Доходность инвестиций в недвижимость

PlanB писал(а) 19 ноя 2023, 20:36Ремонт с наполнением за 9 млн в 2019 году. Продажа летом 2023г за 96 млн руб.

4г продавала?

Shuran писал(а) 19 ноя 2023, 21:08 4г продавала?

Не, для себя квартира была) Просто решила продать и купить коммерческую недвигу. Продала без экспозиции через чат выпускников МГИМО Переехала кстати в Малая Ордынка 19 (тоже от Смайнекс), они там брали квартиру по 650к / метр, тоже на старте. Сейчас тяжело оценить там стоимость ибо тяжелый люкс, но судя по всему с дизайнерской отделкой не менее 1.6-1.7 млн за метр

PlanB писал(а) 19 ноя 2023, 20:36 Покупка ЖК Реномэ на старте продаж в 2016г по 330 тыс / метр, 80 метров Евро3.
Ремонт с наполнением за 9 млн в 2019 году. Продажа летом 2023г за 96 млн руб.

Доха более 18% годовых, на таком длинном периоде, т.е. без налогов. Внушает... Хотя скромные Бунинские луга оказались более доходными ;-)

PlanB писал(а) 19 ноя 2023, 20:36Продажа летом 2023г за 96 млн руб.

прекрасная доходность, но судя по дате продажи, только дорогой бакс способствовал успеху, тк никакие ипотеки здесь уже не применяются, продажи таких дорогих объектов завязаны на девале резком на небольшом промежутке времени, когда условные 1м долл из 80млн руб вдруг становится 130, а ценники ещё не переставили и происходит продажа

alkina, не понял про ипотеку, а она должна быть в инвесте? А я думал, что пацанский инвест тока за кеш, а в ипотеку нищебродский, льготка убила инвест за кэш вообще-то) Элитка давно уже стала рублевой в массе своей, мож неск домов в мск тока к баксу привязаны, типа, мандарина, у вриэлторов и маркетолухов это де люкс, но реномэ к ним и не близок ни по локации, ни по масштабу (10эт, 150 хат), это просто пример роста цен дорогого жилья в цао за 7 лет с хорошим входом и ремонтом, вклад девальвации у него выше, чем у пика, но далеко не прямо пропорционален курсу

Про ипотеку в плане того, что покупка под 100млн производилась без использования ипотеки, скорее всего
Поэтому продать сложно, а вот при резком скачке курса, вполне вероятно, за счёт резкого увеличения суммы в рублях, но ещё старого ценника, который многие пересмотрят позже, но в моменте можно поймать в 1,5-2р дешевле за счёт курса

Ипотека для покупки, why not? ведь это же просто инструмент, начиная с 20г
Сейчас также можно использовать

alkina писал(а) 22 ноя 2023, 14:37Про ипотеку в плане того, что покупка под 100млн производилась без использования ипотеки,

про ипотеку у купца ничо не сказано, да и это неважно

Отправлено спустя 1 минуту 4 секунды:

alkina писал(а) 22 ноя 2023, 14:37но в моменте можно поймать в 1,5-2р дешевле за счёт курса

это вапще про что? делюкса в валюте в мск 10-15 домов макс, остальное в рубле

Отправлено спустя 9 минут 11 секунд:

alkina писал(а) 22 ноя 2023, 14:38Ипотека для покупки, why not? ведь это же просто инструмент, начиная с 20г
Сейчас также можно использовать

можно, конечно, но ипотечный лимит-то ограничен доходом, обычно это история как из своих 2-5 лямов сделать 1-2-3, после скачка цен летом 21г тока с ипотекой и был цимес, а с лета и до конца прошлого года цимес был тока под сдачу в 0,1 на 30 лет (если тупо у застроев брать и быть забаненным в циане), но опять же из-за кредитного лимита тут речь по 2-3-4 хаты, чтоб десяток, это надо не 1 лям в мес дохода иметь, т.е. кеш в бетон не запаркуешь уже

Shuran писал(а) 22 ноя 2023, 15:02делюкса в валюте

копители и сохранители в баксах выходят на рынок в такой момент

Shuran писал(а) 22 ноя 2023, 15:02опять же из-за кредитного лимита тут речь по 2-3-4 хаты,

хоть 2-4 хаты провернуть, уже неплохо) или полностью уходить с рынка новостроя и просто наблюдать

Все пишут в основном про продажу , напишу про свою доху в Аренде
и так , летом этого года , промониторив рынок и уже имея пару объектов в ЖК Сокольнический вал. сдав их в аренду , понял что цена евро3шки в этом комплексе и в этой локации оценена как то странно дешего.
В итоге была приобретена евро3 на 10 этаже 52кв.м в 1 корпусе с видом частично на парк частично на город . за 12 368 000 .
в мелкий ремонт , мебель , кухню , технику в круг вложено было 1 025 000 руб . от получения ключей до сдачи ушло +- 2 месяца , сейчас большие задержки с мебелью на производстве почти у всех производителей.

итого - 13 400 000 . сдана в эту субботу за 110 000 рублей , без торга , выставили в пятницу в 10 вечера ток в объяву , ставили чуть дешевле рынка в данной локации , чтоб не встрять на декабрь и январь , в итоге из 2х желающих выбрали 1го парня , живет один , нужен был большой кабинет для работы , т.к. работает из дома.

считаем доходность , сдается через ИП - 6 проц
110 000 - 6% = 103 400
выкидываем остатки комунальных , чистыми будет около 100 000
100 000 *12 = 1 200 000 в год
итого почти 9 годовых , что для аренды очень хорошо.

Отправлено спустя 1 минуту 37 секунд:
.

Stetik писал(а) 28 ноя 2023, 00:08Все пишут в основном про продажу , напишу про свою доху в Аренде
и так , летом этого года , промониторив рынок и уже имея пару объектов в ЖК Сокольнический вал. сдав их в аренду , понял что цена евро3шки в этом комплексе и в этой локации оценена как то странно дешего.
В итоге была приобретена евро3 на 10 этаже 52кв.м в 1 корпусе с видом частично на парк частично на город . за 12 368 000 .
в мелкий ремонт , мебель , кухню , технику в круг вложено было 1 025 000 руб . от получения ключей до сдачи ушло +- 2 месяца , сейчас большие задержки с мебелью на производстве почти у всех производителей.

итого - 13 400 000 . сдана в эту субботу за 110 000 рублей , без торга , выставили в пятницу в 10 вечера ток в объяву , ставили чуть дешевле рынка в данной локации , чтоб не встрять на декабрь и январь , в итоге из 2х желающих выбрали 1го парня , живет один , нужен был большой кабинет для работы , т.к. работает из дома.

считаем доходность , сдается через ИП - 6 проц
110 000 - 6% = 103 400
выкидываем остатки комунальных , чистыми будет около 100 000
100 000 *12 = 1 200 000 в год
итого почти 9 годовых , что для аренды очень хорошо.

Отправлено спустя 1 минуту 37 секунд:
.

Действительно шикарная доходность для аренды. И апгрейд базового ПИКовского ремонта неплохой, со вкусом

А апартамент купили в ипотеку или за нал?

Отправлено спустя 6 минут 43 секунды:
Раз уж начали про аренду - товарищ сдал Евро2 в ЖК B’aires с видом на город (в сторону м.Сокол) за 99 тыс рублей. Приобреталась год назад за 10.2 млн рублей, в ремонт и меблировку вложено в районе 2.5 млн. Успел сделать отделку еще до заметного повышения цен.

Stetik писал(а) 28 ноя 2023, 00:08понял что цена евро3шки в этом комплексе и в этой локации оценена как то странно дешего.

дык не для семейной жизни (=с детьми) локация жеж, что в т.ч. и ваш арендатор подтвердил)

PlanB писал(а) 28 ноя 2023, 01:18Действительно шикарная доходность для аренды. И апгрейд базового ПИКовского ремонта неплохой, со вкусом

А апартамент купили в ипотеку или за нал?

Отправлено спустя 6 минут 43 секунды:
Раз уж начали про аренду - товарищ сдал Евро2 в ЖК B’aires с видом на город (в сторону м.Сокол) за 99 тыс рублей. Приобреталась год назад за 10.2 млн рублей, в ремонт и меблировку вложено в районе 2.5 млн. Успел сделать отделку еще до заметного повышения цен.

спасибо , этот был куплен за кэш.
насчет Байерс тоже долго думал , считал . очень нравился проект , хорошо знаю тот район , и локация кажется интересной . но все же решил взять снова Соколя , в Байерсе надо сильно заморачиваться с ремонтом с бетона . боялся что при нынешних ценах можно сильно вылезти за бюджет .

Отправлено спустя 2 минуты 20 секунд:

Shuran писал(а) 28 ноя 2023, 02:37дык не для семейной жизни (=с детьми) локация жеж

примерно 65 процентов комплекса , это люди брали для жизни . многие с детьми.
когда делали обстановку , 1 комнату спецом оставили полупустой , для закупа мебели под арендатора , был 1 или 2 интересанта по телефону для проживания с ребенком , но дело даже показа не успело дойти)

Stetik писал(а) 28 ноя 2023, 14:15примерно 65 процентов комплекса , это люди брали для жизни . многие с детьми.

это откуда такая стата? на этаже 3 е3 из 12 хат в каждом корпусе, но это не значит, что они в дефиците, даже цены об этом кричали + формат апартов сам по себе несемейный, хоть в зао-юзао, в соседях могут быть хостелы-офисы

Shuran писал(а) 28 ноя 2023, 14:32это откуда такая стата?

накидал примерную статистику на коленке если честно , чат жильцов - где рега только через проверку админом , и мониторю объявы по сдаче постоянно.