Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Тататьяна писал(а) 07 авг 2019, 16:33Нет разумеется. Первоначальный взнос был, но в меньшем объеме.

а, ну это вариант-то понятен)) выше речь о том, када пв ваще нету

Продаю квартиру по переуступке. У клиента ипотека Альфа банк. Сделка осуществляется через акредитив.
Мне, как продавцу, нужно платить комиссию за обналичивание аккредитива при его раскрытии?

Есть ДДУ по которому была произведена 100% оплата. После обмеров БТИ площадь квартиры увеличивается и застрой передает квартиру по одностороннему АПП в котором есть фраза: "на дату подписания настоящего акта у участника долевого строительства имеется задолженность перед застройщиком по доплате цены договора в размере.....
Если подать доки на регистрацию право собственности, залог в пользу застроя возникнет?

mamonof писал(а) 10 авг 2019, 12:49Есть ДДУ по которому была произведена 100% оплата. После обмеров БТИ площадь квартиры увеличивается и застрой передает квартиру по одностороннему АПП в котором есть фраза: "на дату подписания настоящего акта у участника долевого строительства имеется задолженность перед застройщиком по доплате цены договора в размере.....
Если подать доки на регистрацию право собственности, залог в пользу застроя возникнет?

У меня был такой случай, документы были выданы при регистрации, без обременений.

Афанасий писал(а) 10 июл 2019, 14:46
Допустим муж совершил сделку по продаже без согласия бывшей жены - как перестраховаться добросовестному покупателю? какие проверки сделать?

На практике, если будет заявление от продавца, что согласие супруги на заключение сделки в соответствии со ст. ст. 34, 35 СК РФ не требуется для заключения им сделки ДКП объекта, то суд с большей долей вероятности оставит вделку в силе, а супруга может требовать компенсацию за свою долю.
Считается, что стабильность оборота стоит выше права собственности.

Civilist писал(а) 10 авг 2019, 14:55На практике, если будет заявление от продавца, что согласие супруги на заключение сделки в соответствии со ст. ст. 34, 35 СК РФ не требуется для заключения им сделки ДКП объекта,

а как можно написать такое заявление, если в 35ст СК РФ написано, что это согласие нужно?

3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

https://www.consultant.ru/document/cons_ ... bc932de28/

Отправлено спустя 2 минуты 7 секунд:

Civilist писал(а) 10 авг 2019, 14:55то суд с большей долей вероятности оставит вделку в силе, а супруга может требовать компенсацию за свою долю.

как я понимаю, супруг, не давший согласия может развернуть сделку тока если докажет, что купец знал, что тот против

2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

а так как на практике это маловероятно имхо, тогда тока и требовать компенсацию от супруга-продавана

Shuran писал(а) 10 авг 2019, 15:19 а как можно написать такое заявление, если в 35ст СК РФ написано, что это согласие нужно?

https://www.consultant.ru/document/cons_ ... bc932de28/

Отправлено спустя 2 минуты 7 секунд:

как я понимаю, супруг, не давший согласия может развернуть сделку тока если докажет, что купец знал, что тот против

А это уже будет проблемой продавца, нотариус удостоверит то, что будет в заявлении и максимум посмотрит, что в паспорте нет отметки о браке. В теории даже, бывший супруг может подать заявление о мошенничестве в отношении супруга, отчудившего имущество, находившееся у него на праве совместной собственности, но пока о реальных делах не слышал.
По поводу осведомленности покупателя - верно, а доказать это нереально на практике. И заявлением об отсутствии необходимости согласия супруга покупатель с себя снимет в принципе 99,99% риска.
П. 2 ст. 35 касается движимого имущества, для недвижимости п.3, но когда человек развелся в реестре остаётся то только сведения о титульном собственнике, а по 218-ФЗ (о регистрации прав на недвижимое) согласие супруга в принципе не является необходимым док-том (для регистрации перехода права по любой сделке в общем-то, его берут сейчас в силу "традиции" скажем так ну и для подстраховки).

Меняется порядок использования электронной подписи при сделках с недвижимостью

С завтрашнего дня, 13 августа, вступает в силу закон, регулирующий порядок применения усиленной квалифицированной электронной подписи (ЭП) при проведении сделок с недвижимостью. Новые правила устанавливают возможность проведения таких сделок только с письменного согласия владельца недвижимости, говорится в сообщении Федеральной кадастровой палаты.
С 13 августа граждане получают возможность в заявительном порядке внести в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) запись о возможности регистрации перехода права собственности на принадлежащую им недвижимость на основании заявления в электронном виде, заверенного ЭП. При отсутствии такой записи в ЕГРН провести сделку дистанционно стало невозможно.
«Иными словами, если гражданин считает возможным проведение сделок с находящейся у него в собственности недвижимостью в электронной форме с использованием ЭП, он может подать в орган регистрации прав соответствующее заявление на бумажном носителе, то есть выразить свое согласие в «традиционной» форме. Тогда в ЕГРН будет внесена специальная отметка. В противном случае, документы о регистрации перехода права собственности, например, в результате купли-продажи объекта недвижимости, поданные в электронном виде и заверенные ЭП, будут возвращены без рассмотрения», - говорит замглавы Федеральной кадастровой палаты Павел Чащин.

Читать полностью: https://www.irn.ru/news/129866.html

Вопрос по электронной регистрации ДДУ. Сегодня в офисе застройщика заключила договор ДДУ с помощью электронной подписи. На руках у меня остался распечатанный договор, выданный для ознакомления, без подписей и печатей. Теоретически в этом случае возможно мошенничество со стороны застройщика, если регистратору подается договор отличный от предоставленного клиенту. Например, меняется площадь квартиры или количество комнат.

Ваши соображения по этому поводу? Извините за глупый вопрос, но я покупаю квартиры не каждый день и с электронной регистрацией еще не сталкивалась.

Эмбер писал(а) 12 авг 2019, 23:57Вопрос по электронной регистрации ДДУ. Сегодня в офисе застройщика заключила договор ДДУ с помощью электронной подписи. На руках у меня остался распечатанный договор, выданный для ознакомления, без подписей и печатей. Теоретически в этом случае возможно мошенничество со стороны застройщика, если регистратору подается договор отличный от предоставленного клиенту. Например, меняется площадь квартиры или количество комнат.

Ваши соображения по этому поводу? Извините за глупый вопрос, но я покупаю квартиры не каждый день и с электронной регистрацией еще не сталкивалась.

Тоже покупала квартиру с электронной регистрацией. Мне тоже высылали для ознакомления неподписанный дду, но моя процедура была такой. Подписала оригинал ДДУ перед регистрацией. Они сказали, что застройщик распишется в тот же день. ДДУ уже был сшитый и скрепленный печатью. После этого регистрацию проводила фирма застройщика, которая и занималась продажей квартир. Расчет с застройщиком был через ЦНС сбера, в сбере для электронной регистрации выдали заявление на регистрацию пользователя в системе и сертификат ключа проверки электронной подписи, которые я отдала своему менеджеру в офисе продаж (по сути это 2 бумаги) А в процессе регистрации через несколько дней на телефон пришел код, который я потом сообщила менеджеру, который проводил саму электронную регистрацию. Он мне позвонил и спросил его. А после через день примерно на электронную почту пришли зашифрованные файлы регистрации, которые можно проверить на портале госуслуг. В файлах расшифровывается номер регистрации и фамилия регистрирующего. А после процедуры менеджер мне выдал оригинал ДДУ с подписями - моей и застройщика и полис страхования уже после регистрации.
Думаю оригинал ДДУ с подписями должен быть в любом случае.

Добрый день! Очень прошу совета. Есть покупатель на квартиру, который хочет использовать ипотечный кредит, мат.капитал и сертификат "Молодая семья" на покупку квартиры. Обещает 18% суммы сразу в день сделки (собственные средства), 56% после регистрации сделки в Росреестре (ипотека+ мат.капитал) и оставшуюся сумму (сертификат Молодая семья) спустя 3 недели после регистрации в Росреестре. На сколько я понимаю, мои риски, как продавца, очень велики (со стороны банка и ОМСУ). В чем могут быть ещё подводные камни? Или такая схема часто используется?

Тоже покупала квартиру с электронной регистрацией. Мне тоже высылали для ознакомления неподписанный дду, но моя процедура была такой.

У меня процесс покупки квартиры выглядел так (застройщик Пик). В начале ты отправляешь менеджеру сканы паспорта, СНИЛС, ИНН, для состоящих в браке надо было еще что-то заверять у нотариуса. Потом приходишь в офис тебе дают ознакомиться с уже заполненным ДДУ. Для электронной подписи подписываешь 2 бумажки: заявление на регистрацию в удостоверяющем центре и сертификат ключа проверки ЭЛ. Они остаются у застройщика, по ЭП у тебя никаких документов. Саму подпись на эл. носителе тоже не выдают. Она выпускается на год и говорят, ей нигде нельзя будет воспользоваться, кроме как у застройщика. При желании, можно написать заявление на отзыв ЭП.

Для создания ЭП тебе нужно назвать менеджеру код, который придет по смс. И это все...

В течении 3-х дней тебе нужно открыть аккредитив, после открытия сделать фото заявления и отправить менеджеру для подтверждения. Затем тоже продиктовать код, который придет в смс.

mamonof писал(а) 10 авг 2019, 12:49 Если подать доки на регистрацию право собственности, залог в пользу застроя возникнет?

У Вас изначально не ДКП, а ДДУ, соответственно п. 5 ст. 488 ГК РФ на основании которого возникает залог в силу закона при ДКП не применяется.

Добрый день!
Возможно, уже обсуждалось, но бегло не нашел. Прошу извинить, если что.
Выбрал квартиру (я - конечник) в сданной новостройке. Оформление по ДКП. Но в ней есть типичные для этой новостройки дефекты. Ключевое - все окна в окалинах. Девелопер говорит, что их заменит УК после покупки, сами на дополнительную скидку или устранение дефектов не согласны. Как правильно действовать в такой ситуации? Принимаются любые советы, в т.ч. "вот юрист/риелтор, заплати ему столько то, он займется сопровождением сделки".
Заранее спасибо.

Ps если критично, то речь про ЖК Родной город Воронцовский парк

Gamerv писал(а) 16 авг 2019, 14:52Добрый день!
Ключевое - все окна в окалинах. Девелопер говорит, что их заменит УК после покупки, сами на дополнительную скидку или устранение дефектов не согласны. Как правильно действовать в такой ситуации? Принимаются любые советы, в т.ч. "вот юрист/риелтор, заплати ему столько то, он займется сопровождением сделки".
Заранее спасибо.

Если обязательства УК будут в ДКП и привязать, например, Ваше право на расторжение договора в случае неисполнения этих обязательств, как существенного условия, а также страшную ответственность - тогда может быть и будет результат. Продавец афил застройщика? Или сторонний физик?

Вряд ли просто согласятся на такие условия, обычно такие договоры типовые, но пробовать можно. А так по ДКП все претензии только продавцу, если в Договоре ничего про окна не будет, значит по общему правилу Вы принимаете товар в состоянии пригодным для использования. Если окалины не влияют на возможность пользования - максимум убытки, но в российском суде их очень тяжело взыскивать.