ЖК Долина МГУ, пр-т Вернадского, 12Б

Наткнулся на маленький видеообзор Светланова 11к2
https://vkvideo.ru/video-224181386_456239868

Кто-то смотрел, сколько квартир продали/раздали? Есть новости по объекту?

Удивительный комплекс! Не встречала коммерческую застройку (а она как таки коммерческая), по которой так мало информации. Никто ничего не знает - какие квартиры еще будут в продаже и будут ли. Нет единого отдела продаж. Как понимаю, все недочёты тоже за счёт покупателя в квартире необходимо чинить. Такой подход к продажам несколько не соответствует ожиданиям.

по 450 за м2 покупанов не видно, висят без броней 2-й месяц

tad писал(а) 10 мар 2026, 12:13по 450 за м2 покупанов не видно, висят без броней 2-й месяц

площади дикие, на рынке и так падеж, торопиться некуда

Отправлено спустя 2 минуты 42 секунды:

one of us писал(а) 15 фев 2026, 19:31Наткнулся на маленький видеообзор Светланова 11к2
https://vkvideo.ru/video-224181386_456239868

никогда не видел обзоры от домклика, там всегда такое впаривание и мир розовых пони? нужна опция "убрать комментатора" и оставить тока съемку

Shuran писал(а) 10 мар 2026, 12:30никогда не видел обзоры от домклика, там всегда такое впаривание и мир розовых пони? нужна опция "убрать комментатора" и оставить тока съемку

Хз, я случайно наткнулся на этот ролик. Посмотрел, поверхностное визуальное представление по этому объекту получил, вот и решил поделиться ссылкой

А кто вообще в курсе почему с момента ввода в 4 квартале 2024 так долго копаются? Когда планируется что все доделают, ну и в целом когда закончат остальные корпуса, будут ли продавать, что с V12 и вообще полезна будет любая информация. И когда вообще народ будет въезжать уже.

В общем похоже никто ничего не знает. Тогда сам напишу что знаю.

Мы все же рискнули и купили квартиру, кстати, ту самую, которая снята в обзоре выше, так уж совпало, уже позже это увидел.

Из того что известно. В отчете об оценке 160 квартир, а всего 296 квартир. Среди этих 160 квартир, присутствующих в оценке, всего несколько штук трешки (все на вторых этажах над коммерческой недвижимостью = неликвиды) и остальные студии, однушки и двушки.
136 квартир, которых нет в оценке, в большей степени, трех и четырех-комнатные (а может быть и все). И продать их не смогут, пока их нет в оценке (но раз их туда не включили, продавать и не планируют, вероятно). Это подтверждает и менеджер во время осмотра, которая сказала, что все трешки и четырешки раздали сотрудникам ФСБ (неподалеку есть полностью дома ФСБшников, да и земля под Светланова 11к2 поговаривают тоже имеет к ним отношение).

Поэтому что будут продавать трешки-четырешки маловероятно (хотя нам нужна была трешка, но площади большие, подошла и двушка, которая станет в итоге евротрешкой).

Также по информации менеджера активнее разбирали квартиры с видом на юго-запад (вид справедливости ради там покруче чем на северо-запад, куда мы взяли), но там будет стройка V12 под окнами (а будет ли?). Может люди разбирали зная, что не будет? И еще на очистные под окна и , но не особо мешает, вдаль вид реально крутой, могу поделиться.

Касательно V12 - были апарты, переделали в квартиры, сейчас стоит срок ввода 2029, но к стройке и близко не приступают.

Готовность Светланова 13 и 15 не особо понятна как и когда и сколько будут продавать. 11к2 обещают летом закончить общие работы, что-то копаются там.

Объект в целом понравился, приятный подъезд с высоченными потолками. МОПы по мне норм. Лифты российские какие-то убогие из реновационных домов, это минус. Не космос конечно, по текущим меркам, но вполне достойно, а локация перекрывает все. Ну и квартира должна быть видовой.

Через аукцион похоже продали только неликвиды. Все остальное вывешивали по цене оценки (около 350 тыс м2), но через какое-то время как повисели, тупо сняли и отправили в продажу через Московские кварталы по 450.

Московские кварталы. Лафа с аукционами где квартиры можно было взять по стартовой цене, похоже закончилась. Цену через московские кварталы уже ставят сразу 450 тыс+. Но справедливости ради без торгов можно было забрать только когда тема была новая, если собирались покупаны, то цена улетает процентов на 30-40 вверх, азарт у людей что ли. Да и ботов мне кажется подсаживают. То есть если идут нормальные торги, цена будет как та что выставлена на московских кварталах.

Когда выбирали квартиры пришли со строителем. По качеству он говорит построено вполне норм, не хуже чем в других ЖК, перепады до пары см, в паре квартир были запотевающие/ битые окна.

Что еще, да непонятно что. Локация отличная, видовые квартиры в больше степени разобрали (двушки по крайней мере, осталась пара на этажах пониже). На юго-запад и V12 видимо разобрали еще раньше. Двушек осталось пока 11 штук, из них 2 видовых на невысоких этажа и остальные 9 это окна в окна. Может еще выкинут, кто знает что там уже купили, что не купили…

А, еще есть отдельные квартиры где можно взять две однушки 60+70м2 (вторая которые непонятные распашонки) и объединить, если стена из пеноблоков, такое встречается нечасто, но пара вариантов была.

Из непонятков - да вообще ничего непонятно. Кто-то вроде начинает уже делать ремонт. Почему так долго копаются непонятно. Что там с этим V12 непонятно. Кадастровая стоимость тоже по цене покупки, очень близка, налог будет с двушки 90м2 тыс. 70 в год. Паркинг тоже непонятно, где-та информация что он не сдан, когда сдадут и будут продажи хз. Но весь завоз материалов разрешен только через паркинг..
УК- УЭР номер 1 = Жилищник для бизнес класса, новая тема, надежды мало, но надо смотреть..

Если кто-то еще что-то знает полезное, делитесь

Отправлено спустя 53 минуты 30 секунд:
Ах, да, из смешного. Окна панорамные от потолка до пола. Но верхняя секция заделана гипсокартоном (буквой г к потолку), хотя снаружи видно что все это стекло, строитель предположил что это потому что не продумали куда крепить потолок и сделали так, см фото. Но в теории если просто штукатурить может быть можно снять и окна прям во всю высоту почти 3,2м будут.

А еще есть переходный этаж (обычно 6й) где окна существенно ниже. Поэтому еще и этот неликвидный этаж продавали с аукциона и сейчас большинство объявлений на циан от инвесторов либо по 2 либо по 6 этажу.

Itenius писал(а) 18 мар 2026, 00:03А еще есть переходный этаж (обычно 6й) где окна существенно ниже. Поэтому еще и этот неликвидный этаж

Справедливости ради, это единственная относительно новая отсутствующая в этой теме информация, из вашего достаточно объемного и несколько сумбурного сообщения. Вся информация (про торги, про мк, про паркинг, про ук, про в 12, и т.д.), но намного глубже и детальнее, есть выше в этой теме, и в других темах - курИте форум. Если и после этого будет, что дополнить, тогда интересна действительно новая и существенная информация.

Itenius писал(а) 18 мар 2026, 00:03менеджер во время осмотра, которая сказала, что все трешки и четырешки раздали сотрудникам ФСБ

насчет всех - спорный момент, менеджер видимо из тех, кто думает, что такие соседи это просто олимп статуса и безопасности, поэтому потенциальным купцам нужно завернуть спич именно с таким акцентом

Itenius писал(а) 18 мар 2026, 00:03Лафа с аукционами где квартиры можно было взять по стартовой цене, похоже закончилась.

это закончилось как минимум два года назад, но спасибо, что подсветили снова

Itenius писал(а) 18 мар 2026, 00:03Но справедливости ради без торгов можно было забрать только когда тема была новая, если собирались покупаны, то цена улетает процентов на 30-40 вверх, азарт у людей что ли. Да и ботов мне кажется подсаживают. То есть если идут нормальные торги, цена будет как та что выставлена на московских кварталах.

не факт, и не так однозначно, достаточно поверхностное суждение. Например, на декабрьских торгах был выигрыш аналогичную вашей 88-90 квадратов, на "неликвидном" втором этаже да, но зато не за ~39млн, как взяли вы, а за 32,5млн при стартовой 29,9; другой участник взял студию, кажется на 4-м за 18 с чем-то (при стартовой 16), а после этого МК их ставят у себя по 24+. Ходы иногда есть, но требуется экспертный уровень

Itenius писал(а) 18 мар 2026, 00:03налог будет с двушки 90м2 тыс. 70 в год

вы в расчетах ошиблись , приблизительно в два раза, или кадастровую завысили, рекомендую пересчитать. но вот уже практически точно известно, что ежемесячная плата за обслуживание ук с данной площади будет минимум двадцатка, а в год две с полтиной сотни тысяч деревянных, не считая ком.усл.

Ну и по вашему выбору планировки:

Itenius писал(а) 18 мар 2026, 00:03подошла и двушка, которая станет в итоге евротрешкой

планировка слабая очень для е3 = уже крутили, вертели, смотрели многие = вердикт схожий. там бетонные пилоны ограничивают полет фантазии. две бестолковых спальни по 19 квадратов. кухню-гостиную больше 20квм никак не вытянуть в формате Е3, а на такую площадь и с потолками 3+ нужна кг минимум 26, а вообще оптимально - треть площади, т.е. 30-32квм. есть еще нюансы. Здесь по-феншую будет Е2 с шикарной кг ~40квм, но этот вариант согласно ужимистому городскому менталитету - для мажоров, а вы видимо не из таких...
Иначе выгоднее было бы взять Е2 распашонку 70квм за 32млн в мк или на декабрьских торгах такая ушла за 26млн...

п.с. спасибку поставил за фотку и труд в виде объемного текста

Arendator,

Я уж не буду цитировать все ваши сообщения, отвечу в целом. Я, в общем-то, и не претендовал на новизну, написал, что знаю. Что есть в соседних темах я не видел, если направите, как поискать, буду благодарен.

Про то, что менеджер впаривает, что соседи будут из ФСБ - это ваши додумки, это не так. Мы были на просмотрах три раза и, так уж получилось, что с тремя разными менеджерами. И ни один из них, выглядит по крайней мере, прямо не заинтересован продать объект, я уж не знаю почему, такое ощущение, что они работаю на фиксе. Просто спокойно все показали, спокойно обсудили минусы типа очистных, будущей стройки, что ничего неизвестно и т.д., не было даже ни одной попытки скрыть что-то или приукрасить минусы плюсами, как обычно делают (как впаривают продажники от девелоперов). И мы также обсуждали, что соседство с представителями ФСБ с точки зрения безопасности это минус, к слову.., все понимают в какие времена мы живем.

В расчетах по налогу я не ошибся. Кадастровая 41,5 млн руб. Налог будет около 80 тыс. руб. Там есть какой-то вычет, но надо разбираться, сработает ли он, если не единственное жилье, не уверен.

Про тариф УК, я видел где-то в этой ветке, что тариф 200+ руб./м2. Менеджер во время показа называла цифру 120 руб./м2. Где правда, не знаю.

Касательно перепланировки, я думаю, что можно сделать КГ 30м2, посмотрим что получится. У меня семья с двумя детьми, наличие двух спален критично, поэтому ваши предложения про 70м2 и т.д. лично для меня неприемлемы. 2 этаж, 6 этаж это все же неликвиды, а студия на 4м - ну я рад за этого инвестора, но у меня свои требования к площади.

Ну и надо делить инвесторов и тех кто хочет для себя, у меня второй случай, но, думается мне, в перспективе цены в этом доме улетят в космос (именно долгосрочно сильно опередят рынок). Конечно, если дадут туда вселиться и наведут порядок, а то с такими вялотекущими темпами уже есть сомнения. Но опять же это мое мнение и как будет все на самом деле, это большой вопрос, я искал объект для жизни, который подходит по планировке и площади (конечно я хотел метров 110, угловую и т.д., но думаю, удастся здесь справиться для нашего состава), который подходит по локации (которая, безусловно просто очень крута) и который в долгосрочной перспективе может оказаться еще и хорошим инвестиционным вложением как бонус. Ну вот я нашел и сделал выбор, посмотрим, насколько ошибся, я же не доказываю никому как это круто, наоборот скорее куча сомнений и ограничений. Если все сложится, будет прям очень хорошо, а если не сложится, ну.. будет печально. И собственников становится уже все больше, за последние 3 дня из статуса бронирования ушло с сайта 4 или 5 квартир, следил, пока выбирал что бронировать, поэтому и призываю всех собственников делиться полезной информацией

Отправлено спустя 3 минуты 43 секунды:
Фото с видном на юго-запад.

Arendator писал(а) 18 мар 2026, 01:23вы в расчетах ошиблись , приблизительно в два раза, или кадастровую завысили, рекомендую пересчитать.

налог 0,2 при кадастре 20-50 минус вычет 20м, 64 тыщи нащитал, многодетным скидку сделали с этого года:

Несколько пунктов налоговых поправок, которые вступают в силу в новом году, касаются поддержки многодетных семей. Так, с 1 января 2026 года налоговые вычеты при налогообложении недвижимости будут распространены на семьи с тремя детьми до достижения старшим ребенком возраста 18 лет (или 23 лет, если ребенок учится на очном отделении образовательного учреждения). Для таких семей при расчете налога на имущество физлиц налоговая база будет уменьшена:

на величину кадастровой стоимости 5 кв. м по квартире или комнате на каждого ребенка;
на величину кадастровой стоимости 7 кв. м на каждого ребенка, если речь идет о жилом доме.
«Уплачивать налог нужно только за оставшиеся квадратные метры», — пояснили в ФНС.

Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/69537c229a79 ... &from=copy

Arendator писал(а) 18 мар 2026, 01:23Ходы иногда есть, но требуется экспертный уровень

не про вас лично, но надувание щек кем-либо не айс, либо рассказывайте детали, либо нет, но без этого вот, тут не нерс

Отправлено спустя 5 минут 22 секунды:

Itenius писал(а) 18 мар 2026, 00:03подошла и двушка, которая станет в итоге евротрешкой).

планировку в студию, с этого надо начинать)

Shuran писал(а) 18 мар 2026, 11:12налог 0,2 при кадастре 20-50 минус вычет 20м, 64 тыщи нащитал, многодетным скидку сделали с этого года:

Да, если вычет 20м2 действует для всех, налог будет около 64 тыс. руб. (без вычета 80+ тыс. руб.). Многодетным хорошо, но у меня двое, как писал выше))

Отправлено спустя 26 минут 59 секунд:

Shuran писал(а) 18 мар 2026, 11:18планировку в студию, с этого надо начинать)

))) ну.. держите, надо прорабатывать детальнее проект и смотреть уже внимательно, но вариант, от которого можно отталкиваться как от базового, вот..

Itenius писал(а) 18 мар 2026, 11:47ну.. держите,

изначальную бы, чтоб с чистого листа)

Itenius писал(а) 18 мар 2026, 10:29надо делить инвесторов и тех кто хочет для себя, у меня второй случай

Itenius писал(а) 18 мар 2026, 10:29в перспективе цены в этом доме улетят в космос

мягко говоря, противоречивые тезисы - с одной стороны. с другой - знаю многих конечников, которые никогда и не собираются продавать свою квартиру, но их прям неподдельно греет, что она дорогая и будет только дороже, они часто об этом упоминают при случае С третьей стороны - если вы допускаете, что лет через 10+ есть вероятность продажи, например размен для детей и т.п., то безусловно квартира в этом уже обжитом доме/локации будет и ликвидной, и цена в рынке; если же вы эту хату без надобности менять не собираетесь, тут другой подход. Но главное, при любых раскладах -уделите тщательное внимание перепланировке, ремонту, зонированию - поработайте с толковым дизайнером, иначе, если придется в будущем продавать, то нелепым и неграмотным зонированием/отделкой можно уронить под плинтус ликвидность любой квартиры, даже в самом хорошем доме.

Itenius писал(а) 18 мар 2026, 10:29Там есть какой-то вычет, но надо разбираться, сработает ли он, если не единственное жилье, не уверен.

В соответствии с п. 3 ст. 403 НК РФ налоговая база в отношении квартиры определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 20 кв. м общей площади этой квартиры. upd. увидел выше

Itenius писал(а) 18 мар 2026, 10:29Касательно перепланировки, я думаю, что можно сделать КГ 30м2, посмотрим что получится.

красиво и просто не получится - там пилоны, на вашем фото их видно. на всякий - сносить их воспрещено:) А если бы без них, то можно было легко одну секцию окна от соседней спальни отдать гостиной, как раз около 30квм получилось бы. КГ посередине не айс, плюс перегородку придется мутить. Поэтому, для вас не лишним будет привлечь опытного дизайнера, чтобы выжать по максимуму функционала и красоты из того, что имеется. А не самостоятельное творчество.

раз у ж вы теперь обозначили себя, как инсайдер в этом жк, то было бы интересно, если вы со временем здесь поделились выжимкой по таким вопросам как: сколько по факту сделают тариф ук и как какое будет качество обслуживания, как будет работать центральная приточная система воздуха, когда введут в эксплуатацию паркинг (осенью или позже), когда заедут ремонтироваться фсбшники (это шутка )

Отправлено спустя 3 минуты 8 секунд:

Shuran писал(а) 18 мар 2026, 11:18не про вас лично, но надувание щек кем-либо не айс, либо рассказывайте детали

100% поэтому всё вежливо и без надувания. здесь чисто пример, как аргумент, что на торгах всё еще можно брать лоты существенно ниже цен МК, но это не массово.

Itenius писал(а) 18 мар 2026, 11:47
Да, если вычет 20м2 действует для всех, налог будет около 64 тыс. руб. (без вычета 80+ тыс. руб.). Многодетным хорошо, но у меня двое, как писал выше))

Отправлено спустя 26 минут 59 секунд:


))) ну.. держите, надо прорабатывать детальнее проект и смотреть уже внимательно, но вариант, от которого можно отталкиваться как от базового, вот..

Изначально так:

Отправлено спустя 7 минут 11 секунд:

Arendator писал(а) 18 мар 2026, 12:07мягко говоря, противоречивые тезисы - с одной стороны. с другой - знаю многих конечников, которые никогда и не собираются продавать свою квартиру, но их прям неподдельно греет, что она дорогая и будет только дороже, они часто об этом упоминают при случае

Ну не противоречивые. Опция продажи в будущем всегда есть, да и мы же не вечные, даже если через много лет, в любом случае, если государство не изобразит очередные фокусы, это будущий актив детей, как и все что у меня есть.

Arendator писал(а) 18 мар 2026, 12:07Но главное, при любых раскладах -уделите тщательное внимание перепланировке, ремонту, зонированию - поработайте с толковым дизайнером, иначе, если придется в будущем продавать, то нелепым и неграмотным зонированием/отделкой можно уронить под плинтус ликвидность любой квартиры, даже в самом хорошем доме.

Однозначно, так и будем делать.

Arendator писал(а) 18 мар 2026, 12:07красиво и просто не получится - там пилоны, на вашем фото их видно. на всякий - сносить их воспрещено:)

Я и не думал об этом))

Arendator писал(а) 18 мар 2026, 12:07Здесь форум не про это. Но раз у ж вы теперь обозначили себя, как инсайдер в этом жк, то было бы интересно, если вы со временем здесь поделились выжимкой по таким вопросам как: сколько по факту сделают тариф ук и как какое будет качество обслуживания, как будет работать центральная приточная система воздуха, когда введут в эксплуатацию паркинг (осенью или позже), когда заедут ремонтироваться фсбшники (это шутка )

да я ничего не заявлял, написал просто в тухлой ветке, где никто особо ничего не знает, тарифом поделюсь конечно) просто хотелось бы понять где все собственники и чего они не здесь хотя бы для связи и новостей ))

Arendator писал(а) 18 мар 2026, 12:07100% поэтому всё вежливо и без надувания. здесь чисто пример, как аргумент, что на торгах всё еще можно брать лоты существенно ниже цен МК, но это не массово.

можно, но все сложнее и... не по тем объектам, которые нужны (но как инвест еще можно вполне - правда, думаю и дальше они будут прижимать эту тему).