Неустойка, суды. Консультация юриста

Neandertalec писал(а) 13 июл 2020, 19:13Здравствуйте!

1) У меня есть акт-приема передачи квартиры с просрочкой на 29 дней от заявленного срока сдачи.
2) Есть досудебная претензия, отправленная почтой России на новый юридический адрес застройщика
3) Есть уведомление о вручении этого письма (в середине марта 2020 года)
4) Есть письмо от застройщика об окончании строительства (от 14 декабря), в этом же письме документ об изменение юридического адреса.

Как я понял, я все сделал правильно, застройщик письмо получил, но не ответил. Сейчас осталось только обратиться к юристам и уже подать в суд, но с увеличенной суммой + пени + штраф? Если все правильно, не могли бы вы написать цену на ваши услуги. Можно в ЛС.

P.S. ДДУ, застройщик ПИК.

Добрый вечер!
Вы отправили претензию, застройщик ее получил. Можно подавать иск.
Сделали Вы все верно, поскольку подача иска без предварительного направления претензии может лишить Вас в суде штрафа по ЗоЗПП.
Важно, чтобы в претензии были указаны реквизиты Вашего счета, куда застройщик при наличии соответствующей воли мог перечислить неустойку, но не сделал этого.
Необходимо правильно подойти к выбору суда. Потому что не все суды в Москве и области взыскивают одинаково.
Цену укажу в личке.

Обратите внимание, что при цене иска (суммы требования с застройщика неустойки и убытков, если последние имеются) менее 100 000 руб. нужно обращаться в мировой суд, а не районный по месту Вашего жительства (определяется постоянной или временной регистрацией) или месту нахождения застройщика (определяется по юр адресу,указанному в ЕГРЮЛ). Можно еще подать иск в суд по месту исполнения договора, но не все суды соглашаются, что адрес строящегося дома - это место исполнение договора.
Штраф в цену иска не входит.

В ветке форума, посвященной ЖК «Прайм Тайм» (Викторенко, 11) zhk-prajm-tajm-t277-p229756#p229756
появились от некоторых форумчан сообщения о том, что застройщик прислал предложения о заключении дополнительного соглашения к ДДУ с целью продления срока передачи квартиры.
Форумчане задают вопрос: «Что делать?»
Самое оптимальное поведение - не отвечать на предложение вообще. Ответ дольщика (наверняка там будет написано, что согласен на подписание допника только при соответствующей денежной компенсации) в суде о взыскании неустойки может быть использован юристами застройщика для демонстрации суду того, что дольщика волнуют только деньги, а не срок передачи квартиры. На многих судей это действует.
Не нужно забывать, что никто не может дольщика принудить подписать доп. соглашение, как и договор. На это не влияют никакие обстоятельства (в том числе самоизоляция и временная приостановка работы на стройке). Для заключения договора (и доп соглашения) необходима воля обеих сторон.
Постановление Правительства № 423 (в нынешней редакции) не позволяет застройщику автоматически продлить срок передачи квартиры и не освобождает от выплаты неустойки после 02.01.2021г.
В суде, застройщик, конечно, может сослаться на непреодолимую силу (пандемию), которая помешала завершить строительство вовремя. На основании этого суд, конечно, уменьшит неустойку по ст. 333 ГК РФ (суд и до пандемии уменьшал неустойку), но, считаю, что этого будет недостаточно для полного освобождения застройщика от уплаты неустойки.

Если после истечения указанного в ДДУ срока передачи квартиры объект долевого строительства не будет передан застройщиком, то тогда рекомендую отправить уведомление о готовности к приему квартиры, указав, что по семейным (личным) обстоятельствам дольщик нуждается в скорейшем получении квартиры.
Такое уведомление надо отправить застройщику ценным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.

Скажите, как сейчас требование и затем иск составлять на неустойку? Интересует расчет по какую дату делать? Имеет смысл указывать текущую или просто сделать расчет до 03.04.2020г? спасибо.

rodon писал(а) 25 июл 2020, 15:44Скажите, как сейчас требование и затем иск составлять на неустойку? Интересует расчет по какую дату делать? Имеет смысл указывать текущую или просто сделать расчет до 03.04.2020г? спасибо.

Добрый день! Неустойку необходимо рассчитывать с даты, следующей за последним днем срока передачи квартиры по ДДУ, до 02.04.2020 (включительно). С 03.04.2020г. уже вступило в силу Постановление Пр-ва 423, которое упразднило неустойку с даты вступления в силу этого постановления до 01.01.2021г.

Всем привет!
В период самоизоляции состоялось несколько решений.
Всегда cчитаю, что для взыскания с застройщика неустойки достойного размера недостаточно только хорошего искового заявления. Важно продемонстрировать суду несостоятельность аргументов застройщика. Я часто это делаю в письменных пояснениях.
Вашему вниманию одно из таких решений, которым взыскано почти 1 млн. руб.

Сергей, добрый вечер!
Земельными вопросами занимаетесь или, возможно, посоветуете толкового специалиста? Встречался с четырьмя различными юристами, впечатления от общения с ними, к сожалению, остались не самые позитивные.
Участок расположен под Новогорском.

Bomj_Invest писал(а) 27 июл 2020, 00:36Сергей, добрый вечер!
Земельными вопросами занимаетесь или, возможно, посоветуете толкового специалиста? Встречался с четырьмя различными юристами, впечатления от общения с ними, к сожалению, остались не самые позитивные.
Участок расположен под Новогорском.

Добрый день! Сообщите подробности Вашей ситуации, непонятно, что Вы имеете ввиду под "земельным вопросом".

Сергей Березка писал(а) 26 июл 2020, 23:21Важно продемонстрировать суду несостоятельность аргументов застройщика. Я часто это делаю в письменных пояснениях.

Можете поделиться?
Спасибо.

rodon писал(а) 27 июл 2020, 12:43 Можете поделиться?
Спасибо.

вот, небольшое вступление
"Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Таким образом, снижение неустойки возможно только в одном случае – в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.
Согласно абз. 2 п. 34 Постановления Пленума Верхового Суда РФ от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» (далее – «Постановления Пленума Верхового Суда РФ № 17») применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
Из общего правила о том, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ), следует, что бремя доказывания явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства ответчиком, а также исключительности рассматриваемого судом случая, возложена на ответчика, заявившего об уменьшении неустойки.
Согласно мнению Конституционного Суда Российской Федерации, изложенному в Определении от 15.01.2015г. № 7-О, бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства лежит на ответчике, заявившем о ее уменьшении.
Аналогичное положение содержится в п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», согласно которому бремя доказывания несоразмерности неустойки возлагается на ответчика.
В ходе судебного заседания представителем Ответчика не было представлено доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения Ответчиком обязательств по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный Договором срок."

Этим, конечно, я не ограничиваюсь, накидываю еще аргументов. Если известны конкретные "объяснялки" застройщика, то разбираю каждую, демонстрирую бредовость позиции застроя.
Конечно, суд все равно уменьшит неустойку. Суды практически никогда не выносят решения о взыскании 100% неустойки при заявлении ответчика о применении ст. 333 ГК РФ, хотя такие решения у меня есть, наверное штук 10.

Несмотря на это, суд часто прислушивается к моей позиции и не уменьшает неустойку более, чем в 2 раза (это хороший результат).
Конечно, при подаче иска нужно учитывать сформировавшуюся практику конкретного суда.
А еще, к суду надо готовиться сразу после начала просрочки застройщиком. Выстраивать грамотное (обязательно письменное) общение с застройщиком, прикладывая к делу свои уведомления, требования и ответы застроя в тех редких случаях, когда он что-то отвечает.

Сергей Березка писал(а) 27 июл 2020, 13:16 Этим, конечно, я не ограничиваюсь, накидываю еще аргументов. Если известны конкретные "объяснялки" застройщика, то разбираю каждую, демонстрирую бредовость позиции застроя.

Спасибо, я в исковом примерно также указываю. Но застройщик опирается на сложную финансовую ситуацию как в стране так и у него. Крометого, приносит постоянно решение суда со сроками когда еще и дду с ними не заключалось указывая что это якобы повлияло. И суд всеравно уменьшает по 333 до 76% от заявленной.
Можете примерно описать разбор "объяснялок"? Спасибо.

rodon писал(а) 27 июл 2020, 15:15 Спасибо, я в исковом примерно также указываю. Но застройщик опирается на сложную финансовую ситуацию как в стране так и у него. Крометого, приносит постоянно решение суда со сроками когда еще и дду с ними не заключалось указывая что это якобы повлияло. И суд всеравно уменьшает по 333 до 76% от заявленной.
Можете примерно описать разбор "объяснялок"? Спасибо.

Предлагаю составить письменные пояснения, где можно указать то, что я уже привел выше, а также добавить примерно следующее.
"Согласно ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Ответчик является субъектом предпринимательской деятельности, следовательно несет всю полноту ответственности за наступление негативных последствий в связи с ошибками в просчетах использования своих финансовых, временных, трудовых и иных ресурсов.
Незавершение строительства жилого дома и непередача Истцу объекта долевого строительства в срок, предусмотренный Договором участия в долевом строительстве являются следствием принятия ошибочных предпринимательских решений Ответчиком.
Согласно п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016г. № 7 доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами (как я понял, подобные аргументы приводит застройщик), отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, выполнения ответчиком социально значимых функций сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки."

Также советую добавить какие конкретно Вам и Вашей семье неудобства и сложности принесла просрочка. Например, вынужденный найм жилья, необходимость проживать в одной квартире с любимой тещей, сложности с оформлением детей в сад или школу, более долгая дорога к месту работу и пр.
Этот абзац относится к обоснованности компенсации морального вреда, но он демонстрирует судье все перипетии, с которыми Вам пришлось столкнуться. Это позволяет зацепить судью, немного развернуть его к проблеме.
Если Вы придете в суд и скажете, что у застроя просрочка, и поэтому он мне должен денег, то суд вряд ли проникнется Вашей ситуацией.

Почему помимо выступления в процессе также желательно приобщить письменные пояснения?
Потому что судьи считают такие дела несложными и, как правило, невнимательно слушают выступления сторон. Письменные пояснения могут зацепить судью в совещательной комнате, когда он будет еще раз просматривать дело, если будет. Кроме того, игнорирование судом доводов письменных пояснений может быть аргументом при апелляционном обжаловании.

Добрый день!
Хочу ответить на несколько вопросов о том, как получить испол лист, если суд состоялся не по месту фактического проживания, и что делать после получения исполнительного листа о взыскании неустойки и пр. с застройщика.

Многие, кто обращался с иском в суд о взыскании неустойки в другом городе, стоят перед дилеммой: ехать лично за исполнительным листом или просить суд направить его по почте, опасаясь, что письмо с исп. листом может потеряться.
Если ехать недалеко и у Вас есть время и возможность, то лучше получить исполнительный лист лично. Но, имейте ввиду, что суды, как правило, не выдают испол листы в день обращения. Сотрудники суда могут сказать: «Подайте заявление о выдаче исполнительного листа, а мы через 3-5-7 дней подготовим исп. лист и в назначенное время его заберете.» Не всегда удается убедить сотрудников отойти от привычного им правила и выписать и выдать исп. лист в день обращения. Поэтому может случиться так, что придется приезжать в суд несколько раз.
По почте исп. лист вряд ли потеряется. Вы можете его не получить, потому что исп лист направляется судами заказными письмами. Такое письмо будет ждать Вас в почтовом отделении только 7 (семь) дней, поскольку это судебное письмо. Если в это время Вы в отпуске и никому не оставили доверенность, или почтальон не донес до Вашего почтового ящика почтовое извещение о поступлении на Ваше имя заказного письма (о чем Вы не знаете), то по истечении 7 дней исполнительный лист вернется обратно в суд.
Поэтому, если будете просить суд направить исп. лист по почте, выясняйте по телефону в канцелярии или у помощника судьи (секретаря) номер почтового идентификатора (ШПИ), по которому Вы сможете отследить движение письма.

После получения исполнительного листа можно предъявить его для исполнения в банк, где открыт счет у застройщика, или в отдел судебных приставов-исполнителей по месту нахождения застройщика (определяется юридическим адресом), а не по Вашему адресу регистрации.
Я советую сдавать исп. лист приставам только, если через банк не получилось взыскать. Банки всегда намного быстрее списывают денежные средства. К приставам, как правило, придется несколько раз съездить на прием, чтобы ускорить процесс списания денег.

Ждать 01.01.2021г. (привет Постановлению Пр-ва 423) для предъявления исполнительного листа не стоит, если, конечно, по Вашему делу суд не принял определение об отсрочке исполнения решения суда до 01.01.2021г. или не указал об отсрочке в тексте решения или исполнительного листа.

Добрый день!
В ветке форума, посвященной ЖК "Level Амурская" zhk-level-amurskaya-t305-p231213?hilit=level#p231213
форумчанин задает вопрос, на новый ли адрес отправлять претензию застройщику и какой адрес ответчика указывать в иске.

Претензию необходимо направлять обязательно по юридическому адресу застройщика, указанному в ЕГРЮЛ. Актуальный юр. адрес узнать очень просто, сформировав выписку из ЕГРЮЛ по застройщику в соответствующем сервисе сайта ФНС РФ по ОГРН или ИНН застройщика, которые всегда указаны в ДДУ.
Вот ссылка https://egrul.nalog.ru/index.html (на момент написания на сайте ФНС РФ технические работы).

Дополнительно можно направить претензию по фактическому адресу застройщика (часто не совпадает с юридическим), но это не отменяет необходимости направления претензии по юр. адресу.
В иске необходимо указывать юр. адрес застройщика, актуальный на дату подписания иска.

Я всегда перед направлением претензии и подачей иска на сайте ФНС РФ проверяю актуальный юр. адрес застройщика и его наименование (несколько лет назад многие застрои добавляли в свое наименование два слова "специализированный застройщик").

Также рекомендую прикладывать к иску выписку из ЕГРЮЛ по застройщику (первые листы выписки, если выписка объемная), делать это надо обязательно, если актуальный адрес застройщика не соответствует указанному в ДДУ.

Добрый вечер!
В одной из веток форума форумчанин спросил: «Что делать, если застройщик не дает согласие на уступку по ДДУ, причем в соответствии с ДДУ согласие застройщика обязательно для уступки?» Более того, застройщик грозит в случае заключения договора уступки оспорить его в суде.
Есть ли шансы у застройщика признать в суде договор уступки прав по ДДУ недействительным при отсутствии согласия застройщика на его заключение?

Казалось бы, зачем застройщику оспаривать такой договор цессии (уступки), ведь застройщик не страдает от этого договора. Это конечно логично, но, не давая согласия на уступки, застройщик считает, что формирует больший спрос на аналогичные квартиры, которые еще не реализованы застройщиком. Согласитесь, здесь тоже есть логика.

Согласно п. 2 ст. 382 ГК РФ для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Нашим ДДУ это предусмотрено.
Согласно других норм ГК будет правомерным заключение договора уступки денежного обязательства (ИМЕННО ДЕНЕЖНОГО ОБЯЗАТЕЛЬСТВА, например уступка только права на неустойку в связи с просрочкой застройщика, вытекающего из ДДУ), даже если в тексте ДДУ есть запрет на уступку или указано о необходимости согласия застройщика на заключение договора уступки.
Обязательство застройщика по ДДУ передать соответствующую квартиру – это неденежное обязательство, поэтому, к сожалению, указанное выше правило не распространяется на уступку прав на квартиру по ДДУ (на «продажу квартиры» через уступку).

В п. 16 постановления Пленума ВС РФ от 21.12.2017г. № 54 указано, что если договор содержит условие о необходимости получения согласия должника (таковым в нашем примере является застройщик) либо о запрете уступки требования третьим лицам, передача такого требования, за исключением уступки требований по денежному обязательству, может быть признана недействительной по иску должника (застройщика) только в случае, когда доказано, что цессионарий (новый участник долевого строительства, т.е. «покупатель») знал или должен был знать об указанном запрете.

При грамотном поведении участника долевого строительства (цедента) и нового участника долевого строительства (цессионария) доказать, что новый участник знал о запрете на цессию возможно только, как правило, если они сами об этом скажут.

Поскольку наши суды часто принимают интересные со всех сторон решения, то сложно точно ответить на вопрос, что суд будет понимать под выражением «должен был знать о таком запрете новый участник долевого строительства («покупатель»)».

При должной степени осмотрительности, логично предположить, что новый участник долевого строительства перед заключением договора уступки должен ознакомиться с содержанием текста ДДУ. Тогда новый участник долевого строительства должен был знать, что ДДУ содержит запрет на заключение договора уступки.

Таким образом, для того, чтобы суд отказал застройщику в иске о признании договора уступки недействительным, необходимо, чтобы суду не были представлены доказательства того, что новый участник знает о договорном запрете на заключение договора уступки, и чтобы суд не считал, что новый дольщик должен был знать о таком запрете.