ЖК Авиатика, Хорошевское ш, 40А, Э.К. Девелопмент

Jeen писал(а) 02 дек 2020, 19:08В массе своей, продажи выстроены очень плохо, т.к. чувствуется до сих пор наследие тучных нулевых, когда годами было так, как происходит сейчас уже который месяц, не застройщик за клиентом гонялся, а наоборот.

ну вот вы сами и ответили. изменится ситуация - и тел на сайте будет, и даже облизывания. а пока "у них очередь". продажник живет планом, если план 30 хат в мес, то продать 300 за этот мес - это плохо, если актив в цене способен расти и этот рост тоже в плане расписан, смысла придумывать не вижу. а чтобы дороже продавать, то и строительная готовность должна расти, т.е. щас никто по цене годового плана с индексацией цены не купит 300 хат за 1 месяц, из условных 300 написавших на мыло, купит тока 50-100 - это 1,5-3 месячных плана, а дальше следующие купцы и т.д.. в итоге порционно растягивают, при таком спросе даже тел не вешают, окучивают кто на мыло пишет, но так вечно не будет)

russiatic писал(а) 02 дек 2020, 18:22 Я думаю что продажи ведутся без рекламы на маркетинг (а он исчисляется миллмонами (минимум 2-3-5 и выше), так что застрой может быть застрой доволен, хотя гадать нет смысла.

Зря Вы так думаете, жильё - это не низкомаржинальный рынок, где цена пропорционально зависит от себестоимости. Ну и стоимость привлечения клиента обычно дешевле обходится, это только очень богатые застройщики, на деньги госбанков могут себе позволить 2-3 млн потратить на привлечение 1 клиента и то в сомнительных локациях (у Донстроя на Символе такие затраты, а район за ТТК там сильно на любителя), остальные стараются внимательно следить за РОМИ (доходность от вложения в рекламу). Реклама сильно влияет на скорость реализации, поэтому в неё деньги обычно и вкладывают, т.к. увеличение скорости реализации = сокращение издержек.

Отправлено спустя 16 минут 6 секунд:

Shuran писал(а) 02 дек 2020, 19:13 ну вот вы сами и ответили. изменится ситуация - и тел на сайте будет, и даже облизывания. а пока "у них очередь". продажник живет планом

Верно говорите, но только для продажника. А каким место думают коммерческий директор и генеральный директор? Точнее если люди на окладе, знают что инвестор/собственник в этом бизнесе не бум/бум, то скорее всего также думают. Но сейчас же из каждого утюга вещают про ажиотаж на рынке недвижке и увеличении цен, почему он не интересуется, а почему у него в продажах ажиотажа не видно? Да продажи хорошие, но отнюдь не ажиотажные. При правильной постановке рекламы и продаж, при ценах, которые были в сентябре, могли бы за полгода продать 40-50% лотов, наполнить эскроу счёт, а значит хорошо сократить себестоимость. Либо продать то же количество квартир, но при цене +10-15% и увеличив доходность.

Jeen писал(а) 02 дек 2020, 19:36А каким место думают коммерческий директор и генеральный директор?

они как раз план и рисуют. с индексацией роста

Отправлено спустя 53 секунды:

Jeen писал(а) 02 дек 2020, 19:36При правильной постановке рекламы и продаж, при ценах, которые были в сентябре, могли бы за полгода продать 40-50% лотов,

тогда не добились бы того роста, который им нужен, очевидно. задача ж продать не побыстрее, а подороже

Отправлено спустя 1 минуту 16 секунд:

Jeen писал(а) 02 дек 2020, 19:36Либо продать то же количество квартир, но при цене +10-15% и увеличив доходность.

вот это и сделали как раз, если сравните цены пачом ща продают со стартовыми

Shuran писал(а) 02 дек 2020, 19:43 вот это и сделали как раз, если сравните цены пачом ща продают со стартовыми

Я не знаю, какие точные цены сейчас, но смотрю цены на стартах во всех объектах и мне сдаётся, что продавать хаты в 5 минутах от Беговой немного дороже чем в 5 минутах от Нижегородской - мягко говоря глупо. Или процентов на 25-30 дешевле чем в каком нибудь Левел Печальный или Сидней Сити, даже учитывая, что уровень домов разный. Посмотрим, конечно в январе, но догадываюсь, что продажи по метражу будут сопоставимые и в проектах Левела и ФСК и в Авиатике. Вот только по деньгам совсем разные.

Jeen писал(а) 02 дек 2020, 19:36наполнить эскроу счёт, а значит хорошо сократить себестоимость

Поясните, как наполнение эскроу счета сократит себестоимость?

Astx писал(а) 02 дек 2020, 20:48 Поясните, как наполнение эскроу счета сократит себестоимость?

Получив дисконт у банка на кредитный процент. По факту банк начнёт финансировать стройку не из своих денег, а из тех что привлёк застройщик и банк будет брать только процент за риски и норму прибыли.

Jeen писал(а) 02 дек 2020, 19:58Я не знаю, какие точные цены сейчас, но смотрю цены на стартах во всех объектах и мне сдаётся, что продавать хаты в 5 минутах от Беговой немного дороже чем в 5 минутах от Нижегородской - мягко говоря глупо

ну так если не знаете, зачем придумывать? не 1 раз уже словоблудите, про сравние сравнимого вапще молчу

Jeen писал(а) 02 дек 2020, 20:54Получив дисконт у банка на процент.

Тогда вопрос экономики: рост цены продажи кв.м (1) vs. снижение стоимости финансирования (2). Я, конечно, не считал, но беглым взглядом первый вариант смотрится более привлекательным.

Astx писал(а) 02 дек 2020, 20:48Поясните, как наполнение эскроу счета сократит себестоимость?

загуглить, не?

Jeen писал(а) 02 дек 2020, 20:54 Получив дисконт у банка на кредитный процент. По факту банк начнёт финансировать стройку не из своих денег, а из тех что привлёк застройщик и банк будет брать только процент за риски и норму прибыли.

Дисконд банка за повышенное количество продаж минимальный, около 0,25-0,5%. Когда у тебя финансирование пусть под 6%, а тебе снижают на 0,5% то смысл продавать в начале дешевле? продай в конце стройки с ценой от старта +30% и вот тебе прибыль, котороая гораздо больше, чем от сниения ставки. На сколько я знаю, ставка там снижается еще и в зависимости от этапа стройки, то есть ты не можешь продать 20% в первый месяц и тебе снизят ставку финансирования. Банки тоже не дураки)

russiatic писал(а) 06 дек 2020, 13:05продай в конце стройки с ценой от старта +30% и вот тебе прибыль, котороая гораздо больше, чем от сниения ставки.

Почему же так делают единицы застройщиков, а остальные дураки продают на котловане?
Продавать по буклетикам пустоту гораздо проще, можно рассказывать про 50% рост на этапе собственности и обещать город сад вокруг.

russiatic писал(а) 06 дек 2020, 13:05 Дисконд банка за повышенное количество продаж минимальный, около 0,25-0,5%. Когда у тебя финансирование пусть под 6%, а тебе снижают на 0,5% то смысл продавать в начале дешевле? продай в конце стройки с ценой от старта +30% и вот тебе прибыль, котороая гораздо больше, чем от сниения ставки. На сколько я знаю, ставка там снижается еще и в зависимости от этапа стройки, то есть ты не можешь продать 20% в первый месяц и тебе снизят ставку финансирования. Банки тоже не дураки)

Да и застройщики тоже не идиоты. Не буду пустословить, т.к. свечку не держал, в одной постели не лежал, подписанных контрактов по условиям кредитования не видел. Но общаясь и с застройщиками и с банками по поводу другого типа строительства (не в миллиардах а на пару порядков меньше), знаю какие ставки в ходу и 6% там и не пахнет. Уверен, что и скидка соответсвенно выше. Плюс не забывайте про такие понятия как стоимость привлечения клиента, себестоимость продаж и стоимость денег, которая после ЗОС остаётся весомой, да ещё и появление дополнительной налоговой нагрузки и коммуналки. Поэтому раньше и дешевле застройщику продавать выгоднее. Но вот насколько - это может посчитать только застройщик, если, конечно, захочет.

Jeen писал(а) 06 дек 2020, 15:18 Да и застройщики тоже не идиоты. Не буду пустословить, т.к. свечку не держал, в одной постели не лежал, подписанных контрактов по условиям кредитования не видел. Но общаясь и с застройщиками и с банками по поводу другого типа строительства (не в миллиардах а на пару порядков меньше), знаю какие ставки в ходу и 6% там и не пахнет. Уверен, что и скидка соответсвенно выше. Плюс не забывайте про такие понятия как стоимость привлечения клиента, себестоимость продаж и стоимость денег, которая после ЗОС остаётся весомой, да ещё и появление дополнительной налоговой нагрузки и коммуналки. Поэтому раньше и дешевле застройщику продавать выгоднее. Но вот насколько - это может посчитать только застройщик, если, конечно, захочет.

Свечку не держали, а говорите. У меня есть хорошие друзья, которые работают с этими документами, и размер дисконта взят не из головы, а это факт про остальное не забываю

Авиатике можно смело давать приз - разочарование года.
Многие, до сих пор не могут успокоиться

Jeen писал(а) 06 дек 2020, 15:18 Не буду пустословить, т.к. свечку не держал, в одной постели не лежал, подписанных контрактов по условиям кредитования не видел.

в след раз за подобное будет бан на сутки для понимания что это за ресурс, с домыслами на другие ресурсы, плз