Вопросы про налоги и налоговый вычет

[рязань]

ВНИМАНИЕ! Прежде чем задавать вопрос о налоговом вычете (как при покупке, так и при продаже жилья), НЕОБХОДИМО ознакомиться со статьями 217.1 и 220 НК РФ.
зы все вопросы про неполную сумму в договоре идут на снос

[Оля]

Оля, иии? Где ответ на мой вопрос?

Если прям в лоб: да, можете)
А если подробно - то по той ссылке, что выше!

[zolotoff]

А если подробно - то по той ссылке, что выше!

всё прочитал, но так и не нашёл прямого ответа что да, могу!

[T34]

всё прочитал, но так и не нашёл прямого ответа что да, могу!

Это разные вычеты вообще. Никак не связаны. Там даже суммы разные - 2млн на покупку жилья и 3 млн на ипотечный кредит.
Из того, что там действительно не написано - 3 млн нельзя делить. Если ипотека будет на 2,5млн и Вы используете право на вычет 13% с процентов, то больше ничего не вычтете в следующую ипотеку.

[Shuran]

Как выгодней платить налоги владельцам апартаментов
Несколько налоговых нюансов при сдаче апартаментов в аренду

В прошлом году мы фиксировали рост спроса на самые разные активы арендного бизнеса с приемлемой стоимостью входного билета – от помещений в коворкингах до стрит-ритейла в новых жилых районах. Фаворитом спроса стали апартаменты. Но при сдаче апартаментов в аренду существуют налоговые нюансы, над которыми стоит задуматься. Какую же схему налогообложения лучше выбрать? Тип и величина налога зависит от того, в каком статусе сдает свой актив владелец – как физическое лицо или как индивидуальный предприниматель (ИП).
Однако с 1 января 2019 г. вступили в силу законодательные ограничения на сдачу в аренду нежилых помещений, к которым относятся и апартаменты. Теперь для получения легального дохода от аренды придется получить статус ИП либо заключить договор с управляющей компанией. В противном случае возможно наложение штрафа и доначисление НДС за весь установленный период аренды. Постоянный доход от аренды нежилых помещений будет расцениваться налоговиками как предпринимательская деятельность, при которой физлицо обязано регистрироваться в статусе ИП.
В свою очередь владелец апартаментов, сдающий их как ИП, может выбрать один из трех форматов налогообложения.

► Показать

Формат первый – ОСН
Общая система налогообложения (ОСН). Этот формат налогообложения наименее популярен среди владельцев недвижимости из-за высокой налоговой нагрузки и обязанности вести затейливый налоговый учет.
Доходы ИП, работающего по ОСН, как и доходы физлица, облагаются 13%-ным НДФЛ. Кроме того, предприниматель обязан:
– вести книгу учета доходов и расходов по специальной форме;
– готовить для налоговой декларацию 4-НДФЛ с момента появления доходов от аренды;
– уплачивать авансовые платежи в соответствии с налоговыми уведомлениями;
– если доход меняется более чем на 50%, владелец актива должен уведомить об этом налоговую и она пересчитает авансовые платежи на новый отчетный период;
– по итогам года ИП должен подготовить и сдать декларацию по фактическим доходам по форме 3-НДФЛ – сделать это нужно не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим годом.
Помимо этого, на общей системе предприниматель обязан уплачивать НДС (распространяется на апартаменты, но не жилье). При этом отчитываться по НДС ему придется ежеквартально. Применение ОСН предусматривает и налог на имущество физических лиц.
Кроме того, любой индивидуальный предприниматель не должен забывать про страховые взносы на обязательное пенсионное страхование и обязательное медицинское страхование.
Чем может обернуться для собственника сдача в аренду апартаментов без «звезд»
Формат второй – УСН
Если вышеописанные манипуляции с документами доставляют много забот, то индивидуальный предприниматель может перейти на упрощенную систему налогообложения (УСН). Этот формат удобен для тех владельцев апартаментов, чей доход в масштабах года не переваливает за 150 млн руб. То есть для владельца даже нескольких активов этот формат налогообложения будет вполне доступен.
УСН предполагает освобождение ИП от следующих видов налоговых обязательств:
– НФДЛ (кроме ряда исключений);
– налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности);
– НДС (есть исключения).
Однако УСН бывает двух типов. Первый – УСН «Доходы». Этот тип налогооблажения предполагает, что ИП оплачивает налог в 6% со всех полученных доходов, независимо от того, сколько он потратил. Второй тип – УСН «Доходы минус расходы». В этом случае ИП оплачивает налог в 15% с суммы, составляющей разницу между доходами и расходами.
Чтобы определиться, какой формат подходит именно вам, стоит заранее проанализировать объем возможных расходов от сдачи актива в аренду. Если расходы составляют более 60%, то актуальнее использовать формат «Доходы минус расходы».
Важный момент упрощенной системы налогообложения – можно уменьшить доход на уплаченные страховые взносы за «себя» в полном размере и на 50%, если у бизнеса есть наемные сотрудники.
Приведем пример. Некий владелец апартаментов г-н Иванов в 2018 г. применял УСН «Доходы» по ставке 6%. От сдачи в аренду жилья он получил доход 960 000 руб. Сумма налога составит 57 600 руб. (960 000 × 6%). Сумма фиксированного взноса на 2018 г. установлена в размере 32 385 руб. (ПФР + ФФОМС). Дополнительный взнос (1% от дохода, превышающего 300 000 руб.) составит 6600 руб. (960 000 – 300 000) * 1%).
Если фиксированный и дополнительный взносы оплатить в срок до 31 декабря, их можно вычесть из суммы налога. При этом ИП без сотрудников могут вычитать взносы в полном объеме без каких-либо ограничений.
В итоге сумма, которую придется заплатить, вычитается так: 57 600 – 32 385 – 6 600 = 18 615 руб.
Напомним, в 2019 г. увеличивается размер обязательных страховых взносов. В ПФР за себя платить придется 29 354 руб., в ФФОМС – 6 884 руб. Таким образом, обязательные страховые взносы составят 36 238 руб.
Формат третий – ПСН
Патентная система налогообложения (ПСН) предусматривает налог в 6% от вмененного дохода. То есть уровень налога зависит не от фактического дохода собственника, а от неких средних значений – гипотетический доход определяется нормативными актами того или иного региона.
Например, в столице потенциальный доход от аренды жилья зависит от локации и площади объекта и может составлять от 250 000 до 10 млн руб. в год. Рассчитать стоимость патента просто – если потенциальный доход от сдачи вашей квартиры в аренду по средневзвешенным данным составляет те же самые 960 000 руб., налог будет равен 57 600 руб.
Патент приобретается на срок от месяца до года и по окончании срока действия должен быть прологнирован. Стоимость патента, увы, нельзя уменьшить на уплаченные страховые взносы. Но хорошая новость в том, что на патенте не нужно сдавать отчетность.
В случае применения этой налоговой схемы наш г-н Иванов приобретает годовой патент стоимостью 57 600 + оплачивает обязательные страховые взносы в ПФР и ФФОМС в размере 36238 руб. Итого получается 93 838 руб.
Что выгодней
Наиболее выигрышным кажется формат УСН «Доходы», но все не так однозначно. Нельзя забывать, что в случае применения ПСН вмененный доход напрямую будет зависеть от локации актива, его площади и т. д. И если апартаменты потенциально можно сдать дороже среднестатистических значений, по которым рассчитывается патент, этот формат налогообложения может оказаться выгоднее. Поэтому каждая ситуация индивидуальна и требует отдельных расчетов.
В случае ПСН предприниматель также освобождается от НДФЛ. Нет здесь и налога на имущество, за небольшими исключениями. Нет и НДС.
Однозначного ответа на вопрос, какой же формат налогообложения использовать, не существует. Скорее всего, вам придется выбирать между УСН и ПСН, а дальше все будет зависеть от конкретных переменных: локации, качества актива, площади помещения и спроса на апартаменты.

https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2 ... artamentov

[lerat]

Путин поддержал идею освободить молодые семьи от НДФЛ при продаже квартир.

Президент России Владимир Путин выступил за освобождение молодых семей от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже единственного жилья. Об этом глава государства заявил на форуме «Деловой России», передает корреспондент РБК.

Один из участников форума отметил, что многие семьи не продают свою недвижимость для дальнейшего улучшения жилищных условий именно из-за необходимости платить налог в размере 13% от суммы сделки.
​

Подробнее на РБК:
https://www.rbc.ru/rbcfreenews/5c5ad9b2 ... m=newsfeed

[Alex001]

Оля, туплю чуток: правильно понимаю, что возместить ндфл с % по Ипотеке можно только после приемки квартиры? До сдачи доме ни как, но период возмещения будет с момента Оформления ипотеки?

[Alex001]

правильно понимаю, что возместить ндфл с % по Ипотеке можно только после приемки квартиры? До сдачи доме ни как, но период возмещения будет с момента Оформления ипотеки?

да, 220нк рф в помощь

[Оля]

Оля, туплю чуток: правильно понимаю, что возместить ндфл с % по Ипотеке можно только после приемки квартиры? До сдачи доме ни как, но период возмещения будет с момента Оформления ипотеки?

Ага. Не "приемки" тока, а именно после регистрации собственности))) И налоговый вычет (260 тр которые) тоже после регистрации собственности. До этого - Вы просто дольщик

[Shuran]

Ага. Не "приемки" тока, а именно после регистрации собственности)))

по новострою достаточно АПП:

4. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 4 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов по уплате процентов в соответствии с договором займа (кредита), но не более 3 000 000 рублей при наличии документов, подтверждающих право на получение имущественного налогового вычета, указанных в пункте 3 настоящей статьи, договора займа (кредита), а также документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком в погашение процентов.

6) для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган:
договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства, подписанный сторонами, - при приобретении прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся доме);

https://www.consultant.ru/document/cons_ ... 0b3710b3c/

[Sanchess]

На налоге можно съэкономить применяя не УСН 6%, а купить патент.

Есть нюанс: если недвижимость сдается в регионе, отличном от региона прописки, то патентная система не работает. Только УСН 6%. По крайней мере мне так в налоговой сказали.

[Sanchess]

По крайней мере мне так в налоговой сказали.

жуть. все работает, если нк рф покурить)

[Sanchess]

Есть нюанс: если недвижимость сдается в регионе, отличном от региона прописки, то патентная система не работает. Только УСН 6%. По крайней мере мне так в налоговой сказали.

Сильно не углублялся, потому что налога не возникает, уменьшаю за счет ежеквартальных авансовых платежей..

[Sanchess]

На 10 лет сдают с индексацией и с привязкой к % от товарооборота в качестве защиты от гиперинфляции. И про налоги забыли. Если будет упрощенка 6%, то 1% в расчеты брать не нужно, он возвращается.

Можно поподробнее? Что вы имели ввиду? Каким образом 1% сверх 300тыс возвращается?

[СергейСергей]

Если Вы ИП на УСН - Доходы без работников, то можете налог УСН уменьшить на 100% уплаченных страховых взносов в фиксированном размере
Цитата ("Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2018) ""НК РФ Статья 346.21. Порядок исчисления и уплаты налога):
Индивидуальные предприниматели, выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы и не производящие выплаты и иные вознаграждения физическим лицам, уменьшают сумму налога (авансовых платежей по налогу) на уплаченные страховые взносы на обязательное пенсионное страхование и на обязательное медицинское страхование в размере, определенном в соответствии с пунктом 1 статьи 430 настоящего Кодекса.(в ред. Федеральных законов от 30.11.2016 N 401-ФЗ, от 27.11.2017 N 335-ФЗ)

[BarsTeam]

при продаже мебелированной квартиры общая стоимость в ДКП разнесена как (например):
- 3,7 стоимость квартиры;
- 0,3 стоимость мебели и бытовой техники (в том числе встроенная кухня, шкафы, диваны, холодильник и т.п.).

при подаче 3-НФДЛ в качестве ДОХОДа какая сумма пойдет, по сути 3,7?