Посоветуйте, как действовать в моей ситуации? (кроме выбора для себя)

в теме обязательно писать свои мысли о предмете обсуждения, одни вопросы без своих мыслей - снос/отклонение в премодерации для новичков. если обсуждаем инвест, пишем вход и планируемый выход с обоснованием, тут не справочное бюро, а обсуждение мыслей
обсуждение одного жк - в тему этого жк

Кирилл2 писал(а) 26 янв 2021, 17:29Почему люди продают квартиры в доме под реновацию, когда они могут несколько лет подождать и получить квартиру бесплатно большей площади и в новом доме, которая будет значительно дороже стоить?

Во-первых, как написал Шуран, точно неизвестно сколько надо будет ждать (списки ориентировочные, могут сказать что порядок поменялся и хату получите не в 2023 году, а в 2030м).

Во-вторых, могут переселить в любое место в районе, это тоже не прогнозируется. В недвиге приоритет - локация, а тут этот критерий плавает, так как могут переселить из хрущевки, располагающейся в 5 минутах от метро и парка, в промзону в другой части района, от куда до метро не добраться (на примере ЖК Люблинский парк - туда переселят пол района Люблино, место - мордор, где вечерами страшно гулять).

PlanB писал(а) 26 янв 2021, 18:14(на примере ЖК Люблинский парк - туда переселят пол района, место хуже тяжело найти во всей Москве

на фоне некропарка это вполне козырное место имхо просто некропарк еще долго строиться будет, места много

PlanB писал(а) 26 янв 2021, 18:14 Во-первых, как написал Шуран, точно неизвестно сколько надо будет ждать (списки ориентировочные, могут сказать что порядок поменялся и хату получите не в 2023 году, а в 2030м).

Во-вторых, могут переселить в любое место в районе, это тоже не прогнозируется. В недвиге приоритет - локация, а тут этот критерий плавает, так как могут переселить из хрущевки, располагающейся в 5 минутах от метро и парка, в промзону в другой части района, от куда до метро не добраться (на примере ЖК Люблинский парк - туда переселят пол района Люблино, место - мордор, где вечерами страшно гулять).
[

Но, согласитесь, как инвестиция - хрущевка намного выгоднее.
Например, вот двушка в Перово (8.2 М)
https://domclick.ru/card/sale__flat__1373027820

Пусть даже 10 лет ждать реновации, её можно сдавать (сейчас-то квартира рядом с метро) и в конечном итоге получить 56 кв.м. (стоимостью 13М в построенном доме по реновации).

А если взять новостройку 42кв.м. на старте за 8.5М, то 2 года ее нельзя сдавать (пока дом строится) и в конечном итоге она подорожает до 10-11М и будет стоить намного дешевле, чем двушка (56 кв.м.) по реновации в 2030 году.

Кирилл2 писал(а) 26 янв 2021, 18:39Но, согласитесь, как инвестиция - хрущевка намного выгоднее.
Например, вот двушка в Перово (8.2 М)
https://domclick.ru/card/sale__flat__1373027820

Вставлю свои 5 копеек.

Так Вам же нужно ремонт сделать, чтобы сдать это УГ. Доходность от сдачи будет на уровне депозита + как Вы будете сдавать, если Вы не из Москвы? Это же лишний гемор и издержки, что в итоге даст доходность меньше депозита с кучей проблем

Кирилл2 писал(а) 26 янв 2021, 18:39 Но, согласитесь, как инвестиция - хрущевка намного выгоднее.
Например, вот двушка в Перово (8.2 М)
https://domclick.ru/card/sale__flat__1373027820

Пусть даже 10 лет ждать реновации, её можно сдавать (сейчас-то квартира рядом с метро) и в конечном итоге получить 56 кв.м. (стоимостью 13М в построенном доме по реновации).

А если взять новостройку 42кв.м. на старте за 8.5М, то 2 года ее нельзя сдавать (пока дом строится) и в конечном итоге она подорожает до 10-11М и будет стоить намного дешевле, чем двушка (56 кв.м.) по реновации в 2030 году.

Говорить в январе 2021, что там будет в 2030... слишком большой период для прогноза, может вообще отменят ренновацию, а у вас будет квартира в старом доме в не самом лучшем районе и что тогда с ней делать ?
Достаточно вспомнить начало 2020, или 2019, никто не ожидал, что будет коронакризис, льготная ипотека и ажиотаж.
Поэтому делать упор на 2030 год сегодня не вариант совсем.

Доброго дня!
Прошу помощи)
2 года назад вы уже помогли мне убедиться и стать обладателем в 2Е с 5 окнами в ЖК Преображение (которая дала +100% от ДДУ) за что добра и счастья вам в карму) Жить я там уже не хочу, так как все это время прожив на Северо-Западе влюбился в него окончательно + локационно удобно работа/семья/друзья + инфраструктура не сравнится с Богородским. Пытюсь решить задачу с 2мя неизвестными, возможно вы сможете помочь
Дано:
- 2Е 44м в Преображении в 1 корпусе, 5 окон, видовой этаж, окно в ванной и пр, в феврале обещают ключи
- 2млн собственных средств + 2-3 ипотечных будет ок (тотал до 15.5)
- желаение переехать в СЗАО/САО (Рихард, Хорошевский, Династия, Савеловский сити(шереметьевский), Петровский Парк и пр) - Европланировка от 43м, вид, парк и пешая к метро. Панельный пик не люблю, конечно.

Вопросы:
- за сколько можно продать на ваш взгляд инвестора по реальным сделкам Преображение. Оценивал по Циану - 12500 в лучшем случае
- стоит ли ждать ключей / продажи этой квартиры, чтобы перевложится или можно сразу лезть в ипотеку (4млн своих + заемные) и продавать покойно 2-3-4 месяца? (кажется, на сегодняшнем рынке - это высокие риски не продать по желаемой цене)
- по бюджету /локации Хорошевский кажется хорошим вариантом. Там за 13500 - 48м или 15500 - 55м - вполне живая схема, даже с налогом от Преображения в 700к
Конечно, нравится Династия, но ценник как премиум, УК 120р, а диваны и люстры в мопах мне не нужны. Долго ждать ключей не хотел бы.
спасибо!

lexander писал(а) 27 янв 2021, 10:48за сколько можно продать на ваш взгляд инвестора по реальным сделкам Преображение. Оценивал по Циану - 12500 в лучшем случае

Квартира с отделкой? Цена кмк анрил за 44 метра в Преображении. С собом еще навес неслабый будет, туда много кто зашел в инвест.

lexander писал(а) 27 янв 2021, 10:48- стоит ли ждать ключей / продажи этой квартиры, чтобы перевложится или можно сразу лезть в ипотеку (4млн своих + заемные) и продавать покойно 2-3-4 месяца?

Дождаться ключей и собственности и продавать, возможно за это время рынок откорректирует и цену желаемой квартиры, плюс покажет реальную стоимость продаваемой. Иначе можно взять дорого и продать дешево.

lexander, не надо в 1 пост плюхать задачи для разных тем! читаем названия тем и потом пишем, исходя из них, а не как вам хочется! как продать и где купить - тут разные темы, 2ю задачу (покупка) пишите в тему выбора, тут она на снос пойдет, посты делить нет возможности

roman46 писал(а) 26 янв 2021, 19:13Но, согласитесь, как инвестиция - хрущевка намного выгоднее.
Например, вот двушка в Перово (8.2 М)
https://domclick.ru/card/sale__flat__1373027820

Вы обратились с вопросом на ресурс, специализирующихся и увлечённых, в большей мере, новостройками, какие Вы предполагали ответы?
В запросе нет конечной цели, для чего вам квартира, для собственного проживания, в дальнейшем, в нужной локации с выбранным видом из окна и желаемым этажом или в целом побольше квадратов метров и пофиг где?
Сейчас читается побег от депозита, а не выгоднее ли бежать в иные инструменты?
Можно посчитать Цифры сдачи новостройки и вторичной квартиры+ремонт+налоги+хлопоты на различные временные горизонты, они тоже могут интересное показать.

Добрый вечер! Интересно узнать мнение - продается кирпичный дом в городе Руза, есть газ, дом каменный, 2 этажа, 100 метров, стоит на участке земли примерно 4 сотки. Это здание, в нем 2 таунхауса. Построен ну года 3 назад. В доме 4 комнаты каждая со своим душем, внизу общая кухня. Похоже на миниотель. Стоит его купить за 4 с половиной миллиона рублей для аренды? Долгосрочной или по неделям?
Там красивая природа, река, бассейн олимпийского резерва в 1 км езды от дома.

Ивория писал(а) 30 янв 2021, 16:54Стоит его купить за 4 с половиной миллиона рублей для аренды? Долгосрочной или по неделям?

свои мысли есть?

Товарищ советует купить, говорит, там с начала пандемии все дома разобрали в аренду. Я не совсем понимаю ситуацию в Рузе, насколько такой дом будет востребован.

Ивория писал(а) 30 янв 2021, 17:11Товарищ советует купить, говорит, там с начала пандемии все дома разобрали в аренду. Я не совсем понимаю ситуацию в Рузе, насколько такой дом будет востребован.

а как со спросом было до пандемии, товарищ не говорил? Сегодня она (пандемия, и, соответственно, удалёнка) есть, через полгода её нет, а дом у вас останется. Руза в 80 км от МКАД. Подумайте, как вы (если в Москве живёте) будете мотаться пару раз в неделю (в лучшем случае, ибо арендаторы - не дети из пионерлагеря, чтоб по сменам заезжать). Плюс уборка-стирка белья, как и поддержание дома в пригодном состоянии требует постоянных вложений.

Я сама люблю Рузу и так сложилось что в последние 2 года там часто была, и работала всегда на удаленке в доме, правда, в другом. Лично мне нравится, и сам округ, и его природа, и друзья приезжали, и новые появлялись. Я сама не очень хорошо себя чувствую именно в центре Москвы: люблю дом, природу, отсутствие пробок и медленный ритм жизни. У меня есть хороший опыт аренды по комнатам большой многокомнатной квартиры, правда, в Европе. И вот поэтому стала интересоваться таким домом. Для меня он привлекательнее квартиры-однушки в Новой Москве по этой же цене. В Рузе есть отличный бассейн олимпийского резерва; очень красивые пейзажи, речка летом! Там вкусные натуральные фермерские продукты. До центра Москвы 2 часа. Когда нужно, приезжала, и все, и всегда хотелось обратно. Одно дело - мои личные впечатления, а другое - востребованность в аренде. Поэтому я и спрашиваю на форуме.

Коллеги, есть два объекта, один нужно продать для погашения кредита, другой оставить пока.
1. 3Е в Саларьево, 57 м., средний этаж в одном из сдающихся первыми корпусов в кластере у м.Филатов Луг, переуступ, ключи по договору по апрель этого года. В залоге, банк легкий. Есть интерес по 10,2 млн.
2. Студия в Лофт-ФМ, 16,7 м. потолки 4 м (под антресоль), средний этаж, в собственности, но еще не принята по акту передачи. Подписать акт формально обещают в любой момент, передать помещение к весне; в целом затягивают передачу уже, получается, на год (покупалось по преду, в котором обещали апрель 2020 г.). Бывший институт: вряд ли будет жильем по новому закону. Есть интерес по 5,1 млн.
Саларьево с ключами оцениваю, максимум в 11,5 (через 6-8 мес.). Есть риск, что ПИК затянет передачу на квартал. Есть риск, что в случае задержки будет сдавать не 2, а 3-5 корпусов сразу и навес цену может существенно подкорректировать вниз. Из итоговой цены нужно будет еще вычесть 0,3 млн. на % за пол-года. Дополнительный стимул в продаже Саларьево - свободные средства для ловли стартов типа Перово-2 (если, конечно, таковые еще будут...).
Лофт-ФМ с ключами и ремонтом по сегодняшней ситуации оцениваю в 7 млн.(через год, вложения в ремонт 700-900 тыс., опыт ремонтов есть, но не дизайнерских). Цены здесь несильно поднялись (отстают от общей тенденции) именно из-за очень вялотекущего процесса от Колди и постоянного срыва ими обещаний (отзывы об работе этой фирмы - предмет отдельной истории). Есть риск, что бодяга продлится, но думаю, что репутация их хоть немного волнует, и будет как в их предыдущих проектах - а именно долго, но на выходе дорого. Т.е. цены догонят общий рост рынка.
В итоге примерно одинаковый расклад. Тенденции рынка сложно принимать в расчет. Если сейчас пик цен, то выгоднее продавать Саларьево, как кажется - большая ликвидность и навес, интерес скорее будет тормозиться при проседании цен. Если и дальше будет расти - не понятно.
Буду благодарен за советы и поправки к моим раскладам.