Прогнозы цен на квартиры в Москве и Подмосковье (в целом по рынку)

Shuran писал(а) 07 мар 2019, 14:52когда объем на продажу достигнет 1млн, что и какие объемы будут на рынке - мы не знаем, слишком долгий срок для планирования в рф)

1. Веры в финмодель у меня как раз нет - но Москва будет придерживаться планового ввода - какой бы модель ни была - затягивание сдачи будет ВСЕГДА ухудшать NPV как бы его не считали
2. 1 млн = это не на продажу, я уже об'яснила что и просто восстановление площадей при замещении изношенных будет снижать потенциальный спрос
3. Показатели не 10+ лет - ты пишешь как вовсе не смотрел цифры в статье - на самом деле с 20 года давить будет не хило

Madina писал(а) 07 мар 2019, 19:011. Веры в финмодель у меня как раз нет - но Москва будет придерживаться планового ввода - какой бы модель ни была - затягивание сдачи будет ВСЕГДА ухудшать NPV как бы его не считали

речь не про затягивание сдачи, а про то, что план и факт сроков ПРОГРАММЫ - это разные вещи, а уж факт у чиновников вещь в себе, поэтому про ухудшение NPV меня улыбает, они тебе скажут: а что это? и сильно ухудшается? ну, не шмогла, хотелось как лучше(с)
Отправлено спустя 6 минут 13 секунд:

Madina писал(а) 07 мар 2019, 19:012. 1 млн = это не на продажу, я уже об'яснила что и просто восстановление площадей при замещении изношенных будет снижать потенциальный спрос

я понял, что ты живешь в идеальном мире и считаешь, что не будь реновации, жители хрущей вышли бы на рынок, как и любой другой покупатель, а я живу в мск 30+ лет и вижу/слышу кто там живет и с каким менталитетом в массе своей, они бы и при отсутствии этой реновации ЖДАЛИ бы все равно манны небесной , неважно, от властей или там застроя какого, (термин "несносимые серии" появился сразу после старта сноса "сносимых" 20 лет назад и ждуны ждут еще с тех пор) - это не покупатели на рынке дду, а покупатели доп. комнаты по программе реновации (положена 2ка, наскребли на 3ку и таких тока 10-20%), потому что на хату денег нет и не будет даже при бесплатной ипотеке

Отправлено спустя 2 минуты 1 секунду:

Madina писал(а) 07 мар 2019, 19:01Показатели не 10+ лет - ты пишешь как вовсе не смотрел цифры в статье - на самом деле с 20 года давить будет не хило

посмотрим, когда и что будет давить) я грил про 1млн метров на продажу, потому что он уж точно будет давить, но это нескоро будет, да тут авторы статьи уже в 20г видят объемы на продажу, а я - нет)

Shuran правильно на счёт планов *2 по срокам реновации пишет: пример Мельникова 2, вошёл в стартовые дома, должны были выйти на площадку в дек 17 года и построить за год (нюню и это с подземной парковкой и сносом здания пту), а вылезают только сейчас, буквально вчера появилась какая то техника. Реновация за 10 лет - это просто бред теоретиков. Реновация начнет влиять только через цикл стартового отселения + снос отселенного + стройка уплотнения на их месте. А с учётом срыва этих бумажных сроков будет это не в ближайшие 5 лет

Shuran писал(а) 07 мар 2019, 19:29речь не про затягивание сдачи, а про то, что план и факт сроков ПРОГРАММЫ - это разные вещи, а уж факт у чиновников вещь в себе, поэтому про ухудшение NPV меня улыбает, они тебе скажут: а что это? и сильно ухудшается? ну, не шмогла, хотелось как лучше(с)

А меня улыбает, что вы правда не понимаете что на кону политамбиции команды Собянина, что все те 30+ лет которые вы живете в Москве ситуация с бюджетами и резервами была совсем другой и что сейчас губернаторов и локальные команды по принципу эффективности оценивать будут. Вы правда думаете, что при затягивании программы Москва сможет на федералов рассчитывать? Для этого нужны будут очень весткие основания - еще один раунд жестких санкций, к примеру - которыми можно будет оправдать срыв сроков. Срыв программы - это автоматически ниже рост ввп и, опосредовано рост инфляции через рынок труда. Москве приготовили место одного из локомотивов роста по стране (1,5-2% в среднем, это 5 в Москве и -4% в ристающих) и если Москва и остальные центры будут буксовать - нам не то что 3% не видать - это чистая инфляция на дефиците на рынке труда.
Вы все еще в прошлом десятилетии живете, ребят...

Godz писал(а) 08 мар 2019, 00:26Shuran правильно на счёт планов *2 по срокам реновации пишет: пример Мельникова 2, вошёл в стартовые дома, должны были выйти на площадку в дек 17 года и построить за год (нюню и это с подземной парковкой и сносом здания пту), а вылезают только сейчас, буквально вчера появилась какая то техника. Реновация за 10 лет - это просто бред теоретиков. Реновация начнет влиять только через цикл стартового отселения + снос отселенного + стройка уплотнения на их месте. А с учётом срыва этих бумажных сроков будет это не в ближайшие 5 лет

Из-за срыва сроков по проектам реновации активизировалась работа с застройщиками на предмет выделения в существующих проектах отдельных домов под реновацию. Такие реновационные решения
давление на рынок жилья не увеличивают. Даже при повышенной активности со стороны мэрии в ближайшие два-три года программа реновации будет выполняться в лучшем случае процентов на 25-30. Через пару лет начнут рассматривать новый драйвер роста и активность будет переключена на какую-нибудь другую программу, а реновация, постепенно перейдя в вялотекущую фазу, по инерции будет продолжаться еще 3-4 года. Не будет реновации за 10 лет и очень вероятно, что через 10 лет программу потихоньку свернут.

далее про макроэкономику в финфлудилку, плз

Новостройки вышли на устойчивый рост
Как дорожает первичное жилье

Увеличение НДС и приближающийся переход на использование эксроу-счетов продолжают корректировать рынок первичной недвижимости. Жилье продолжает устойчиво дорожать во всех регионах страны, а наиболее доступные новостройки Москвы лишь за последний месяц выросли в цене на 8%. Избежать роста пока удается только премиальной недвижимости.

https://www.kommersant.ru/doc/3906999

Эксперты зафиксировали скачок спроса на новостройки в Москве и области
https://realty.rbc.ru/news/5c86690a9a7947595b778e6f

Продублирую сюда свой пост с другого форума почти годичной давности. К сожалению, тех страниц с сайта stroi.mos.ru, с которых взята информация на самом сайте давно уже нет, но вроде-как формула, благодаря которой возможна данная схема до сих пор действует. Итак:

В программе реновации появились новые дома, в которых можно докупить метры за доплату:
проспект Вернадского, 61, корп. 3
проспект Вернадского, 69
улица Красных Зорь, 59Б
улица Гжатская, 16, корп. 1

При этом, насколько я понимаю, можно очень неплохо заработать, если докупать метры и переезжать из дешевого района в дорогой.
Например, была у вас в Измайлово однушка. По реновации вам тоже дали однушку на Парковая 5-я ул. 62Б площадью 38,4 кв.м (П2). Такая по висящему на строй.мос.ру прайсу стоит 6 329 971 рублей. Вы ее меняете на однушку 38,6 кв.м (П1) на Вернадского просп., 61, корп. 3 которая по прайсу идет за 7 666 423 рублей. Сумма доплаты рассчитывается по формуле: Р = (П1 - П2) x Ц - Скидка 10%. В приведенном примере доплата составит Р = (38.6-38.4) * 198 612 - скидка 10% = 35750 рублей, а квартиру вы получаете стоимостью на 1+ млн. рублей больше. Для двушек-трешек профит может составить уже несколько миллионов рублей.

Если схема действительно рабочая, то количество квартир в продаже в дорогих районах может несколько возрасти, причем в самом ближайшем будущем.

komeska писал(а) 12 мар 2019, 04:32Продублирую сюда свой пост с другого форума почти годичной давности. К сожалению, тех страниц с сайта stroi.mos.ru, с которых взята информация на самом сайте давно уже нет, но вроде-как формула, благодаря которой возможна данная схема до сих пор действует. Итак:

Если схема действительно рабочая, то количество квартир в продаже в дорогих районах может несколько возрасти, причем в самом ближайшем будущем.

А разве можно получить квартиру в другом районе? По реновации вроде в том же районе квартиру должны выделить где и живёшь.

Gorosvet писал(а) 12 мар 2019, 09:19 А разве можно получить квартиру в другом районе? По реновации вроде в том же районе квартиру должны выделить где и живёшь.

Получить нельзя, а докупить не запрещено.

HomeOwner писал(а) 11 мар 2019, 17:43Эксперты зафиксировали скачок спроса на новостройки в Москве и области
https://realty.rbc.ru/news/5c86690a9a7947595b778e6f

С конца января начал вести прямой учет объявлений на основных площадках, принципиального рывка/провала предложения не видно.

Обидно конечно что зевнул такую аналитику где-нибудь в сентябре, ато сидел бы в собственном бетоне с пол года.
Shuran, есть мнение по совокупному потенциальному эффекту эскроу+6% ипо для семей с двумя детьми на спрос ?

StataMen
Мы подобную статистику начали вести около года назад (тут). За 2018 год провал предложения процентов на 25. А за последние три года (статистика осталась лишь в памяти и отдельных постах на форуме) - вообще в два раза. Правда не факт, что данная информация корректно отображает действительность. В 2016 и 2017 мы смотрели только количество квартир, выставленных на ЦИАНе. Оно упало в 2 раза с 2016 года. Но, возможно, это связано с тем, что ЦИАН стал понемногу терять популярность. Или он как-то жестче начал объявления модерировать. Или еще что-то...

StataMen писал(а) 12 мар 2019, 16:25Shuran, есть мнение по совокупному потенциальному эффекту эскроу+6% ипо для семей с двумя детьми на спрос ?

в совокупности нет, а по отдельности из-за эскроу ценник на новострой начнет (должен) потихоньку расти с осени (ажиотаж, из каждого утюга, многие поведутся на панике), а реально предложение ликвида внутримкад у метро начнет ощутимо уменьшатся через год (20г) и в теории еще через год (21г) объемов останется немного, т.к. на рынок будет (должно по логике) поступать меньше объектов, а запасы истощатся, но тут есть неизвестный фактор - ключевая ставка, т.е. ипотека - единственный драйвер спроса, если (вдруг) на протяжении 20-21гг ипотека просядет до 8%, то спрос обеспечен и цены ракетой - их может сдерживать тока вторичка, а если выстрелит геополитика и будет опа - не будет спроса и ценам расти нет причин даже с уменьшенным предложением имхо

а ставка 6% сама по себе должна работать на спрос евро3шек и больших метражей и если все будет хорошо, инвест на рынке если и останется, то тока в этом сегменте, наверное, но это неточно, ну а если все плохо, то и 6% семьям с 2-3 детьми в условиях падения доходов несильно помогут кмк

jihar писал(а) 12 мар 2019, 10:42 Получить нельзя, а докупить не запрещено.

Решил проверить и разобраться в вопросе более глубоко. Видимо, докупить площадь в другом районе все же нельзя (п. 1.2. Постановления Правительства Москвы № 45-ПП от 01.02.18). Можно докупить квартиру в другом районе в течение 2х лет после получения равнозначной (п. 1.8.).