Посоветуйте, как действовать в моей ситуации? (кроме выбора для себя)

[Jere]

в теме обязательно писать свои мысли о предмете обсуждения, одни вопросы без своих мыслей - снос/отклонение в премодерации для новичков. если обсуждаем инвест, пишем вход и планируемый выход с обоснованием, тут не справочное бюро, а обсуждение мыслей
обсуждение одного жк - в тему этого жк

[ilyako]

Вариант 1 - рисковать жильем не вариант, плюс есть сомнения, что рублевые цены будут снижаться, как доллар скакнул прошлым году летом с 60 до 100, кто мог это предвидеть, потом как раз и вклады пошли под супер процент, я думаю, что как только стабилизируется инфляция, свердоходы в 20% уйдут через инфляцию условно лакшери товаров типа недвижимости и автомобилей - уже сейчас утиль подняли сильно, плюс еще все на вклады бегут, а странные застройщики цены не снижают, вообщем сидеть во вкладах сейчас на большие суммы это супер риск.

[artur_kara]

Предметно, найти сначала варианты в разрезе локации и жк, которые будут следующим шагом после вашей квартиры, а не абстрактно сидеть в аренде и подкапливать. Т.е. понимать, сколько придется накинуть сверху для перехода на новый уровень жилья - 5,10,15?
[

Спасибо за то, что поделились опытом! Что касается прогноза, то это формула с неизвестными значениями - какая будет цена на недвижимость условно через полгода - в новостройках и на вторичке? Есть определенные тенденции, но всегда все как будто отчасти непредсказуемо.

В худшем случае, думаю, можно будет откатиться назад к варианту в этом ЖК. Ну не могут же цены вырасти?..

[RW_Spartach]

Вариант 1 - рисковать жильем не вариант, плюс есть сомнения, что рублевые цены будут снижаться, как доллар скакнул прошлым году летом с 60 до 100, кто мог это предвидеть, потом как раз и вклады пошли под супер процент, я думаю, что как только стабилизируется инфляция, свердоходы в 20% уйдут через инфляцию условно лакшери товаров типа недвижимости и автомобилей - уже сейчас утиль подняли сильно, плюс еще все на вклады бегут, а странные застройщики цены не снижают, вообщем сидеть во вкладах сейчас на большие суммы это супер риск.

А куда недвижка ускачет, если осталась ток семейная ипотека и то ПВ хотят повышать + многим она уже недоступна? Недвижимость это не дефицитный товар и не импортный, она производится внутри страны и не завязана на курс бакса, себестоимость уж всяко не прямо пропорциональна инфляции. Не будет спроса - не будут цены расти. А спроса точно должно быть меньше чем в ударные «льготные» годы.

Имхо сидеть во вкладах под 20-22% годовых выгоднее, и потом эту же недвижимость можно будет купить за эти же деньги, если не дешевле.

Автомобили да, подорожают) Вот там я бы не медлил с покупкой, учитывая утиль сбор и курс бакса

[ilyako]

А куда недвижка ускачет, если осталась ток семейная ипотека и то ПВ хотят повышать + многим она уже недоступна? Недвижимость это не дефицитный товар и не импортный, она производится внутри страны и не завязана на курс бакса, себестоимость уж всяко не прямо пропорциональна инфляции. Не будет спроса - не будут цены расти. А спроса точно должно быть меньше чем в ударные «льготные» годы.

Имхо сидеть во вкладах под 20-22% годовых выгоднее, и потом эту же недвижимость можно будет купить за эти же деньги, если не дешевле.

Автомобили да, подорожают) Вот там я бы не медлил с покупкой, учитывая утиль сбор и курс бакса

Куда ускачет - вверх, к ценам ближе к рыночным/мировым - западным. Сейчас недвижка торгуется с дисконтом, вы сами посмотрите - 2021 недвижка была прям супер доступна благодаря ипотеке, сейчас она стоит дороже в рублях, но при этом ипотеки нет, 20% ставки по вкладам относительно недавно, многие наиграются и подут в рассрочку через застроев или подобное - просто посмотрите с этими космическими ставками по кредитам на wb/я маркет также дают бесплатную рассрочку, т.е. продавать все равно надо и деньги свои есть, так и с недвижкой - на рассрочку, субсид кредиты через себя застрои найдут, плюс еще народ привыкает к относительно дорогой аренде - скоро придет понимание, что недвига это огого - среди тех, кто в аренде - как на западе. Сейчас оч много денег в деньгах. Думаю, что в рублях недвижка гарантированно вырастет в цене год к году потому что на все цены растут, кофе за 450 ₽ это уже ок, молчу про 750 р в кофемании, аренда 80-120 и цены на недвижку упадут и станут хотя бы как в 2021?

[Kirill_msk]

Добрый день. В связи с необходимостью расширения рассматриваем для себя 2-х комнатную квартиру в ЖК Метрополия (м.Волгоградский проспект) уже в сданных корпусах для проживания с дальнейшей перепродажей и расширением до 3-х комнатной. Семья с 2 детьми. ПВ 7млн. Стоимость квартиры от 21,8 млн. По комбинированной ипотеке платеж от 140000 в месяц. Что для нас невозможно.
Риэлтор рекомендует брать даже если не 2-х комнатную, то 1-комнатнуб за 18,8 млн.
Его стратегия:
1. Использовать дешёвые деньги по семейной ипотеке.
2. 1-комнатную сдать (аренда 90-120 /мес.), будет покрывать платеж.
3. Через 3-4 года квартира подрастет в цене. И можно планировать расширение.
Я склоняюсь:
1. 7 млн. Разместить на
вкладах (накопить 50% первоначального взноса)
2. После чего приобрести квартиру. Отсутствие доступной ипотеки возможно приведет к снижению цен на квартиры.

[Cabyllika]

Добрый день. В связи с необходимостью расширения рассматриваем для себя 2-х комнатную квартиру в ЖК Метрополия (м.Волгоградский проспект) уже в сданных корпусах для проживания с дальнейшей перепродажей и расширением до 3-х комнатной. Семья с 2 детьми. ПВ 7млн. Стоимость квартиры от 21,8 млн. По комбинированной ипотеке платеж от 140000 в месяц. Что для нас невозможно.
Риэлтор рекомендует брать даже если не 2-х комнатную, то 1-комнатнуб за 18,8 млн.
Его стратегия:
1. Использовать дешёвые деньги по семейной ипотеке.
2. 1-комнатную сдать (аренда 90-120 /мес.), будет покрывать платеж.
3. Через 3-4 года квартира подрастет в цене. И можно планировать расширение.
Я склоняюсь:
1. 7 млн. Разместить на
вкладах (накопить 50% первоначального взноса)
2. После чего приобрести квартиру. Отсутствие доступной ипотеки возможно приведет к снижению цен на квартиры.

В ваших вариантах не увидел затрат на ремонт и обстановку квартиры, а они будут тоже не маленькие. На мой субъективный взгяд вы можете немного пожертвовать локацией / уровнем жк взяв двушку в каком нибудь пике недалеко от целевой локации после чего спустя время при наличии желания/ возможности двигаться дальше. Брать сейчас комбо с платежем 140 000 к видится не целесообразным, как и покупка однушки в метрополии. Что там дальше будет с ценами вам никто не скажет, и врядли они упадут на столько что перекроют выгоду от ставки по семейке

[Kirill_msk]

Если смотреть в сторону однокомнатной в ЖК Метрополия. Самый дешёвый вариант стоит 17 млн. + Скидка 1%. Площадь 36,5. ПВ просят 20%, остаются деньги на ремонт и мебель. Забыл сразу написать. Расчет именно такой, чтобы использовать 12 млн. под 6%. Оборудовать и максимально быстро сдать. Действительно есть неопределенность, что будет дальше с семейной ипотекой, не исключаю, что резких изменений предпринято не будет, но возможно ПВ 50% станет нормой, что максимально ставит заградительный барьер для большого количества людей. Арендная ставка в данном ЖК 100-120/мес. максимально получается приближаемся к выплатам по вкладам, если просто положить 7млн. на счёт. Достаточно важным считается локация в пределах ТТК и готовность квартиры. Если поставить на весы ПИК И Mr.Groop, то я склоняюсь по качеству ко второму застройщику.

[Shuran]

Я склоняюсь:
1. 7 млн. Разместить на
вкладах (накопить 50% первоначального взноса)
2. После чего приобрести квартиру. Отсутствие доступной ипотеки возможно приведет к снижению цен на квартиры.

все логично, логика когда брать такая:

ну если есть понимание, что цены будут проседать, а год в запасе есть, то очевидно же продать хату щас и положить на накопит счет под 20%, ставка еще расти может, а высокой будет полгода-год, потом медленно будет снижаться и вот на уровне аля 12% уже можно смареть на недвигу, до этого еще 1,5-2г имхо

а если вбухаете 3,5 ляма в ремонт и обстановку готового и переоцененного актива, купленого с плечом на 80%, в надежде получать 100 тыс в мес, возможно, придется слишком долго ждать, чтобы оно еще и отросло, оно отрастет когда-то, но щас-то смотрит вниз, так зачем закладываться на неизвестное будущее, если 7 лямов щас под 140тыр/мес дают без напряга, а недвига еще падать будет хз скока и хз наскока...напряг ремонта и общения с арендаторами представляете? про простои слышали? ну и аренда по текущим ценам тоже следствие, что народ не покупает хаты, а снимает...не всегда ж так будет
если понимаете связь ставок/спроса/цены, просто следите за ключевой ставкой, ищо долго ждать, чтобы рыночные ставки ипотеки хотя бы 14 стали имхо

[angel55]

Добрый день. В связи с необходимостью расширения рассматриваем для себя 2-х комнатную квартиру в ЖК Метрополия (м.Волгоградский проспект) уже в сданных корпусах для проживания с дальнейшей перепродажей и расширением до 3-х комнатной. Семья с 2 детьми. ПВ 7млн. Стоимость квартиры от 21,8 млн. По комбинированной ипотеке платеж от 140000 в месяц. Что для нас невозможно.
Риэлтор рекомендует брать даже если не 2-х комнатную, то 1-комнатнуб за 18,8 млн.
Его стратегия:
1. Использовать дешёвые деньги по семейной ипотеке.
2. 1-комнатную сдать (аренда 90-120 /мес.), будет покрывать платеж.
3. Через 3-4 года квартира подрастет в цене. И можно планировать расширение.
Я склоняюсь:
1. 7 млн. Разместить на
вкладах (накопить 50% первоначального взноса)
2. После чего приобрести квартиру. Отсутствие доступной ипотеки возможно приведет к снижению цен на квартиры.

Не берите ни в коем случае однушку, как советует риэлтор, вы же пишете - для расширения, зачем вам однушка, у вас двое детей. Ищите варианты 2к и 3к, деньги лучше вкладывать жилье, в эти вклады по 20% я не верю.
Никакого снижения цен в Москве не будет, брали кв в ЖК Хорошевский по 160к квадрат в 2017г, здесь на форуме писали что у нас потолок в районе 220к за метр, прошло 7 лет, ценник 400-450к квадрат. Весь накопленный первый взнос сожрет инфляция если его не использовать.

[Shuran]

брали кв в ЖК Хорошевский по 160к квадрат в 2017г, здесь на форуме писали что у нас потолок в районе 220к за метр, прошло 7 лет, ценник 400-450к квадрат.

а можно ссылку, где тут ванговали на 7 лет вперед? мож все-таки к собу, который через 2-3 г был? и скока было на собе?

Отправлено спустя 3 минуты 29 секунд:

прошло 7 лет, ценник 400-450к квадрат.

а понимание почему стока стало, есть? и что результаты прошлого не гарантируют будущих

[angel55]

а можно ссылку, где тут ванговали на 7 лет вперед? мож все-таки к собу, который через 2-3 г был? и скока было на собе?

Отправлено спустя 3 минуты 29 секунд: а понимание почему стока стало, есть? и что результаты прошлого не гарантируют будущих

Если правильно, понимаю спасибо льготным ипотекам надо сказать. Но то, что пишут про скорое снижение цен и тд ведь работает только при 1 условии - есть рынок. А есть ли рынок, если у застройщиков дешевое проектное финансирование под 7%, и только 1 город, куда все едут на заработки.

[Shuran]

Но то, что пишут про скорое снижение цен и тд ведь работает только при 1 условии - есть рынок. А есть ли рынок, если у застройщиков дешевое проектное финансирование под 7%, и только 1 город, куда все едут на заработки.

ага, а куда может катиться рынок при ипотеке 24%, а льготки, которые раньше давали 80+% спроса порезали в 2 раза в объемах, а ПФ стало стоить КС+3-5%, если оно не обеспечено остатками на эскроу? в 3 квартале у застроев падение продаж в 2 раза в среднем, по больнице...тока быстрое понижение ключа может поддержать спрос, но пока на это шансов мало, а с ключом аля 20 (да хоть 15) на год, минус 10-15% видятся, как минимум, имхо, по вторичке в бюджетах от 25-30 на свежесданное до 15-20%

[Cabyllika]

ага, а куда может катиться рынок при ипотеке 24%, а льготки, которые раньше давали 80+% спроса порезали в 2 раза в объемах, а ПФ стало стоить КС+3-5%, если оно не обеспечено остатками на эскроу? в 3 квартале у застроев падение продаж в 2 раза в среднем, по больнице...тока быстрое понижение ключа может поддержать спрос, но пока на это шансов мало, а с ключом аля 20 (да хоть 15) на год, минус 10-15% видятся, как минимум, имхо, по вторичке в бюджетах от 25-30 на свежесданное до 15-20%

Рынок смело может катиться в субсидии застройщика (что собственно сейчас и происходит) и рассрочки, при этом прямое снижение будет не значительно от текущих цен ( скрытое снижение может быть значительным, под скрытым снижением подразумеваю стоимость субсидирования ставки для заемщика застройщиком в банке). В любом случае на мой взгляд если покупка планируется за наличку, то можно посидеть, посмотреть, подождать на депо, но если рассматривается ипотека и есть семейка то брать норм двушку сейчас на которую хватает и жить в ней, копя параллельно на жилье классом выше)

[Stetik]

но если рассматривается ипотека и есть семейка то брать

а зачем щас, если тренд спроса вниз, а 3/4 допинга убрали? субсидии от застроя и рассрочки - это лишь маркетинговый способ поддержать цену, чтоб перекантоваться в моменте, застрои надеются, что ключ скоро понизят и все вернется как было, но до этого еще дожить надо, даже если по весне понижать начнут, то до 10-12 ему долго падать, а запасы жирка застроев конечны во времени и они ж не в кэше, а в новых проектах/выплаченных дивах итд, жизнь заставит снижать, уже заставляет, пусть плавно, через акции и скидки, никто не грит, что падение цен будет отвесным, просто коррекция после дикого роста на допинге. так что если есть где пожить хотя бы год - куда спешить, да и если ярмо на 30 лет одевать, наверное, можно попробовать точку входа не самую худшую выбрать? ежемес стату продаж смотрите? смело там катится рынок?)

[Cabyllika]

а зачем щас, если тренд спроса вниз, а 3/4 допинга убрали? субсидии от застроя и рассрочки - это лишь маркетинговый способ поддержать цену, чтоб перекантоваться в моменте, застрои надеются, что ключ скоро понизят и все вернется как было, но до этого еще дожить надо, даже если по весне понижать начнут, то до 10-12 ему долго падать, а запасы жирка застроев конечны во времени и они ж не в кэше, а в новых проектах/выплаченных дивах итд, жизнь заставит снижать, уже заставляет, пусть плавно, через акции и скидки, никто не грит, что падение цен будет отвесным, просто коррекция после дикого роста на допинге. так что если есть где пожить хотя бы год - куда спешить, да и если ярмо на 30 лет одевать, наверное, можно попробовать точку входа не самую худшую выбрать? ежемес стату продаж смотрите? смело там катится рынок?)
[

Стату смотрю регулярно, тут вопрос уверенности в наличии семейки через год к примеру - если есть 100% уверенность что она будет далее на тех же условиях, то да, можно подождать, если же нет то если в конечном итоге прийти через год по рыночной ставке но с подешевшим объектом видится что утраченная выгода в ставке перекроет выгоду от снижения цены, + скидки скорее всего будут на новые объекты так как надо наполнять эскроу, соответственно ещё минимум 2-3 года надо будет заложить сверху на ожидание завершения строительства.