Неустойка, суды. Консультация юриста

Физлицо подписало АПП с застроем и хочет пойти банкротиться до регистрации соба. Квартира приобреталась по ДДУ в ипотеку. Если я правильно понял, чисто формально у банка нет залога — права требования по ДДУ прекращены с подписанием АПП, соба пока нет. Деньги с эскроу ушли к застрою, сам эскроу-счет закрыт.
Цель физлица очевидна — списать все долги и чтобы квартира осталась ему. Возможен такой вариант в принципе?
Либо как-то зарегят соб по решению суда и потом включат квартиру в конкурсную массу?
Либо оспорят АПП (тоже сделка) и потом включат права требования по ДДУ в конкурсную массу?

rew090898 писал(а) 15 авг 2024, 12:51
Цель физлица очевидна — списать все долги и чтобы квартира осталась ему. Возможен такой вариант в принципе?

Не возможен.
Почему залога нет? Залог есть!
По суду можно признать право собственности без желания дольщика и на основании решения суда зарегистрировать его право собственности вместе с обременением.

Видится глупым поступком (всех подробностей не знаю). Может стоило продать квартиру и попробовать загасить долги. Сейчас почти все банки дают согласие на сделку при наличии залога.

Квартиру включат в конкурсную массу, но преимущественное право на погашение задолженности от продажи квартиры будет у залогодержателя. Квартира будет выставлена на торги, деньги от реализации пойдут на погашения долга залогодержателю (банку или другому лицу, не знаю кто залогодержатель), а оставшиеся деньги, если останутся, пойдут в конкурсную массу.

Сергей Березка писал(а) 15 авг 2024, 13:30По суду можно признать право собственности без желания дольщика и на основании решения суда зарегистрировать его право собственности вместе с обременением.

Есть ещё беззалоговые потребы и кредитки в сторонних банках — по ним можно списать долги, и при этом исправно платить ипотеку?
По идее судебные приставы не должны найти такую хату без соба, но с подписанным АПП...

rew090898 писал(а) 15 авг 2024, 14:05 Есть ещё беззалоговые потребы и кредитки в сторонних банках — по ним можно списать долги, и при этом исправно платить ипотеку?
По идее судебные приставы не должны найти такую хату без соба, но с подписанным АПП...

У Вас какая-то путаница.

Приставы занимаются поиском имущества и взысканием денежных средств на основании предъявленного им исполнительного листа или иного исполнительного документа, например исполнительной надписи нотариуса. К слову, банки начинают все чаще использовать для взыскания долга по беззалоговым займам исполнительные надписи нотариуса (так намного быстрее, чем в суде).
Приставы действительно вряд будут искать и вряд ли найдут квартиру, на которую не оформлено право собственности, но им это могут подсказать работники взыскаться (кредитора). Не стоит думать, что банки ничего не будут предпринимать для того, чтобы взыскать деньги.

Но Вы пишите о банкротстве физ лица.
Это достаточно длительная, как правило, не менее 9-12 мес процедура. С начала признания физика банкротом (это происходит вначале процедуры) все исполнительные производства в отношении этого физ лица прекращаются, потому что все имущества должника должно попасть в конкурсную массу. Должнику блокируются дебетовые карты, выделяется часть суммы от зарплаты, если ее размер это позволяет, для жизни, остальное идет в конкурсную массу.
Финансовый (конкурсный) управляющий занимается выявлением всего имущества.
Узнать, что у лица есть ипотека очень просто. Эту инфу дают кредитные бюро.
Очень наивно полагать, что финансовый (конкурсный) управляющий и кредиторы (банки) не узнают об ипотеке, т.е. не отправят запрос в бюро кредитных историй.

После запроса в бюро кред историй план сразу перестанет быть точным как швейцарские часы.

В качестве резюме.
Невозможно освободиться от долгов по потреб кредитам через банкротство, спрятав ипотечную квартиру.

Сергей Березка писал(а) 15 авг 2024, 19:38Невозможно освободиться от долгов по потреб кредитам через банкротство, спрятав ипотечную квартиру.

Единственный способ освободиться от долгов по тем же беззалоговым потребам — это банкротство?
Или например если закрыть ипотеку, будет хата без соба неипотечная, приставы её допустим не найдут (вы пишите, что такое в принципе возможно) и другого имущества нету у физлица, то тогда возможно списание долгов по потребам без процедуры банкротства?

rew090898 писал(а) 16 авг 2024, 13:52 Единственный способ освободиться от долгов по тем же беззалоговым потребам — это банкротство?
Или например если закрыть ипотеку, будет хата без соба неипотечная, приставы её допустим не найдут (вы пишите, что такое в принципе возможно) и другого имущества нету у физлица, то тогда возможно списание долгов по потребам без процедуры банкротства?

Освобождение от долгов возможно только через банкротство (или через погашение долга ).
Вы предлагаете, как я понял, погасить ипотеку, подписать АПП, но не оформлять право собственности, а после этого обратиться в суд с заявлением о признании банкротом.
Судебный пристав вряд ли будет в этой схеме, потому что он возбудит испол пр-во только, если до обращения с заявлением о признании банкротом кредитор получит исполнит документ, например испол лист, и подаст его приставам. Как уже писал выше, после признания физ. лица банкротом (этот как правило происходит примерно через 1-2 мес. после подачи заявления о признании банкротом в арбитражный суд) исполнительные производства прекращаются, а новые не возбуждаются.
Если квартира является единственным жильем (единственным местом прописки и единственным жильем в собственности), то при погашенной ипотеке она не подлежит включению в конкурсную массу, даже если право собственности оформлено. Хотя суд практика знает случай, когда вместо очень большой и роскошной квартиры из конкурсной массы была приобретена однушка для должника, а большая квартира ушла в конкурсную массу. Но это скорее исключение, чем правило.

При указанной Вами схеме, считаю, что финансовый (конкурсный) управляющий и кредиторы смогут получить инфу о том, что ипотека погашена, направив запрос в бюро кредит историй. Это может стать серьезным нюансом.
Сейчас не в 100% случаев по итогам банкротного процесса должник освобождается от долгов. В предложенном случае суд и финансовый (конкурсный) управляющий могут сказать, что должник намеренно избирательно погасил ипотеку, при этом не гасил потреб кредиты, поэтому может это быть воспринято как злоупотребление правом, что может стать причиной отказа от освобождения долгов по итогам бакнрот процесса.
Чтобы сформировать иное мнение у суда и финансового (конкурсного) управляющего целесообразно в период досрочного погашения ипотеки платить регулярные платежи по потребам. И подать заявление о признании банкротом не сразу после погашения ипотеки, а через какое-то время, например через 6 мес., при этом оплачивая в этот период ежемесячные платежи по потребам.

Всем привет!

Зарегистрировался давно, был тут в основном читателем и благодаря форуму увидел контакты Сергея.

Обратился к Сергею с первых дней просрочки сдачи в начале января 24г. Не стали ждать передачи ключей и уже в феврале подали иск в Тверской суд к застройщику ЖК Foriver. С учётом стоимости квартиры решили, что целесообразно взыскивать сумму частями за 1.5-2 месяца, но очередной мораторий скорректировал этот план и в итоге ограничились одним иском.
Итоговый результат взыскания за период с 01.01.24 по 21.03.24 составил 4% от стоимости квартиры (неустойка + 50% штраф), что в текущих реалиях считаю достойный результат.

Огромная благодарность Сергею за профессиональный подход к делу. Мы одними из первых завершили весь процесс и получили исполнительный лист, который на удивление даже с прописанной отсрочкой исполнения фссп уже исполнили.

Archi12 писал(а) 30 сен 2024, 21:15Огромная благодарность Сергею за профессиональный подход к делу. Мы одними из первых завершили весь процесс и получили исполнительный лист, который на удивление даже с прописанной отсрочкой исполнения фссп уже исполнили.

Кирилл, спасибо за отзыв!
У нас действительно вышла славная охота! В этом большую роль сыграло то, что Вы обратились ко мне сразу, как только началась просрочка.
Насчет взыскания приставами по испол листу, где было указание об отсрочке исполнения решения суда в связи с мораторием, то могу сказать, что по многим застройщикам удается получить деньги через приставов, несмотря на отсрочку.

Сергей Березка, Сергей, добрый день!
Столкнулся с похожей ситуацией застройщик просрочил сдачу жилья. Обращался к застройщику какие варианты планирует рассмотреть по компенсации - вразумительного ответа не получил. Подскажите как можно с Вами связать возможно сможете помочь. Спасибо!

astra_admin писал(а) 03 окт 2024, 09:55Сергей Березка, Подскажите как можно с Вами связать возможно сможете помочь. Спасибо!

Добрый день!
Вот мои контакты

С уважением,
Сергей Березка!
sergey_berezka@bk.ru
+7-903-500-33-32

Немного с опозданием (2021 год), но все же, хочу выразить благодарность Сергею за оказанные проф. услуги по взысканию неустойки с застроя по причине задержки передачи квартиры. Действуя советам Сергея, мы получили максимально возможную компенсацию.

Сергей Березка, посоветуйте, как правильно выстроить последовательность действий?!
Кейс:
Соседи сверху сделали в сан узле душ и "трап в строительном исполнении". Сделали им это крайне неудачно (по всей видимости) и после каждого относительно продолжительного приёма этого самого душа - у нас в сан узле начинает капать с потолка. Капает вода с интенсивностью 1 капля в 3-4 секунды, количество капель так же зависит от интенсивности приёма этого самого душа (в 2-4-6 местах по потолку). Вода капает в сан тех шкафу за люком (там, где проходят трубы ХВ и ГВ и канализационный стояк) и на натяжной потолок в самом сан. узле. В самом сан тех шкафу (за люком) сделан свет, чтобы было удобно менять фильтра на ХВ и ГВ, а так же установлен проточный водонагреватель, который используется летом в период отключения ГВ. Крайний раз после купания соседей при попытке включить свет - получил удар током из-за того, что воды набралась в выключатель и при нажатии получился контакт с водой. Что может быть при включенном нагревателе - даже анализировать не хочу. Как такового ущерба помещению не наносится, но было оформлено уже 2 заявки через УК, где местных сантехник указывает причину протечки - тот самый душ. Хочу обязать или устранить причину протечки, либо обязать демонтировать трап, как таковой, так как в квартирах его строить запрещено (если я не ошибаюсь).
ПС: соседи абсолютно не адекватные, пытаясь договорится по-нормальному - я уже слышал всё: от того, что "я вообще не уверена, что проблема именно у меня", до "давайте понаблюдаем, возможно это что то у Вас не так"
В чем и как лучше заходить в суд? Надо ли при этом писать досудебную претензию? Спасибо