ПИК + Forma + Mono - Новости, мнения и отзывы

Rosales · Сообщение **Rosales** » 21 июн 2022, 17:44

У ПИКа можно купить машиноместо или кладовку без брони за 5к?

denisandr · Сообщение **denisandr** » 21 июн 2022, 21:34

Shuran писал(а) 21 июн 2022, 20:27мы в теме пика это обсуждали

в левеле, если не актуально, то можно снести.

Нашел вариантик на красноказарменной – https://www.pik.ru/kk15/flats/710398
Цена с госсподдержкой – 26 171 736 при ПВ 4 млн, цена по ипотеке 0,01 – 27 420 395.
Допустим есть нал на ПВ при ипотеке 0,1, т.е. 15 420 395.
Итак, варианты покупок:
1. 12 млн по ГП (6,7%) и 10,1 млн по рыночной (10,5%), ПВ – 4 млн. 11,4 –на фонду под 10%. Стоимость – 26,1.
2. 12 млн ГП (6,7%), ПВ – 12,8 млн, 2,6 млн на фонду под 10%. Стоимость– 24,8 млн
3. 12 млн под 0,01, ПВ – 15,4 млн. стоимость -27,4 млн.
4. 26,5 млн под 1,99, ПВ 4,5 млн, 10,9 – на фонду под 10%. стоимость – 30,15 млн

Ну как-то так, надеюсь все верно получилось – делал на скорую руку, но думаю, суть ясна))
Если что, ежемесячный платеж при 1,99 - 94 600, а доходность с 10,9 млн - 79 тыр.

Сообщение **Shuran** » 21 июн 2022, 22:46

denisandr писал(а) 21 июн 2022, 21:34Допустим есть нал на ПВ при ипотеке 0,1, т.е. 15 420 395.

denisandr писал(а) 21 июн 2022, 21:34Если что, ежемесячный платеж при 1,99 - 94 600, а доходность с 10,9 млн - 79 тыр.

наверное, если есть налом вся сумма, то при 1,99 хата будет условно бесплатной, а на разницу с ежемесячным платежом можно даже питаться иногда черной икрой

denisandr · Сообщение **denisandr** » 21 июн 2022, 22:55

Shuran писал(а) 21 июн 2022, 22:46наверное, если есть налом вся сумма, то при 1,99 хата будет условно бесплатной, а на разницу с ежемесячным платежом можно даже питаться иногда

Не черную икру конечно

, но можно)
А в целом, появилась мысль на эту тему, отписал в ветке левела. Как будет возможность посмотрю)

Сообщение **Shuran** » 21 июн 2022, 22:56

denisandr писал(а) 21 июн 2022, 22:55Не черную икру конечно , но можно)

я как раз дописал ща

ну тупо если на фонду в 2р больше, это 160 капает, а 94 платить

цена хаты ниже нуля не уйдет ли?

инвест 2022г

denisandr · Сообщение **denisandr** » 21 июн 2022, 23:07

Shuran писал(а) 21 июн 2022, 22:56ну тупо если на фонду в 2р больше, это 160 капает, а 94 платить цена хаты ниже нуля не уйдет ли? инвест 2022г

В теории уходит, если стабильно инвест 10%, хотя может даже и под 7-8 вывезет. Поэтому и подумал на счёт студии или Е2

Сообщение **Shuran** » 21 июн 2022, 23:07

denisandr писал(а) 21 июн 2022, 23:07В теории уходит,

да, гляньте потом, на каких годах, плз. имхо сильно раньше 30)
зы имхо для хат, где достаточно 12лямов для 0.1 есть смысл сравнить с 1.99, выше тока прямые получаются для расчетов, что есть тока на пв для 0.1, а тут остальная сумма на фонде работать будет, это чтобы понять наскока 0.1 разводняк или нет, на большом сроке мож выхлоп больше будет

denisandr · Сообщение **denisandr** » 22 июн 2022, 15:30

Shuran писал(а) 21 июн 2022, 23:07да, гляньте потом, на каких годах, плз. имхо сильно раньше 30)

Как договаривались)
Квартира вот эта – https://www.pik.ru/mtvpark/flats/827453
Кеша хватает на стоимость хаты под 0,1%, т. е. 13 560 809,00р.
Исходные данные в табличке:

: исходные.png (17.07 КБ) 5432 просмотра

Напоминаю, конечную стоимость квартиры считал по формуле:
ПВ + остаток_кредита + ежем._платеж * месяц - ежем._%_инвеста

При таких процентных ставках, квартира окупается – где-то через 13 лет, где-то через 20.
И тут мне подумалось, а что, если сравнить инвест под 10% всего кеша (без учета капитализации) и покупку хаты и инвест при вышеуказанных условиях. При этом предположим, что хата дает рост 5% годовых от стоимости по ГП 6.7 (т.е. минимальной) - 10 540 060,00р.
Использовал следующую формулу:
сумма_остатка_под инвест + цена_хаты_ГП + цена_хаты_ГП * доходность / 12мес – ежем._платеж * месяц + ежем._%_инвеста – остаток_кредита
(возможно нужно учесть еще какие-то параметры, если есть мысли, то пишите – добавлю)

Как-то не особо интересно.
А вот если хата дает 10% в год, то становится интереснее

Вот здесь видится небольшой инвест через 3 года (примерно к моменту сдачи квартиры) – 2-3% плюсом к основному инвесту. Ну и кмк, чем выше сумма кеша, тем больше получится процент.
Так что возможно это и есть

Shuran писал(а) 21 июн 2022, 22:56инвест 2022г

Классно, если кому-то поможет стать еще бохаче

ЗЫ. По-хорошему еще бы капитализацию процентов учитывать, возможно будет не так все радужно, но это уже из области высшей математики.

Сообщение **Shuran** » 22 июн 2022, 17:04

denisandr писал(а) 22 июн 2022, 15:30При таких процентных ставках, квартира окупается – где-то через 13 лет, где-то через 20.

все-таки 0,1 совсем не разводняк, вы в теме левела это написали почему-то, ведь очевидно, что на долгом сроке, да еще с вложением остального кеша это самое выгодное, но 1,99 несильно хуже, на 9,5г они ваще уравниваются и дальше разница уже маленькая, а чистый выигрыш по 0,1 будет еще дольше вроде - если посмотреть на площади треугольников до и после их точки схода - после нее у 0,1 наклон ставится слабее, кароч, 0,1 для перфекционистов, готовых макс влить сразу (по размеру ПВ), 1,99 более универсальное решение

denisandr · Сообщение **denisandr** » 22 июн 2022, 17:09

Shuran писал(а) 22 июн 2022, 17:04все-таки 0,1 совсем не разводняк, вы в теме мичур это написали, ведь очевидно, что на долгом сроке, да еще с вложением остального кеша это самое выгодное, но 1,99 несильно хуже, на 9,5г они ваще уравниваются и дальше разница уже маленькая, а чистый выигрыш по 0,1 будет еще дольше вроде - если посмотреть на площади треугольников до и после их точки схода

Это если есть вся сумма налом. А в левеле я смотрел, если есть только половина. Да и в левеле 20% разница между "за кеш" и "под 0,1" , в пике вроде 13% выходит.

И подход там был, что если только сумму дисконтирования кидать под инвест.
Я бы так охарактеризовал. Для ипотечников 0,1 разводилово, а для людей с деньгами - подойдёт в долгосрок))

Сообщение **Shuran** » 22 июн 2022, 17:10

denisandr писал(а) 22 июн 2022, 17:09в пике вроде 13% выходит.

там по-разному, есть и 20%+, гляньте барклая,6, например

Отправлено спустя 2 минуты 14 секунд:

denisandr писал(а) 22 июн 2022, 17:09Это если есть вся сумма налом. А в левеле я смотрел, если есть только половина

да я понял, просто по 0,1 везде, в т.ч. и тут, прямые были, типа, невыгодно, но это лишь частный случай, а цимес был показать, что щас смысла за кеш с такими ипотеками брать нету, но логика конечника и инвестора, покупающего для себя, все же отличается, понимаю)

Dslazobko · Сообщение **Dslazobko** » 23 июн 2022, 17:40

Менеджер ПИКа звонил, при брони «только сегодня» 2% скидку предлагал. Так что видимо снова они стали скидку давать.

Сообщение **Shuran** » 23 июн 2022, 21:41

сделали фильтр по условиям покупки

denisandr · Сообщение **denisandr** » 24 июн 2022, 13:04

Вроде бы раньше никто не выкладывал, судя по поиску.

Нашёл интересный ресурс с шахматками по проектам пика (проданные и свободные квартиры) https://pik-espejo.ru/ Может кому интересно.
Статистика начала собираться, как я понял, года 1,5-2 назад. Квартиры в более старых проектах/корпусах - в статусе "неизвестно".

tchgreen · Сообщение **tchgreen** » 24 июн 2022, 15:20

denisandr писал(а) 24 июн 2022, 13:04Вроде бы раньше никто не выкладывал, судя по поиску.

Нашёл интересный ресурс с шахматками по проектам пика (проданные и свободные квартиры) https://pik-espejo.ru/ Может кому интересно.
Статистика начала собираться, как я понял, года 1,5-2 назад. Квартиры в более старых проектах/корпусах - в статусе "неизвестно".

В дополнение, на ресурсе есть расхождения по метражу квартиры и не совсем ясно, какую цену+условия они берут для динамики, однако разобраться можно без проблем.

пример:

: 23этаж.jpg (72.54 КБ) 3986 просмотров

ПИК + Forma + Mono - Новости, мнения и отзывы

Новостройки поблизости:

Другие новостройки округа: