м
3. Район: максимально немаргинальный
4. Метро: пешая доступность, не более 12-15 мин ходьбы (1.2-1.4 км)
5. Дороги: отсутствие тяжелого транспортного коллапса (пробки есть везде)
6. Экология: отсутствие крупных магистралей под окнами и серьезных экологических загрязнителей неподалеку (ТЭЦ, МСЗ, нефтехим.заводы).
7. Технология: монолит/кирпич
8. Срок сдачи: до 2021-22.
9. Желательно: относительная ликвидность в перспективе, если возникнет желание продать и переехать.
10. Принципиально: последний этаж без соседей над головой, минимум граничащих с соседями комнат. Обладаю удивительной способностью просыпаться от каждого шороха за стеной.

После просмотра имеющихся на текущий момент вариантов остановился на новостройке Павлова 40 (ПИК). Свои рассуждения о плюсах и минусах ЖК прячу под спойлер (кнопка "показать"), чтобы не засорять ветку.

Плюсы Павлова 40:

► Показать

1. Цена.
Относительно недорого. Протыкал соседние дома на циане: в любом монолитном ЖК хорошая трешка с ремонтом легко вылезает за 30млн.
2. Район по отзывам в интернете оценивается как хороший и престижный, рядом много недешевых ЖК (Достояние, Вандерпарк, O2XYGEN, ЖК Солнце).
3. Транспорт:
Метро в 7 мин, бессветофорные Рублевка и Кутуза в центр. Из центра (м.Киевская) на машине умудрился доехать за 15 мин при 7 баллах пробок.
4. Экология:
Дом не выходит на крупные шоссе, район с севера и запада окружен лесопарковой зоной (Крылатские холмы, Москворецкий парк). Ближайшая промка в 1.2км, но серьезных загрязнителей я там не нашел.
5. Дом:
Монолит с подземной парковкой. Хотя ПИКу и его УК регулярно передают привет "довольные" клиенты, есть уверенность, что дом достроят.
6. Планировки:
Много боковых квартир, где как минимум 2 комнаты не граничат с соседями. Достаточно звукоизолировать только пол.

Минусы Павлова 40:

► Показать

1. Безопасность:
И без того небольшая территория ЖК не будет огорожена, консьержа на входе в дом не предусмотрено. Хотя формально декларируется пост охраны дома и камеры, не совсем уверен, что этого будет достаточно для сегрегации от маргиналов.
Придется собирать инициативную группу, при условии что попадутся вменяемые соседи, которые тоже не хотят кататься с обоссанном лифте ради экономии 300р/мес.
2. Дом:
Облицовка панелями, потолки всего 2.85, нет балконов, лифты ЩЛЗ. Вообщем-то, далеко не бизнес класс. Хорошо, если внутренний утеплитель со временем не будет вонять
3. Облик квартала:
Местным пятиэтажкам только предстоит снос. Когда сюда заедет ГАЛС (по словам менеджеров ПИКа) или другой застройщик, это еще стройка на пару лет. Сам квартал, конечно, не такой чистый и ухоженный как Ломоносовский р-н, где я живу сейчас.

Сравнил с конкурентами:

► Показать

1. Кутузовград 2 (Инград)/Life Кутузовская (Пионер) - Можайский район.
Хотя дома позиционируются как честный бизнес и репутация застройщиков хорошая, считаю крайне неудачным расположение самих домов: район вообще без метро, даже в перспективе (м.Давыдково БКЛ будет более чем в 2км), рядом гиганская промзона "Очаково".
2. ВандерПарк - район Кунцево
Район хороший, но плохая экология, т.к. стоит на пересечении СЗХ и Рублевки. Хотя в остальном комплекс неплох, цена для меня неподъемная: 98кв на последних этажах от 29млн.
3. ЖК Крылья/ЖК Лобачевский - район Раменки
Будет хорошая транспортная доступность в перспективе (м.Аминьевское шоссе), но само место расположения ЖК абсолютно дикое, несмотря на формальную причастность к Раменкам. Роза ветров от крупнейшей ТЭЦ-25 и промзоны "Очаково" ровно на ЖК, под окнами ЖД и Аминьевка. По сообщениям жильцов в километре продолжают периодически сжигать мусор.
4. ЖК "Родной Город" Октябрьское поле (РГ) - Хорошево-Мневники
Хорошие цены и симпатичные дома, но стоит в 800м от ядерного реактора Курчатовского института. Не уверен, что готов играть в такую рулетку со своим здоровьем.
5. ЖК "Хорошевский" (Монарх) - Хорошево-Мневники
Отличные цены и планировки, но дом стоит вплотную к промзоне: ТЭЦ, кирпичный завод. При просмотре видео с квадрокоптера был поражен, что пар из трубы ТЭЦ чуть ли не стелится по двору...
6. ЖК Маяковский/Невский(Крост) - Водный стадион.
Рядом туб.диспансер, колония, кладбище, но в целом адекватные варианты. Кладбище даже плюс - местные обитатели соблюдают тишину. В принципе, можно рассмотреть как вариант.
7. Родной Город Воронцово (Черемушки), Onyx Deluxe (Калужская), ВавиLove (Лен.проспект) - хорошие варианты, но сильно выбиваются из моего бюджета.

Итого:
Получается какой-то парадокс. С одной стороны ПИК регулярно ругают на чем свет стоит, да и сам не могу сказать, что в Павлова 40 влюбился. С другой стороны - выбора с моим весьма немаленьким бюджетом особо то и нет, если хочу относительно престижный район с хорошей экологией и транспортом.

Что прошу от вас:
Возможно, я какой-то объект упустил? Буду благодарен, если накидаете еще вариантов или за конструктивную критику моих рассуждений. Возможно, где-то неправильно расставил акценты.
Спасибо.

[Shuran]

Плюсы Павлова 40:

если у П40 цена - это плюс, надо брать, а если серьезно, прочитайте его ветку тут. и ждите галса там)

[dec0de]

если у П40 цена - это плюс, надо брать, а если серьезно, прочитайте его ветку тут. и ждите галса там)

Местную ветку прочитал перед написанием. Квинтэссенция из нее: хороший район, экология и транспорт, но ценник на дом завышен (в т.ч. было сравнение с ЖК "Небо"). Из упоминавшихся цифр: видовые 3-4К в П-40 стоят 19.5-20млн, что один из участников счел дорогим. Ваше резюме было: проект для обеспеченных "конечников" (т.е. не для инвестирования).

Сейчас видовые квартиры в П40 стоят ~190-210/кв. Посмотрел цены на "Небо": большие квартиры на высоких этажах ~300/кв. Если смотреть остатки в "Достоянии" на видовые, там 340/кв. "Небо" я бы с радостью взял, но он совсем не в бюджете...

Я верно понимаю, что новый проект ГАЛСа в этом месте стоит ждать в надежде, что они сделают сопоставимые с П-40 сейчас цены в т.ч. на видовые квартиры, даже несмотря на грядущий переход на ПФ в июне? В противном случае я вряд ли пролезу по бюджету.

[Imaginazer]

1. Безопасность:
И без того небольшая территория ЖК не будет огорожена, консьержа на входе в дом не предусмотрено. Хотя формально декларируется пост охраны дома и камеры, не совсем уверен, что этого будет достаточно для сегрегации от маргиналов.
Придется собирать инициативную группу, при условии что попадутся вменяемые соседи, которые тоже не хотят кататься с обоссанном лифте ради экономии 300р/мес.

На прошлой неделе ходил в офис продаж и демо квартиры на Павлова. Я бы не переживал на счет маргиналов в подъезде и обоссаные лифты. Во-первых, у ПИКа все подъезды прозрачные, вы сразу видите кто там за дверью. Во-вторых, там современный домофон с камерой, есть мобильное приложение через которое можно открывать домофон жильцам, на этаже перед входом в тамбур еще один домофон с камерой. Мне показалось это достаточным, хотя закрытая территория с охраной, конечно, еще надежней.

[dec0de]

Я верно понимаю, что новый проект ГАЛСа в этом месте стоит ждать в надежде, что они сделают сопоставимые с П-40 сейчас цены в т.ч. на видовые квартиры, даже несмотря на грядущий переход на ПФ в июне? В противном случае я вряд ли пролезу по бюджету.

они сделают цены явно в вашем бюджете, просто он для бизнеса уже подходящий и у галса он бохатый будет, а П40 - простенький комфорт, в котором уже 100500 раз были повышения цен, с вашим вдумчивым подходом надо тарить на старте лучшее, пока не понял, на каком этаже в П40 вы смотрите - на 11 или на 26, если второе, семья может не оценить такие хотелки - не все "орлы", 175 хат в подъезде должны раздражать больше, чем сосед сверху, да и 3лифта маловато на 175хат
зы небо - это адовый муравейнег, вапще несравнимо