Свой мини-отель, хостел

forever писал(а) 24 авг 2017, 01:02Mike писал(а) 24 авг 2017, 00:34
Гостиницу знакомый купил - 370кв.м - первый этаж - 8 000 000р, 17 номеров, кафе-бар и т.д. Заполнена почти полностью (номера в диапазоне 1.500-2.800 сутки).

Приветствую ! Пропустил видимо ! Где купил за такую стоимость? И что имеется в виду про поборы местных ?

Seregin писал(а) 24 авг 2017, 08:57Приветствую ! Пропустил видимо ! Где купил за такую стоимость? И что имеется в виду про поборы местных ?

не знаю регион, это к Майку. а поборы местных - это полиция, администрация, всякие службы там. в регионах они особенно беспредельничают

forever писал(а) 24 авг 2017, 01:02после грубого подсчета окупаемость - 8 месяцев, крут!!!!! но там думаю "поборы местных" эту самую окупаемость до 16-20 месяцев вполне могут увеличить)))

А еще для расчета окупаемости надо приплюсовать ремонт, меблировку и % краж меблировки. Как думаете, как владельцы спасаются от бытовых краж? Насколько я понимаю, их % достаточно высок. Страхование?

Рассматриваем покупку бизнеса типа с 15-месячной окупаемостью.

Продавец декларирует расклад:
Доходы:

• номера (ночь, 50% заполняемость) 975 000
  номера (2 часа, 50% заполняемость) 385 500
  сауна (2 часа в день) 156 000
  доп. услуги (продажа еды и напитков) 190 000
  субаренда 150 000

итого: 1 856 500

Расходы:

• аренда 500 000,00
  коммуналка 35 000,00
  зарплата 183 000,00
  интернет 10 000,00
  бухгалтерское обслуживание 35 000,00
  юридическое обслуживание 35 000,00
  IT-обслуживание 15 000,00
  телефония 2 500,00
  пожарная сигнализация 5 000,00
  тревожная кнопка 4 500,00

Итого: 825 000,00

Понятно, что доходы преувеличены (субаренда и доп.услуги, например), а расходы преуменьшены. Но даже если прибыльность поделить на два, все равно получается прекрасная инвестиция.

Непонятно, зачем вообще продавать такой прекрасный бизнес.

А что скажут опытные коллеги?

Тревиль писал(а) 04 дек 2017, 11:12Рассматриваем покупку бизнеса типа с 15-месячной окупаемостью.

Продавец декларирует расклад:
Доходы:

• номера (ночь, 50% заполняемость) 975 000
  номера (2 часа, 50% заполняемость) 385 500
  сауна (2 часа в день) 156 000
  доп. услуги (продажа еды и напитков) 190 000
  субаренда 150 000

итого: 1 856 500

Расходы:

• аренда 500 000,00
  коммуналка 35 000,00
  зарплата 183 000,00
  интернет 10 000,00
  бухгалтерское обслуживание 35 000,00
  юридическое обслуживание 35 000,00
  IT-обслуживание 15 000,00
  телефония 2 500,00
  пожарная сигнализация 5 000,00
  тревожная кнопка 4 500,00

Итого: 825 000,00

Понятно, что доходы преувеличены (субаренда и доп.услуги, например), а расходы преуменьшены. Но даже если прибыльность поделить на два, все равно получается прекрасная инвестиция.

Непонятно, зачем вообще продавать такой прекрасный бизнес.

А что скажут опытные коллеги?

Понятно только одно, просто так такую «корову» продавать не будут...
Если чуйка не работет, то «надо брать!» (с).

Sanchess писал(а) 04 дек 2017, 11:29Если чуйка не работет

Прежде, чем подключать чуйку, хотелось бы получше разобраться с цифрами.

Мне кажется есть риск того , что здание в ближайшее время может пойти с молотка ( если не в аренде у города ).Возможно владелец получил инсайд о скорой продаже собственником /других действиях со зданием .Довольно часто попадаются обьявы о продаже бизнеса , а на циане дублируются уже обьявы с теми же адресами о продаже заводов , домов , пароходов в которых находится данный бизнес

Отправлено спустя 2 минуты 44 секунды:
И срок для подведения итогов о рентабельности /убыточности в 6 месяцев довольно мал кмк.

Отправлено спустя 10 минут 30 секунд:
Скорее всего реальные цифры далеки от указанного , если учесть что в 300 метрах еще стоит mercury где в акционные дни цена оказывается ниже .
Первый отзыв об отеле на букинге написан месяц назад , все очень сыро для достоверности цифр о доходах , учитывая что с сентября до нового года не лучший тайм - фрем в гостиничном бизнесе .

Wolf_Messing писал(а) 04 дек 2017, 12:44все очень сыро для достоверности цифр о доходах

Это понятно. Но что есть, то есть.

Данный вариант реально может выйти в доходность если только самому взять под выкуп \ аренду у города через аукцион похожее помещение / многокомнатную хату , щепетильно записывая каждый мешок цемента довести это до товарного вида отеля 3 звезды + , демпинговать пол года -год на рынке и поить клиентов халявным кофе/чаем с халвой за оценку на букинге до выезда . Здесь очевидно желание продать по нехилой цене плод инженерной мысли некого товарища , спонтанно решившего почувствовать себя отельером .

1.Как долго работает этот бизнес?
Почему оно столько стоит? Там же нет актива в виде недвижки никакой?
2.Почему доменное имя создано в июне 2017? И зарегистрировано на частное лицо?
3.Пусть покажут историю взаимоотношений с букингом, островком и т.д.
4. Договор аренды до 2022 года, а что потом? Что в нем написано, какие условия и т.д?

С беглого виду стремно и кажется, что бизнес сделан специально под продажу - такой бизнес-план.

Ruslan писал(а) 04 дек 2017, 20:20бизнес сделан специально под продажу - такой бизнес-план

Как выяснилось, ровно так и есть. Притом это у девелопера не первый и не второй проект.

С хостелами в жилых домах начнут бороться после чемпионата мира
Дмитрий Медведев поддержал инициативу справороссов
https://www.kommersant.ru/doc/3593621

Запрет на размещение хостелов в жилых домах может привести к росту цен на проживание в них до 40%, сообщила РИА Недвижимость заместитель директора департамента управления активами NAI Becar Дарья Канева.
В среду премьер-министр РФ Дмитрий Медведев заявил, что законопроект о запрете размещения хостелов в жилых помещениях может вступить в силу 1 октября 2018 года. Закон о запрете размещения хостелов в жилых помещениях был внесен в Госдуму Галиной Хованской в сентябре 2015 года и принят нижней палатой в первом чтении в мае 2016 года.


РИА Новости https://realty.ria.ru/news_cre/20180411/1518417875.html

Вопрос об установлении правил работы хостелов в жилых помещениях завис на несколько лет из-за столкновений лоббистских и ведомственных интересов. Госдума шестого созыва оставила вопрос в наследство нынешнему созыву, и новому правительству, очевидно, также достанется эта проблема. Вопрос не удалось решить даже по итогам встречи представителей думских фракций с премьером Дмитрием Медведевым. Единой позиции нет ни у депутатского корпуса, ни в исполнительной власти. Поправки правительства к депутатскому законопроекту о порядке работы хостелов в многоквартирных домах (МКД) внесены в Госдуму, но, как заявил “Ъ” министр строительства и ЖКХ Михаил Мень, вряд ли будут рассмотрены раньше осенней сессии.
https://www.kommersant.ru/doc/3622482

В России меняются правила проектирования общежитий и хостелов

МОСКВА, 6 дек - РИА Недвижимость. В России 6 декабря вступают в силу новые правила проектирования общежитий и хостелов.
Утвержденный Минстроем свод правил стал первым единым специализированным документом о проектировании хостелов и общежитий, пояснили эксперты, опрошенные РИА Недвижимость. Документ касается как проектов нового строительства, так и реконструкции или капитального ремонта.

Правила устанавливают новые нормы жилой площади на одного проживающего в общежитии. Если раньше полагалось не менее 6 квадратных метров на человека, то теперь требования зависят от категории жильцов. Для общежитий рабочих и служащих – минимальная жилая площадь по-прежнему должна составлять не менее 6 квадратных метров, студентов – 7,5, аспирантов – 10.
Максимальное число проживающих в комнате общежития, согласно утвержденному своду, ограничено тремя людьми, если же срок проживания не превышает трех месяцев, в комнате можно разместить и четверых.

Площадь семейных комнат должна быть не меньше 12 квадратных метров. Для них также обязательно наличие пятиметровой кухни, а также отдельного санузла. В целом иметь кухню и санузел должен каждый блок общежития из двух жилых комнат, а также комнаты для занятий и отдыха. По новым правилам в квартирном блоке должно не более двух комнат.
https://realty.ria.ru/20181206/v-rossii ... 72573.html

NNd писал(а) 06 дек 2018, 10:48 Площадь семейных комнат должна быть не меньше 12 квадратных метров. Для них также обязательно наличие пятиметровой кухни, а также отдельного санузла. В целом иметь кухню и санузел должен каждый блок общежития из двух жилых комнат, а также комнаты для занятий и отдыха. По новым правилам в квартирном блоке должно не более двух комнат.
https://realty.ria.ru/20181206/v-rossii ... 72573.html

Прикольно они придумали. А за чей счет банкет? И куда теперь выгонят семьи, которые не подходят под новые правила? Общаги же под них не перестроят.