Посоветуйте, как действовать в моей ситуации? (кроме выбора для себя)

в теме обязательно писать свои мысли о предмете обсуждения, одни вопросы без своих мыслей - снос/отклонение в премодерации для новичков. если обсуждаем инвест, пишем вход и планируемый выход с обоснованием, тут не справочное бюро, а обсуждение мыслей
обсуждение одного жк - в тему этого жк

Андрей 76 писал(а) 12 авг 2025, 13:29У меня однушка на Руставели 14, первая очередь, был Вайт бокс - пришлось снести всю отделку, так как спустя 1.5 года все межкомнатные перегородки лопнули насквозь.

А почему через 1,5, а не сразу? Из-за усадки дома?

Частичный снос штукатурки/межклмнатных перегородок не рассматривали, или там ничего нормального не было?

Кстати, судиться за такое анриал?

У кого-нить есть ещё опыт вайтбокса пиковского -у всех трэш или от подрядчика зависит и кому то 'везло'?

С вайтбоксом пиковским опыта не было

Форумчане приветствую! В Сентябре есть планы пристроить семейную ипотеку ( конечно время выходит самое не удачное из-за роста цен , но имеем что имеем) . в дальнейшем думаю что из-за огромной нагрузки на бюджет ее явно будут или отменять или пересматривать , для МСК так точно что то сделают что будет уже не такая интересная программа.
В связи с этим вопрос.
Что планируется. 12 млн семейка . ПВ 7 млн ( + 1 млн думаю вкинуть Маткапитала , один фиг куда его девать без понятия)
Итого общая сумма - 20 млн (+-1 млн )
Цель - Аренда.

Смотрю в 99 случаях квартиры с отделкой , т.к. это время и не малые затраты и по финансам и по вовлеченности в ремонт . плюс займет минимум 3-4 месяца. а так же очень плохо для последующей Аренды. т.к. никто не любит когда работают перфораторы нон стоп пару лет.
Из-этого получается что мой вариант это ПИК

Что рассматриваю: Смотрю исключительно евро3 формат ( от 45 до 52 кв.м )
т.к. разница между евро2 выходит неадекватно мелкой . а в последствии считаю что квартиры от 45 квадратов как для аренды так и для продажи более ликвидны
Пока для себя выделил только 2 интересных варианта ЖК , это
1) Первый Дубровский https://www.pik.ru/flat/891244
2) Мичуринский парк https://www.pik.ru/flat/955762

в 1 варианте
плюсы: Ключи - Ноябрь , готовый проект , Близко к Центру , огороженная Территория , Близость к ТТК , отличная транспортная доступность , 2 ветки метро , до м. Волгоградский проспект 1 минута , до м Дубровка - 13 минут пешком. , проект внутри ТТК . Школа , сад во дворе. Волгоградский проспект планируют реконструировать и облагородить ( заявил Собянин)
минусы : проект стоит около ТТК и Волгоградки , шумно , загазованно , ТЭЦ напротив , нет парков даже в 15 минутах пешком, много промзоны , контингент очень своеобразный , много мигрантов , и работников близ лежащих рынков . давит навес Метрополии и ХАйВэя напротив ( но там студии в основном )
Итого: пока не знаю даже кто ЦА по Аренде , очень спорный жк
но прохожу в микро евро3 , плюс что сразу можно перед НГ запускать в Аренду .
Аренду вижу в районе 110 000 +- , на удивление Метрополия сдается очень хорошо, не знаю чем она так нравится людям , видимо маркетологи МР групп работают очень грамотно.

2 в варианте
плюсы: относительный "Юго-Запад" , серия ПИК+ , неплохое окружение вокруг новых домов , метро - 6 минут пешком , прямая ветка до сити , много Бизнес-Центров рядом. напротив страна строит свой проект который потянет ценник повыше , 10 минут пешком до парка , приятный контингент в районе , понятная ЦА по сдаче в аренду
минусы: сдача апрель 2027 года , строится по сути тоже в промке до которой 500-800 метров. Близость к Мкаду , Большой навес и застройка в будущем ( возможна ) выйдет дороже засчет более поздней сдачи .
Итого: понятная ЦА , Понятный район. но под боком Солнецво , через пару станций который может конкурировать и давить по аренде
Аренду вижу в районе 100 000 - 110 000 +-

Думал еще рассмотреть какой нибудь варик типо Павелецкая Сити , взять мелкую однуху или евро2. , вообщем что то поближе к центру , но где будет хорошая аренда и дома другой категории , но цены улетели просто куда то в космос.

Подскажите кто что думает , может у кого похожая ситуация и нашли какой либо интересный варик?

з.ы Билак смотрел , не нравится Локация и Сроки сдачи.

Stetik писал(а) 12 авг 2025, 18:08Что планируется. 12 млн семейка . ПВ 7 млн ( + 1 млн думаю вкинуть Маткапитала , один фиг куда его девать без понятия)
Итого общая сумма - 20 млн (+-1 млн )
Цель - Аренда.

слишком много своего кеша вливаете в аренду с дохой 6%, собсно, математически смысл в такой покупке и с ПВ=0 отсутствует - ставка по кредиту равна дохе аренды, причем в аннуитете еще сидит тело долга..., ну, допустим, недвига для вас духовная скрепа и есть надежда на рост на уровне инфляции даже с этих уровней ( 5+тыщ грина за метр за такое мне не понять, вот с курсом 120 понять было бы проще), тогда общий бюджет до 15 надо сократить, чтобы лимит по семейке был = 80%
лично я бы 7 лямов кеша не убивал бы на такое, даже тупо купить баксы и подождать полгодика кажется интереснее, чтобы заработать на девале, а уже потом думать про аренду с 6%-дохой
зы если закладываетесь на ухудшение условий по семейке в мск - это ведь на цены повлияет в минус - уйдет пласт халявщиков, пусть через год-два,когда ключ станет в норме, а застрои выведут те объемы, которые придержали за посл год, в конце концов, "грааль" в виде семейки тоже не бесконечен в плане его монетизации толпой, вот ваш пример с ценами уже грит, что нету цимеса, его даже в реновации больше уже...ну и такая покупка на десятилетия ведь, а объемы города на продажу на месте реновации никто не отменял, пик просто снизил объемы стройки и продаваемых объемов, поэтому на то, что в наличии такие цены, гляньте объемы продаж за этот год и сравните их с прежними - крупняк просто пересиживает трудные времена, когда они наладятся - то и объемы скакнут, а с ценами надо еще поглядеть
ниже расклады по пику за посл 3г, гляньте объемы по срокам ввода на будущие периоды
зы и маткапитал трогать плохая идея - его в % чуток, а гимор при продаже обеспечен, если вдруг придется продавать условно 5ю арендную хату

вдогонку, текущая структура депозитов, если захочется кивнуть, что бабло со вкладов пойдет в недвигу
https://www.asv.org.ru/agency/analytics

Shuran писал(а) 12 авг 2025, 20:04текущая структура депозитов

А нет такого, что если у физлица несколько счетов с остатком на каждом до 1 млн, то это физлицо на второй диаграмме все равно попадает в категорию 95,1%?
И если смотреть на первую диаграмму, то почти треть объема денег приходится на счета от 10 млн. При снижении доходности по счетам, деньги ж неизбежно начнут перетекать в другие инструменты. Или пойдут на закрытие отложенного спроса. А рынки живут ожиданиями. По-крайней мере вторичный рынок недвижимости - точно живет ожиданиями. 10 млн.+ нормальная такая сумма для инвеста в недвигу с ипотечным плечом.

Watchdog писал(а) 12 авг 2025, 21:21И если смотреть на первую диаграмму, то почти треть объема денег приходится на счета от 10 млн.

дык их 0,2% всего

Отправлено спустя 16 минут 12 секунд:

Watchdog писал(а) 12 авг 2025, 21:21А нет такого, что если у физлица несколько счетов с остатком на каждом до 1 млн, то это физлицо на второй диаграмме все равно попадает в категорию 95,1%?

не вижу, как они считали, но если на пальцах прикинуть средний размер вклада от 10 лямов, допустив, что считали по вкладам и у одного чела их может быть несколько, то он более 64 лямов (делим общую сумму 59,8 трлн на ср размер вклада 422 тыр (без учета до 1 тыр)=141 млн вкладов и берем от них 0,2% по кол-ву и 30,6% по объему, вряд ли этой ЦА нужны хаты от пика, да и в принципе, тут жилищный вопрос давно закрыт) и это средний вклад от 10, а их может быть не один

Отправлено спустя 11 минут 6 секунд:
о, нашел в конце,

Количество вкладчиков, чьи вклады в банках подлежат страхованию
(вкладчик, имеющий счета одновременно в нескольких банках, учитывается
соответствующее число раз), составляет 284,1 млн субъектов, включая
281,2 млн физических лиц

знач средний размер в 2 раза меньше, т.е. 32 ляма, если они 0,2% от 281 млн вкладов взяли, это 562 тыщи вкладов, в реальных людях меньше, пусть 500 тыс чел и половина из них долларовые миллионеры чисто по стате скока их в рф в целом (от 200 тыс и цифра явно занижена по понятным причинам, они ж шифруются), остальных 250 тыс ...предположим, из них жилищный вопрос не закрыт у 15% и половина из них в мск, итоге 18,75 тыс чел, это 3 мес продаж не в самые пиковые месяцы до этого года

Shuran писал(а) 12 авг 2025, 19:20слишком много своего кеша вливаете в аренду с дохой 6%, собсно, математически смысл в такой покупке и с ПВ=0 отсутствует - ставка по кредиту равна дохе аренды, причем в аннуитете еще сидит тело долга..., ну, допустим, недвига для вас духовная скрепа и есть надежда на рост на уровне инфляции даже с этих уровней ( 5+тыщ грина за метр за такое мне не понять, вот с курсом 120 понять было бы проще), тогда общий бюджет до 15 надо сократить, чтобы лимит по семейке был = 80%
лично я бы 7 лямов кеша не убивал бы на такое, даже тупо купить баксы и подождать полгодика кажется интереснее, чтобы заработать на девале, а уже потом думать про аренду с 6%-дохой

Спасибо за развернутый ответ , на счет слишком много денег своих на ПВ , вы правы , это мой косяк , криво подсчитал все. Сейчас углублюсь в это все более детально. Думаю тогда остановлюсь на евро2 в 15-16 млн. изучу варианты.
Насчет бакса не согласен , все уже как как полгода снова ждут уровни 100+ , и закупались многие начиная от 90 рублей. но в рубле за это время можно было получить 10 процентов за полгода даже на депо . Да и наличный бакс сейчас тема стремная ( уже ранее писал риски, не мое) . тут слишком важна точка входа и выхода , аля биржа выходит. можно и сильно проиграть.

Shuran писал(а) 12 авг 2025, 19:20зы если закладываетесь на ухудшение условий по семейке в мск - это ведь на цены повлияет в минус - уйдет пласт халявщиков, пусть через год-два,когда ключ станет в норме,

Все думали что как льготку отменят цены будут 2-3 года только падать , но мы видим обратную картину , хороший пролив был только в декабре - январе . от тех уровней мы уже +20-30 процентов по хорошим объектам , боюсь что даже при пересмотре семейки , все равно нас ждет рост цен или стагнация ,и вымывание ликвида .
т.к. проектов сейчас выходит крайне мало , мы цен сильно ниже врядли увидем . ну на 5 процентво возможно , врядли больше.

Shuran писал(а) 12 авг 2025, 19:20ниже расклады по пику за посл 3г, гляньте объемы по срокам ввода на будущие периоды

Благодарю , изучу , есть над чем подумать

Shuran писал(а) 12 авг 2025, 19:20зы и маткапитал трогать плохая идея - его в % чуток, а гимор при продаже обеспечен, если вдруг придется продавать условно 5ю арендную хату

если на 15+ лет , и продажа не планируется . почему плохая идея? его особо больше нигде не пристроить , а инфляция жрет , и получается совсем бесполезная вещь .

archi_98 писал(а) 12 авг 2025, 16:53
А почему через 1,5, а не сразу? Из-за усадки дома?

Частичный снос штукатурки/межклмнатных перегородок не рассматривали, или там ничего нормального не было?

Кстати, судиться за такое анриал?

У кого-нить есть ещё опыт вайтбокса пиковского -у всех трэш или от подрядчика зависит и кому то 'везло'?

С вайтбоксом пиковским опыта не было

Когда получил ключи ( конец 23 года) , все было как говорится чистенько , но бедненько.
Все было кривое, но целое.
В этот момент я сделал независимую экспертизу и подал в суд на застройщика ( ПЛАМ), но в экспертизе только указали кривизну стен , на тот момент всё было целое.
После экспертизы я сразу же снес стены санузла, потому что они ходили ходуном. Стены были из редкого профиля и обшиты какими то отходами листового материала, после чего возвел занузел из влагостойкого ПГП и оставил дальнейший ремонт до лучших времён.
Этой весной резко пошли трещины по всем стенам , а межкомнатные перегородки лопнули, они кстати были доведены до потолка без деформационного шва.
Когда сняли всю штукатурку, то вместе соединения межквартирной стены и внешней панели оказалась щель сантиметров 8 и можно было к соседям руку просунуть.
Так что в моем случае весь Вайт бокс был снесён, кроме стяжки.
Суд выиграл, небольшую компенсацию получил прошлой осенью.

Отправлено спустя 3 минуты 57 секунд:
Снесенный санузел Отправлено спустя 3 минуты 29 секунд:
Щель к соседям, в глубине виднеется белый утеплитель( тоненькая полоска) и за ним идёт тонкий слой штукатурки и всё.

Stetik, вижу острое желание влить бабло по семейке абы куда на новостях по ее ужесточению, эмоции обычно у всех сильнее разума в моменте, но поскоку до ноября, до которого правительство должно подготовить возможные изменения, время есть, а идея со строны выглядит поспешной (скока лет ребенку не указано, а зря), давайте подытожим, что у вас щас получается:
1. брать кредит под 6% и сдавать под 6% - имеет смысл, ведь в долгосроке там рост цен жеж палюбому, недвига всегда растет на инфляцию, без стагнаций и снижений
2. текущие цены на хаты и аренду - это новая реальность и рыночный адекват, а когда ситуация с ключом нормализуется, то вывод отложенных объемов тем же пиком, который резко снизил вывод площадей в рынок, вы игнорируете, считая, что спрос же увеличится и предложение будет вымываться, а тут еще с локальных проливов зимой цены уже отросли на 20-30% и по этим ценам лохам можно продать и без ипотеки, эти цены из-за спроса, а не из-за 75% доли продаж у пика по семейке, а объемы продаж упали без причины относительно прошлого года...при этом народ, который из-за текущих ставок ушел в аренду вместо покупки, все равно будет снимать е2 35м на окраинах или в вонючих районах ближе к центру по 80, а е3 по 50м по 110...ну а объемы по месте реновации от города, которые уже щас на 1м месте по объемам стройки и через 3-4г будут на 1м месте по продажам несколько лет - это оч долго, фиг знает что тогда будет, вдруг еще вырастет, инфляция же, а семейку вот щас прикроют и все пропало)
3. валюта в ближ год расти не будет, пох чо там с бюджетом, нефтью и санкциями, ведь те, кто покупал по 90 весной до сих пор в минусе же. да и в рубле иметь 16% на депо или 20 в облигах - это хрень, лучше текущий кеш влить в аренду под 6%, потом отрастет
4. покупать реновацию на четверть дешевле пика за метр и в более козырных районах не хоцца. найти чота более вкусное по цене, пусть и с ожиданием пару лет, чем почти готовое по 400+ - тоже не хоцца, хоцца побыстрее иметь поток от аренды и гасить семейку

вот такое имхо надо иметь в голове, чтобы щас бежать пристраивать семейку, покупая почти готовое, оч надеюсь, что обдумав это не за 5 мин, а за пару нед, вы что-то поменяете в решении этой задачи, на ее снятие с повестки не рассчитываю, (но будь у меня семейка - сейчас не вижу цимеса в ее пристройке ради выгоды в принципе, шило на мыло по цифрам, +гимор по аренде ради копеечного выхлопа в будущем, который, с учетом объемов города на 15-20 млн метров (емкость рынка за 3-4г), не гарантирован ни разу в ближ 10 лет))

Отправлено спустя 19 минут 49 секунд:
картинка по доле ипотеки от инсайдов, хз можно ли им верить и откуда инфа, но даже если погрешность 10-20% от правды - все равно наглядно

Stetik писал(а) 12 авг 2025, 22:31его особо больше нигде не пристроить , а инфляция жрет , и получается совсем бесполезная вещь

Маткапом можно оплачивать образование детей - дет сад, школа, вуз, курсы, подкурсы, кружки и тд

Shuran писал(а) 13 авг 2025, 13:14 вижу острое желание влить бабло по семейке абы куда на новостях по ее ужесточению, эмоции обычно у всех сильнее разума в моменте,

Тут вы правы , слишком эмоционально подошел к этому вопросу , сейчас вроде как все подсчитал , и смотрю на ситуацию уже под другим углом.

Благодарю что так детально все расписали. На данный момент пришел к тому что , понимаю что цены улетели на слухах( или не слухах, время покажет ) об ужесточении или сильном пересмотре программы семейной ипотеки. Плюс Пик запустил ипотеку под 5 процентов , а многие другие застрои плотно сели на рассрочку, тем самым разогнав ценник.

Пока средства разместил на накопительных + LQDT . для ликвидности. Буду смотреть и ждать , если будет в моменте что интересное. подумаю. А так пока пусть капают проценты.

з.ы по объекту , понял что надо вписываться в 15-16 млн. евро2 , или евро3 (если цены снизятся хотя бы до декабрьских -январских значений) . с минимальным пв 20-30 проц. Остальное пока так же в накопительных и LQDT , в переди все равно пара ремонтов еще и мебелировок

Добрый день!
на депозите имеется 23 млн. рублей. Думаю переложиться в квартиру, т.к. доходности депозитов падают. Квартира нужна как инвест, с целью дальнейшей перепродажи. Квартиры стал смотреть с весны, но по различным причинам купить не успел. В апреле-мае, интересовался стоимостью в ЖК Jois, Sezar City, Amber City. т.к. считаю что эта локация имеет хороший потенциал роста. Стоимость м2 весной была около 500 тыс. руб. (в зависимости от этажа), также давали рассрочку. Например в Jois 2-комнатную квартиру 60 м2, можно было взять за 26 млн. в рассрочку. Сейчас таких цен нет от слова совсем, сейчас 1-комнатная стоит 25 млн. Также был старт MyPriority Павелецкая 2 очередь, туда я к сожалению не успел добраться и посмотреть локацию. Смотрел также ЖК Primavera/Alia. Там ценник 25 млн за однокомнатную, что считаю оверпрайс если сравнивать с Jois или Sezar City/Amber City. Ожидаю старта 3 очереди ЖК Руставели, привлекает локация+ готовая отделка.

Вопрос:
1 - ушел ли поезд с хорошими ценами на новостройки Бизнес Класса? стоит ли сейчас покупать в этих ЖК, то что там осталось или дальше сидеть на депо или купить по переуступке в сданных очередях под аренду?
2- какие из перечисленных ЖК наиболее привлекательны под инвест?

Спасибо.

scouser, ошиблись форумом

Shuran писал(а) 23 июл 2025, 14:55 если готовы на такие сроки, то апарты вполне вариант, втч аист, если цены с зимы особо не выросли

Бюджет вырос на 2млн - до 12 под ремонт и до 14 в состоянии - готовом для сдачи

Побродил-поездил-посмотрел, делюсь соображениями для критики вариантами, которые сам не отмел пока

1. Королева 13
12-12,5млн, 30-32 кв.м., без отделки (какой-то полу-уайт бокс по факту) окна на шоссе и заправку

Смущает:
- ВРИ 5.2.1 - Туристическое обслуживание + %площади жилых помещений от общей площади - менее 80%. Как результат - 1,5% налог, что при текущем кадастре в 2-2,5млн - не смертельно, но при росте кадастра до рыночной стоимости - будет больно
Из плюсов:
- локация,
- небольшая конкуренция как внутри дома так и в-целом по району, что при аренде, что при продаже
Аренду вангую 85к при выделении микро-спальни и сдачи как 1Е

2. Нахимовский 33
11.5-12.5млн за +/- 40-45м кривой планировки, голый бетон, даже без стяжки и перегородок(от 500к допвложений, по оценке ХКН будущего прораба), вид можно даже повыбирать

Смущает:
- огромная конкуренция
- гипотетическая сложность продажи в будущем (слишком нестандартно - мне самому нравится, но таких покупателей потом - попробуй найди)
- сдан как пару лет, а ремонтам конца и края не видно, МОПы в фанере и иных укрытиях
Из плюсов:
- цена
- личная симпатия к комплексу (но тут пытаюсь бороться мозгом)
Аренду вангую также 85 при выделении спальни (на досках есть в продаже несколько примеров, как это сделать даже в такой кривой планировке)

3. Ловить реновационную вторичку
1к 36-40кв.м ремонт застройщика, 12-14млн
(Тут без адреса, потому как адекватные варианты - продаются очень быстро, не всегда доехать даже успеваю)
Смущает:
- в мой бюджет это только Рязанский проспект, Люблино, Волжская в 15-20мин от метро
- по причине предыдущего пункта - низкая аренда (50-55)
- в моей ситуации - либо придется переплатить, либо уповать на чудо - что за адекватный прайс квартиру именно мне отдадут, а не человеку с более привычной и понятной среднестатистическому агенту «семейной ипотекой сбера»
- на дистанции 3 года вангую снижение цены, т.к. вокруг этой реновации сдаётся - мама не горюй
Плюсы:
- всем понятный статус «квартира»
- налог 0,1% (скорее плюс для продажи)

Не попали в шортлист (но проходили по бюджету и даже смотрел), группирую по смыслу:
1.ПИКовский замкад у метро
Мещерский лес в Говорово 32-34м 13-14млн с отделкой от застроя 5летней свежести (под аренду пойдет)
Лучи в Солнцево 32-34м 11-12млн без отделки
Смущает:
- замкад = низкая аренда
- есть ощущение, что после ввода реновационных объемов на горизонте 2-3г продать Пиковский замкад - можно будет только с дисконтом

2.Человейники на хордах, ТТК и прочих промках
(Метрополия, Аквилон beside, Среда, Амурский парк, Лосиноостровский парк, Перовское итп)
Все локации и так с большим вопросом, но мой бюджет в них - самое дно рынка, то есть супернеликвид в рамках комплексов - вид на трубы/эстакаду, 1-2этаж и пр - а еще +2млн уже не вписываются в изначальный концепт

3.Аист - вживую локация не запала так, чтобы ждать сдачи и первых продаж с СОБ

конечник-ипотечник писал(а) 23 авг 2025, 21:23Побродил-поездил-посмотрел, делюсь соображениями для критики вариантами, которые сам не отмел пока

Слишком большой разброс по всем параметрам, расфокусировка тотальная. Из разряда - есть "халявный" непристроенный кредит от работодателя + какие то деньги, нужно что-то купить, а что не знаю. Хорошо, что только на вторичку - что несколько сужает))) варианты. Здесь точных советов вам никто не даст, и вы рискуете превратиться в того самого "буратино", которые покупают часто неликвид по оверпрайсу, зато самому нравицца) Это вроде критики.

Посоветовать можно следующее:

• - определитесь с локацией поточнее, хотя бы до размера админ округа сузьте выбор.

• - разберитесь и поймите зачем вам апарты, может ну их... ну для начала - вы хотя бы в курсе, что фл/самозанятый не может их сдавать в аренду по закону? если все-таки апарты смотрите и все про них знаете, то - только гостиничного типа, ну и там не до нравится или нет район, там считать нужно. в частности - к аисту можно присмотреться получше, да и подождать не так долго; еще движение говорово пропустили, где все уже продано - там цена входа вам бы понравилась, еще 2-3 мес назад можно было за 12 две однушки с отделкой взять - почему то солнцево рассматриваете, а дг пропустили - странно ; "нахимовский 33" наверное вы подразумевали жк нахимов ака нахимовский просп 31к3 - там обратите внимание, что вы не сможете по-человечески сделать е2 из этих студий по низу рынка, ну только если с темной капсулой для сна без окон или есть пару вариантов, где можно попробовать втиснуть комнату с окном, но... шириной максимум ~1,8м - очень сомнительный вариант, смотрите размеры, ширину студии, а не то, сколько там окон...и т.д. здесь нюансов до кучи.

• - табличку в экселе сварганьте самую простую с моделью вашего мероприятия и прогоните по топ-5 потенциальных лотов, которые вам приглянутся - в уме рисовать профит и доходность дорогое удовольствие.

• - еще вариант, пока такая каша и разброс - ничего не делать, а кэш подержать на депо/в облигах; почитать форум, поизучать, получше себя понять - что же вам все таки нужно, какие цели преследуете, реалистичные ли они.