ЖК Pave, 2 Павелецкий проезд, 4/6, ГК ПИК

Итак, спустя год после старта продаж, строительная готовность как на фото.
При этом из 12 ярдов проектного финансирования от Альфа банка сейчас на “строительство” израсходовано 6, осталось еще 6. Ну, ключи 1й квартал 29г.
Также согласно данным последней проектной декларации тут продано 376 из 568 квартир ( или 66% проекта)
На эскроу счетах сейчас депонировано примерно 8,5 млрд от этих 376-ти абсолютно реальных дольщиков. Средняя цена за метр выходит 540тр. Средняяя цена лота примерно 22,6 млн руб.

Я не знаю кто эти люди, но сомневаюсь что они реально существуют в таком количестве. Да, FORMA, да, ПИК. Но всё это больше похоже на какие то схемы с прокруткой проектного финансирования через подрядчика и обратным наполнением эскроу. Я не знаю как это работает, но чувствую подвох, не верю в такие продажи по таким ценам с такими сроками и такой строительной готовностью. Тем более что на старте по “низким” ценам никакого бума не случилось. Стартовали в декабре 24г, к февралю 25г продали 13 лотов. А потом в марте вдруг случился бум продаж. Я была тогда у них в офисе, и там не было ни одного человека.

Malvina писал(а) 15 фев 2026, 03:00 Просто по многим проектам в бизнес классе есть ощущение фейковости и накрученности статистики продаж.

Malvina писал(а) 15 фев 2026, 05:01 Я не знаю как это работает, но чувствую подвох, не верю в такие продажи по таким ценам с такими сроками и такой строительной готовностью.

[/quote]
Может так:
Кроме того, есть отдельные случаи, когда застройщики продают жилье на этапе строительства аффилированным лицам, заключая с ними ДДУ по цене в разы ниже рыночной, и эти средства размещаются на счете эскроу. При переуступке (цессии) человек платит уже реальную рыночную цену, но вместе с правами требования по ДДУ получает счет эскроу, на котором лишь первоначальная (заниженная) цена квартиры, а разница сразу уходит продавцу, аффилированному с застройщиком, и на счет эскроу вообще не зачисляется.

В данном случае человек несет риски уже в случае дефолта застройщика: в случае невыполнения застройщиком своих обязательств это приведет к потере большей части средств, по факту уплаченных за квартиру (разницы между заплаченной при покупке реальной ценой и суммой средств на счете эскроу).
https://cbr.ru/press/pr/?file=638448820 ... SECTOR.htm
плюс поддерживают финмодель перед банком

dapredator писал(а) 15 фев 2026, 12:53 Может так:
Кроме того, есть отдельные случаи, когда застройщики продают жилье на этапе строительства аффилированным лицам, заключая с ними ДДУ по цене в разы ниже рыночной, и эти средства размещаются на счете эскроу. При переуступке (цессии) человек платит уже реальную рыночную цену,

Вроде не так
ДомРФ же берет статистику средней цены за метр по количеству дду/проданным метрам и по количеству денег на эскроу из проектной декларации. И у них средняя цена за метр, как я написала, согласно ПД выходит 540тр. Денег на эскроу когда я проверяла было 8,5 млрд. От 376-ти "абсолютно реальных" дольщиков. Типа так.
С другой стороны как рассрочки в этих миллиардах учитываются не знаю... Идут ли в зачёт. Может в этом и схема.

По вашей схеме если идти: разьве если на эскроу положить 1 миллион, вместо, условно, 10 миллионов, то для банка это прокатит? В том ведь и смысл наполнения эскроу (реального) что снижается процентная ставка финансирования проекта, стоимость заемных денег для девелопера. Соответственно, если банк видит что реального наполнения эскроу нет, то и дешёвых денег нет. Разве не так? А мы видим что 6 миллиардов уже потрачено. Значит выдал.

С другой стороны я не знаю как рассрочки учитываются в той сумме что идёт в ПД. Она без учёта рассрочек или с ними. Может в этом и схема. Что "продается" своему/своим аффилированным лицам в рассрочку с небольшим наполнением эскроу. Но опять же тогда мы возвращаемся к тому что если на эскроу денег мало или нет, то и банк теоретически не будет давать денег. А тут половина уже потрачена. В чем прикол?

И такая же фантастическая история примерно ещё в нескольких проектах бизнес класса навскидку. Даже не буду заходить в детали.
Ну тут ещё и проектное финансирование уже наполовину исчерпано на нулевом цикле.

П.С. А именно такая схема в чистом виде как у вас описано была у печально известного Севен Санс по проекту в Алтуфьево. Там у дольщиков оказалось 1 тысяча рублей на эскроу, а миллионы ушли прокладке.

Malvina, в пд указана сумму заключённых договоров, не фактическое наполнение, которое за счёт рассрочек может быть в разы ниже, все норм, схематоза не вижу, гляньте пд по шагалу, например, космические продажи по космическим ценам, но факту денег половина на эскроу счетах, это видно из МСФО по эталону явно, у пика это не видно, потому что доля продаж в рассрочку не такая аццкая

Shuran писал(а) 01 апр 2026, 09:16 в пд указана сумму заключённых договоров, не фактическое наполнение, которое за счёт рассрочек может быть в разы ниже

Ок. Но почему тогда банк продолжает деньги давать? А не перекрывает линию? Он же видит что реальная наполненность счетов у них по факту плохая.
Или всё равно даёт, так как кредитная линия изначально согласована, но уже под конский процент? И хочешь бери, не хочешь не бери? Они и берут, раз дают?

Shuran писал(а) 01 апр 2026, 09:16 схематоза не вижу

А как же 6 миллиардов уже израсходовано на данное "строительство"? Даже если как то впихнуть туда участок, участок вроде стоил 1,6 млрд, если мне не изменяет память.


П.С. Про Шагал я помню, да. писала про Эталон, когда разговор начался.

Malvina, да, пока заполненность эскроу низкая (ниже суммы долга), процент шкалит(на остаток долга тока), кс+3-4, 6 ярдов вычерпанных - это не тока цена покупки участка, но и плата городу за изменение ВРИ, там порядок цифр 1-2ярда, плюс аванс подрядчику, никто же не выйдет на стройку без аванса

Shuran писал(а) 01 апр 2026, 09:54Malvina, да, пока заполненность эскроу низкая, процент шкалит, кс+3-4, 6 ярдов вычерпанных - это не тока цена покупки участка, но и плата городу за изменение ВРИ, там порядок цифр 1-2ярда, плюс аванс подрядчику, никто же не выйдет на стройку без аванса

Хммм.. а участок вообще входит в проектное финансирование? Он же покупается "до" проекта. Когда банковского финансирования ещё нет и проекта ещё нет, он не согласован, нет ни РНС, ничего нет.
Банк что, потом вдруг возмещает эти затраты?
Мне вот реально интересно.

Ну и по процентам. Допустим, они берут заёмные деньги под 18-20%. Как они планируют их отдавать? За счёт бешеной маржинальности проекта и что откуда то потом вдруг выкатится миллион покупателей с большими деньгами?

Malvina, да, участок входит в ПФ, просто у пика хорошо с баблом, что он даже бридж-кредиты не берет , на свои покупает, далее на свои меняет ВРИ, делает и согласовывает проект, получает РНС и вот тут уже берет ПФ, которым гасит эти затраты (займ изначальный с головной структуры, тут он с 23г и по закону небесплатный, под ключ, грубо, "голова" должна заработать на займе, т. е. и эти проценты зашиты в пф). В среднем по всей стоимости ПФ за период стройки ничего бешеного и близко нет, ну 6-8% от силы с таким то ключом даже, я специально заострил, что дорогой процент НА ОСТАТОК долга, т.е. вот щас на эскроу, типо, 4ярда, а долг 6, знач такие проценты платить тока с 2, как тока покрытие сравняется с долгом, там сразу процент падает аля до 2-4, а потом он ваще будет 0,75, когда покрытие будет с большим запасом к долгу, т е. по факту застрой станет кредитовать банк. навскидку, в ближ 3-6 мес пик покроет долг, на стройку пока надооч мало, цены можно лупить в космос и продавать потом по 10 хат в мес. валовой маржи тут, очень грубо, 50-100%

зы большинство застроев (не пик!) берут дорогой, кс+5-6, бридж на землю до года, получают доки и закрывают его "дешевым" пф-ом, ибо с финансами напряженка