Снос пятиэтажек в Москве (реновация)

"Мегапроект по сносу московских пятиэтажек стоимостью несколько триллионов рублей набирает обороты. 21 февраля мэр Сергей Собянин получил согласие президента Владимира Путина на демонтаж восьми тысяч жилых домов в Москве. Не прошло и двух недель, как в Госдуму поступил проект федерального закона с поправками в Жилищный, Земельный и Градостроительный кодексы, а также в закон «О статусе столицы Российской Федерации». По мнению Собянина, без этих поправок реновация районов пятиэтажек невозможна. Депутаты обещают принять эти поправки уже в весеннюю сессию.

Анализ поправок проливает свет на процедуру переселения граждан. Оно пойдет по весьма жесткой схеме: если здание попадает в зону реновации, то даже собственники квартир будут принудительно переселены в кратчайшие сроки (не говоря уже о неприватизированном жилье). Закон позволит сносить не только «хрущевки», но и кирпичные пятиэтажки и панельные девятиэтажки.

60 дней и переселение по суду
Самый острый вопрос для жильцов пятиэтажек: куда нас будут отселять? Настойчивые слухи отправляли горожан из «хрущевок» срединной части на выселки — например, в Новую Москву. Законопроект прописывает, что жильцы сносимых домов получают новые квартиры в своем округе — в том же районе, где они жили, или в соседних. Исключение составляют жильцы Центрального, Зеленоградского, Троицкого и Новомосковского округов — их могут переселить в любую точку округа. Хуже владельцам нежилой недвижимости в сносимых домах: им могут предоставить равноценное помещение в любом районе Москвы.

Главный принцип при переселении таков: новая квартира будет иметь ту же жилую площадь, что и старая. «Жилая площадь — метр в метр, с таким же количеством комнат. Прихожая, кухня и санузел по новым стандартам, как правило, бо́льших размеров. Вместо квартиры в ветхом полуаварийном доме — добротная современная квартира», — так описал условия переселения Сергей Собянин. Сделать это будет непросто: в «хрущевках» комнаты совсем небольшие. Очевидно, придется проектировать новостройки с такими же параметрами (новые «хрущевки»). В то же время при переселении могут выиграть очередники. В процессе расселения им будет предложена новая квартира по социальным нормам — 18 кв. м жилой площади на человека. Так что очередники с большой семьей могут значительно улучшить свои жилищные условия.

Крайне жесткой выглядит процедура переселения. Фактически даже собственники квартир лишаются права распоряжения своим имуществом. Власти отправляют собственнику письменное предложение о предоставлении равноценного жилого помещения и проект договора. Если в течение 60 дней договор не заключен, то выселение, прекращение права собственности на квартиру и регистрация права собственности на новую квартиру осуществляются в судебном порядке. Нанимателям помещений также предоставляется 60 дней на раздумья — после этого они переселяются принудительно.

Если в суде жилец не сможет отстоять свои права (трудно представить себе, что власти могут проиграть), то освобождение квартиры должно произойти немедленно. Важная деталь: законопроект предписывает, что оспорить в суде факт принудительного переселения невозможно. Жильцы из сносимых домов могут подавать иски только по поводу равноценности предоставляемой квартиры.

Желание властей расселять дома быстро понятно, иначе, по нынешнему законодательству, оно могло бы тянуться годами. Однако принудительное переселение представляется слишком жестким инструментом, провоцирующим конфликтные ситуации. Это закладывает бомбу под всю программу: ведь президент одобрил идею сноса пятиэтажек при одном условии: «Нужно сделать так, чтобы это все людей устраивало. Нужно и с жителями это все прорабатывать, делать все это прозрачно и показывать, что конкретно люди от реализации этих проектов выиграют».

Как уговорить людей переехать по-хорошему, без судов — одна из главных задач столичного правительства. Пока муссируется идея, что переселять будут только там, где люди этого хотят. Планируются опросы населения. Однако такой подход трудно увязать с идеей демонтажа пятиэтажек целыми кварталами, чтобы обеспечить рентабельность нового строительства.

Ломать кварталами
Согласно новому законопроекту, для реновации кварталов пятиэтажек власти Москвы получают огромные полномочия. Столичное правительство и сегодня в ручном режиме «рулит» градостроительством. Чтобы не сковывать себя ограничениями, власти Москвы в нарушение федеральных законов так и не приняли ни генплан, ни правила землепользования и застройки. После принятия нового закона они теряют последние «тормоза». В частности, в зонах реновации власти смогут отменять ранее выданные градостроительные документы, изымать любые здания и земельные участки. Они могут определять серии проектов домов первого периода индустриального домостроения, которые подлежат сносу. Столичные власти наделяются и правом определять перечни многоэтажных домов, находящихся в зоне реновации и подлежащих сносу.

Возможность тотального сноса — один из самых удивительных моментов программы. То есть сноситься будут не только пятиэтажки (они, к слову, не являются аварийными и ветхими), но и другие здания в локации сноса. В частности, «топор сноса» навис над крепкими кирпичными пятиэтажками и панельными девятиэтажками. Они тоже могут быть расселены и демонтированы, если такое решение примет столичное правительство. Один из авторов законопроекта, председатель Комитета по физической культуре, спорту, туризму и делам молодежи Михаил Дегтярев так объясняет стратегию сноса: «Дом, находящийся рядом с пятиэтажками, может быть снесен по решению совета при мэре. Если здание не вписывается, то оно должно было расселено и снесено. Только так мы получим комфортный район. Есть ли критерии того, что дом не вписывается? Нет. Просто обводим микрорайон, и всё».

Именно снос целыми кварталами и определяет потенциальную выгодность программы в некоторых районах. Районы пятиэтажек расположены в престижной срединной части города, рядом со станциями метро, они уже обеспечены инженерными коммуникациями. Но эти районы отличаются достаточно низкой плотностью застройки. Насколько вырастет плотность застройки после реновации районов, пока непонятно. По подсчетам девелоперов, она может вырасти более чем в три раза.

Внесенный в Госдуму законопроект, подготовленный специально для Москвы, позволяет при строительстве отступить и от санитарных и противопожарных норм. Столичные власти смогут подготовить собственные технические условия, которые и будут применять при строительстве в ходе реновации районов пятиэтажек. Можно предположить, что одной из норм, от которой откажутся или сильно ее ослабят, будет инсоляция. Столичные власти давно пропагандируют идею квартальной застройки, которая крайне затруднена, в частности, из требований по инсоляции. Ослабление или отмена этого требования может позволить строить полноценные кварталы.

Чрезвычайное градостроительство
Менее чем за месяц московское правительство провело большую работу: подготовило и внесло в Госдуму законопроект об особых условиях реновации районов пятиэтажек, создало возглавляемый мэром штаб, который должен в течение месяца подготовить предложения о площадках для строительства стартовых домов программы. Кстати, уже есть список зданий, которые будут снесены в ближайшее время. Список вызвал такой ажиотаж, что Собянин был вынужден лично заявить, что эти списки — фейк.

Информации поступает много, но на множество вопросов, касающихся программы, ответов пока нет. Например, столичные власти уже объявили, что программа стартует за бюджетные деньги и в ближайшие три года будет потрачено 300 млрд рублей. Но как Москва будет финансировать программу реновации, если дефицит городского бюджета на следующий год — более 200 миллиардов?

Другой важнейший вопрос: зачем нужна программа тотального сноса пятиэтажек? Многие здания находятся в пристойном состоянии. А если и требуют ремонта, то это задача жителей, у 90% квартиры в собственности. Почему сразу заявляется такая масштабная программа, если можно было на пилотных проектах отработать модели как сноса, так и реконструкции пятиэтажек? Трудно откинуть мысль, что вся программа задумана в интересах стройкомплекса и финансирующих его банков, у которых появляется шанс избавиться от непроданных квартир, заработать и на стройке, и на продаже квартир правительству для переселения.

Совершенно непонятно, что именно будут строить на месте снесенных пятиэтажек. И как договориться с жителями, если им предлагается столь жесткая модель переселения. В программе слишком много неопределенности. «Я первый раз вижу такой масштабный, раскрученный в медиа и в то же время неподготовленный проект, — говорит один из участников совещаний по вопросу реновации в московском правительстве. — Нет ничего: ни концепции, ни финансовой модели. Нет ясности и по социологии: мне показалось, что власти удивились, что идею сноса пятиэтажек люди приняли без восторга. Странная программа. Мне показалось, что сами чиновники столичного правительства находятся в прострации. Но после того, как ее одобрил президент, у чиновников нет другого выхода».