Коммерческая недвижимость (офисы, торговля, склады)

Сообщение **Shuran** » 22 июн 2026, 17:23

Ivan писал(а) 22 июн 2026, 17:10Спрос на качественный габ есть, много готовых покупать за 11-12 лет окупаемости. Но качественные габы редко продают по рыночной цене, обычно за 12-14 лет..и такое покупают.

ну дык ф топку такое и на выход, не? рынок ведь тоже умнеет, если видит более вкусное

Ivan · Сообщение **Ivan** » 22 июн 2026, 17:48

Shuran писал(а) 22 июн 2026, 17:23 нук дык ф топку такое и на выход, не? рынок ведь тоже умнеет, если видит более вкусное

Хз) не уверен ….многим нужен бетон с доходностью выше квартир и кажущейся простотой и отсутствием гемора.
То что рынок коммера будет меняться, это да, много факторов, которые сейчас появились.
За последние пару лет кстати много квартирников пришло, блогеров….покупают по любым ценам. Но такие посидят с пустыми помещениями в этом году, и возможно будут выходить из коммера..

Сообщение **Stetik** » 22 июн 2026, 17:55

Ivan писал(а) 22 июн 2026, 17:10Покупаешь в среднем за 80-110 мап, садишь арендатора, продаешь габ за 130-160 мап конечнику.

А по локациям расскажите поподробнее , интересно . Это внутри МКАД или акцент на Замкад ,? слышл что вообще здорово где не очень доступность транспорта , и выходит трафик больше , люди реже выезжают , стараются на месте все приобретать.

Что с арендными каникулами сейчас ? делаете ли ремонты или все арендатор?

Только на первичке работаете?

Ivan · Сообщение **Ivan** » 22 июн 2026, 20:36

Stetik,
Я обычно внутри мкад беру, можно и замкад, но в условных самолетовских полях на 20-30 домов оч много помещений, конкуренция, избыток коммерции , надо брать лучшие варианты, иначе придется заинтересовывать арендатора ценой. Если в домах на первом этаже есть квартиры, как например в Молжаниново, то можно смотреть .

95% арендаторов делают ремонт под себя , каникулы в среднем 2-3 мес в зависимости от площади, арендатора, спроса на помещение. Если слабое помещение , есть смысл сделать простой ремонт под ипэшника. Я пока ни разу не делал.

Обычно первичка, стройка или на ключах. На вторичке есть смысл находить хорошие помещения, где заканчивается договор аренды , и можно пере подписать ставку плюс 30-50 процентов .

SabotagNEG · Сообщение **SabotagNEG** » 22 июн 2026, 21:06

Ivan писал(а) 22 июн 2026, 20:36Я обычно внутри мкад беру

Покупаете в домах, где квартиры с отделкой?
Площадь 60-100 выбираете?
80-110 МАП очень хорошая цена, даже с учетом нескольких лет ожидания. У ПИК обычно лучшие варианты (1я линия) даже на аукционе редко попадаются. И цена там не менее 150 МАП

Ivan · Сообщение **Ivan** » 22 июн 2026, 22:07

SabotagNEG писал(а) 22 июн 2026, 21:06 Покупаете в домах, где квартиры с отделкой?
Площадь 60-100 выбираете?
80-110 МАП очень хорошая цена, даже с учетом нескольких лет ожидания. У ПИК обычно лучшие варианты (1я линия) даже на аукционе редко попадаются. И цена там не менее 150 МАП

По факту чаще брал в домах с отделкой, но и без отделки можно смотреть,
площадь разная…надо смотреть на планировку, цену, расположение, конкуренцию.
Если явное помещение на аукционе, да, цена будет высокая. На аукционе покупал 2 раза по номиналу, обычно в свободной продаже. В этом году у пика может 2-3 помещения было достойных для покупки…все что появлялось приличное в 26 году либо дорого, либо долго, либо дорого + долго…
Можно смотреть не лучшие помещения в определеных жк, но с пониманием кому и за сколько сдадите, по ним будет доходность выше, чем у лучших помещений …

Отправлено спустя 16 минут 2 секунды:

SabotagNEG писал(а) 22 июн 2026, 21:06 Покупаете в домах, где квартиры с отделкой?
Площадь 60-100 выбираете?
80-110 МАП очень хорошая цена, даже с учетом нескольких лет ожидания. У ПИК обычно лучшие варианты (1я линия) даже на аукционе редко попадаются. И цена там не менее 150 МАП

По площади - сейчас самый дефицит это помещения под супермаркет/минимаркет от 350-400 м2 внутри мкад в новых жк, мелкой нарезки бывает перебор ...

Сообщение **Shuran** » 22 июн 2026, 22:26

Ivan писал(а) 22 июн 2026, 22:23По площади - сейчас самый дефицит это помещения под супермаркет/минимаркет от 350-400 м2 внутри мкад в новых жк, мелкой нарезки бывает перебор ...

имхо тут напрашивается самому построить такое, можно и за мкадом, в районе плотной застройки, землю в аренду

Ivan · Сообщение **Ivan** » 22 июн 2026, 22:55

Shuran писал(а) 22 июн 2026, 22:26 имхо тут напрашивается самому построить такое, можно и за мкадом, в районе плотной застройки, землю в аренду

1. Намного больше компетенций надо, земля, разрешения, коммуникации и т.д.
2. Если построить и оставить себе в аренде, доходность от аренды явно выше будет. здесь управление погеморней, чем в мкд с УК. Рабочий вариант.
3. Если на продажу - конечники не очень любят ОСЗ, такое надо постараться продать за 10 лет окупаемости, а если земля в аренде , то думаю лет за 8-9 придется продавать…не сталкивался сам с объектом с арендованной землей.
4. Слышал от ребят , которые этим занимались лет 10, что доходность примерно после 20 года сильно упала + рисков и геммора больше. Они в коммерцию Москвы ушли.
5. На рынке есть кто на этом специализируется, кто этому обучает…построить в регионе под чижик или магнит и продать …каждому свое…не думаю что там есть сверхдоходность + риски выше, ликвидность ниже.

Сообщение **Shuran** » 22 июн 2026, 22:59

Ivan, разумеется, гиморней, просто на небольшой сумме забрать маржу условного пика , а ее там 200%+, (он же все забирает щас), ну и я про продажу в итоге, сначала посадить арендатора и с ним продать, ну и это можно делать и в 200км от мкад. но не для текущего ключа тема имхо
зы кста, город по реновации в ближ 5-8 лет заваливать и этот рынок будет - по нарастающей

goldi · Сообщение **goldi** » 23 июн 2026, 00:47

Ivan писал(а) 22 июн 2026, 20:36
Обычно первичка, стройка или на ключах.

Расскажите пожалуйста, как потенциально оцениваете трафик в несданных домах? На какие критерии опираетесь при выборе?

Ivan · Сообщение **Ivan** » 23 июн 2026, 09:07

goldi писал(а) 23 июн 2026, 00:47 Расскажите пожалуйста, как потенциально оцениваете трафик в несданных домах? На какие критерии опираетесь при выборе?

Смотреть план развития территории, план застройщика, точки притяжения - остановки, метро, бц, институты , соседство супермаркета, для определенных бизнесов соседство с поликлиникой, детсадом…, перекрестки внутри жк, пешеходники….понять где люди заходят в жк…

Сообщение **Stetik** » 25 июн 2026, 11:51

Ivan писал(а) 22 июн 2026, 17:10Сейчас становится сложнее делать такую доходность , из-за налогов

Подскажите на каком налоговом режиме работаете?

Seller · Сообщение **Seller** » 25 июн 2026, 14:34

Ivan писал(а) 22 июн 2026, 22:23По площади - сейчас самый дефицит это помещения под супермаркет/минимаркет от 350-400 м2 внутри мкад в новых жк, мелкой нарезки бывает перебор ...

А если бюджет есть только на 60-100 м?

Ivan · Сообщение **Ivan** » 25 июн 2026, 17:12

Stetik писал(а) 25 июн 2026, 11:51
Подскажите на каком налоговом режиме работаете?

До 26г усн6%, сейчас аусн, дальше придется снова на усн +ндс …буду смотреть по ситуации

Отправлено спустя 2 минуты 17 секунд:

Seller писал(а) 25 июн 2026, 14:34 А если бюджет есть только на 60-100 м?

это ликвидный метраж

NickAleksa · Сообщение **NickAleksa** » 10 июл 2026, 23:32

Теперь готовые коммерческие помещения ПИК можно купить в лизинг...
Среди преимуществ:
● первоначальный взнос от 5%
● срок финансирования до 20 лет
● возможность возмещения НДС до 22%
● экономия до 25% на налоге на прибыль
● без залога имущества
● комфортный график ежемесячных платежей

Для просмотра ссылок Вы должны быть авторизованы на форуме.