Посоветуйте, как действовать в моей ситуации? (кроме выбора для себя)

[Jere]

в теме обязательно писать свои мысли о предмете обсуждения, одни вопросы без своих мыслей - снос/отклонение в премодерации для новичков. если обсуждаем инвест, пишем вход и планируемый выход с обоснованием, тут не справочное бюро, а обсуждение мыслей
обсуждение одного жк - в тему этого жк

[Stetik]

Добрый день!
Стоим перед выбором покупки объекта под аренду.

ЖК 2-ой Нагатинский от Пика.

Выбор из 2х однушек по переуступке.
1) 32,4 метра (3 корпус, 22 этаж с прямым видом на набережную) - 9 800 000 руб, сдача по ДДУ до 31.03.2024.
2) 34 метра (1 корпус, 22 этаж вид во двор + открывается вроде бы неплохой вид на набережную между домами) - 9 980 000 руб, сдача по ДДУ до 04.04.2023.

Оба варианта с отделкой.

За 1ый вариант:
евро формат, прямой вид на набережную, но ждать на год дольше согласно документам (хотя по факту тут перенос сроков на пол года пошел заранее, так что в теории разница может быть не год, а меньше + первую очередь могут задержать).

За 2ой вариант:
сроки сдачи
больше площадь при незначительной разнице в цене (и это без учета сроков сдачи)
хоть квартира и классика, комнаты не самые маленькие + есть отдельная гардеробная комната и большой коридор - с хранением проблем точно не будет (а вот в 1ом варианте надо думать как все обставить).

Дополнительно есть сомнения, что в комнату 9,5 метров (которая может еще и уменьшиться), можно будет нормально поставить поперек двуспальную кровать.

Сами вначале склонялись к 1му варианту, но сейчас на 2ой упала цена и тут подкупают сроки и места хранения, как будто квартира более универсальна, хоть и классика.

Возможно кто-то скажет, что оба варианта не очень под аренду. Также буду рад услышать все мнения.
Мы этот ЖК первоначально не особо рассматривали (больше смотрели на всякие Матвеевские и Руставели), но потом съездили на место и в целом видим перспективы - 2 ветки метро в доступности 15-20 минут пешком (5-7 минут на трамвае), недалеко от центра, планы по развитию района и тд.

Добрый день , а почему вы смотрите только новостройки и только от Пика , со сдачей в след году
Если у вас цель под аренду . Как я понимаю свободные деньги. Не проще взять уже готовый объект? На раныке сейчас есть варианты где люди продают свою недвижимость иногда прямо с арендаторами. Выбор очень приличный , как я понял к району и проекту вы не привязаны.

[blackvovik]

Добрый день , а почему вы смотрите только новостройки и только от Пика , со сдачей в след году
Если у вас цель под аренду . Как я понимаю свободные деньги. Не проще взять уже готовый объект? На раныке сейчас есть варианты где люди продают свою недвижимость иногда прямо с арендаторами. Выбор очень приличный , как я понял к району и проекту вы не привязаны.

Да, правильный вопрос.
Моя ошибка что сразу не указал - в первую очередь смотрю переуступки потому что это дешевле чем у застроя, а переуступка потому что подходит семейная ипотека.

За свои в текущей ситуации не вижу большого смысла брать + да и вторичка все еще дорого стоит, большие скидки в единичных случаях и реально в не самых ликвидных и дорогих объектах в основном.

Что касается привязки к району. В целом не привязаны, но сами живем в Черемушках и если объект будет не очень далеко, то это плюс.

[Stetik]

Да, правильный вопрос.
Моя ошибка что сразу не указал - в первую очередь смотрю переуступки потому что это дешевле чем у застроя, а переуступка потому что подходит семейная ипотека.

За свои в текущей ситуации не вижу большого смысла брать + да и вторичка все еще дорого стоит, большие скидки в единичных случаях и реально в не самых ликвидных и дорогих объектах в основном.

Что касается привязки к району. В целом не привязаны, но сами живем в Черемушках и если объект будет не очень далеко, то это плюс.

понял , кмк для аренды 2-ой нагатинский проект спицифичный. тем более еще на него будет давить Огромный навес с одной стороны это будут все проекты на территори ЗилА ( ЗилАрты , Шагал , Айленд, NOW , WOW ) и с другой стороны это будет LifeВаршавская . причем почти все проекты по качеству и статусу гораздо лучше))) . сейчас и на следующие пару лет будет рынок Арендатора. Надо очень хорошо подойти к выбору проекта, благо сейчас торопиться особо не куда с покупкой

[blackvovik]

понял , кмк для аренды 2-ой нагатинский проект спицифичный. тем более еще на него будет давить Огромный навес с одной стороны это будут все проекты на территори ЗилА ( ЗилАрты , Шагал , Айленд, NOW , WOW ) и с другой стороны это будет LifeВаршавская . причем почти все проекты по качеству и статусу гораздо лучше))) . сейчас и на следующие пару лет будет рынок Арендатора. Надо очень хорошо подойти к выбору проекта, благо сейчас торопиться особо не куда с покупкой

Я бы не сравнивал все-таки ЗилАрты и прочее с ПИКом, там ценник в полтора раза выше за объект
В итоге есть куча бизнес-класса, а именно свежего комфорта на районе нет.
ЛайфВаршавка больше конкурент, но там мне место нравится меньше (жд пути, ветра, до метро от урбан блоков идти не меньше чем тут, при этом ветка кастрированная, по которой в центр не уедешь).

[Stetik]

Я бы не сравнивал все-таки ЗилАрты и прочее с ПИКом, там ценник в полтора раза выше за объект
В итоге есть куча бизнес-класса, а именно свежего комфорта на районе нет.
ЛайфВаршавка больше конкурент, но там мне место нравится меньше (жд пути, ветра, до метро от урбан блоков идти не меньше чем тут, при этом ветка кастрированная, по которой в центр не уедешь).

По стоимости объекта , согласен , разница очень существенная. Но при Аренде она мне кажется не будет сильно разнится , ну тысяч на 10-12 рублей может. Сейчас в ЗилАрте можно снять однушку за 50-55 , двушка - от 65 тыс . в NOW примерно старт с такого же ценника сейчас.
Подскажите , какую вы видите цену сдачи рассматриваемого вами объекта во 2-ом нагатинском?

[blackvovik]

По стоимости объекта , согласен , разница очень существенная. Но при Аренде она мне кажется не будет сильно разнится , ну тысяч на 10-12 рублей может. Сейчас в ЗилАрте можно снять однушку за 50-55 , двушка - от 65 тыс . в NOW примерно старт с такого же ценника сейчас.
Подскажите , какую вы видите цену сдачи рассматриваемого вами объекта во 2-ом нагатинском?

Рассчитывал примерно на 50 с учетом высокого предложения и рынка арендатора.
А так по старым ценам 55-60.

[temp]

Да, изначально смотрели чтобы метро было в 10 минутах ходьбы, но тут тоже дойти можно + трамвай под домом (на котором можно доехать до 2 веток метро за 5-7 минут, МЦК за 10 минут и вплоть до Октябрьской за пол часа)

"Дойти можно" и "90% пойдут пешком" - разные вещи.
Большое количество пойдет искать вариант похуже или подороже, лишь бы не связываться с трамваем и нечищенными перекрестками.

Для себя определил, что рулеткой по яндекс карте от входа в метро по всем улицам и дорожкам (не по прямой) до входа во двор:
- до 300 метров - некомфортно, жизнь как на вокзале,
- 400 - 600 метров - супер пешая доступность,
- около 800 метров - пешая,
- 1000 м - граница нормальности, максимум 1100 м, если на пути от дома до входа в метро только 1 перекресток со светофором и нет козьих троп,
- 1400 м - граница, на которой кому-то еще можно попытаться втереть про "пешую".
- все остальное - сказки продавцов с циана про "15 минут на пульсе 180 - и вы в метро".

[Veil]

"Дойти можно" и "90% пойдут пешком" - разные вещи.
Большое количество пойдет искать вариант похуже или подороже, лишь бы не связываться с трамваем и нечищенными перекрестками.

Для себя определил, что рулеткой по яндекс карте от входа в метро по всем улицам и дорожкам (не по прямой) до входа во двор:
- до 300 метров - некомфортно, жизнь как на вокзале,
- 400 - 600 метров - супер пешая доступность,
- около 800 метров - пешая,
- 1000 м - граница нормальности, максимум 1100 м, если на пути от дома до входа в метро только 1 перекресток со светофором и нет козьих троп,
- 1400 м - граница, на которой кому-то еще можно попытаться втереть про "пешую".
- все остальное - сказки продавцов с циана про "15 минут на пульсе 180 - и вы в метро".

Я бы тут уточнил, что это все среднее по больнице. Пройтись 10-15 минут по набережной, приличными дворами или по бульвару и пройтись столько же вдоль ТТК - это не одно и тоже. Для приятной дороги 1000м это нормально, а вот вдоль трассы будешь стараться забежать в автобус. Это влияет на комфорт и ощущение от локации. Но в общем случае критерии - однозначно такие или похожие. Разве что 300м - вокзал - это для станций с огромным пассажиропотоком, а не для всех подряд. Обычно через 100-150 метров, через двор, уже нет ощущения близости к человекопотоку.

По теме выбранного ЖК: там дорога отвратная, язык не поворачивается назвать это пешей доступностью.

[blackvovik]

Для себя определил, что рулеткой по яндекс карте от входа в метро по всем улицам и дорожкам (не по прямой) до входа во двор:
- до 300 метров - некомфортно, жизнь как на вокзале,
- 400 - 600 метров - супер пешая доступность,
- около 800 метров - пешая,
- 1000 м - граница нормальности, максимум 1100 м, если на пути от дома до входа в метро только 1 перекресток со светофором и нет козьих троп,
- 1400 м - граница, на которой кому-то еще можно попытаться втереть про "пешую".
- все остальное - сказки продавцов с циана про "15 минут на пульсе 180 - и вы в метро".

А почему считаете только дорогу до метро? Квартира может быть в минуте ходьбы, только станция это будет какая-нибудь конечная, от которой ехать пол часа до кольца.

В частности 2ой нагатинский это 2 станции до кольца по серой ветке и 3 по зеленой + МЦК тоже не так далеко. 15 минут до чеховской.

Что касается дороги до метро и окресностей - действительно, район сейчас далеко не самый приятный, но с учетом удаленности от центра, наличия набережной и массы проектов бизнес класса вокруг есть надежда, что территория неплохо преобразиться со временем и это будут те самые точки роста.

Опять же, это сейчас самая дешевая локация с короткими сроками сдачи. Смотрю все подряд и не вижу подобных цен даже близко.

[temp]

А почему считаете только дорогу до метро? Квартира может быть в минуте ходьбы, только станция это будет какая-нибудь конечная, от которой ехать пол часа до кольца.

Это просто первый фильтр для данного сценария.
Если объект под его не подходит - остальные параметры квартиры не интересны.

Разница между "две станции от кольца" и "две станции от конечной" - в целевой аудитории, бюджете, ожиданиях и т.п.
Две станции от кольца лишнего пешком вдоль заборов и мостов не пойдут. Максимум возле офиса это сделать готовы, потому что там платят им, а не они. Возле съемной хаты не готовы.
Две станции от конечной скажут спасибо за скинутую тыщу аренды.

[ruok]

будут те самые точки роста

Позвольте пару своих мыслей по этой локации:
1. Живя в Москве в пределах ТТК и недалеко от него, многие метро пользуются крайне редко. Лично предпочту машину, такси, трамвай (новые витязи) и автобус/электробус
2. Рядом (10 минут хотьбы) должны быть приличные школа, детский сад, поликлинника взрослая/детская.
3. Рядом Увиверситеты/офисы
4. Плотность застройки в этой локации у ПИКа огромная, помимо Вашей будущей квартиры будут сдавать еще овермного таких же

Что может привлечь в этой локации потенциального арендатора по-вашему?

[blackvovik]

Позвольте пару своих мыслей по этой локации:
1. Живя в Москве в пределах ТТК и недалеко от него, многие метро пользуются крайне редко. Лично предпочту машину, такси, трамвай (новые витязи) и автобус/электробус
2. Рядом (10 минут хотьбы) должны быть приличные школа, детский сад, поликлинника взрослая/детская.
3. Рядом Увиверситеты/офисы
4. Плотность застройки в этой локации у ПИКа огромная, помимо Вашей будущей квартиры будут сдавать еще овермного таких же

Что может привлечь в этой локации потенциального арендатора по-вашему?

Вы сейчас описали любой текущий проект ПИКа (в плане плотности и этажности корпусов и «навеса»). Здесь еще не самая плохая расстановка сил, проект масштабный, но не мегастройка как в Матвеевском парке или Лосиноостровском)

Арендовать будут те, кому нужен евроформат в современном доме в этом районе. Очевидно же. Из конкурентов только Level Нагатинская, но там евроформата не так много + он будет дороже по понятным причинам. При этом и этот, и тот - далековато от метро, как я уже сказал. Но свою аудиторию имхо найдут. Все таки глобально район неплохой и близко к центру - для многих это важно.

[blackvovik]

ruok
Позвольте пару своих мыслей по этой локации:
1. Живя в Москве в пределах ТТК и недалеко от него, многие метро пользуются крайне редко. Лично предпочту машину, такси, трамвай (новые витязи) и автобус/электробус
2. Рядом (10 минут хотьбы) должны быть приличные школа, детский сад, поликлинника взрослая/детская.
3. Рядом Увиверситеты/офисы
4. Плотность застройки в этой локации у ПИКа огромная, помимо Вашей будущей квартиры будут сдавать еще овермного таких же

Что может привлечь в этой локации потенциального арендатора по-вашему?

Если будут пользоваться такси - так это только плюс, отпадает минус с "метро далеко".
С точки зрения большого количества квартир - сейчас везде много квартир, особенно у ПИКа. И тем не менее сдают как-то, все упирается в цену и доходность в итоге. Если знаете варианты на пальцах более доходные с удачной локацией - предложения принимаются

Как я вначале писал, основным конкурентом при выборе был и пока еще остается (продаваны морозятся) Матвеевский парк. И если смотреть объективно, то в матвеевском я бы не сказал, что сама локация сильно лучше. От того что ЖК на Западе жд, трубы и большая магистраль под окнами нескольких корпусов никуда не исчезает. Реально локацию как будто вытягивает наличие большого количества более дорогих проектов в округе (кстати, в Нагатинской их тоже будет несколько в районе - это из того что строится). Опять же метро Аминьевская - это не та ветка, которая едет в центр и по сути теряется время, до Мичуринского очень далеко.

Еще раз. Я не считаю Нагатино лучшим районом, совсем нет, вижу в нем много минусов. Мне вообще Черемушки и Вернадка нравится, ну и Хамовники Но там не большой выбор новостроек, а те что есть там цены вообще космос.

Отправлено спустя 2 минуты 19 секунд:

Это просто первый фильтр для данного сценария.
Если объект под его не подходит - остальные параметры квартиры не интересны.

Разница между "две станции от кольца" и "две станции от конечной" - в целевой аудитории, бюджете, ожиданиях и т.п.
Две станции от кольца лишнего пешком вдоль заборов и мостов не пойдут. Максимум возле офиса это сделать готовы, потому что там платят им, а не они. Возле съемной хаты не готовы.
Две станции от конечной скажут спасибо за скинутую тыщу аренды.

С таким фильтром все будет очень дорого скорее всего.

[Elena199]

Всем привет!
Мне лет 10 назад очень помог этот форум, спасибо всем большое, особенно Shuran, он отговорил покупать трешку в Прима-Парке.
Короче, сейчас имеется 3-к квартира около м. Бульвар Дмитрия Донского на 1 этаже в П-44 5 минут пешком от метро. Я не живу в России и мне нужно купить жилье в новом месте стоимостью примерно 100 тыс. евро, в принципе могу наскрести на ипотеку. Нужно что-то с этой квартирой делать, либо продать и часть денег вложить во что-то, либо сдавать ее, т.к. мебель и вещи жалко и некуда деть. Думаю про вариант продать трешку и купить что-то в новострое на половину денег. Есть ли сейчас подходящие варианты ли лучше пока ее оставить и сдавать? Планирую лет через 10 вернуться и жить тут, но буду одна и трешка будет не нужна любом случае. Со сдачей щас все плохо, насколько понимаю. После оплаты коммуналки мне останется примерно 20 тыс, это не стоит геморроя на мой взгляд

[Elena199]

Elena199, своих мыслей не вижу, см 1пост темы, какие варианты рассматриваете? Про 20тыщ после комуналки непонятно, вы 3ку за 30 сдавать хотите? Продать и купить е2 на часть денег разумно, ее тоже можно сдавать, но спрашивать других где жить глупо, кому все равно, тут не нужен, см критерии выбора в соотв теме, их куча